“商品住宅實際成交量同比減少約50%，多數(shù)開發(fā)商資金鏈可能承受的極限周期不超過9個月�,！痹谌喺{(diào)控壓頂,、銀根緊縮掣肘的背景下，有研究機構(gòu)對今年的上海樓市作出如此預(yù)判,。
記者29日獲悉,，某研究機構(gòu)日前出具了一份上海樓市形勢分析及政策建議。其中預(yù)測,，2011年上海商品住宅的實際成交量和住宅建設(shè)用地的成交量與2010年相比將減少約50%,。由此帶來的上海住宅用地出讓金和地方直接稅收同比減少將超過500億元。與此同時,，由于直接融資和間接融資渠道受到限制,，銷售資金回籠不暢，多數(shù)市場化運作的企業(yè)資金鏈可能承受的極限周期不超過9個月,。
土地出讓金收入大減
報告指出,，掛鉤戶籍的房地產(chǎn)限購令，加上房產(chǎn)稅試點,、差別化信貸和營業(yè)稅調(diào)整,，四方面政策使上海樓市正承受著史無前例的壓力。從2月份數(shù)據(jù)來看,，上海商品住宅成交量環(huán)比和同比分別下降83%和47%,，成為所有限購城市中降幅最大的。
數(shù)據(jù)顯示,，上海目前擁有常住家庭750萬戶左右,，其中約100萬戶家庭擁有超過2套住房（經(jīng)調(diào)研戶均約3套），因此受到限購政策的制約,。加上供給量的減少,，報告預(yù)測今年全年上海商品住宅成交量將減少50%。
業(yè)內(nèi)人士判斷,，受此影響,，上海全年地方稅收也將有大幅下降。據(jù)了解,，2010年,，上海住宅用地土地出讓金收入超過816億元,，以50%的縮減率計算，今年住宅用地的土地出讓金收入相比去年減少將超過400億,。另外,，契稅、營業(yè)稅,、個人所得稅和印花稅等交易環(huán)節(jié)的稅收有可能減少100至200億元,。
“不過，由于大量保障房的上馬,，地方收入的減少部分或有一定的彌補,。”業(yè)內(nèi)人士分析,。
靠商業(yè)地產(chǎn)“救急”
回首2009年9月至2010年3月和2010年9月至2011年1月兩個時間段,，當(dāng)時上海土地市場異常火爆,，約有30幅高價地入市,，可建面積約250萬平方米�,！坝捎陂_發(fā)商過高估計了房價走勢,，導(dǎo)致高價拿地�,！眻蟾嬷赋�,，而在房價穩(wěn)定的當(dāng)前，這些土地難以形成有效供應(yīng),，既減少了市場的供應(yīng)量,，也造成這些拿地企業(yè)的資金積壓。
雪上加霜的是,，目前直接融資和間接融資渠道受到限制,，銷售資金回籠不暢，研究機構(gòu)稱,，多數(shù)市場化運作的企業(yè)資金鏈可能承受的極限周期不超過9個月,。
這一判斷得到部分業(yè)內(nèi)人士認同，在近期舉行的上市公司年報說明會上,，部分上市房企高層表示,，如果交易量持續(xù)保持低位，大型開發(fā)商自身的資金鏈能夠維持最多6至8個月,，中小開發(fā)商面臨的考驗更為嚴峻,。
房企應(yīng)對目前嚴峻形勢的一個統(tǒng)一做法是增加商業(yè)地產(chǎn)項目的投資�,！暗览砗芎唵�,，目前無論是政策還是資金都在向商業(yè)地產(chǎn)傾斜,。”一位上海房企負責(zé)人表示,。上述地產(chǎn)研究機構(gòu)負責(zé)人也表示,，地方政府可能在今年增加辦公、商業(yè)用地供給,，適當(dāng)彌補土地出讓金的損失,。