“眼睛紅了，心就黑了,�,！边@是福州市中級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)陳銳對(duì)部分房產(chǎn)中介“黑”的概括。
欺瞞客戶,、霸王條款,、吃完定金吃差價(jià)……這是人人耳熟能詳?shù)姆慨a(chǎn)“黑中介”罪狀。然而,，霸市慣了的房產(chǎn)中介也難逃這樣的“黑色戲劇”：被客戶“跳單”,，被同行“搶單”。在房產(chǎn)中介那些亂象的背后，是一場(chǎng)法規(guī)與誠(chéng)信的交鋒,。
4月1日,，我國(guó)首個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將正式實(shí)施，效果令人期待,。
中介糾紛案年增30%
陳銳告訴記者,，隨著福州二手房交易日趨活躍，僅從該庭近3年受理的二審案件數(shù)量來(lái)看,，房地產(chǎn)中介居間服務(wù)合同糾紛案年均增長(zhǎng)達(dá)25%~30%,。而涉案的房產(chǎn)中介絕大多數(shù)是暗中以各種規(guī)避法律的手段謀取不正當(dāng)利益。
據(jù)福州市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)介紹,，福州市房產(chǎn)中介居間服務(wù)流程大致為“接受委托－信息配對(duì)－現(xiàn)場(chǎng)看房－價(jià)格協(xié)商－訂立合同－登記過(guò)戶－物業(yè)交接”,，在全國(guó)同行業(yè)中算是比較完善的。陳銳告訴記者,，盡管流程完善,，但一些中介機(jī)構(gòu)可以輕易地違規(guī)操控各個(gè)居間環(huán)節(jié)。從受理的案件分析,，中介機(jī)構(gòu)在接受委托,、價(jià)格協(xié)商、訂立合同這三個(gè)環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)違規(guī)操作,。
黑色內(nèi)幕 能讓二套房變首套房
房產(chǎn)中介一些非法操控手段還會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序,。福建麥田房產(chǎn)代理有限公司一名不愿透露姓名的經(jīng)紀(jì)人向記者介紹了中介將“高價(jià)房變低價(jià)房”、“二套房變首套房”等內(nèi)幕,。
二套房變首套房常用兩種辦法,，一是大的房產(chǎn)中介利用與貸款銀行業(yè)務(wù)員之間的密切合作關(guān)系，幫助買方在銀行信息系統(tǒng)中直接修改其名下的房子套數(shù),；二是幫助買方從辦證公司獲取假離婚證等造假證件,，規(guī)避有關(guān)政策限制。
二手房?jī)r(jià)格可以分為兩部分,，一部分是房屋本身價(jià)格,，另一部分是裝修價(jià)格。中介公司用“好處費(fèi)”公關(guān)評(píng)估公司,，可以作出一個(gè)低一點(diǎn)的房?jī)r(jià),。做低房?jī)r(jià)后，買方應(yīng)支付的差額可以通過(guò)裝修費(fèi)的名義來(lái)付,，因?yàn)檠b修費(fèi)不用交稅,。一套價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元的別墅，中介能夠做低房?jī)r(jià)10%~15%,，可以少交契稅好幾萬(wàn)元,。中介則從中獲得一定比例的額外抽成。
朝陽(yáng)房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏祺接受記者采訪時(shí)說(shuō)，房產(chǎn)中介是典型的以交易結(jié)果為導(dǎo)向的服務(wù)行業(yè),，沒(méi)有達(dá)成最終的結(jié)果,，中介機(jī)構(gòu)和中介人員就無(wú)法從買賣雙方獲得收益。
“打不贏官司,，就打架” 中介也有苦衷
“打不贏官司,，就打架”。這是廈門市最大的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司創(chuàng)始人沈木欽從業(yè)10多年的最大感慨,。
沈木欽所說(shuō)的官司就是由客戶“跳單”引發(fā)的訴訟,。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“在國(guó)內(nèi)，房產(chǎn)中介遭遇客戶"跳單"而訴諸法律,，卻鮮有打贏官司的�,！�
沈木欽說(shuō),，“跳單”的發(fā)生是對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辛勤勞動(dòng)的踐踏。
“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì),，一套二手房的成交,，通常要經(jīng)紀(jì)人帶著客戶去看房35次。為此,，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每周工作時(shí)間要超過(guò)70個(gè)小時(shí),；為了找到這一套房源信息，要在烈日下連續(xù)奔波數(shù)小時(shí)或數(shù)天,；為了帶客戶看房,，根本就沒(méi)有雙休日的概念；為了促成交易,，要打數(shù)十個(gè)甚至上百個(gè)電話,，一半以上的午餐、晚餐沒(méi)有規(guī)律可言,。一旦發(fā)生"跳單",，經(jīng)紀(jì)人所有的勞動(dòng)付出就化為泡影了�,！�
“缺乏有效法律保障只是造成"跳單"易發(fā)的一個(gè)原因,，更重要的原因是，我們這個(gè)社會(huì)缺乏誠(chéng)信,�,！鄙蚰練J說(shuō)，客戶“跳單”的同時(shí)往往伴隨著同行的“搶單”,，甚至還有少數(shù)所謂公關(guān)公司的故意“抹黑”,。
法規(guī)是“器”，誠(chéng)信為“藥”
目前，在北京,、上海,、深圳等一線城市二手房交易量已經(jīng)超過(guò)新建商品住宅，可以說(shuō),，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正迎來(lái)一個(gè)大發(fā)展時(shí)代,。對(duì)這樣一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，亟待為其健康發(fā)展建立一整套有效可行的規(guī)范,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、發(fā)展改革委、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,，將于今年4月1日正式實(shí)施,。這是我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章，其中明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得從事賺取差價(jià)協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”,，為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為,。專家認(rèn)為，該辦法的頒布是我國(guó)理順?lè)慨a(chǎn)中介行業(yè)管理體制,、監(jiān)管機(jī)制等方面邁出的重要一步,。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)的“黑”不僅僅是因?yàn)槿狈∪姆梢?guī)范,，關(guān)鍵還是缺乏誠(chéng)信,。
業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)中介行業(yè)作為一個(gè)天天與老百姓打交道的服務(wù)行業(yè),，加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)十分重要,。因此，法規(guī)“器”全,，誠(chéng)信“藥”到,，才是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)乃至整個(gè)中介行業(yè)健康發(fā)展之道。