“眼睛紅了，心就黑了�,！边@是福州市中級人民法院民一庭庭長陳銳對部分房產(chǎn)中介“黑”的概括。
欺瞞客戶,、霸王條款,、吃完定金吃差價……這是人人耳熟能詳?shù)姆慨a(chǎn)“黑中介”罪狀。然而,，霸市慣了的房產(chǎn)中介也難逃這樣的“黑色戲劇”：被客戶“跳單”,，被同行“搶單”。在房產(chǎn)中介那些亂象的背后,，是一場法規(guī)與誠信的交鋒,。
4月1日，我國首個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將正式實施,，效果令人期待,。
中介糾紛案年增30%
陳銳告訴記者，隨著福州二手房交易日趨活躍,，僅從該庭近3年受理的二審案件數(shù)量來看,，房地產(chǎn)中介居間服務(wù)合同糾紛案年均增長達(dá)25%~30%。而涉案的房產(chǎn)中介絕大多數(shù)是暗中以各種規(guī)避法律的手段謀取不正當(dāng)利益,。
據(jù)福州市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會介紹,，福州市房產(chǎn)中介居間服務(wù)流程大致為“接受委托－信息配對－現(xiàn)場看房－價格協(xié)商－訂立合同－登記過戶－物業(yè)交接”，在全國同行業(yè)中算是比較完善的,。陳銳告訴記者,，盡管流程完善，但一些中介機(jī)構(gòu)可以輕易地違規(guī)操控各個居間環(huán)節(jié),。從受理的案件分析,，中介機(jī)構(gòu)在接受委托、價格協(xié)商,、訂立合同這三個環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)違規(guī)操作,。
黑色內(nèi)幕 能讓二套房變首套房
房產(chǎn)中介一些非法操控手段還會嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場的正常交易秩序。福建麥田房產(chǎn)代理有限公司一名不愿透露姓名的經(jīng)紀(jì)人向記者介紹了中介將“高價房變低價房”,、“二套房變首套房”等內(nèi)幕,。
二套房變首套房常用兩種辦法,，一是大的房產(chǎn)中介利用與貸款銀行業(yè)務(wù)員之間的密切合作關(guān)系,，幫助買方在銀行信息系統(tǒng)中直接修改其名下的房子套數(shù)；二是幫助買方從辦證公司獲取假離婚證等造假證件,，規(guī)避有關(guān)政策限制,。
二手房價格可以分為兩部分，一部分是房屋本身價格,，另一部分是裝修價格,。中介公司用“好處費(fèi)”公關(guān)評估公司，可以作出一個低一點的房價,。做低房價后,，買方應(yīng)支付的差額可以通過裝修費(fèi)的名義來付,，因為裝修費(fèi)不用交稅。一套價值數(shù)百萬元的別墅,，中介能夠做低房價10%~15%,，可以少交契稅好幾萬元。中介則從中獲得一定比例的額外抽成,。
朝陽房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏祺接受記者采訪時說,，房產(chǎn)中介是典型的以交易結(jié)果為導(dǎo)向的服務(wù)行業(yè)，沒有達(dá)成最終的結(jié)果,，中介機(jī)構(gòu)和中介人員就無法從買賣雙方獲得收益,。
“打不贏官司，就打架” 中介也有苦衷
“打不贏官司,，就打架”,。這是廈門市最大的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司創(chuàng)始人沈木欽從業(yè)10多年的最大感慨。
沈木欽所說的官司就是由客戶“跳單”引發(fā)的訴訟,。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“在國內(nèi),，房產(chǎn)中介遭遇客戶"跳單"而訴諸法律，卻鮮有打贏官司的,�,！�
沈木欽說，“跳單”的發(fā)生是對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辛勤勞動的踐踏,。
“根據(jù)我們的統(tǒng)計,，一套二手房的成交，通常要經(jīng)紀(jì)人帶著客戶去看房35次,。為此,，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每周工作時間要超過70個小時；為了找到這一套房源信息,，要在烈日下連續(xù)奔波數(shù)小時或數(shù)天,；為了帶客戶看房，根本就沒有雙休日的概念,；為了促成交易,，要打數(shù)十個甚至上百個電話，一半以上的午餐,、晚餐沒有規(guī)律可言,。一旦發(fā)生"跳單"，經(jīng)紀(jì)人所有的勞動付出就化為泡影了,�,！�
“缺乏有效法律保障只是造成"跳單"易發(fā)的一個原因，更重要的原因是,，我們這個社會缺乏誠信,�,！鄙蚰練J說，客戶“跳單”的同時往往伴隨著同行的“搶單”,，甚至還有少數(shù)所謂公關(guān)公司的故意“抹黑”,。
法規(guī)是“器”，誠信為“藥”
目前,，在北京,、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經(jīng)超過新建商品住宅,，可以說,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正迎來一個大發(fā)展時代。對這樣一個朝陽行業(yè),，亟待為其健康發(fā)展建立一整套有效可行的規(guī)范,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委,、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,，將于今年4月1日正式實施。這是我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章,，其中明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個人不得從事賺取差價協(xié)助簽訂“陰陽合同”,，為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。專家認(rèn)為,，該辦法的頒布是我國理順房產(chǎn)中介行業(yè)管理體制,、監(jiān)管機(jī)制等方面邁出的重要一步。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為,，房產(chǎn)中介行業(yè)的“黑”不僅僅是因為缺乏健全的法律規(guī)范,，關(guān)鍵還是缺乏誠信。
業(yè)內(nèi)人士指出,，房產(chǎn)中介行業(yè)作為一個天天與老百姓打交道的服務(wù)行業(yè),，加強(qiáng)誠信建設(shè)十分重要。因此,，法規(guī)“器”全,，誠信“藥”到，才是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)乃至整個中介行業(yè)健康發(fā)展之道,。