隨著樓市調(diào)控政策的不斷出臺以及信貸不斷收緊,，各家銀行的房貸額度也逐漸緊張起來,，在此大背景下，各種不規(guī)范操作也浮出水面,。前段時間,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》已經(jīng)就房貸出現(xiàn)的種種不規(guī)范現(xiàn)象做了一系列報道,。報道推出后,，仍有讀者向記者反映其遭遇到的種種房貸糾紛。本期金融周刊特選取三個案例,，為讀者揭開銀行辦理房貸過程中變折扣,、收取“額度費”以及捆綁銷售等三大亂象。
亂象一·變折扣
“交通銀行已經(jīng)向我按照8.5折的優(yōu)惠利率放款了,，說依據(jù)的就是這個貸款憑證,，但是交行是單方修改憑證，我并沒有在上面補(bǔ)充蓋章或者簽字,，而以前說的是7折,。”李喆（化名）先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,。
李喆向記者出示了他與交通銀行北京慧忠里支行簽訂的貸款憑證（借款憑證）,，憑證上“利率”一項原來千分之三點多（據(jù)李喆介紹為月利）的數(shù)字被劃掉，在其上方寫有4.67‰字樣,。憑證修改處有一個“王雨（化名）”的人名章（一般修改處用簽字或蓋章來證明）,，與憑證上銀行審核負(fù)責(zé)人同姓，由于負(fù)責(zé)人簽名是手寫體,，判斷不出是否與人名章上相同,，不過修改處并沒有李喆的補(bǔ)充蓋章。上述貸款憑證還蓋有交通銀行北京慧忠里支行的會計業(yè)務(wù)章,，落款日期是2011年2月16日,。
“我覺得更為蹊蹺的是，我收到的貸款合同的第一頁居然是交行自己粘上去的�,！崩顔锤嬖V記者,。上周五（3月18日），李喆與對貸款合同有相同疑問的游虹（化名）女士一同走進(jìn)了北京銀監(jiān)局和交通銀行北京分行進(jìn)行咨詢,。
7折利率變8.5折
“看到貸款憑證上面顯示7折審批通過之后,，我們就去交首付。到2月28號左右,，交行突然跟我們說不能按照7折放款,，要改成8.5折，我們過戶都辦完了,�,！庇魏绺嬖V記者。
據(jù)了解,，游虹在上周五之前已經(jīng)去過三次銀監(jiān)局進(jìn)行投訴,，“這一次，交行北京分行對我們說,，現(xiàn)在7折系統(tǒng)已經(jīng)封閉,，以前有7折、8.5折,、1.1倍基準(zhǔn)利率的選項,，現(xiàn)在7折的選項已經(jīng)沒有了。他們沒有權(quán)力修改系統(tǒng)對我們按照7折放款,�,！�
游虹說：“交行的人拿出一份交行總部的文件給我們看。文件要求交行北京分行于2011年1月20日開始取消7折房款,，一律改為8.5折,。而我們在1月25日收到的同意貸款書還是寫著7折的�,！�
交行北京慧忠里支行相關(guān)人士對記者說：“我們大概是2月份改的,，是根據(jù)國家政策來調(diào)整的。現(xiàn)在首套房貸款都改為8.5折了,。如果是2月份之前批貸但是還沒有放款的,，利率會稍有變化�,！�
“我剛才問了交行為什么1月20日取消7折之后還會通知我按照7折放款,，交行說那是負(fù)責(zé)通知的工作人員的失誤，最終按照合同辦,�,！庇魏绺嬖V記者,。
“如果當(dāng)時銀行改放款利率跟我們商量一下的話，我們可以權(quán)衡一下自己的能力,，如果覺得吃力就不貸款了,，也不買這個房子了。銀行現(xiàn)在這么做,，我們只能硬生生接受8.5折的貸款,。”游虹說,。
據(jù)記者了解,，交行對利率進(jìn)行調(diào)整之后，游虹將多還銀行20多萬元,，李喆將多還銀行近30萬元,。
律師：單方面涂改合同無效
游虹還向記者展示了她跟交通銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》，合同的首頁紙張長度比合同其他頁面大約長了一厘米,，“第一頁本來是沒有的,，我們當(dāng)時簽的是空白合同，這是銀行后來自己粘上去的,�,！�
游虹告訴記者，她當(dāng)初跟交行簽訂的貸款合同是一份“空白合同”,，1月25日收到的《同意放貸通知書》（蓋有交通銀行北京慧忠里支行借款合同專用章）上顯示貸款年利率為4.48%,，但是之后收到的《個人購房借款/擔(dān)保合同》和借款憑證中,，年利率卻變成了5.61%,。
“最讓我驚訝的是，貸款憑證中的利率數(shù)字在我不知情的情況下居然被劃掉和修改了,�,！崩顔凑f,。
北京楊文戰(zhàn)律師表示，銀行單方涂改是無效的，按照慣例,，如果要涂改應(yīng)該雙方同時在合同旁邊簽字或者蓋章。如果銀行的確單方修改了貸款憑證,，應(yīng)該按照原來商定的內(nèi)容執(zhí)行,。
至于合同首頁的問題，交行慧忠里支行相關(guān)人士告訴記者：“新合同和舊合同會有區(qū)別,，老合同是沒有這一頁的,，新合同加了這頁。這頁沒粘進(jìn)去是為了方便我們打印,，在面簽的時候是跟合同在一起的,�,！�
北京楊文戰(zhàn)律師說：“這是不正常的。同一套合同的所有紙張應(yīng)該是同時印出來,，每一頁都簽字,。如果有爭議的頁面和其他的頁面不一樣，是不正常的,�,！北本┿y監(jiān)局一位不愿透露姓名的高層人士也向記者表示：“如果客戶反映的情況屬實的話，確實是有問題的,�,！�
北京銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人士告訴記者：“如果是有效的合同的話，銀行是必須執(zhí)行的,。如果有一些無法證明的東西,，我們也希望銀行能堅持誠信的原則。不過具體問題具體分析,，我們建議客戶先跟交行協(xié)商解決,，不行的話再到我們銀監(jiān)局來�,！�
3月10日,，銀監(jiān)會發(fā)文，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)已與借款人簽訂不可撤銷的書面合同,，且該合同已發(fā)生法律效力的,，必須按照合同約定及時發(fā)放個人住房貸款。
亂象二·額度費
贛州多家銀行收房貸“額度費”
購房者間接埋單
在銀行房貸額度緊張的背景下,，部分城市出現(xiàn)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)時收取
“額度費”,，銀行對客戶一般稱之為“理財費”。
幾日前,，在江西贛州購房的江先生
（化名）收到當(dāng)?shù)亟聱椃慨a(chǎn)中介公司的電話,，告知江先生必須到中國銀行贛州城南支行繳納貸款金額1%的“理財費”，不然不給江先生辦理水電過戶,。3月17日,，江先生撥通了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的電話，報料此事,。
1%理財費,？額度費？
據(jù)報料人江先生介紹,，他于2010年12月下旬在江西贛州市某小區(qū)買了一套100平方米左右的二手房,，向中行贛州城南支行申請貸款約35萬元，而該筆貸款已于今年3月上旬向江先生發(fā)放了,。
“銀行都已經(jīng)放款了才讓我交1%的"理財費",，也就是說理財費跟我的貸款無關(guān),。在貸款的時候銀行并沒有給我說有這個費用。算下來,，我們還要交3500元的費用,。”江先生對于這筆費用,，顯得很無奈,，也不知道是什么情況。
針對上述江先生提及的“理財費”,，記者致電中國銀行贛州城南支行了解情況,。該支行的一位客戶經(jīng)理告訴記者，該行只收取借款人“合同工本費”,。
“那個1%的費用是營銷企業(yè)咨詢費策劃費,，這個我們是向中介收的。我們跟開發(fā)商和中介是達(dá)成了協(xié)議的,。我們都是這樣子做的,。”上述客戶經(jīng)理稱,。
今鷹中介的工作人員則對記者說：“贛州（相關(guān)銀行）的理財費是可以問得到的,，贛州各大銀行比如說中行、農(nóng)行,、工行和招行都要收理財費,。”
據(jù)記者了解,，銀行收取借款人1%的理財費,，是從兔年春節(jié)后開始的�,！皳�(jù)了解,，如果中介跟銀行關(guān)系好的話,，可以先放款再交理財費,；如果是我們直接去跟銀行打交道，就只能先交理財費再放款,�,！苯壬f。
據(jù)贛州市一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露,，銀行收取房貸借款人的費用分為
“咨詢營銷策劃費”和“理財費”,，一般來說如果借款人不繳納上述費用，銀行不會對借款人放款,。其中“理財費”按照貸款金額的1%收取,，在銀行內(nèi)部被稱為“額度費”,，“咨詢營銷策劃費”一般收取900～1200元。
緣起貸款額度緊張
“也不是不交就不放款,，是因為現(xiàn)在貸款額度緊張,，哪個價格高就貸給誰�,！鄙鲜鲋行锌蛻艚�(jīng)理如此解釋營銷策劃費的收取,。
上述今鷹中介工作人員告訴記者，“（銀行）原來只收500元或者600元理財費,。各大銀行不一樣,，中行收600元，工行收500元,。春節(jié)之后額度緊,，現(xiàn)在客戶能貸到款就已經(jīng)很好了。所以銀行在原來的500元,、600元的基礎(chǔ)上上漲到貸款額度的1%,，現(xiàn)在贛州所有銀行都是這樣，也就是說如果貸款30萬元就交3000元,�,！�
隨著今年信貸政策的收緊，大部分銀行在發(fā)放房貸的時候,，紛紛出現(xiàn)“反價”現(xiàn)象,，銀監(jiān)會也發(fā)文明確表示規(guī)范銀行發(fā)放房貸。
據(jù)記者了解,，2009年以來全國各地都有消費者在網(wǎng)絡(luò)上反映,，在辦理購房貸款的時候，銀行要收“理財費”,。就在今年2月14日,，在蕪湖市人民政府主辦的中國蕪湖網(wǎng)市民心聲欄目的咨詢投訴回貼中，對于名為“銀行收取貸款人的理財費合法嗎,？”一貼,，署名中行信貸中心回復(fù)的內(nèi)容為：“受國家宏觀調(diào)控政策及人行新增規(guī)模管控的影響，我行個人貸款規(guī)模特別緊張,，今年貸款規(guī)模與貸款定價掛鉤,。為爭取更多的貸款規(guī)模解決客戶放款難的問題，我行積極與上級行爭取,，對于愿意繳納"營銷策劃咨詢費"的項目（開發(fā)商和二手房中介機(jī)構(gòu)）,，我行將申請?zhí)貏e額度，獲批后可保證放款,�,！�
然而,，對于不愿意交納
"營銷策劃咨詢費"的項目（開發(fā)商和二手房中介機(jī)構(gòu)），上述蕪湖市中行信貸中心則表示,，“我們將無法保證放款時效,，只能等我行整體規(guī)模寬松以后才能按審批時間順序酌情放款�,！�
此外,，該中行信貸中心還在網(wǎng)上對多個房貸投訴作了回復(fù)。
上述中行客戶經(jīng)理表示,，由于信貸規(guī)模緊張,，銀行會根據(jù)議價來向中介和開發(fā)商收取費用，“不過,，對中介收取的營銷策劃費,，中介肯定會轉(zhuǎn)嫁給借款人�,！�
律師：屬于“強(qiáng)制消費”
據(jù)記者了解,，江先生已經(jīng)在中行放款之前交了950元的“辦證費用和預(yù)收過戶費用”，江先生覺得,，這應(yīng)該就是中介轉(zhuǎn)嫁過來的“營銷策劃費”,。對于還要交1%的“理財費”，江先生顯然不能夠接受,。
“我不準(zhǔn)備交"理財費",，因為房貸的款都放了，也沒有簽一定要交"理財費"的合同,，憑什么讓我補(bǔ)交,？”江先生稱。
北京楊文戰(zhàn)律師告訴記者：“這肯定不合理,。因為這不是正常的貸款費用,，跟貸款沒有必然關(guān)系，銀行自己收或者通過合作單位收是不公平的,，可以定性為強(qiáng)制消費,。”楊文戰(zhàn)律師稱,，銀行是在“直接利用優(yōu)勢地位”,，借款人要貸款就“必須花這個錢”。
對此,，記者致電咨詢了贛州銀監(jiān)局，相關(guān)人士在接受記者采訪時也表示：“銀行這種強(qiáng)制消費肯定是違規(guī)的,，是不允許的,。如果屬實,，我們會要求銀行退回收費和處罰（銀行）�,！�
亂象三·捆綁銷售
房貸捆綁信用卡
建行武漢部分支行改口
今年以來,，由于樓市新政不斷加碼和信貸的逐步收緊，銀行房貸成了很多買房人士面臨的難題,。3月17日,，一位吳先生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者反映，銀行將其貸款申請與信用卡等銀行產(chǎn)品進(jìn)行捆綁,，并且他已向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局發(fā)了一封投訴函,。記者了解到，建行武漢黃陂支行已于3月18日告知吳先生,，不再要求其辦理信用卡等業(yè)務(wù),，同時該行還稱將盡快辦理吳先生的按揭貸款。
吳先生對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，他2010年8月份和建設(shè)銀行武漢黃陂支行簽了按揭貸款合同,，今年3月銀行方面表示，吳先生的資料已過期,，讓吳先生重新提供材料,。一星期后，吳先生再次致電該支行,，銀行告知,，必須開通信用卡、短信通,、網(wǎng)上銀行,、手機(jī)銀行等業(yè)務(wù)，銀行才能將其資料上交辦理貸款,。
在與吳先生取得聯(lián)系當(dāng)日
（3月17日）,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也以客戶的身份致電建設(shè)銀行武漢黃陂支行，該行工作人員稱,，要開通信用卡以及該行的電子產(chǎn)品比如短信通,、網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行,，才能申請房貸,，否則“放不下來”。
3月17日,，記者又和建行武漢江岸支行聯(lián)系,，該行工作人員道出了個中原因。對方告訴記者，因為國家多次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率,，在額度不夠的情況下,，建行要首先保證建行客戶的貸款需求。他還表示,，對于已經(jīng)使用了5個以上建行產(chǎn)品的客戶的貸款需求,，建行將一視同仁，而使用了不到5個建行產(chǎn)品的客戶的貸款則比較難,，“后者估計今年就沒有額度了,。”他還表示,，其實很多產(chǎn)品都是免費的,，“像短信通也就2元/月，網(wǎng)上銀行則是免費的,�,！�
然而，記者隨后致電武漢建行客服熱線,，客服人員表示,，武漢建行并無相關(guān)規(guī)定，辦信用卡等是客戶自愿的行為,，并非強(qiáng)制規(guī)定,，客戶只需符合建行的貸款條件就可以申請辦理房貸。
當(dāng)3月21日記者再次致電建行黃陂支行時,，該行表示,，“無需辦理信用卡等業(yè)務(wù)”。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，銀行的上述行為屬于捆綁銷售,，但由于目前銀行在調(diào)控政策之下信貸資源比較緊張，“前幾年銀行資金寬松,，銀行要尋找客戶,，大家都在爭取房貸，現(xiàn)在房貸的收益比較低,，銀行并不太愿意做這塊業(yè)務(wù),，所以就會出現(xiàn)上述情況，銀行會提出附加條件,�,！钡镉卤硎荆y行的業(yè)績壓力大,，也有苦衷,，這可以理解,，但還是希望銀行在守法的前提下開展業(yè)務(wù)。
廣東國欣律師事務(wù)所王長春律師認(rèn)為,，銀行的上述行為類似搭售商品,，在法律上是嚴(yán)禁的,。
事實上,，針對此前多地出現(xiàn)的銀行在房貸中捆綁銷售理財產(chǎn)品等行為，中國銀監(jiān)會本月發(fā)出的通知就已明確表示,，嚴(yán)禁虛假承諾,、捆綁銷售、委托中介機(jī)構(gòu)代簽代收貸款合同,、亂收費等違規(guī)行為,。