作為率先遭遇房產(chǎn)稅、限購(gòu)等重磅調(diào)控措施重壓的上海樓市,，率先開始有些挺不住了,，上海的成交均價(jià)帶頭明顯下跌。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，一系列新政調(diào)控之后,，上海房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，并于3月第一周跌破2萬元關(guān)口,。不過,，再仔細(xì)研讀出現(xiàn)成交價(jià)下跌的近幾周數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，是大量低價(jià)樓盤占成交主力,、高價(jià)樓盤成交寥寥形成了這種虛跌結(jié)果,。代表折扣優(yōu)惠的房?jī)r(jià)實(shí)跌還僅在極少數(shù)樓盤出現(xiàn),。
上海率先挺不住
中房信的最新數(shù)據(jù)顯示，上周上海全市商品住宅成交均價(jià)19216元/平方米,，環(huán)比下跌1556元/平方米,，跌幅7.49%，房?jī)r(jià)再度跌回到去年4·17新政之后的水平,。
成交均價(jià)大幅下調(diào)的前兆,，則是今年春節(jié)后的大部分時(shí)間里，市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)萎縮,。
供需低迷的主要原因是,，2月很多拿預(yù)售證的樓盤并沒有真正開盤，所以也就沒有新的樓盤再去審請(qǐng)預(yù)售許可證,；而沒有新盤上市也就沒有成交,。
作為市場(chǎng)膠著低迷時(shí)期的明顯特征,，伴隨市場(chǎng)供應(yīng)量迅速萎縮,，市場(chǎng)格局也隨之被悄然出現(xiàn)的個(gè)人樓盤降價(jià)促銷所打破，掀開低迷樓市的第二個(gè)階段,。
市場(chǎng)上的表現(xiàn)也印證了房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的情況,。3月5日，位于上海普陀區(qū)的陜西北路1688推出20套優(yōu)惠21—30萬的婚房,。據(jù)了解,，這批面積在55-74平方米左右的房源，之前售價(jià)高達(dá)4.5-5萬元,，如今報(bào)價(jià)降到4-4.5萬之后又有21-30萬元的優(yōu)惠,，實(shí)際成交價(jià)降至3.7-4.2萬元之間，與最高峰相比有20%左右的降幅,。3月6日,，位于上海康橋的中海御景熙岸開盤,，實(shí)際讓利空間達(dá)20%,，開盤當(dāng)天還推出了若干優(yōu)惠。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為,，新一輪調(diào)控后的房?jī)r(jià)底部已現(xiàn),，多數(shù)開發(fā)商可能視市場(chǎng)情況調(diào)整價(jià)格推盤，這意味著短期內(nèi)會(huì)有更多樓盤降價(jià)或壓低預(yù)期售價(jià)推盤,。
類似的跌勢(shì)在二手房市場(chǎng)似乎來得更早,。來自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，雖然過去的2月份上海二手房的成交量與往年相比表現(xiàn)比較穩(wěn)健,，但成交單價(jià)卻出現(xiàn)顯著下滑,。
2月份全市二手房成交均價(jià)為14904元/平米,，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，這也是自2007年10月份以來上海二手房成交均價(jià)環(huán)比最大跌幅,。
虛跌之后是什么,？
成交結(jié)構(gòu)是上海最近成交均價(jià)下跌的主要原因，而非個(gè)體樓盤實(shí)際銷售價(jià)格的整體下調(diào),。
例如在上周末,，上海僅1外地盤入市，上海市場(chǎng)周末零開盤持續(xù)4周,，而這個(gè)入市的外地樓盤預(yù)計(jì)均價(jià)僅7600元/平方米,。
與此同時(shí)，高價(jià)樓盤的供應(yīng)量,、成交量迅速萎縮,，也是成交均價(jià)虛跌的重要原因。截至3月2日最新統(tǒng)計(jì),，上海在2011年2月成交別墅105套,，合計(jì)2.19萬方，環(huán)比1月銳減84.5%,，同比2010年2月也有71.8%的下滑,，創(chuàng)造了2006年以來的最低月紀(jì)錄。有成交的部分項(xiàng)目,，房?jī)r(jià)還在上漲,，2月上海別墅成交均價(jià)33598元/平米，比上月上漲9.7%,，為2010年1月以來月成交最高值,。
對(duì)于這種虛跌態(tài)勢(shì)能否持續(xù)和擴(kuò)大，業(yè)內(nèi)普遍持謹(jǐn)慎觀點(diǎn),。
“可以肯定的是,，限購(gòu)后開發(fā)商若出現(xiàn)降價(jià)15%-20%，甚至更多,，購(gòu)房者就可考慮出手,，因?yàn)檫@樣的機(jī)會(huì)非常難得�,！蹦暇┐髮W(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任,、博士生導(dǎo)師高波近日在搜房網(wǎng)主辦的第十一屆中國(guó)（長(zhǎng)三角）房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上表示。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也在上述場(chǎng)合向本報(bào)記者表示,，由于目前市場(chǎng)需求依然很大,，所以房?jī)r(jià)會(huì)有一定幅度下降，但下調(diào)幅度不大。
在大部分的業(yè)內(nèi)專家看來,，至少到目前為止,，起于上海的這波房?jī)r(jià)下跌并不能代表整個(gè)市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)。換言之,，即使如上海出現(xiàn)成交均價(jià)跌回去年初水平的情況,，也僅僅是一種虛跌。
市中心結(jié)構(gòu)性成交變化造成的房?jī)r(jià)領(lǐng)跌,，漢宇地產(chǎn)認(rèn)為這不是常態(tài),，隨著成交量的企穩(wěn)和回升，特別是高端樓盤的成交回升,，市中心板塊依然會(huì)回到原先的均價(jià)水平,。
虛跌之后是否會(huì)出現(xiàn)真正意義上的房?jī)r(jià)實(shí)跌？“限購(gòu),、保障房等政策不斷加碼,，有效需求受其影響將出現(xiàn)不同程度的萎縮�,！笔缆�(lián)研究最新報(bào)告指出了成交量大幅萎縮導(dǎo)致房?jī)r(jià)實(shí)跌的動(dòng)力所在,，而2011年的市場(chǎng)供應(yīng)量充足，將對(duì)價(jià)格形成下行壓力,。