近年來(lái)經(jīng)過(guò)探索,，我國(guó)“低端有保障,，中端有支持”的住房保障制度框架已經(jīng)初步形成。與此同時(shí),，我國(guó)的住房保障制度框架,，在保障性住房體系、立法,、機(jī)構(gòu)建設(shè)等方面還存在一些不足,，需要進(jìn)一步完善。
整合保障性住房產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)內(nèi)部可流動(dòng)
在不同的階段,，根據(jù)不同的工作重點(diǎn),，我國(guó)推出了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,、限價(jià)房,、公共租賃住房等一批住房保障政策和相關(guān)產(chǎn)品。然而,，這些保障政策規(guī)定和產(chǎn)品處于內(nèi)部相互割裂的狀態(tài),，互不隸屬。
比如租售安排上,，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租,，廉租房以租為主。在騰退方式上,，經(jīng)濟(jì)適用房五年之后還可以售賣,，這意味著經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)應(yīng)保障對(duì)象相對(duì)于廉租房、公租房保障對(duì)象的收益會(huì)大很多,。
武漢大學(xué)中國(guó)住房保障研究中心主任曾國(guó)安說(shuō),，這種割裂的狀態(tài)造成保障體系之中存在一些覆蓋盲點(diǎn)，形成規(guī)模不小的空白區(qū),，有些保障對(duì)象因?yàn)樽陨淼慕?jīng)濟(jì)條件找不到適合的保障產(chǎn)品,。
為此，建議整合已有的保障房政策、產(chǎn)品,，根據(jù)困難群體收入變化在不同保障產(chǎn)品之間實(shí)現(xiàn)對(duì)接,、流動(dòng)，打破現(xiàn)行住房保障體系內(nèi)部割裂的狀態(tài),，實(shí)現(xiàn)政策并軌,，建立高度統(tǒng)一、有彈性,、可轉(zhuǎn)化的保障房產(chǎn)品體系,。具體包括以下幾個(gè)方面：
實(shí)現(xiàn)住房保障政策的并軌，確定統(tǒng)一的保障條件,、待遇標(biāo)準(zhǔn)等。
標(biāo)準(zhǔn)并軌,，即按照收入條件,、住房條件和凈資產(chǎn)價(jià)值等確定統(tǒng)一的保障標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)條件相同,，享受的保障待遇相同,，確保橫向公平。
管理并軌,。改變保障性住房分塊管理的格局,，將所有保障性住房(包括政府所有的住房、政府與非政府單位及個(gè)人共有的住房)納入統(tǒng)一的管理體系,，按照統(tǒng)一的管理規(guī)則進(jìn)行管理,。
騰退并軌。改變騰退規(guī)則和執(zhí)行不統(tǒng)一的格局,，實(shí)現(xiàn)所有保障性住房騰退規(guī)則的統(tǒng)一,，確保政府、投資者和住戶享受公平的騰退待遇,。統(tǒng)一,，而且這之間不能轉(zhuǎn)換。不同的體系相互分割,，保障待遇,、準(zhǔn)入條件以及補(bǔ)貼等方面、騰退都不一樣,。
可租可售促進(jìn)住房保障體系內(nèi)資金良性循環(huán)
租與售都不能成為住房保障產(chǎn)品的唯一形式,。對(duì)于地方政府和建設(shè)單位而言，租可以保證政府手里有足夠的保障房存量,，售可以通過(guò)出讓產(chǎn)權(quán)快速回籠資金,。對(duì)于中低收入家庭而言，不同的階段會(huì)有不同的產(chǎn)權(quán)要求，當(dāng)經(jīng)濟(jì)條件獲得改善時(shí),，也會(huì)考慮到購(gòu)買住房的產(chǎn)權(quán),。
曾國(guó)安教授說(shuō)，“可租可售,，租售并舉”的含義,，是指保障性住房既可向保障對(duì)象出租，也可向保障對(duì)象出售,。租售并舉也應(yīng)該是住房保障的常態(tài),。到底以出租為主，還是以出售為主,，同樣要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房供求狀態(tài)確定,。
江西省吉安市房管局局長(zhǎng)張愛新、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市臨河區(qū)房產(chǎn)管理局住房保障辦公室主任高艷軍基層干部說(shuō),，保障房的“租售并舉”可以加快政府建設(shè)資金的回籠,，減輕各地建設(shè)資金壓力，建議國(guó)家盡快總結(jié)各地的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，在國(guó)家層面出臺(tái)有關(guān)“租售并舉”的規(guī)范文件和指導(dǎo)細(xì)則,。
這些專家認(rèn)為，調(diào)整保障性住房租與售的關(guān)系,，可以按以下三個(gè)階段,，第一階段，在近期,，租售并舉,，以租為主。主要原因是住房供應(yīng)總量嚴(yán)重不足,，政府擁有和政府所能支配的保障性住房房源太少,。第二階段，在住房供求大體平衡,，政府擁有較大規(guī)模的保障性住房之后,，即可從“租售并舉，以租為主”向“租售并舉,，租售并重”轉(zhuǎn)化,，形成租售并舉、租售并重的住房保障體系,。第三階段,，在住房市場(chǎng)供過(guò)于求，市場(chǎng)租金合理,、穩(wěn)定的條件下,，實(shí)現(xiàn)“租售并舉,，以售為主”。
出臺(tái)專門法規(guī)規(guī)范住房保障各個(gè)環(huán)節(jié)
按照國(guó)家統(tǒng)一部署,，“十二五”我國(guó)保障性安居工程將進(jìn)入快速推進(jìn)期,，但是我國(guó)住房保障制度仍缺乏立法保障，實(shí)施主要靠地方自發(fā)的摸索,，保障房建設(shè)方式,、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式,、退出機(jī)制等也以地方的土政策為主,。
面對(duì)如此大的系統(tǒng)工程，國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)《住房保障法》,，以法律的形式保障住房保障安居工程順利推進(jìn),，既要明確各級(jí)政府在推進(jìn)住房保障工程中的責(zé)任，規(guī)范保障房投資,、建設(shè),、分配、管理運(yùn)營(yíng),、保障對(duì)象退出、流轉(zhuǎn)等各個(gè)環(huán)節(jié),。
在立法上,，基層建議應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
首先，需要有明確且務(wù)實(shí)的目標(biāo),。保障性住房建設(shè)既要有宏觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo),，也要有短期和現(xiàn)實(shí)目標(biāo)，這些目標(biāo)不僅可以量化政府責(zé)任,，而且具有評(píng)價(jià)的可操作性,。如，明確規(guī)定地方政府保障房建設(shè)數(shù)量,，明晰各個(gè)地方“最基本住房”應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn),。
其次，明確分工,。其它國(guó)家一般由中央政府制定政策,，地方政府負(fù)責(zé)落實(shí)。我國(guó)不但要明確各級(jí)政府之間的責(zé)任分工,，還要明確政府有關(guān)職能部門在住房保障資金投入,、土地提供、金融支持,、財(cái)稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任,。
同時(shí)，需要突出監(jiān)管。為了防止政府部門的承諾或目標(biāo)落空,，應(yīng)明確有關(guān)部門不作為,、慢作為和亂作為的法律責(zé)任，對(duì)于不履行責(zé)任者不僅要限期予以糾正,，而且對(duì)于主要責(zé)任人應(yīng)給予行政處分直至撤職,。
此外,，今后還必須明確城市規(guī)劃的科學(xué)性,，防止在保障性住房建設(shè)方面弄虛作假。我國(guó)現(xiàn)在城市規(guī)劃方案隨意性太大,。為了最大限度地攫取土地財(cái)政收入,，許多城市將保障性住房建在郊區(qū)，人為地增加了保障性住房使用者的生活成本,。所以,，住房保障法必須從城市規(guī)劃入手，在制定城市規(guī)劃時(shí),，優(yōu)先考慮保障性住房的建設(shè)需要,，在城市中心部位保留足夠的空間，以供應(yīng)保障性住房,。
住房保障管理機(jī)構(gòu)建設(shè)需要跟進(jìn)
盡管我國(guó)住房保障制度建設(shè)取得了很大進(jìn)展,，但是，一些基層的住房保障機(jī)構(gòu)建設(shè)工作,，依然非常滯后,。
巴彥淖爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)住房保障科科長(zhǎng)劉志文說(shuō)，住房保障實(shí)施幾年來(lái),，切身的體會(huì)就是機(jī)構(gòu)建設(shè)滯后,。比如巴彥淖爾市設(shè)了保障科，下屬旗縣區(qū)設(shè)立了保障中心或保障股,，總體看算做得好的,，但是這些機(jī)構(gòu)大多無(wú)專門的辦公場(chǎng)所，人員大部分也是兼職,。目前,，巴彥淖爾市的住房保障科專職人員只有4個(gè)，然而當(dāng)?shù)貎H棚戶區(qū)改造工程一項(xiàng),，就需要建設(shè)房屋8.78萬(wàn)套,，工作量太大。
臨河區(qū)房產(chǎn)管理局住房保障辦公室主任高艷軍,，同時(shí)還是臨河區(qū)的房地產(chǎn)管理辦公室,、危舊房改造辦公室的主任,，2010年上面分來(lái)一名大學(xué)生，之前這么多牌子,，就他一個(gè)工作人員,。他說(shuō)，全區(qū)廉租住房租金補(bǔ)貼有3300多戶,，配租有1744戶,，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目34個(gè)、18666戶,，每天光看材料就夠受的,。
高艷軍說(shuō)，目前辦公沒有專項(xiàng)經(jīng)費(fèi),，加班沒有補(bǔ)貼,。從項(xiàng)目申報(bào)，到工程實(shí)施,、協(xié)調(diào)監(jiān)督和房屋申請(qǐng),、審核、分配,，再到后續(xù)管理和服務(wù),，得全程參與。保障戶和項(xiàng)目工地分布很散,，辦公室沒有配車輛,，人員也沒有交通補(bǔ)貼，但是每天都在外邊跑,。別的單位有假日，住房保障人員的加班是常態(tài),。
包頭市房產(chǎn)管理局廉租科科長(zhǎng)黃國(guó)明說(shuō),，機(jī)構(gòu)建設(shè)滯后，也會(huì)制約住房保障體系的建設(shè),。包頭市房產(chǎn)管理局廉租科連黃國(guó)明在內(nèi),，目前只有3個(gè)人，包頭市下屬的各旗區(qū)未設(shè)立專門的住房保障工作管理機(jī)構(gòu),，也沒有配備專職工作人員,，現(xiàn)有工作主業(yè)依賴社區(qū)管理機(jī)構(gòu)開展，隨著配租規(guī)模的擴(kuò)大,，估計(jì)工作人員們會(huì)“越來(lái)越累”,。
在其他一些地區(qū)，也存在類似的情況,。為了更好地推進(jìn)住房保障建設(shè)工作,，建議至少在省,、市、自治區(qū)層面上,，應(yīng)該出臺(tái)一個(gè)統(tǒng)一的保障性住房體系建設(shè)制度,，以讓各盟市有章可循，成立專職的住房保障體系管理機(jī)構(gòu),，也應(yīng)該有硬性規(guī)定,，并保障經(jīng)費(fèi)、人員,。