隨著樓市調(diào)控政策的不斷出臺以及信貸不斷收緊,，各家銀行的房貸額度也逐漸緊張起來,，在此大背景下,，各種不規(guī)范操作也浮出水面,。前段時間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》已經(jīng)就房貸出現(xiàn)的種種不規(guī)范現(xiàn)象做了一系列報道,。報道推出后,，仍有讀者向記者反映其遭遇到的種種房貸糾紛。本期金融周刊特選取三個案例，為讀者揭開銀行辦理房貸過程中變折扣,、收取“額度費(fèi)”以及捆綁銷售等三大亂象,。
亂象一·變折扣
“交通銀行已經(jīng)向我按照8.5折的優(yōu)惠利率放款了，說依據(jù)的就是這個貸款憑證,，但是交行是單方修改憑證,，我并沒有在上面補(bǔ)充蓋章或者簽字，而以前說的是7折,�,！崩顔矗ɑ┫壬嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
李喆向記者出示了他與交通銀行北京慧忠里支行簽訂的貸款憑證（借款憑證）,，憑證上“利率”一項(xiàng)原來千分之三點(diǎn)多（據(jù)李喆介紹為月利）的數(shù)字被劃掉,，在其上方寫有4.67‰字樣。憑證修改處有一個“王雨（化名）”的人名章（一般修改處用簽字或蓋章來證明）,，與憑證上銀行審核負(fù)責(zé)人同姓,，由于負(fù)責(zé)人簽名是手寫體，判斷不出是否與人名章上相同,，不過修改處并沒有李喆的補(bǔ)充蓋章。上述貸款憑證還蓋有交通銀行北京慧忠里支行的會計業(yè)務(wù)章,，落款日期是2011年2月16日,。
“我覺得更為蹊蹺的是，我收到的貸款合同的第一頁居然是交行自己粘上去的,�,！崩顔锤嬖V記者。上周五（3月18日）,，李喆與對貸款合同有相同疑問的游虹（化名）女士一同走進(jìn)了北京銀監(jiān)局和交通銀行北京分行進(jìn)行咨詢,。
7折利率變8.5折
“看到貸款憑證上面顯示7折審批通過之后，我們就去交首付,。到2月28號左右,，交行突然跟我們說不能按照7折放款，要改成8.5折,，我們過戶都辦完了,。”游虹告訴記者,。
據(jù)了解,，游虹在上周五之前已經(jīng)去過三次銀監(jiān)局進(jìn)行投訴，“這一次,，交行北京分行對我們說,，現(xiàn)在7折系統(tǒng)已經(jīng)封閉，以前有7折、8.5折,、1.1倍基準(zhǔn)利率的選項(xiàng),，現(xiàn)在7折的選項(xiàng)已經(jīng)沒有了。他們沒有權(quán)力修改系統(tǒng)對我們按照7折放款,�,！�
游虹說：“交行的人拿出一份交行總部的文件給我們看。文件要求交行北京分行于2011年1月20日開始取消7折房款,，一律改為8.5折,。而我們在1月25日收到的同意貸款書還是寫著7折的�,！�
交行北京慧忠里支行相關(guān)人士對記者說：“我們大概是2月份改的,，是根據(jù)國家政策來調(diào)整的。現(xiàn)在首套房貸款都改為8.5折了,。如果是2月份之前批貸但是還沒有放款的,，利率會稍有變化�,！�
“我剛才問了交行為什么1月20日取消7折之后還會通知我按照7折放款,，交行說那是負(fù)責(zé)通知的工作人員的失誤，最終按照合同辦,�,！庇魏绺嬖V記者。
“如果當(dāng)時銀行改放款利率跟我們商量一下的話,，我們可以權(quán)衡一下自己的能力,，如果覺得吃力就不貸款了，也不買這個房子了,。銀行現(xiàn)在這么做,，我們只能硬生生接受8.5折的貸款�,！庇魏缯f,。
據(jù)記者了解，交行對利率進(jìn)行調(diào)整之后,，游虹將多還銀行20多萬元,，李喆將多還銀行近30萬元。
律師：單方面涂改合同無效
游虹還向記者展示了她跟交通銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》,，合同的首頁紙張長度比合同其他頁面大約長了一厘米,，“第一頁本來是沒有的，我們當(dāng)時簽的是空白合同,，這是銀行后來自己粘上去的,。”
游虹告訴記者，她當(dāng)初跟交行簽訂的貸款合同是一份“空白合同”,，1月25日收到的《同意放貸通知書》（蓋有交通銀行北京慧忠里支行借款合同專用章）上顯示貸款年利率為4.48%,，但是之后收到的《個人購房借款/擔(dān)保合同》和借款憑證中，年利率卻變成了5.61%,。
“最讓我驚訝的是,，貸款憑證中的利率數(shù)字在我不知情的情況下居然被劃掉和修改了�,！崩顔凑f,。
北京楊文戰(zhàn)律師表示，銀行單方涂改是無效的,，按照慣例,，如果要涂改應(yīng)該雙方同時在合同旁邊簽字或者蓋章。如果銀行的確單方修改了貸款憑證,，應(yīng)該按照原來商定的內(nèi)容執(zhí)行,。
至于合同首頁的問題，交行慧忠里支行相關(guān)人士告訴記者：“新合同和舊合同會有區(qū)別,，老合同是沒有這一頁的,，新合同加了這頁。這頁沒粘進(jìn)去是為了方便我們打印,，在面簽的時候是跟合同在一起的,。”
北京楊文戰(zhàn)律師說：“這是不正常的,。同一套合同的所有紙張應(yīng)該是同時印出來，每一頁都簽字,。如果有爭議的頁面和其他的頁面不一樣,，是不正常的�,！北本┿y監(jiān)局一位不愿透露姓名的高層人士也向記者表示：“如果客戶反映的情況屬實(shí)的話,，確實(shí)是有問題的�,！�
北京銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人士告訴記者：“如果是有效的合同的話,，銀行是必須執(zhí)行的。如果有一些無法證明的東西,，我們也希望銀行能堅(jiān)持誠信的原則,。不過具體問題具體分析，我們建議客戶先跟交行協(xié)商解決,，不行的話再到我們銀監(jiān)局來,。”
3月10日，銀監(jiān)會發(fā)文,，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)已與借款人簽訂不可撤銷的書面合同,，且該合同已發(fā)生法律效力的，必須按照合同約定及時發(fā)放個人住房貸款,。
亂象二·額度費(fèi)
贛州多家銀行收房貸“額度費(fèi)”
購房者間接埋單
在銀行房貸額度緊張的背景下,，部分城市出現(xiàn)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)時收取
“額度費(fèi)”，銀行對客戶一般稱之為“理財費(fèi)”,。
幾日前,，在江西贛州購房的江先生
（化名）收到當(dāng)?shù)亟聱椃慨a(chǎn)中介公司的電話，告知江先生必須到中國銀行贛州城南支行繳納貸款金額1%的“理財費(fèi)”,，不然不給江先生辦理水電過戶,。3月17日，江先生撥通了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的電話,，報料此事,。
1%理財費(fèi)？額度費(fèi),？
據(jù)報料人江先生介紹,，他于2010年12月下旬在江西贛州市某小區(qū)買了一套100平方米左右的二手房，向中行贛州城南支行申請貸款約35萬元,，而該筆貸款已于今年3月上旬向江先生發(fā)放了,。
“銀行都已經(jīng)放款了才讓我交1%的"理財費(fèi)"，也就是說理財費(fèi)跟我的貸款無關(guān),。在貸款的時候銀行并沒有給我說有這個費(fèi)用,。算下來，我們還要交3500元的費(fèi)用,�,！苯壬鷮τ谶@筆費(fèi)用，顯得很無奈,，也不知道是什么情況,。
針對上述江先生提及的“理財費(fèi)”，記者致電中國銀行贛州城南支行了解情況,。該支行的一位客戶經(jīng)理告訴記者,，該行只收取借款人“合同工本費(fèi)”。
“那個1%的費(fèi)用是營銷企業(yè)咨詢費(fèi)策劃費(fèi),，這個我們是向中介收的,。我們跟開發(fā)商和中介是達(dá)成了協(xié)議的。我們都是這樣子做的,�,！鄙鲜隹蛻艚�(jīng)理稱,。
今鷹中介的工作人員則對記者說：“贛州（相關(guān)銀行）的理財費(fèi)是可以問得到的，贛州各大銀行比如說中行,、農(nóng)行,、工行和招行都要收理財費(fèi)�,！�
據(jù)記者了解,，銀行收取借款人1%的理財費(fèi)，是從兔年春節(jié)后開始的,�,！皳�(jù)了解，如果中介跟銀行關(guān)系好的話,，可以先放款再交理財費(fèi),；如果是我們直接去跟銀行打交道，就只能先交理財費(fèi)再放款,�,！苯壬f。
據(jù)贛州市一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露,，銀行收取房貸借款人的費(fèi)用分為
“咨詢營銷策劃費(fèi)”和“理財費(fèi)”,，一般來說如果借款人不繳納上述費(fèi)用，銀行不會對借款人放款,。其中“理財費(fèi)”按照貸款金額的1%收取,，在銀行內(nèi)部被稱為“額度費(fèi)”，“咨詢營銷策劃費(fèi)”一般收取900～1200元,。
緣起貸款額度緊張
“也不是不交就不放款,，是因?yàn)楝F(xiàn)在貸款額度緊張，哪個價格高就貸給誰,�,！鄙鲜鲋行锌蛻艚�(jīng)理如此解釋營銷策劃費(fèi)的收取。
上述今鷹中介工作人員告訴記者,，“（銀行）原來只收500元或者600元理財費(fèi)。各大銀行不一樣,，中行收600元,，工行收500元。春節(jié)之后額度緊,，現(xiàn)在客戶能貸到款就已經(jīng)很好了,。所以銀行在原來的500元、600元的基礎(chǔ)上上漲到貸款額度的1%,，現(xiàn)在贛州所有銀行都是這樣,，也就是說如果貸款30萬元就交3000元,。”
隨著今年信貸政策的收緊,，大部分銀行在發(fā)放房貸的時候,，紛紛出現(xiàn)“反價”現(xiàn)象，銀監(jiān)會也發(fā)文明確表示規(guī)范銀行發(fā)放房貸,。
據(jù)記者了解,，2009年以來全國各地都有消費(fèi)者在網(wǎng)絡(luò)上反映，在辦理購房貸款的時候,，銀行要收“理財費(fèi)”,。就在今年2月14日，在蕪湖市人民政府主辦的中國蕪湖網(wǎng)市民心聲欄目的咨詢投訴回貼中,，對于名為“銀行收取貸款人的理財費(fèi)合法嗎,？”一貼，署名中行信貸中心回復(fù)的內(nèi)容為：“受國家宏觀調(diào)控政策及人行新增規(guī)模管控的影響,，我行個人貸款規(guī)模特別緊張,，今年貸款規(guī)模與貸款定價掛鉤。為爭取更多的貸款規(guī)模解決客戶放款難的問題,，我行積極與上級行爭取,，對于愿意繳納"營銷策劃咨詢費(fèi)"的項(xiàng)目（開發(fā)商和二手房中介機(jī)構(gòu)），我行將申請?zhí)貏e額度,，獲批后可保證放款,。”
然而,，對于不愿意交納
"營銷策劃咨詢費(fèi)"的項(xiàng)目（開發(fā)商和二手房中介機(jī)構(gòu)）,，上述蕪湖市中行信貸中心則表示，“我們將無法保證放款時效,，只能等我行整體規(guī)模寬松以后才能按審批時間順序酌情放款,。”
此外,，該中行信貸中心還在網(wǎng)上對多個房貸投訴作了回復(fù),。
上述中行客戶經(jīng)理表示，由于信貸規(guī)模緊張,，銀行會根據(jù)議價來向中介和開發(fā)商收取費(fèi)用,，“不過，對中介收取的營銷策劃費(fèi),，中介肯定會轉(zhuǎn)嫁給借款人,。”
律師：屬于“強(qiáng)制消費(fèi)”
據(jù)記者了解,，江先生已經(jīng)在中行放款之前交了950元的“辦證費(fèi)用和預(yù)收過戶費(fèi)用”,，江先生覺得,，這應(yīng)該就是中介轉(zhuǎn)嫁過來的“營銷策劃費(fèi)”。對于還要交1%的“理財費(fèi)”,，江先生顯然不能夠接受,。
“我不準(zhǔn)備交"理財費(fèi)"，因?yàn)榉抠J的款都放了,，也沒有簽一定要交"理財費(fèi)"的合同,，憑什么讓我補(bǔ)交？”江先生稱,。
北京楊文戰(zhàn)律師告訴記者：“這肯定不合理,。因?yàn)檫@不是正常的貸款費(fèi)用，跟貸款沒有必然關(guān)系,，銀行自己收或者通過合作單位收是不公平的,，可以定性為強(qiáng)制消費(fèi)�,！睏钗膽�(zhàn)律師稱,，銀行是在“直接利用優(yōu)勢地位”，借款人要貸款就“必須花這個錢”,。
對此,，記者致電咨詢了贛州銀監(jiān)局，相關(guān)人士在接受記者采訪時也表示：“銀行這種強(qiáng)制消費(fèi)肯定是違規(guī)的,，是不允許的,。如果屬實(shí)，我們會要求銀行退回收費(fèi)和處罰（銀行）,�,！�
亂象三·捆綁銷售
房貸捆綁信用卡
建行武漢部分支行改口
今年以來，由于樓市新政不斷加碼和信貸的逐步收緊,，銀行房貸成了很多買房人士面臨的難題,。3月17日，一位吳先生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者反映,，銀行將其貸款申請與信用卡等銀行產(chǎn)品進(jìn)行捆綁,，并且他已向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局發(fā)了一封投訴函。記者了解到,，建行武漢黃陂支行已于3月18日告知吳先生,，不再要求其辦理信用卡等業(yè)務(wù)，同時該行還稱將盡快辦理吳先生的按揭貸款,。
吳先生對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他2010年8月份和建設(shè)銀行武漢黃陂支行簽了按揭貸款合同,，今年3月銀行方面表示,，吳先生的資料已過期,，讓吳先生重新提供材料。一星期后,，吳先生再次致電該支行,，銀行告知，必須開通信用卡,、短信通,、網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等業(yè)務(wù),，銀行才能將其資料上交辦理貸款,。
在與吳先生取得聯(lián)系當(dāng)日
（3月17日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也以客戶的身份致電建設(shè)銀行武漢黃陂支行,，該行工作人員稱,，要開通信用卡以及該行的電子產(chǎn)品比如短信通、網(wǎng)上銀行,、手機(jī)銀行,，才能申請房貸，否則“放不下來”,。
3月17日,，記者又和建行武漢江岸支行聯(lián)系，該行工作人員道出了個中原因,。對方告訴記者,，因?yàn)閲叶啻握{(diào)高存款準(zhǔn)備金率，在額度不夠的情況下,，建行要首先保證建行客戶的貸款需求,。他還表示，對于已經(jīng)使用了5個以上建行產(chǎn)品的客戶的貸款需求,，建行將一視同仁,，而使用了不到5個建行產(chǎn)品的客戶的貸款則比較難，“后者估計今年就沒有額度了,�,！彼�表示，其實(shí)很多產(chǎn)品都是免費(fèi)的,，“像短信通也就2元/月,，網(wǎng)上銀行則是免費(fèi)的�,！�
然而,，記者隨后致電武漢建行客服熱線，客服人員表示,，武漢建行并無相關(guān)規(guī)定,，辦信用卡等是客戶自愿的行為,，并非強(qiáng)制規(guī)定，客戶只需符合建行的貸款條件就可以申請辦理房貸,。
當(dāng)3月21日記者再次致電建行黃陂支行時,，該行表示，“無需辦理信用卡等業(yè)務(wù)”,。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，銀行的上述行為屬于捆綁銷售，但由于目前銀行在調(diào)控政策之下信貸資源比較緊張,，“前幾年銀行資金寬松,，銀行要尋找客戶，大家都在爭取房貸,，現(xiàn)在房貸的收益比較低,，銀行并不太愿意做這塊業(yè)務(wù)，所以就會出現(xiàn)上述情況,，銀行會提出附加條件,。”但郭田勇表示,，銀行的業(yè)績壓力大,，也有苦衷，這可以理解,，但還是希望銀行在守法的前提下開展業(yè)務(wù),。
廣東國欣律師事務(wù)所王長春律師認(rèn)為，銀行的上述行為類似搭售商品,，在法律上是嚴(yán)禁的,。
事實(shí)上，針對此前多地出現(xiàn)的銀行在房貸中捆綁銷售理財產(chǎn)品等行為,，中國銀監(jiān)會本月發(fā)出的通知就已明確表示,，嚴(yán)禁虛假承諾、捆綁銷售,、委托中介機(jī)構(gòu)代簽代收貸款合同,、亂收費(fèi)等違規(guī)行為。