盡管要付出高成本,，但為了活下去也必須忍受,。
煎熬了一年的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛通過信托融資,，試圖以高利率吸引資金,�,！锻顿Y者報》研究發(fā)現(xiàn)，自房地產(chǎn)調(diào)控以來,，房地產(chǎn)信托收益率如“芝麻開花節(jié)節(jié)高”,，今年以來的房地產(chǎn)信托預期收益率已高達9.75%，遠高于整體平均水平,。
然而,，面對如此高的收益率，投資者和信托公司卻保持著冷靜的頭腦,。
產(chǎn)品發(fā)行量回暖
房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在猶如困獸,，一年來，銀行貸款的大門只為其留下一條縫,，資金緊缺的壓力勒得房地產(chǎn)公司喘不過氣來,。
房地產(chǎn)公司不得不四處拓展融資渠道，信托是繼銀行之后最重要的選擇,，盡管去年銀監(jiān)會對信托公司凈資本管理提出新的要求,，以扼制大規(guī)模地發(fā)行房地產(chǎn)信托，但今年以來,，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量再次抬頭,，逐漸回暖,。
普益財富數(shù)據(jù)顯示，今年以來共發(fā)行了592款信托產(chǎn)品（對于1個計劃分拆為幾款產(chǎn)品時,，按幾款來計量,，非按照計劃），其中房地產(chǎn)信托有178款,，占據(jù)了信托發(fā)行量的30%,。
這3個月房地產(chǎn)信托發(fā)行量逐步增加，1月份,，工商企業(yè)領域發(fā)行數(shù)量最多,，有101款產(chǎn)品，而房地產(chǎn)信托卻只有46款,。到了2月份,，二者基本相差無幾，工商企業(yè)類信托發(fā)行了78款,，房地產(chǎn)信托則發(fā)行了69款,，僅比前者少了9款。3月以來工商企業(yè)類信托發(fā)行了43款,，房地產(chǎn)信托超越了工商企業(yè)類信托數(shù)量,，發(fā)行了63款。
今年來房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量比去年同期增長了27%,，去年一季度,，共發(fā)行了140款房地產(chǎn)信托，在信托發(fā)行中占比為18%,。同時,，2月房地產(chǎn)發(fā)行平均規(guī)模居首位，為2.28億元,，其次為證券投資類,，平均規(guī)模為1.05億元，而在2月份發(fā)行款數(shù)最多的工商企業(yè)類信托規(guī)模卻位居第三,，為0.95億元,。
從數(shù)據(jù)顯示來看，房地產(chǎn)信托在前期政策嚴厲打壓的“陣痛”之后,，有逐漸回暖跡象,，普益財富預計若不出臺新的打壓政策，其將繼續(xù)保持現(xiàn)有的占比水平,。
收益率節(jié)節(jié)攀升
房地產(chǎn)信托不僅發(fā)行數(shù)量增加,，預期收益率亦呈上升態(tài)勢。
今年以來發(fā)行的信托產(chǎn)品預期平均收益率為8.98%，而房地產(chǎn)信托的預期平均收益率卻高達9.75%,，遠高于平均水平,。
觀其去年至今的收益水平，可發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信托平均收益水平節(jié)節(jié)攀升,。
去年一季度房地產(chǎn)信托平均收益率為8.96%,，二季度略升為8.98%，三季度攀升至9.08%,，四季度升至9.23%,。
今年以來發(fā)行的房地產(chǎn)信托收益率最高的是中融信托發(fā)行的“中融-仁文股權投資集合資金信托計劃”，為期24個月,，預期收益率高達14%,，15億的發(fā)行規(guī)模也創(chuàng)下了今年以來最大的發(fā)行紀錄。信托資金向項目公司完成股權投資之后,，中融信托合計持有項目公司97.5%的股權,，所投資金除用于支付相關信托費用和稅費外，專門用于該公司開發(fā)經(jīng)營的“中洲濱海城A”項目,。
從今年的單月情況看,，2月發(fā)行的1~2年房地產(chǎn)信托平均收益率也由1月份的8.27%上升到9.25%，上升了近1個百分點,。
普益研究員陳朋真認為,，收益率上漲一方面是因為幾次加息，需要調(diào)高收益率,；另一方面最主要原因仍是房地產(chǎn)企業(yè)缺少資金。
患了資金“饑渴癥”的房地產(chǎn)企業(yè)不惜痛下血本,，以融到更多資金,。
投資人冷靜應對
都說“重賞之下必有勇夫”，但對房地產(chǎn)信托的高預期收益率,，相當一部分投資人并不買賬,。
查看幾家信托公司網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)不少都掛有轉(zhuǎn)讓信托計劃的信息,。
比如愛建信托公司網(wǎng)站顯示,，有20款產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓，其中有17只成交,，1個撤銷轉(zhuǎn)讓,，還有兩款尚未實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，分別是去年3月成立的“上海嘉定新城金郡項目”和6月成立的“愛建南京勛遠集合資金信托”,，
金額分別為160萬元和90萬元,，預期年化收益率為9.5%和8%，其中,，上海嘉定新城金郡為住宅項目,，愛建南京勛遠為商業(yè)地產(chǎn),。
“有個別投資者可能是因生活或工作需要急于兌現(xiàn)，但更大一部分轉(zhuǎn)讓的投資者還是心里不踏實,，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大,、周邊環(huán)境不穩(wěn)定，都讓投資者心存疑慮,，在這種情況下,，預期收益率抬得越高，越會出現(xiàn)反效果,，讓投資者心里忐忑不安,，因為收益越高風險越大�,！眹裥磐幸晃徊块T負責人表示,。
信托公司面臨轉(zhuǎn)型
盡管今年以來房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量有所放大，但信托公司卻小心翼翼,，不如以往那樣熱心,，一方面是因為房地產(chǎn)行業(yè)的風險加大，另一方面也源自監(jiān)管壓力,，信托公司正面臨轉(zhuǎn)型,。
繼去年公布《信托公司凈資本管理辦法》之后，中國銀監(jiān)會今年1月27日發(fā)布《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》,，該通知對信托公司凈資本,、風險資本計算標準和監(jiān)管指標作出明確規(guī)定。
在新規(guī)中,，房地產(chǎn)類業(yè)務和銀信業(yè)務無疑是受影響最大的兩類,。首先，今后融資類地產(chǎn)信托將經(jīng)受更嚴格的審批措施,。如將單一類融資業(yè)務中,，公租房及廉租房融資風險系數(shù)定為0.5%，其他房地產(chǎn)融資風險系數(shù)定為1%,；集合類融資業(yè)務中公租房及廉租房融資風險系數(shù)為1%,，其他房地產(chǎn)融資風險系數(shù)則為3%，這意味著100億元的房地產(chǎn)融資類業(yè)務總規(guī)模,，其占用的風險資本將高達3億元,。通過這些措施，銀監(jiān)會擬鼓勵信托公司開展公租房及廉租房的地產(chǎn)信托,。
其次,，銀監(jiān)會將銀信合作業(yè)務全部歸于集合信托業(yè)務，且計提附加風險資本系數(shù)，總計達到了10.5%,。這說明銀信合作業(yè)務將繼續(xù)受到嚴格控制,，而這種極高的風險系數(shù)設置，使得信托公司做此類業(yè)務要占用大量的凈資本,，加之銀監(jiān)會已要求銀行在年底前將表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi),，銀行將再無動力開展銀信合作業(yè)務，這意味著融資類銀信合作業(yè)務將進一步萎縮,。
“對于信托公司未來轉(zhuǎn)型,，長期來說將是向自主管理轉(zhuǎn)型，短期來說,，隨著銀根的收緊,，中小企業(yè)融資信托產(chǎn)品將是一個方向�,！鄙鲜鰢裥磐腥耸糠Q,。