盡管要付出高成本，但為了活下去也必須忍受,。
煎熬了一年的房地產(chǎn)企業(yè),，紛紛通過(guò)信托融資，試圖以高利率吸引資金,�,！锻顿Y者報(bào)》研究發(fā)現(xiàn)，自房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),，房地產(chǎn)信托收益率如“芝麻開花節(jié)節(jié)高”,，今年以來(lái)的房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率已高達(dá)9.75%，遠(yuǎn)高于整體平均水平,。
然而,，面對(duì)如此高的收益率，投資者和信托公司卻保持著冷靜的頭腦,。
產(chǎn)品發(fā)行量回暖
房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在猶如困獸,，一年來(lái)，銀行貸款的大門只為其留下一條縫,，資金緊缺的壓力勒得房地產(chǎn)公司喘不過(guò)氣來(lái),。
房地產(chǎn)公司不得不四處拓展融資渠道，信托是繼銀行之后最重要的選擇，盡管去年銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司凈資本管理提出新的要求,，以扼制大規(guī)模地發(fā)行房地產(chǎn)信托,，但今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量再次抬頭,，逐漸回暖,。
普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)共發(fā)行了592款信托產(chǎn)品（對(duì)于1個(gè)計(jì)劃分拆為幾款產(chǎn)品時(shí),，按幾款來(lái)計(jì)量,，非按照計(jì)劃），其中房地產(chǎn)信托有178款,，占據(jù)了信托發(fā)行量的30%,。
這3個(gè)月房地產(chǎn)信托發(fā)行量逐步增加，1月份,，工商企業(yè)領(lǐng)域發(fā)行數(shù)量最多,，有101款產(chǎn)品，而房地產(chǎn)信托卻只有46款,。到了2月份,，二者基本相差無(wú)幾，工商企業(yè)類信托發(fā)行了78款,，房地產(chǎn)信托則發(fā)行了69款,，僅比前者少了9款。3月以來(lái)工商企業(yè)類信托發(fā)行了43款,，房地產(chǎn)信托超越了工商企業(yè)類信托數(shù)量,，發(fā)行了63款。
今年來(lái)房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量比去年同期增長(zhǎng)了27%,，去年一季度,，共發(fā)行了140款房地產(chǎn)信托，在信托發(fā)行中占比為18%,。同時(shí),，2月房地產(chǎn)發(fā)行平均規(guī)模居首位，為2.28億元,，其次為證券投資類,，平均規(guī)模為1.05億元,，而在2月份發(fā)行款數(shù)最多的工商企業(yè)類信托規(guī)模卻位居第三,，為0.95億元。
從數(shù)據(jù)顯示來(lái)看,，房地產(chǎn)信托在前期政策嚴(yán)厲打壓的“陣痛”之后,，有逐漸回暖跡象，普益財(cái)富預(yù)計(jì)若不出臺(tái)新的打壓政策,，其將繼續(xù)保持現(xiàn)有的占比水平,。
收益率節(jié)節(jié)攀升
房地產(chǎn)信托不僅發(fā)行數(shù)量增加,，預(yù)期收益率亦呈上升態(tài)勢(shì)。
今年以來(lái)發(fā)行的信托產(chǎn)品預(yù)期平均收益率為8.98%,，而房地產(chǎn)信托的預(yù)期平均收益率卻高達(dá)9.75%,，遠(yuǎn)高于平均水平。
觀其去年至今的收益水平,，可發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信托平均收益水平節(jié)節(jié)攀升,。
去年一季度房地產(chǎn)信托平均收益率為8.96%，二季度略升為8.98%,，三季度攀升至9.08%,，四季度升至9.23%。
今年以來(lái)發(fā)行的房地產(chǎn)信托收益率最高的是中融信托發(fā)行的“中融-仁文股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”,，為期24個(gè)月,，預(yù)期收益率高達(dá)14%，15億的發(fā)行規(guī)模也創(chuàng)下了今年以來(lái)最大的發(fā)行紀(jì)錄,。信托資金向項(xiàng)目公司完成股權(quán)投資之后,，中融信托合計(jì)持有項(xiàng)目公司97.5%的股權(quán)，所投資金除用于支付相關(guān)信托費(fèi)用和稅費(fèi)外,，專門用于該公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)的“中洲濱海城A”項(xiàng)目,。
從今年的單月情況看，2月發(fā)行的1~2年房地產(chǎn)信托平均收益率也由1月份的8.27%上升到9.25%,，上升了近1個(gè)百分點(diǎn),。
普益研究員陳朋真認(rèn)為，收益率上漲一方面是因?yàn)閹状渭酉�,，需要調(diào)高收益率,；另一方面最主要原因仍是房地產(chǎn)企業(yè)缺少資金。
患了資金“饑渴癥”的房地產(chǎn)企業(yè)不惜痛下血本,，以融到更多資金,。
投資人冷靜應(yīng)對(duì)
都說(shuō)“重賞之下必有勇夫”，但對(duì)房地產(chǎn)信托的高預(yù)期收益率,，相當(dāng)一部分投資人并不買賬,。
查看幾家信托公司網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)不少都掛有轉(zhuǎn)讓信托計(jì)劃的信息,。
比如愛建信托公司網(wǎng)站顯示,，有20款產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓，其中有17只成交,，1個(gè)撤銷轉(zhuǎn)讓,，還有兩款尚未實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，分別是去年3月成立的“上海嘉定新城金郡項(xiàng)目”和6月成立的“愛建南京勛遠(yuǎn)集合資金信托”，
金額分別為160萬(wàn)元和90萬(wàn)元,，預(yù)期年化收益率為9.5%和8%,，其中，上海嘉定新城金郡為住宅項(xiàng)目,，愛建南京勛遠(yuǎn)為商業(yè)地產(chǎn),。
“有個(gè)別投資者可能是因生活或工作需要急于兌現(xiàn)，但更大一部分轉(zhuǎn)讓的投資者還是心里不踏實(shí),，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大,、周邊環(huán)境不穩(wěn)定，都讓投資者心存疑慮,，在這種情況下,，預(yù)期收益率抬得越高，越會(huì)出現(xiàn)反效果,，讓投資者心里忐忑不安,，因?yàn)槭找嬖礁唢L(fēng)險(xiǎn)越大�,！眹�(guó)民信托一位部門負(fù)責(zé)人表示,。
信托公司面臨轉(zhuǎn)型
盡管今年以來(lái)房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量有所放大，但信托公司卻小心翼翼,，不如以往那樣熱心,，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大，另一方面也源自監(jiān)管壓力,，信托公司正面臨轉(zhuǎn)型,。
繼去年公布《信托公司凈資本管理辦法》之后，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)今年1月27日發(fā)布《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》,，該通知對(duì)信托公司凈資本,、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)作出明確規(guī)定。
在新規(guī)中,，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)和銀信業(yè)務(wù)無(wú)疑是受影響最大的兩類,。首先，今后融資類地產(chǎn)信托將經(jīng)受更嚴(yán)格的審批措施,。如將單一類融資業(yè)務(wù)中,，公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)定為0.5%，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)定為1%,；集合類融資業(yè)務(wù)中公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1%,，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)則為3%，這意味著100億元的房地產(chǎn)融資類業(yè)務(wù)總規(guī)模,，其占用的風(fēng)險(xiǎn)資本將高達(dá)3億元,。通過(guò)這些措施，銀監(jiān)會(huì)擬鼓勵(lì)信托公司開展公租房及廉租房的地產(chǎn)信托,。
其次,，銀監(jiān)會(huì)將銀信合作業(yè)務(wù)全部歸于集合信托業(yè)務(wù)，且計(jì)提附加風(fēng)險(xiǎn)資本系數(shù),，總計(jì)達(dá)到了10.5%,。這說(shuō)明銀信合作業(yè)務(wù)將繼續(xù)受到嚴(yán)格控制，而這種極高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)設(shè)置,，使得信托公司做此類業(yè)務(wù)要占用大量的凈資本,，加之銀監(jiān)會(huì)已要求銀行在年底前將表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)，銀行將再無(wú)動(dòng)力開展銀信合作業(yè)務(wù),，這意味著融資類銀信合作業(yè)務(wù)將進(jìn)一步萎縮,。
“對(duì)于信托公司未來(lái)轉(zhuǎn)型，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)將是向自主管理轉(zhuǎn)型,，短期來(lái)說(shuō),，隨著銀根的收緊，中小企業(yè)融資信托產(chǎn)品將是一個(gè)方向,�,！鄙鲜鰢�(guó)民信托人士稱。