隨著各大城市“限購(gòu)令”相繼實(shí)施，“擠出效應(yīng)”在個(gè)別城市初露端倪,。近日,，記者在北京、浙江,、福建,、廣東等地探訪發(fā)現(xiàn),，部分限購(gòu)城市周邊的樓市出現(xiàn)漸趨火熱跡象,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，作為強(qiáng)制性行政手段,，“限購(gòu)令”壓制了熱點(diǎn)城市的需求,，導(dǎo)致需求市場(chǎng)被擠壓到“域外”，這是很正常的事情,�,！皵D出效應(yīng)”可能會(huì)抬升非限購(gòu)地區(qū)的房?jī)r(jià)，但并非所有不限購(gòu)的二三線城市都會(huì)出現(xiàn)這種情形,。
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| 來(lái)建強(qiáng)/攝 |
跡象 部分限購(gòu)城市周邊樓市漸火
在北京,、杭州、溫州,、廣州,、福州等地的周邊城市，盡管尚未出現(xiàn)明顯的購(gòu)房潮,，但相對(duì)于中心城市的成交萎靡,，這些“限購(gòu)令”限不到的角落已有“風(fēng)生水起”的跡象。
記者從河北崇禮一酒店式公寓項(xiàng)目了解到,，作為京郊的一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,，在北京“限購(gòu)”后受到相當(dāng)一部分北京購(gòu)房者的青睞,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2月中旬出臺(tái)的“京十五條”,，嚴(yán)厲程度較“新國(guó)八條”有過之而無(wú)不及,。據(jù)偉業(yè)我愛我家2月底的調(diào)研數(shù)據(jù)，盡管處于銷售淡季,，但限購(gòu)出臺(tái)后的幾周,，燕郊、固安等地部分項(xiàng)目的來(lái)電來(lái)訪量卻出現(xiàn)了明顯上升,。
富陽(yáng)市是隸屬于杭州市的縣級(jí)市,，駕車往返于兩市之間，最多也超不過一個(gè)小時(shí),。
“去年底這里每平方米還不到6000元，近一個(gè)月間卻以每平方米8000元的價(jià)格全部賣光了,。”富陽(yáng)的房地產(chǎn)商章水學(xué)說(shuō),。章水學(xué)認(rèn)為，雖然還無(wú)法證明這批購(gòu)房者中本地人與外地人所占的比例,，但這樣的表現(xiàn)明顯與往年有些異樣。
同樣的情形也發(fā)生在福建,。福建省寧德市是與福州和溫州相鄰的一個(gè)地級(jí)市,，2009年10月至2010年10月一年間,，寧德城區(qū)商品房均價(jià)從每平方米5000元躍升至6000元左右。2010年底,，因?yàn)闇刂�,、福州兩地采取限�?gòu)，寧德城區(qū)房?jī)r(jià)迅速飆升至每平方米7000元以上,。
記者日前走訪寧德市新開發(fā)的東僑片區(qū)一樓盤發(fā)現(xiàn),，最新推出的新房預(yù)售價(jià)已達(dá)每平方米8000元�,！案Ｖ菹拶�(gòu)了,，以前想去福州買房的寧德人現(xiàn)在很多都回來(lái)買了，溫州也限購(gòu)了，溫州炒房的客人很多也來(lái)寧德買房了,�,！痹摌潜P售樓部的一位經(jīng)理告訴記者。據(jù)了解,，類似現(xiàn)象在福清,、長(zhǎng)樂等福州周邊縣級(jí)城市也有。
就房地產(chǎn)企業(yè)而言,，“限購(gòu)令”后向二三線城市拓展或者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的步伐明顯加快,。3月21日越秀地產(chǎn)公布了2010年報(bào)透露2011年計(jì)劃，“在廣州住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控下,，投資資金轉(zhuǎn)向商用物業(yè)的有利條件,，加大商用物業(yè)的銷售力度；計(jì)劃于年中推出江門星匯名庭,、煙臺(tái)星匯鳳凰和瀋陽(yáng)領(lǐng)海明珠三個(gè)外地項(xiàng)目,。”
“一線城市房?jī)r(jià)挺著不動(dòng),，交易量卻下來(lái)得很明顯,。三四線城市房?jī)r(jià)依然上漲�,！睅浧旆康禺a(chǎn)有限公司楊希鵬說(shuō),，他們已在桂林與撫順拿到了項(xiàng)目。
隱憂 非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)或拉高
由于“限購(gòu)令”實(shí)施時(shí)間不久,，二三線城市還未顯示出一個(gè)完整的周期性規(guī)律表現(xiàn),，留給人們更多的還是迷局。然而有關(guān)人士指出,，走勢(shì)雖然不明,，但隱憂卻已經(jīng)存在,，而且有的是看不見的,。
最容易看到的情況是，地方接盤的熱情與開發(fā)商的逐次進(jìn)入,，將在一段時(shí)間后進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià),。一位研究人員嚴(yán)肅指出，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)是由地方政府強(qiáng)力推動(dòng),，并非市場(chǎng)真實(shí)需求的反映,，因此房?jī)r(jià)泡沫可能更高。一線城市中因?yàn)橄拶?gòu)而無(wú)處可去的資金,，轉(zhuǎn)向沒有限購(gòu)的城市,，極可能促使當(dāng)?shù)卦咎幱谟^望的民間資金也進(jìn)入樓市。
中海廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然當(dāng)前政策抑制需求的效果很明顯,，但社會(huì)流動(dòng)資金在缺乏投資渠道情況下仍涌入房地產(chǎn),，從限購(gòu)城市轉(zhuǎn)移到非限購(gòu)城市，二三線城市房?jī)r(jià)面臨上升壓力,。
“從單個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,，限購(gòu)政策可以將一部分房源從購(gòu)買多套房或炒房者的手中擠出來(lái)，擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng),。”福建省社科院研究員徐峰認(rèn)為,，但市場(chǎng)是流通的,，如果整個(gè)市場(chǎng)上針對(duì)剛性需求者的住宅產(chǎn)品仍較稀缺，局部限購(gòu)反而會(huì)在非限購(gòu)地區(qū)造成一定程度的哄搶,，迅速抬升房?jī)r(jià),。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬分析，“限購(gòu)令”帶來(lái)的高端房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入二三線城市,，是否會(huì)引爆本地房?jī)r(jià),，當(dāng)然還要看當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)規(guī)范性。如果當(dāng)?shù)赝耆遣扇「?jìng)標(biāo)取地的方式,，土地供給少,，大量開發(fā)商進(jìn)駐后，很快會(huì)刺激地價(jià)上揚(yáng),，繼而引發(fā)房?jī)r(jià)上揚(yáng),，因此二三線城市的房?jī)r(jià)還取決于當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)公開競(jìng)爭(zhēng)的程度與供給量。然而,，高端項(xiàng)目的進(jìn)入拉動(dòng)本地市場(chǎng),，在以前就有先例。
在淳安,，杭州市一家知名房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目2007年首次開盤時(shí),，價(jià)格就達(dá)每平方米1.6萬(wàn)元，是當(dāng)?shù)刈≌膬杀兑陨�,，客源全部�?lái)自杭州,、義烏，與當(dāng)?shù)厝藷o(wú)關(guān),。
“現(xiàn)在還不好說(shuō)國(guó)家會(huì)不會(huì)把限購(gòu)政策擴(kuò)大到二三線城市,，但可以肯定的是，這些城市對(duì)于限購(gòu)的預(yù)期,，也可能會(huì)抬高房?jī)r(jià),�,！瘪R宏說(shuō)。
專家建議,，政府應(yīng)進(jìn)一步深入調(diào)控避免對(duì)二三線城市造成更大的沖擊,，同時(shí)防止政策松綁后樓市出現(xiàn)類似2009年一樣的報(bào)復(fù)性反彈。這也就是要求政府在進(jìn)一步堅(jiān)守限購(gòu)措施的同時(shí),，必須要留有后招,，引導(dǎo)住房投資需求群體將資金轉(zhuǎn)向其它渠道。廣州房地產(chǎn)專家,、廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同等專家表示,，應(yīng)該著力于疏導(dǎo)而不是堵截社會(huì)上的投資資金，政府應(yīng)千方百計(jì)拓寬新的投資渠道,，使投資者在其他領(lǐng)域也能得到較好的回報(bào),。
判斷 “擠出效應(yīng)”不具普遍性
相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為應(yīng)理性看待限購(gòu)“擠出效應(yīng)”跡象。首先,，目前部分不限購(gòu)城市出現(xiàn)的成交趨旺跡象究竟是不是一種“擠出效應(yīng)”尚不能確定,。
“你可以注意到，出現(xiàn)開發(fā)商進(jìn)駐熱,、購(gòu)房熱的地區(qū),，都是一線城市的‘近鄰’，多數(shù)都只有一小時(shí)路程,，且限購(gòu)政策無(wú)法覆蓋到,。比如富陽(yáng)市，距離杭州的交通極佳,，本身就定位為國(guó)際旅游休閑城市,。3月初，浙江省政府有關(guān)全省的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃情況發(fā)布,，富陽(yáng)被定位為縣(市)域中心城市,。”杭州市的房地產(chǎn)商馬宏說(shuō)：“即使沒有限購(gòu)令的‘?dāng)D出效應(yīng)’,，這樣的地段還是會(huì)出現(xiàn)趨熱的,。”
再以北京周邊地區(qū)為例,，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為,，短期來(lái)看,，是由于北京限購(gòu)導(dǎo)致的“擠出”效應(yīng),。從中長(zhǎng)期來(lái)看，是因?yàn)椤碍h(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈”帶來(lái)的良好預(yù)期,。2010年年底的“環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈”消息如一劑強(qiáng)心劑,，規(guī)劃中的河北高鐵,、地鐵、輕軌及77條公路將要與北京對(duì)接,，這無(wú)疑縮短了河北環(huán)京地帶與北京的距離,。“環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈”打造“大北京”概念讓人們看到河北的發(fā)展?jié)摿�,，這些都對(duì)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形成利好,。
有業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)二三線城市,，本身也有自己的剛性需求市場(chǎng),，一方面農(nóng)村進(jìn)城置業(yè)的人并沒有減少，另一方面一線城市中的購(gòu)房者需要擺脫大城市病的困擾,，到中小城市拿房也是一種選擇,。
另外，有的二三線城市樓市表現(xiàn)也較平穩(wěn),。記者3月底在湛江市采訪發(fā)現(xiàn)湛江赤坎區(qū),、霞山區(qū)正處在開發(fā)熱潮，在建在售的樓盤沿街布局,。不過湛江樓市尚未出現(xiàn)“轉(zhuǎn)移性”暴漲,，湛江市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，3月湛江新建商品住宅網(wǎng)上簽約成交量環(huán)比2月有所上漲,，但近期尚未出現(xiàn)廣州等外來(lái)投資明顯增加的情況,，購(gòu)房者仍以本地居民為主。
從更大的范圍來(lái)看,，目前廣東其它尚未限購(gòu)的城市也暫未出現(xiàn)大規(guī)模限購(gòu)城市資金進(jìn)入二三線城市的現(xiàn)象,。其中在廣州、佛山都出臺(tái)限購(gòu)措施下,，東莞樓市表現(xiàn)整體平穩(wěn),。根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)顯示，上周(3月21日至3月27日)全市實(shí)現(xiàn)商品房網(wǎng)上簽1309套,，面積約13.71萬(wàn)平方米,，成交量環(huán)比雖有上漲，但住宅均價(jià)環(huán)比小幅下跌,。
浙江省淳安縣建設(shè)局房產(chǎn)科科長(zhǎng)凌駐誠(chéng)也表示,，從今年以來(lái)的數(shù)據(jù)來(lái)看，市區(qū)房?jī)r(jià)基本保持在原來(lái)的水平,，新開的幾個(gè)樓盤雖然銷售不錯(cuò),，但屬于正常表現(xiàn)。
虞曉芬認(rèn)為,，“限購(gòu)令”作為強(qiáng)制性的行政手段壓制一線城市的需求,，導(dǎo)致市場(chǎng)被擠壓到“域外”,，這是很正常的事情。但并非所有二三線城市都有承接這種“擠出效應(yīng)”的情況出現(xiàn),，不同的城市表現(xiàn)可能不一樣,。尤其在一些偏遠(yuǎn)的城市，還是在沿著自身的市場(chǎng)規(guī)律在走,，并未遇到一線城市限購(gòu)的“機(jī)遇”,。
“從總體上看，大多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),，至少在目前還是取決于今年的宏觀貨幣政策,，而且還有通脹預(yù)期的剛性因素。此外,，也取決于當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系,，如果當(dāng)?shù)毓┙o量比較少，小于正常需求量,，還會(huì)引發(fā)與限購(gòu)無(wú)關(guān)的價(jià)格上漲,。”虞曉芬說(shuō),。