紙限購令讓北京的房地產(chǎn)市場遭遇了一場寒流，無論最終限購是否能夠降低房價或者降低多少,，有一點是肯定的,，目前在北京，投資住宅已經(jīng)沒有市場了,。而作為地產(chǎn)投資客的風向標,，浙江炒房團也已經(jīng)開始撤離北京了。日前,，記者對北京浙江商會副會長,、浙江炒房團的帶頭人陳俊進行了專訪，出人意料的是,，盡管面對嚴厲的地產(chǎn)政策調(diào)控,，他還是對投資房地產(chǎn)表示了強烈的信心,，只不過他們的方向轉(zhuǎn)變了二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)成為新目標。
帶頭人其實很普通
陳俊名片上的頭銜是北京今日潮流企業(yè)策劃公司董事長,，只不過在下面有一行小字浙江投資團發(fā)起人,，盡管陳俊在接受媒體采訪的時候總是著力強調(diào)他們不是“炒房團”，而是“投資團”,，但是由于炒房團的概念已經(jīng)深入人心了,，照樣還是有不少人，把“投資團”當做“炒房團”,。陳俊告訴記者,，其實自己的經(jīng)歷并不復雜，成為炒房團帶頭人也是偶然,。陳俊是1995年來到北京的,，因為在大學學的是英語專業(yè)，所以他順理成章地成為了一家外貿(mào)公司的翻譯,，后來他還在一家雜志社做了記者,。
“那時候我們浙江人剛到北京時也大多選擇租房，因為那時候北京的房地產(chǎn)開發(fā)也才剛剛開始,，沒有更多的選擇余地,。我剛開始在北京的時候是住在一個朋友租的酒店里，后來那家在陶然亭的酒店拆遷了,，所以我就想到四處看看房子,。”陳俊坦言,，當時根本沒有太多想法,，只是覺得租房也是每個月按時付房租，而如果首付五萬到八萬元,，就可以擁有一處自己的房產(chǎn)了,，這樣很劃算。于是,，從2000年開始,，陳俊就圍著北京城四處看房，有時候即便項目還是工地,，他也會進去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),。2001年，他看好了一處項目,，那是位于西長安街延長線的百朗園,，當時的單價是每平方米7800元，陳俊覺得項目整體還不錯，于是就交了5000塊錢的定金,，準備和開發(fā)商簽合同了,。沒想到幾天以后，一次偶然的機會他又看到了位于魏公村的韋伯豪小區(qū),，他有點猶豫了,。“因為我喜歡去當時的北京圖書館（注：現(xiàn)國家圖書館）,，那里離北圖很近,，而且由于我是學英語專業(yè)的，對于北外有著強烈的向往,，而韋伯豪就在北外的隔壁,，所以我毅然要回了百朗園的定金，改在韋伯豪置業(yè)了,，盡管韋伯豪當時的單價是每平方米8200元,，而且房子的總價也貴了不少，我還是選擇了這個大四居,�,！焙髞淼氖聦嵶C明陳俊還是選擇對了，韋伯豪的升值幅度超出了百朗園不少,。
萬年花城是團購開始
盡管自己買了房,，但是2001年那個時候房地產(chǎn)市場還沒有太多的漲幅變化，所以接下來的幾年陳俊并沒有什么動作,。直到2005年,，北京的房價開始有了變化。據(jù)陳俊介紹,，浙江炒房團在北京打的第一槍是萬年花城,。這個樓盤位于北京西南三環(huán)，當時沒像現(xiàn)在這么火,，一期樓盤剛開賣，知道的人很少,。當時位于西南三環(huán)的萬年花城的開發(fā)商托人找到了陳俊他們,，因為當時他已經(jīng)在北京的浙江商會就職了，當時陳俊的浙江老鄉(xiāng)還有很多在租房住,，所以他就和開發(fā)商表示,，如果自己會帶一批人過來買房，希望開發(fā)商給出一個更加優(yōu)惠的價格,，因為開發(fā)商那個時候還希望帶動銷售,，最后不但同意了陳俊的建議，還提出要給他們出10萬元的推廣費。陳俊認為,，對住宅地產(chǎn)來說,，金角銀邊的地段優(yōu)勢最為重要。西南三環(huán)是北京三環(huán)沿線的一塊住宅開發(fā)寶地,，而且該樓盤交通和地段好,，升值應該沒有問題，而且,，它離木樨園,、大紅門近，離玉泉營更近,，那里都有一批在京待了十幾年的浙江商人,，在做水產(chǎn)冷凍生意，假如這樓盤盯住這些浙商,，未來的行情肯定看漲,。
于是2005年7月18日，100多名來自溫州,、臺州和義烏的浙商組織團隊到萬年花城集體看房,，當時就有些人成交了住宅，兩三天后,，還有幾個浙江投資商定下了價值800萬元,、1000萬元的鋪位。現(xiàn)在回頭看,，當初參加組團去的浙商,，現(xiàn)在全掙錢了。住宅由原先的4800元一平方米漲到三萬五千多元了,。而對于開發(fā)商來說,，這10萬塊錢也是非常劃算，這么多浙商集體看房,，開發(fā)商高興,。因為，這意味著浙江民間資本看好此樓盤,，簡直是營銷宣傳的“活廣告”,。這次購房行動吸引了國內(nèi)百余家媒體的報道，吸引了日本,、新加坡,、澳大利亞等海外媒體的關(guān)注。 !t??
隨后,，更多的房地產(chǎn)業(yè)人士看中了財大氣粗的浙江炒房團,，甚至連房展會的老總，擔心展會冷清，也專程登門,，請他們到房展會上露露面,，幫著激活一下人氣。陳俊他們也給對方提出了幾個條件,，如果去參觀房展會,，但得滿足幾條要求：一、他們是以“浙江投資團”名義去的,，可不是炒房團,，代表一個團隊的整體形象，而不是個人行為,。所以,，要做“浙江投資團”字樣的胸牌，掛在胸前,，以區(qū)別其他人,。二、必須選派端莊,、漂亮的女引導員,，舉著牌子，引導他們?nèi)雸霾⒗@場三周,。三,、要在好的位置，給他們準備座位,，好讓他們聽各樓盤情況介紹,。于是，在2005年的國貿(mào)房展會上,，大家就看到了這樣的一幕,，在女引導員的引導下，100多人排成兩路縱隊,，浩浩蕩蕩進入場地,。而且根本無需繞場三周，一進入場地,，他們就被團團圍住,、寸步難行。這個拉,、那個拽，爭著讓炒房團看他們的樓盤,。有個售樓小姐拉著不放,，最后陳俊只好答應她，去看她們的樓盤。而她的公司馬上開來了幾輛大豪華車,，把炒房團直接拉到了樓盤現(xiàn)場,。就這樣，浙江炒房團開始在北京慢慢有了名氣,。
開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市
經(jīng)過了多輪的宏觀調(diào)控,，陳俊他們也逐漸適應了政策對于房地產(chǎn)市場的影響，從2007年的調(diào)控政策,，再到2010年的調(diào)控政策,，再到今年的限購令，他逐一仔細研讀,，發(fā)現(xiàn)政策沒有一條是針對商業(yè)地產(chǎn)的,。“沒有政策就是好政策,�,！痹谒壑校痪�城市投資空間已經(jīng)不大,，他們對二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)更為感興趣,。最近一段時間，他就奔赴濟南,、石家莊,、唐山、廊坊等地,，看了眾多商業(yè)地產(chǎn)項目,。記者幾次和陳俊聯(lián)系，他都是在去石家莊等地的火車上,。
陳俊認為,，“做商業(yè)是浙商的強項，選什么樣的商業(yè)地產(chǎn)進行投資,，我們看兩個標準：一是地段位置好不好,，要是在二級城市做商業(yè)地產(chǎn)，我們就先要了解這個城市的常住人口是多少,，流動人口是多少,，人均收入是多少，在兩公里之內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點有多少,。做商業(yè),，商戶越多越好，消費人口越多越好,，賺的就是人頭錢,，其次,，是看外部環(huán)境好不好，也就是看社會治安情況怎么樣,。否則,，你賺到錢了，三天兩頭有地痞流氓來騷擾,，也肯定沒法做生意,。”在具體的操作模式上,，他所帶領(lǐng)的炒房團主要走如下的幾種路徑：最簡單的就是把項目全包下來,，一下承租10年、20年,，壓低價格,，然后重新包裝、定位,、對外招商,；其次是以租代買的方式。如果一個項目投資兩三億元,，只首付啟動資金3000萬元,，半年后再付一筆錢，一年后又付一筆錢,，兩三億元,，在幾年之內(nèi)付清；更次一點的是協(xié)助招商引資,，按業(yè)內(nèi)規(guī)矩得傭金,；最差的選擇則是只買攤位，一下子買上十個八個攤位,，再轉(zhuǎn)租給別人經(jīng)營,。另外，陳俊他們現(xiàn)在已經(jīng)在考慮區(qū)域開發(fā)的課題了,。從去年下半年開始,，他就開始奔走于各個區(qū)域產(chǎn)業(yè)園，遼寧,、安徽等地都留下過他的足跡,。他表示，“我們這邊有資源啊,，在整合資源下,，可以幫助當?shù)貓@區(qū)開發(fā)企業(yè)提供點子，搞搞策劃,，然后引入資本,，幫他們招商,。通過科學的方法,，帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，可以提升區(qū)域的價值，我們的商鋪也就升值了,�,！�
投資商業(yè)地產(chǎn)四怕
對于投資一般人并不熟悉的商業(yè)地產(chǎn)，陳俊給投資人介紹了自己的經(jīng)驗,，“我投資商業(yè)地產(chǎn)有四怕,。希望能夠?qū)ζ胀ㄍ顿Y者有所幫助�,！�
一怕朝令夕改
2000年,，黑龍江某市的一個鎮(zhèn)在招商引資活動中向浙商承諾給足稅收政策、土地政策,。同時,，他們還信誓旦旦的保證浙商會享受到各項優(yōu)惠政策并大力改善投資環(huán)境和在規(guī)定的時間內(nèi)為浙商辦理好土地使用權(quán)證。為了表示重視,，當?shù)劓?zhèn)黨委,、政府發(fā)紅頭文件組建由浙商任董事長、總經(jīng)理的公司行使一切職權(quán),。面對紅頭文件和信誓旦旦的承諾,，浙商像吃了顆定心丸，就把合同簽了,。經(jīng)過一年的精心運作,，市場活了，生意好了,。此時,，當?shù)卣难劬σ查_始紅了。他們馬上修改原來的政策,，一邊說要修正以前訂的合同,，一邊就自作主張，沒經(jīng)浙商同意就變賣了市場中最好的一個地段,，并又下了個自相矛盾的文件要收回市場的管理權(quán),。他們還趁浙江的董事長和總經(jīng)理返回浙江之機，把市場門封閉,，變成了大孤島,。最后，盡管鎮(zhèn)長,、書記全部撤了,，浙商投資的五六千萬元也都給修正完了,。
二怕信息不準
浙商名聲在外后，各種信息撲面而來,。2005年11月,，有人推薦了南通的一個投資項目，這個地段就在長江上游,，交通也方便,，文字資料寫得確實很好。介紹人說：此項目各種證件已齊,，原先的大老板由于攤子鋪得太大,，又在海外做大買賣，實在沒有精力顧及此項目,。陳俊馬上組織義烏,、溫州的一批老板浩浩蕩蕩開過去。結(jié)果一到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),，情報完全有誤,，介紹人也頓時傻眼了。原來,，這個地塊根本沒有正規(guī)的操作,，什么證件也沒有，什么費用也沒交,，和當?shù)卣年P(guān)系也很微妙,，錯綜復雜。最后,，浙商只好退出,。
三怕被狠斬一刀
2007年5月，陳俊來到東北某市,，考察了一個市場,。這個市場大約50000平方米，位于老商業(yè)區(qū),。經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)：這個地段相當于北京二十年前的南城天橋,。在對方幾次邀請下，浙商們赴實地和他們談合作,，他們提出來整個市場都要租給浙商經(jīng)營,，條件是每年需要浙商交2000萬租金。2000萬之外的收入要和他們分成,，此外還要浙商買他們一定量的股票,。雙方討論涉及到一個最關(guān)鍵的問題，“一年需2000萬元是怎么算出來的,？”他們講不出來,，浙商除了交納每年的租金2000萬元以外,，為什么還要為他們買一定量的股票呢？為什么還要每年分享他們的紅利呢,？浙商不愿被狠斬一刀,，這個項目主動放棄了。
四怕空城計
一個商業(yè)區(qū)域的定位和劃分,，一個大型市場的選址和建立以及它在城市的位置是否得當,，決定著該城市能否發(fā)展起來，特別在二三線城市,，這些因素對城市發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。內(nèi)蒙古某市現(xiàn)有人口三四十萬,，但該市計劃要在五年之內(nèi)發(fā)展到一百萬人口,。這些人從哪來？當?shù)仡I(lǐng)導介紹說,，這些人將會從各旗,、鎮(zhèn)遷移而來。但該市場的選址相當?shù)碾x奇,，選在了城鄉(xiāng)結(jié)合部,，陳俊認為，交通不便,，人煙稀疏,，商家都沒法進貨，消費者又怎么會大老遠到這里來買東西呢,？因此他們判斷這個規(guī)劃不符合實際現(xiàn)狀,。據(jù)了解，到目前為止,，該地還是空城一座.