近年來經(jīng)過探索，我國“低端有保障,，中端有支持”的住房保障制度框架已經(jīng)初步形成。與此同時,，我國的住房保障制度框架,，在保障性住房體系、立法,、機構建設等方面還存在一些不足,，需要進一步完善。
整合保障性住房產(chǎn)品實現(xiàn)內部可流動
在不同的階段,，根據(jù)不同的工作重點,，我國推出了經(jīng)濟適用房、廉租房,、限價房,、公共租賃住房等一批住房保障政策和相關產(chǎn)品。然而,，這些保障政策規(guī)定和產(chǎn)品處于內部相互割裂的狀態(tài),，互不隸屬。
比如租售安排上,，經(jīng)濟適用房只售不租,，廉租房以租為主。在騰退方式上,，經(jīng)濟適用房五年之后還可以售賣,，這意味著經(jīng)濟適用房對應保障對象相對于廉租房、公租房保障對象的收益會大很多,。
武漢大學中國住房保障研究中心主任曾國安說,，這種割裂的狀態(tài)造成保障體系之中存在一些覆蓋盲點,，形成規(guī)模不小的空白區(qū)，有些保障對象因為自身的經(jīng)濟條件找不到適合的保障產(chǎn)品,。
為此,，建議整合已有的保障房政策、產(chǎn)品,，根據(jù)困難群體收入變化在不同保障產(chǎn)品之間實現(xiàn)對接,、流動，打破現(xiàn)行住房保障體系內部割裂的狀態(tài),，實現(xiàn)政策并軌,，建立高度統(tǒng)一、有彈性,、可轉化的保障房產(chǎn)品體系,。具體包括以下幾個方面：
實現(xiàn)住房保障政策的并軌，確定統(tǒng)一的保障條件,、待遇標準等,。
標準并軌，即按照收入條件,、住房條件和凈資產(chǎn)價值等確定統(tǒng)一的保障標準,，經(jīng)濟條件相同，享受的保障待遇相同,，確保橫向公平,。
管理并軌。改變保障性住房分塊管理的格局,，將所有保障性住房(包括政府所有的住房,、政府與非政府單位及個人共有的住房)納入統(tǒng)一的管理體系，按照統(tǒng)一的管理規(guī)則進行管理,。
騰退并軌,。改變騰退規(guī)則和執(zhí)行不統(tǒng)一的格局，實現(xiàn)所有保障性住房騰退規(guī)則的統(tǒng)一,，確保政府,、投資者和住戶享受公平的騰退待遇。統(tǒng)一,，而且這之間不能轉換,。不同的體系相互分割，保障待遇,、準入條件以及補貼等方面,、騰退都不一樣。
可租可售促進住房保障體系內資金良性循環(huán)
租與售都不能成為住房保障產(chǎn)品的唯一形式,。對于地方政府和建設單位而言,，租可以保證政府手里有足夠的保障房存量,，售可以通過出讓產(chǎn)權快速回籠資金。對于中低收入家庭而言,，不同的階段會有不同的產(chǎn)權要求,，當經(jīng)濟條件獲得改善時，也會考慮到購買住房的產(chǎn)權,。
曾國安教授說,，“可租可售，租售并舉”的含義,，是指保障性住房既可向保障對象出租,，也可向保障對象出售。租售并舉也應該是住房保障的常態(tài),。到底以出租為主,，還是以出售為主，同樣要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和住房供求狀態(tài)確定,。
江西省吉安市房管局局長張愛新,、內蒙古巴彥淖爾市臨河區(qū)房產(chǎn)管理局住房保障辦公室主任高艷軍基層干部說，保障房的“租售并舉”可以加快政府建設資金的回籠,，減輕各地建設資金壓力,，建議國家盡快總結各地的經(jīng)驗教訓，在國家層面出臺有關“租售并舉”的規(guī)范文件和指導細則,。
這些專家認為，調整保障性住房租與售的關系,，可以按以下三個階段,，第一階段，在近期,，租售并舉,，以租為主。主要原因是住房供應總量嚴重不足,，政府擁有和政府所能支配的保障性住房房源太少,。第二階段，在住房供求大體平衡,，政府擁有較大規(guī)模的保障性住房之后,，即可從“租售并舉，以租為主”向“租售并舉,，租售并重”轉化,，形成租售并舉、租售并重的住房保障體系,。第三階段,，在住房市場供過于求,，市場租金合理、穩(wěn)定的條件下,，實現(xiàn)“租售并舉,，以售為主”。
出臺專門法規(guī)規(guī)范住房保障各個環(huán)節(jié)
按照國家統(tǒng)一部署,，“十二五”我國保障性安居工程將進入快速推進期,，但是我國住房保障制度仍缺乏立法保障，實施主要靠地方自發(fā)的摸索,，保障房建設方式,、保障標準、保障方式,、退出機制等也以地方的土政策為主,。
面對如此大的系統(tǒng)工程，國家應盡快出臺《住房保障法》,，以法律的形式保障住房保障安居工程順利推進,，既要明確各級政府在推進住房保障工程中的責任，規(guī)范保障房投資,、建設,、分配、管理運營,、保障對象退出,、流轉等各個環(huán)節(jié)。
在立法上,，基層建議應包括以下幾個方面的內容：
首先,，需要有明確且務實的目標。保障性住房建設既要有宏觀和長遠目標,，也要有短期和現(xiàn)實目標,，這些目標不僅可以量化政府責任，而且具有評價的可操作性,。如,，明確規(guī)定地方政府保障房建設數(shù)量，明晰各個地方“最基本住房”應達到的標準,。
其次,，明確分工。其它國家一般由中央政府制定政策,，地方政府負責落實,。我國不但要明確各級政府之間的責任分工，還要明確政府有關職能部門在住房保障資金投入,、土地提供,、金融支持,、財稅優(yōu)惠等方面的具體責任。
同時,，需要突出監(jiān)管,。為了防止政府部門的承諾或目標落空，應明確有關部門不作為,、慢作為和亂作為的法律責任,，對于不履行責任者不僅要限期予以糾正，而且對于主要責任人應給予行政處分直至撤職,�,！�
此外，今后還必須明確城市規(guī)劃的科學性,，防止在保障性住房建設方面弄虛作假,。我國現(xiàn)在城市規(guī)劃方案隨意性太大。為了最大限度地攫取土地財政收入,，許多城市將保障性住房建在郊區(qū),，人為地增加了保障性住房使用者的生活成本。所以,，住房保障法必須從城市規(guī)劃入手,，在制定城市規(guī)劃時，優(yōu)先考慮保障性住房的建設需要,，在城市中心部位保留足夠的空間,，以供應保障性住房。
住房保障管理機構建設需要跟進
盡管我國住房保障制度建設取得了很大進展,，但是,，一些基層的住房保障機構建設工作，依然非常滯后,。
巴彥淖爾市住房和城鄉(xiāng)建設委員會住房保障科科長劉志文說,，住房保障實施幾年來,，切身的體會就是機構建設滯后,。比如巴彥淖爾市設了保障科，下屬旗縣區(qū)設立了保障中心或保障股,，總體看算做得好的,，但是這些機構大多無專門的辦公場所，人員大部分也是兼職,。目前,，巴彥淖爾市的住房保障科專職人員只有4個，然而當?shù)貎H棚戶區(qū)改造工程一項,，就需要建設房屋8.78萬套,，工作量太大,。
臨河區(qū)房產(chǎn)管理局住房保障辦公室主任高艷軍，同時還是臨河區(qū)的房地產(chǎn)管理辦公室,、危舊房改造辦公室的主任,，2010年上面分來一名大學生，之前這么多牌子,，就他一個工作人員,。他說，全區(qū)廉租住房租金補貼有3300多戶,，配租有1744戶,，棚戶區(qū)改造項目34個、18666戶,，每天光看材料就夠受的,。
高艷軍說，目前辦公沒有專項經(jīng)費,，加班沒有補貼,。從項目申報，到工程實施,、協(xié)調監(jiān)督和房屋申請,、審核、分配,，再到后續(xù)管理和服務,，得全程參與。保障戶和項目工地分布很散,，辦公室沒有配車輛,，人員也沒有交通補貼，但是每天都在外邊跑,。別的單位有假日,，住房保障人員的加班是常態(tài)。
包頭市房產(chǎn)管理局廉租科科長黃國明說,，機構建設滯后,，也會制約住房保障體系的建設。包頭市房產(chǎn)管理局廉租科連黃國明在內,，目前只有3個人,，包頭市下屬的各旗區(qū)未設立專門的住房保障工作管理機構，也沒有配備專職工作人員,，現(xiàn)有工作主業(yè)依賴社區(qū)管理機構開展,，隨著配租規(guī)模的擴大，估計工作人員們會“越來越累”。
在其他一些地區(qū),，也存在類似的情況,。為了更好地推進住房保障建設工作，建議至少在省,、市,、自治區(qū)層面上，應該出臺一個統(tǒng)一的保障性住房體系建設制度,，以讓各盟市有章可循,，成立專職的住房保障體系管理機構，也應該有硬性規(guī)定,，并保障經(jīng)費,、人員。