“10%是開發(fā)商的降價(jià)底限,�,！北局芤唬�(dāng)上海再次出現(xiàn)排隊(duì)買房現(xiàn)象后,，多位房地產(chǎn)業(yè)的資深人士表達(dá)了相同的看法：在樓市總體不降價(jià)的情況下,，樓盤小幅降價(jià)就足以帶來(lái)熱銷,。中國(guó)指數(shù)研究院的一份調(diào)查研究數(shù)據(jù)顯示，1300多位房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)理中,，超八成認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌,，認(rèn)為降價(jià)會(huì)超過(guò)10%的不到5%,。實(shí)際情況跟他們的看法一致：即便是10%以內(nèi)的折扣，很多開發(fā)商都不愿意給,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日針對(duì)京,、滬、穗,、深,、杭、漢六城市營(yíng)銷公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn),，開發(fā)商或在5月大規(guī)模推貨,，但多數(shù)仍沒(méi)有降價(jià)的打算。
北京 開發(fā)商少量推貨試探市場(chǎng)
北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，北京4月共有30個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市,。由于身陷調(diào)控，開發(fā)商推盤時(shí)面臨很大挑戰(zhàn),。30個(gè)項(xiàng)目中,，目前只有11個(gè)確定了預(yù)售均價(jià)，另外的項(xiàng)目均價(jià)還停留在“待定”狀態(tài),。
在采訪中,，多位北京樓盤營(yíng)銷工作人員均承認(rèn)，目前的營(yíng)銷難度較大,。為了盡可能多地積聚客戶,，營(yíng)銷策劃時(shí)，開發(fā)商基本考慮將開盤前的客戶蓄客時(shí)間拉長(zhǎng),，同時(shí)傾向于少批量上市,，以試探市場(chǎng)反映，而不是一次性大批量盲目推盤,。
至于是否降價(jià)開盤,，一些樓盤營(yíng)銷人員的回答可能并不如人們所愿。
北京海淀區(qū)上地板塊的一個(gè)樓盤營(yíng)銷總監(jiān)告訴
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，推盤時(shí),，他們并不打算降價(jià)或打折。她認(rèn)為,，行業(yè)越是低谷,，越要做到精細(xì)化。目前樓市處于觀望中,，降價(jià)雖然會(huì)吸引眼球,，但同樣可能遭遇前期業(yè)主的抵觸，且降價(jià)不一定能帶來(lái)好的銷售量,。最重要的還是找準(zhǔn)客戶,，針對(duì)特定目標(biāo)客戶群進(jìn)行特色營(yíng)銷,。
她以自己的樓盤為例解釋說(shuō)，該樓盤位于上地商圈,，客戶群鎖定為在上地工作的中高級(jí)白領(lǐng)和公司管理人員,。
位于北京CBD地塊的一位樓盤營(yíng)銷人員也向記者表示，目前公司未有打折或降價(jià)開盤的打算,。鑒于該地塊的稀缺性,，公司的營(yíng)銷以無(wú)可復(fù)制的位置為核心訴求點(diǎn)，打造高端形象,。
她認(rèn)為,，對(duì)于中高端樓盤而言，特色營(yíng)銷可以加分,，而降價(jià)或打折營(yíng)銷卻會(huì)對(duì)品牌形象帶來(lái)負(fù)面影響,。
上海 營(yíng)銷公司不建議大幅降價(jià)
“今年首次新盤大規(guī)模上市，可能會(huì)出現(xiàn)在5月份,�,！鄙现苋諔K淡落幕的上海之春房展會(huì)，讓上�,；膷u房地產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉有些吃驚,，“許多大開發(fā)商臨時(shí)缺席，很大程度上說(shuō)明了市場(chǎng)目前的趨勢(shì),�,！�
“以往，新盤集中供應(yīng)出現(xiàn)在3月份,，在錯(cuò)過(guò)3月份的春季房展后,，開發(fā)商目前最有可能在5月份的“五一”假日房展期間集中推貨�,！秉S欣偉說(shuō),，“如果這個(gè)時(shí)間點(diǎn)開發(fā)商仍不準(zhǔn)備推新盤，那只有兩種可能性,，一是開發(fā)商打算一捂到底，另一種就是開發(fā)商資金撐不住,，可能會(huì)選擇悄悄降價(jià),。”
同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)第一區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理趙剛說(shuō),，從他們掌握的情況看,，即使到了五六月份，開發(fā)商也不會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況,。去年這個(gè)時(shí)候,，開發(fā)商的資金已足以維持半年,，今年開發(fā)商的資金比去年同期更好，因此降價(jià)的可能性極小,。
不過(guò),，趙剛也認(rèn)為，4月下旬和5月初才是全年新盤上市的高潮期,，這一批房源極有可能占今年推盤總量的30%以上,。
大規(guī)模的供應(yīng)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商在5月份發(fā)動(dòng)降價(jià)潮呢？
“開發(fā)商在降價(jià)問(wèn)題上已沒(méi)那么糾結(jié)了,�,！壁w剛說(shuō)，限購(gòu)令推出后,，很多高端樓盤客戶大面積流失,，目前開發(fā)商糾結(jié)的問(wèn)題是如何找到精準(zhǔn)的客戶，并不會(huì)輕易降價(jià),，因?yàn)榻祪r(jià)并不能幫助他們找到客戶,。
黃偉欣也表示，即使是剛需住宅,，營(yíng)銷代理公司也不敢給開發(fā)商提過(guò)分的價(jià)格折扣,，一是開發(fā)商會(huì)擔(dān)心這樣的價(jià)格能否將房子全部賣掉，二是如果賣得太好,，開發(fā)商又會(huì)擔(dān)心價(jià)格是否降得太多,。他認(rèn)為，大多數(shù)營(yíng)銷代理公司會(huì)給開發(fā)商建議將價(jià)格下調(diào)5%~10%,。
廣州 新盤或在5月集中推出
3月14日~3月20日,，廣州市場(chǎng)成交再度下滑，跌破千套,，成為廣州頒布限購(gòu)令后最慘烈的一周,。而就在上周，房?jī)r(jià)經(jīng)歷暴漲的廣東佛山,，正式對(duì)外表示將實(shí)施樓房限購(gòu)令,。
“目前我對(duì)市場(chǎng)不太樂(lè)觀，預(yù)期看跌,�,！敝性禺a(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，目前市場(chǎng)仍處于博弈,、觀望階段,，開發(fā)商沒(méi)有明顯的促銷活動(dòng)，房?jī)r(jià)松動(dòng)是一個(gè)假象。值得注意的是,，當(dāng)前高端樓盤銷售慘淡,，一個(gè)星期都賣不出去一套。
據(jù)介紹,，該中介代理的廣州海珠區(qū)某高端樓盤項(xiàng)目,，本來(lái)計(jì)劃5月初開盤，但由于市場(chǎng)不明朗,，開盤日已被推遲至五六月份,。“這樣的市區(qū)高端盤,，開盤推的量很少,，可能就100套�,！秉S韜表示,，但開發(fā)商蓄客的時(shí)間都差不多要1~2個(gè)月，推貨節(jié)奏取決于開發(fā)商的資金需求情況,。他指出,，因?yàn)槭袇^(qū)新盤少，上述新盤價(jià)格肯定不會(huì)往下走,。
在行情低迷的情況下,，瑞安在華南的首個(gè)市區(qū)住宅盤，之前報(bào)出了超3萬(wàn)元/平方米的吹風(fēng)價(jià),，由于不少業(yè)內(nèi)人不太看好,，其入市的時(shí)間也幾度延遲。
曾英杰認(rèn)為,，今年上半年廣州新推貨量總體會(huì)比較少,，第一波集中推貨會(huì)出現(xiàn)在
“五一”期間，在這之前,，大規(guī)模降價(jià)促銷的可能性較小,。雖然廣州中心六區(qū)的供應(yīng)有所回升，但仍存在價(jià)格上漲的動(dòng)力,。
黃韜則表示,，由于資金壓力，預(yù)計(jì)5月份開發(fā)商會(huì)出貨,，個(gè)別會(huì)進(jìn)行變相降價(jià)促銷,。
杭州 5月房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”預(yù)期增強(qiáng)
受限購(gòu)政策、信貸收緊等政策疊加效應(yīng)的影響,，杭州樓市成交陷入“冰凍期”。數(shù)據(jù)顯示，3月前半月,，杭州商品房成交大幅下滑,，成交僅647套；3月22日,，杭州僅成交31套,，低迷成交“雪上加霜”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察分析,，杭州或?qū)⒃?月份迎來(lái)開盤高峰,，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)較為明顯的松動(dòng)，房?jī)r(jià)下跌的“拐點(diǎn)”預(yù)期逐步增強(qiáng),。
成交量的“萎縮”與供應(yīng)量相對(duì)減少有關(guān),。杭州雙贏營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳告訴
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn),，購(gòu)房者處于觀望,，開發(fā)商也是如此，推盤明顯放緩,。
據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，“國(guó)八條”出臺(tái)后至3月23日12時(shí)，近3個(gè)月內(nèi),，杭州市區(qū)共有11個(gè)樓盤開盤,，而一向占據(jù)大頭的住宅項(xiàng)目只有5個(gè)，3月份至今竟然沒(méi)有住宅樓盤申領(lǐng)預(yù)售證,。
漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理梅杰認(rèn)為,，目前開盤的項(xiàng)目比較少，杭州5月份的房交會(huì)期間可能集中亮相,，“目前開發(fā)商也出現(xiàn)分化,，有些開發(fā)商想避開最冷的市場(chǎng)期�,！�
“僵持”的市場(chǎng)行情下房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,？在杰盟智庫(kù)執(zhí)行長(zhǎng)蘭洪海看來(lái),，目前杭州房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng),，一些老盤如城郊板塊的小西湖小鎮(zhèn)已經(jīng)推出較大幅度的折扣，但開發(fā)商現(xiàn)在大張旗鼓降價(jià)并不現(xiàn)實(shí),。
3月16日,，位于杭州錢江新城的濱江·城市之星推出5號(hào)樓，開盤當(dāng)日154套房源去化八成,。至于原因,，章惠芳認(rèn)為，除了該項(xiàng)目屬于商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響外，價(jià)格也是優(yōu)勢(shì),，“之前賣46000元/平方米左右,，這批新推的房源，均價(jià)只有33600元/平方米左右,，還是精裝修,。”
合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理畢明輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，目前杭州新開的樓盤定價(jià)都比較理性,，比預(yù)期要低，在優(yōu)惠促銷方面,，雖然都是常規(guī)手段,，但幅度更大一些。
梅杰則表示,，今年市場(chǎng)將以自住需求型為主,，不管是首次置業(yè)，還是改善型購(gòu)房,，自住需求重視性價(jià)比,。據(jù)他觀察，近期,，新推的一些位于星橋,、九堡等板塊的樓盤開盤價(jià)都比預(yù)想要低，再加上一些優(yōu)惠促銷活動(dòng),，其實(shí)比所在區(qū)域均價(jià)已經(jīng)低了5%～10%,。
據(jù)杭州百棠地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不少樓盤將選擇4～5月份之間開盤,，仍然踩在這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季的節(jié)點(diǎn)上,。
杭州百棠地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理魏羽妡表示，推盤量的調(diào)整是目前許多開發(fā)商考慮的重點(diǎn)問(wèn)題之一,，為了確保在開盤時(shí)有不錯(cuò)的銷售表現(xiàn),，機(jī)構(gòu)建議住宅類項(xiàng)目在本階段以小批量推盤的方式進(jìn)行，不建議進(jìn)行大力度的促銷或折扣,；所有目前在服務(wù)項(xiàng)目所推出的折扣優(yōu)惠以暗折為主,。
武漢 推盤放緩 開發(fā)商降價(jià)有限
進(jìn)入3月份以來(lái)，承受著成交量直線下挫的壓力,，武漢各大在售樓盤代理商競(jìng)相緊急調(diào)整營(yíng)銷方案,，以期完成既定任務(wù)。上周末,，記者在武漢走訪發(fā)現(xiàn),，超過(guò)七成樓盤已祭出“優(yōu)惠”大旗,，其中不乏萬(wàn)科、保利等較具實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè),。
記者注意到,，近期每逢周四、周五,，鋪天蓋地的樓盤推廣短信便會(huì)集中“騷擾”手機(jī)用戶，而這類短信有個(gè)基本規(guī)律：小戶型告誡待售數(shù)量有限,，大戶豪宅以優(yōu)惠促銷為主旋律,，而寫字樓等投資類產(chǎn)品則會(huì)強(qiáng)調(diào)“非限購(gòu)范圍”。
“在目前行情下,，我們對(duì)樓盤的營(yíng)銷策略肯定會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整,，在整個(gè)運(yùn)作節(jié)奏上也會(huì)有所放緩�,！蔽錆h經(jīng)天緯地房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司副總經(jīng)理邢曉瑜表示,。事實(shí)也正是如此，由于前期蓄客量嚴(yán)重不足,，武漢市場(chǎng)眾多新盤上市節(jié)奏明顯被人為放緩,，很多原本計(jì)劃三月初開盤的樓盤被臨時(shí)更改延后到3月底或4月初。
對(duì)此,，被延期樓盤的工作人員表示,，“只有將新盤認(rèn)籌時(shí)間段延長(zhǎng)，客戶積累到一定數(shù)量才能開盤,，否則銷售的人力成本會(huì)很大,。”據(jù)億房研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,，限購(gòu)新政出臺(tái)后一月內(nèi),，武漢先后有接近40個(gè)新樓盤宣布進(jìn)入認(rèn)籌階段，但正式按計(jì)劃日期開盤的不到10個(gè),，且按時(shí)開盤的均為萬(wàn)科,、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn),、金地等大品牌開發(fā)商,。
此外，具體營(yíng)銷策略的“謀變”正成為武漢各家房產(chǎn)代理商們共同的選擇,。武漢市信達(dá)行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策劃經(jīng)理白帆告訴記者,，公司會(huì)根據(jù)代理樓盤的特點(diǎn)選用最優(yōu)營(yíng)銷策略，“主要還是要看項(xiàng)目自身的情況,，市區(qū)和郊區(qū)的項(xiàng)目也會(huì)有一定的區(qū)別,。在行情不好的情況下,，新樓盤一般都會(huì)采取分批入市�,！辈贿^(guò),，他也表示，目前房地產(chǎn)代理企業(yè)遇到的最大問(wèn)題不是策略調(diào)整,，而是“市場(chǎng)實(shí)際購(gòu)買力不足”,。
代理萬(wàn)科武漢旗下某在售樓盤的客戶經(jīng)理陳卓也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，對(duì)于定位為首次置業(yè)的產(chǎn)品,，一般不會(huì)有很大降價(jià)空間,，因?yàn)殚_發(fā)商的開價(jià)已經(jīng)是比較接近利潤(rùn)下限，“有較大降價(jià)空間的樓盤主要是針對(duì)二次置業(yè)和前期定價(jià)偏高的小戶型項(xiàng)目”,。
關(guān)于未來(lái)樓市走向,，大多數(shù)受訪營(yíng)銷代理企業(yè)均表示，未來(lái)樓市肯定會(huì)有一個(gè)調(diào)整,，具體時(shí)間點(diǎn)取決于國(guó)家下一步的政策安排和開發(fā)商的資金壓力大小,。上周末，位于武漢核心區(qū)的一在售樓盤公開打出“95折”,，這也是本輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)后,，武漢首個(gè)公開降價(jià)的樓盤。據(jù)了解,，本周末即將開盤的部分新樓盤均價(jià)回調(diào)幅度為500元/平方米左右,，按照目前武漢的房?jī)r(jià)水平，調(diào)價(jià)幅度不超過(guò)5%,。
3月以來(lái),，雖然許多開發(fā)商做足優(yōu)惠促銷姿態(tài)，但根據(jù)搜房武漢中心網(wǎng)調(diào)顯示,，有超過(guò)八成的購(gòu)房者不認(rèn)可現(xiàn)有促銷方案,，認(rèn)為“這些都是表面熱鬧，再怎么優(yōu)惠也不如降價(jià)來(lái)得實(shí)在,，還不如降價(jià)”,，有超過(guò)一半的購(gòu)房者表示依然不會(huì)出手。
深圳 部分關(guān)外區(qū)域房?jī)r(jià)仍看漲
2011年被業(yè)界稱為
“調(diào)控之年”,，在此大環(huán)境下,，深圳未來(lái)房?jī)r(jià)運(yùn)行態(tài)勢(shì)如何？房?jī)r(jià)未來(lái)是否還有上漲動(dòng)力,？
不少分析人士認(rèn)為,，由于福田、羅湖等區(qū)域已無(wú)新增土地供應(yīng),，關(guān)內(nèi)深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂,。
對(duì)此,，世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)王海斌認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)是否到頂,，要參照周邊城市房?jī)r(jià)走勢(shì),，“如果參照香港（房?jī)r(jià)），深圳寫字樓,、住宅價(jià)格并不高,。”
王海斌認(rèn)為,，受政策落地不同的影響,，不同區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)不同的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。從長(zhǎng)期來(lái)看,，深圳樓市房?jī)r(jià)仍然有上漲空間。
王海斌分析稱,，福田,、羅湖中心城區(qū)由于已經(jīng)沒(méi)有可供開發(fā)的土地，幾乎再無(wú)新盤供應(yīng)量,，房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定,，缺乏足夠的上漲動(dòng)力。另?yè)?jù)記者調(diào)查得知,，相比中心城區(qū),，寶安、龍崗等區(qū)域房?jī)r(jià)仍然還有上漲空間,，而目前不少投資者也押寶深圳樓市上漲動(dòng)力,，后市還會(huì)進(jìn)入該區(qū)域。
此外,，前海地區(qū)將規(guī)劃為計(jì)劃單列市,，受此影響未來(lái)前海地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入力度會(huì)加大，而周邊配套也會(huì)不斷完善,。對(duì)此,，王海斌認(rèn)為：“房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力很大�,！�
寶安
“深港服務(wù)區(qū)”的政策利好,，也被市場(chǎng)逐漸放大，深圳市政府日前也表示將投入大量資金加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),�,！埃ㄔ搮^(qū)域）受政策影響，土地一旦升值,，就會(huì)造成當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲,�,！蓖鹾１蟊硎尽�
據(jù)中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智研判,，深圳樓市今年波動(dòng)較大,，房?jī)r(jià)雖有所放松，但整體會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì),。
事實(shí)上,，2011年前3個(gè)月，深圳樓市成交量大幅萎縮,�,！邦A(yù)計(jì)深圳樓市成交量低迷的情況會(huì)持續(xù)3～6個(gè)月�,！崩钜穷A(yù)估,，在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商今年的開盤計(jì)劃會(huì)和整個(gè)營(yíng)銷策略有所調(diào)整,。
實(shí)際上,，從前兩個(gè)月看，一些土地儲(chǔ)備少,，沒(méi)有后續(xù)開發(fā)力量的開發(fā)商開盤的態(tài)度十分慎重,。“今年房地產(chǎn)后市并不明朗,，為了追求保持成交量,，不排除會(huì)降價(jià)讓利給顧客�,！崩钜钦J(rèn)為,，但他并未給出深圳房?jī)r(jià)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。