說房價漲易跌難一定有不少人會罵我,，但事實(shí)恐怕就是這樣殘酷。說實(shí)話,，哪個地方政府敢說“房價該跌”,？恐怕沒有。兩重原因：其一,，賣地收入是地方政府的重要財源,，一半的政府開支需要這筆錢支撐。解決不了賣地收入問題,，又如何迫使地方政府配合中央壓制房價,？一連串問題，是個死結(jié)。解開死結(jié)的方法只能為地方解決新稅源的問題,。
其二，地方融資平臺的風(fēng)險問題,。我們必須承認(rèn),，房價下跌會導(dǎo)致賣地收入減少，會形成更大的地方財政赤字,。為什么地方融資平臺風(fēng)險很大,？關(guān)鍵是相當(dāng)一部分資金被補(bǔ)進(jìn)財政虧空了。現(xiàn)在對地方融資平臺的風(fēng)險控制強(qiáng)化,，那地方政府還敢放棄土地收入,？
此外，政府認(rèn)為房價該跌,，房價就一定下跌嗎,？事實(shí)已經(jīng)多次證明，面對房地產(chǎn)市場,，宏觀調(diào)控從來都是事倍功半,。除了地方政府的博弈之外，其實(shí)背后還有深刻的經(jīng)濟(jì)原因,。
中國房價上漲出起于2002年,。如果我們把視野放大到國際經(jīng)濟(jì)背景，恐怕我們就會對這樣的房價上漲多一層理解,。那時,，美國放棄了強(qiáng)勢美元政策，美元貶值,，大宗商品開始大幅上漲,。這是事實(shí)，毋庸置疑,。
從房屋生產(chǎn)的角度看,，大宗商品價格暴漲必然引發(fā)國內(nèi)原材料價格上漲，大大提升了建房成本,。這同樣是事實(shí),。去比較一下2002年和現(xiàn)在那些磚頭瓦塊、水泥鋼材,、玻璃塑料的價格,，就一目了然。開發(fā)商為了維系利潤率,，向房價傳導(dǎo)成本,，以致房價上漲。
再從市場角度看，房價的不斷上漲,，誘發(fā)房地產(chǎn)投資走熱,，也很正常。為使資產(chǎn)保值增值,，市場投資者的選擇是正確的,。但問題是，房價越來越離譜,，脫離了普通百姓的承受力,。對于中國自己不可控的成本推動型價格上漲，關(guān)鍵的不是抑制價格,，而在于增加百姓收入,。但當(dāng)時中國的政策選擇是抑制房價。
結(jié)果是什么,？房價越抑制越高,，加上老百姓的收入增加過緩，現(xiàn)有收入又受到價格上漲的蠶食,。
為什么房價會越抑制越高,？關(guān)鍵是成本推動，使得漲價有其內(nèi)在的剛性需要,。再加上,，房價越漲，買的人越多,，買漲不買落的社會心理,，使得需求過于旺盛。但需要旺盛只是表面現(xiàn)象,，核心是成本推動房價上漲,，而漲價誘發(fā)了需要旺盛。
現(xiàn)在同樣如此,，成本上漲已經(jīng)顯而易見,。注意，成本上漲推動的房價上漲,，不是靠調(diào)節(jié)“供求關(guān)系”可以解決的,。因?yàn)椋_發(fā)商要么不建房,，建房就要維系利潤率,。所以，無論需求多少,，只要建房,，成本傳導(dǎo)都是必然的,。
其實(shí)，開發(fā)商的名義利潤率表現(xiàn)的很高,，比如30%,，但如果把這30%的利潤攤到建房所需要的、兩年到三年左右的時間中去,，年利潤率不過10%左右,。所以，降房價要是依靠開發(fā)商降價,，基本沒戲,，而必須地方政府讓利,。如果開發(fā)商和地方政府無利可讓,，那房價下跌的空間在哪？
更重要的是,，中國現(xiàn)在解決房價問題是從調(diào)整供求關(guān)系——減低需求,、加大供給的角度著手，這是一個錯誤的方向,。因?yàn)�,，需求要是減低了，開發(fā)商以銷定產(chǎn),，而減低供給,。正確的方向是加快廉租房建設(shè)，讓買不起房的老百姓“居有其屋”,。但這不夠,，同樣需要提高收入，強(qiáng)化那些“買不起房,、又不夠租用廉租房條件”的人的購房能力,。