“目前銷售下滑非常厲害，位于北京房山的同一個(gè)項(xiàng)目,，今年銷售與去年?duì)顩r相差巨大,，按這樣的狀況，連全年最保守的銷售目標(biāo)都可能達(dá)不到,�,！币患乙痪�上市房企營(yíng)銷部人員對(duì)記者透露。
隨著限購(gòu)令等新一輪調(diào)控政策的落地和銷售淡季的雙重影響,，房地產(chǎn)企業(yè)2月份銷售狀況環(huán)比集體出現(xiàn)了大幅下滑,。盡管后市仍不明朗，但已經(jīng)不乏開發(fā)商對(duì)2011年的預(yù)期銷售目標(biāo)做出或明或暗的調(diào)整,。
3月23日,，香港地產(chǎn)商九龍倉(cāng)副主席吳天海在其業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示,，今年的銷售目標(biāo)為140億元，但如果樓市情況轉(zhuǎn)差,，不排除降低全年銷售目標(biāo),。另?yè)?jù)報(bào)道，一家香港上市房企甚至已經(jīng)將內(nèi)地的地產(chǎn)銷售目標(biāo)下調(diào)50%,。
業(yè)內(nèi)人士估計(jì),，3~5月份將成為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，如果這段時(shí)間銷售仍然處于頹勢(shì),，下半年將會(huì)出現(xiàn)大面積的房企下調(diào)銷售預(yù)期以及降價(jià)促銷潮,。
目標(biāo)轉(zhuǎn)低
隨著新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，全國(guó)各地開發(fā)商的推盤意愿大大降低,。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，全國(guó)72個(gè)大中城市，2月份僅有239個(gè)商品房項(xiàng)目開盤,，環(huán)比下降了69.82%,，其中甚至有15個(gè)城市2月份出現(xiàn)零項(xiàng)目開盤。而這段時(shí)間內(nèi),，全國(guó)一線城市的成交量也環(huán)比大幅萎縮了2/3以上,。
受此影響，國(guó)內(nèi)一線房企的銷售狀況也呈現(xiàn)明顯的“倒春寒”,。在去年實(shí)現(xiàn)千億銷售額的萬(wàn)科2月份銷售雖然同比上升141.8%,，但環(huán)比卻大降了70%；中海外2月份的銷售額42.5億港元更是在環(huán)比上減少了83%,。
相對(duì)這兩大巨頭而言,，其他一線房企情況也僅稍好一點(diǎn)，大部分都遭到“腰斬”,。恒大地產(chǎn)2月份銷售額45億元，環(huán)比下降54%,；保利地產(chǎn)銷售24.7億元,，環(huán)比減少49.8%；綠城中國(guó)銷售24億元,，環(huán)比減少54%,；富力地產(chǎn)環(huán)比下降了57%。
分析師表示,，導(dǎo)致房企2月份銷售環(huán)比大降的因素大致有3個(gè),，首先是中國(guó)傳統(tǒng)春節(jié)假日的淡季影響；其次限購(gòu)令等調(diào)控政策的出臺(tái)讓供需雙方都陷入暫時(shí)的觀望狀態(tài),；最后,，由于去年12月份部分簽約推遲到1月份,，導(dǎo)致1月份的銷售基數(shù)偏大而造成2月份的相對(duì)下降。
在去年銷售暢旺,，尤其是龍頭房企萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歷史性的千億銷售額的刺激下,，很多房企對(duì)今年的銷售預(yù)期更加樂(lè)觀。據(jù)本報(bào)了解,，包括保利地產(chǎn),、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán),、綠地集團(tuán)等“第二梯隊(duì)”紛紛在或公開或內(nèi)部的場(chǎng)合提出千億銷售額的激進(jìn)目標(biāo),，而1月份漂亮的成績(jī)單更令這一目標(biāo)膨脹。
但隨著2月份的銷售陡降和調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵,，激進(jìn)的銷售預(yù)期開始動(dòng)搖,。“這一次情況并不同于去年4,、5月份的銷售低谷,，因?yàn)檎{(diào)控決心更堅(jiān)決，如果銷售仍然反彈的話,，不排除會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策,，不達(dá)目的不罷休�,！睒I(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，鑒于不少房企正在發(fā)布年報(bào)，在1~2個(gè)月的觀察期后,，或許會(huì)有更多房企下調(diào)銷售目標(biāo),。
“棉衣”何在
無(wú)論是否下調(diào)銷售目標(biāo)，對(duì)于公司狀況并無(wú)實(shí)際影響,。從房企年報(bào)披露的信息和目前市場(chǎng)局勢(shì)來(lái)看,，很多公司已經(jīng)開始準(zhǔn)備“過(guò)冬棉衣”了。
萬(wàn)科在年報(bào)中表示,，現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)開工面積1329萬(wàn)平方米,，這一數(shù)字僅比2010年增加6%，與其相對(duì)的是,，其2010年的新開工面積同比增幅為46%,；金地集團(tuán)計(jì)劃新開工面積284萬(wàn)平方米，相比去年的數(shù)字減少了34.7%,，而其2010年的新開工面積同比增幅則高達(dá)168.11%,。
在減少新開工面積的同時(shí)，拿地的減少也是必然選擇,。從整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,，今年2月份全國(guó)土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%,。年初就聲稱將減少拿地以保證現(xiàn)金狀況的萬(wàn)科說(shuō)到做到，2月份僅新增了3個(gè)項(xiàng)目,，增加權(quán)益建筑面積22.9萬(wàn)平方米,，公司應(yīng)承擔(dān)地價(jià)款8.5億元，環(huán)比分別下降92%和87%,；1月份大舉拿地的中海外在2月份也僅增加了2個(gè)項(xiàng)目,。
事實(shí)上，自2月份之后,，房企大量拿地的情況已經(jīng)相當(dāng)罕見(jiàn),。
盡管多數(shù)房企表示目前資金狀況良好，并沒(méi)有到必須降價(jià)回款的地步,，但這種趨勢(shì)已經(jīng)在暗暗醞釀,。
日前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在其北京項(xiàng)目遠(yuǎn)洋一方的率先降價(jià)被認(rèn)為是新一輪降價(jià)多米諾現(xiàn)象的第一張骨牌，不過(guò),，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)宣稱并沒(méi)有全面降價(jià)的計(jì)劃,；另一家“特價(jià)專業(yè)戶”恒大地產(chǎn)則已經(jīng)在部分區(qū)域采取了更多動(dòng)作。
近日,，恒大地產(chǎn)位于成都的多個(gè)項(xiàng)目推出82折~85折優(yōu)惠促銷,，而其長(zhǎng)沙、合肥,、南昌等地的部分項(xiàng)目也以最低至8折的優(yōu)惠予以呼應(yīng),。另?yè)?jù)市場(chǎng)層面的消息稱，萬(wàn)科,、中海外的部分樓盤開盤價(jià)較之預(yù)期也有部分下調(diào),。
分析人士認(rèn)為，一部分“走量型”公司在市場(chǎng)份額,、銷售指標(biāo)和周轉(zhuǎn)率的要求下仍需要快速銷售,，另一部分企業(yè)也會(huì)考慮到為防止局勢(shì)進(jìn)一步惡化而早早銷售落袋為安，因此龍頭房企可能將在這段時(shí)間掀起一陣主動(dòng)降價(jià)風(fēng)潮,，而由于房企資金狀況惡化而發(fā)生的被動(dòng)降價(jià)可能要到今年第四季度才會(huì)出現(xiàn),。