“九層之臺，起于累土,�,！睆默F(xiàn)實和歷史的坐標(biāo)看,，我國樓市調(diào)控已進入“攻堅期”，房地產(chǎn)改革正在“過大關(guān)”。
“十二五”規(guī)劃綱要草案提出,，“逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理,、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局,，實現(xiàn)廣大群眾住有所居�,！�
這是一個重大的民生承諾,，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位，也為科學(xué)看待房價問題確立了坐標(biāo),。
歷史地看,，始于1997年的房地產(chǎn)改革取得了重大突破和實質(zhì)進展,。一是居民住房條件顯著改善。1998年我國人均住房只有17平方米,，去年達到33平方米,。同時家庭自有住房率達到80%，是世界上較高的,。二是與世界工業(yè)化,、城市化、現(xiàn)代化普遍規(guī)律相一致,，房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)快速崛起,，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟增長作出貢獻。三是住宅成為城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn),，加速個人財富積累,。
現(xiàn)實地看，部分城市商品住宅價格上漲過快,，確實超出了普通百姓承受能力,；同時投機投資性需求過大，又壓制了居住性需求,。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出,，高房價可謂我國房地產(chǎn)改革“成長的煩惱”。
為了抑制房價過快上漲,，2002年以來,，政府出臺政策之多、調(diào)控力度之大,，超過任何一個行業(yè),，也超過以往任何時候。特別是2010年以來的新一輪樓市調(diào)控,，政府除了使用經(jīng)濟,、法律等手段，又接連出臺“限購令”等嚴(yán)厲的行政措施,，劍指投機投資性需求,。目前樓市成交量明顯下降，部分城市房價過快上漲的勢頭得到初步遏制,。
溫家寶總理在政府工作報告中強調(diào),，“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”“加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制”。參加兩會的代表委員普遍認為,，這彰顯了不取得預(yù)期效果決不收兵的決心,。
關(guān)于樓市調(diào)控，有人認為房價是市場問題,，政府調(diào)控會扭曲市場,。應(yīng)如何厘清政府和市場的責(zé)任關(guān)系,？
全國政協(xié)委員、中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林說,，我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場法則,，簡單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無視困難群體的基本生存需求,。市場作用多一些還是政府作用多一些,，必須相機抉擇。
從市場看,，開發(fā)商追求利益最大化，存在希望房價越高越好的動機,；而從百姓的角度看,，應(yīng)首先滿足居住需求，房價不能高,。綜合考量,，政府的職責(zé)在于：既要保障百姓“居者有其屋”，又要讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
縱觀多年來樓市調(diào)控措施,，都是針對房價出現(xiàn)非理性上漲、開發(fā)商捂盤惜售和圈地不用,、炒房投機行為泛濫等,，都強調(diào)企業(yè)家的社會責(zé)任。
此外,，房地產(chǎn)市場調(diào)控對確保宏觀經(jīng)濟健康運行也具有重要意義,。全國政協(xié)委員宋林飛表示，我國房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點”日漸突出,。截至2010年底,，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)類貸款占比超過20%，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%,。房地產(chǎn)市場出問題,，金融風(fēng)險會隨之放大。更重要的是,，房價過快上漲會吸引資金“抽離”實體經(jīng)濟,，進而對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來不利影響。
無疑,，“住有所居”的任務(wù)不能完全依賴商品房市場來完成,。政府工作報告提出，2011年我國將開建保障類住房1000萬套,，創(chuàng)歷年之最,。住建部副部長齊驥表示,，這是我國房地產(chǎn)改革的一個重大變化。
目標(biāo)已經(jīng)明確,，落實資金和土地確保公開分配是關(guān)鍵,。政府工作報告提出，今年中央財政預(yù)算擬安排補助資金1030億元,，比上年增加265億元,。“十二五”規(guī)劃綱要草案提出,，各地土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè),、各類棚戶區(qū)改造的比例不低于10%。
國土資源部透露,，“十二五”期間,，將確保在住房建設(shè)用地供應(yīng)中，保障性住房,、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于70%,。
為解決保障房分配、退出等難題,，今后我國將大量增加公租房和廉租房建設(shè),。這表明住房保障體系逐步由“重購買、輕租賃”,，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白馐鄄⒅亍�,。隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化，加之監(jiān)管和退出機制進一步完善,，伴生性矛盾將逐步化解,。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏,�,！�
“十二五”期間，我國城鎮(zhèn)保障性安居工程將建設(shè)3600萬套,，覆蓋面達到20%左右,。不管樓市調(diào)控政策如何變化，保障房建設(shè)的速度不能慢,、力度不能減,。
為確保“十二五”規(guī)劃“提高住房保障水平”的戰(zhàn)略部署順利實施,，地方“土地財政”這一輿論所稱的“制度性因素”難以回避,，而需要從深層次上加以破解。財政部統(tǒng)計顯示,，2010年國有土地使用權(quán)出讓收入超過2.9萬億元,，完成預(yù)算的213.2%,，相當(dāng)于地方財政收入的60%以上。這固然有去年土地供應(yīng)大幅提高等因素的作用,，但地方財政的“土地依賴”可見一斑,。
全國政協(xié)委員厲以寧表示，土地是有限的,，地方靠“賣地生財”難以持續(xù),，“土地財政”客觀上支撐了地價和房價，這種局面必須盡快改變,。
為確保房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展和住房體系的科學(xué)建設(shè),，從中央到地方，致力于實現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開,。
考核問責(zé)制度的建立,，將使保障房供應(yīng)成為“硬約束”指標(biāo)。政府工作報告提出,，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責(zé)，市縣人民政府負直接責(zé)任,。對穩(wěn)定房價,、推進保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方,，要追究責(zé)任,。
房產(chǎn)稅改革在上海、重慶試水,，這既具有調(diào)節(jié)收入分配,、促進社會公平的意義，也對抑制投機投資需求有直接作用,。全國政協(xié)委員,、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，開征新房產(chǎn)稅,，長期目標(biāo)是打造地方稅體系中主體稅種的框架,，為地方政府培植重要而穩(wěn)定的稅源，其稅收可用于保障性住房建設(shè),，有助于矯正“土地財政”制度的偏頗,，具有全局意義。
正如改革從整體上正進入攻堅階段,，我國房地產(chǎn)改革也在進入“深水區(qū)”,。樓市調(diào)控不可能“畢其功于一役”，對房地產(chǎn)改革的復(fù)雜性要有充分認識,，對破解13億人住有所居這一世界性難題的艱巨性更要有深刻認識,。
從國情看,，在城鎮(zhèn)化進程加速的現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾仍然是發(fā)展不足,。住建部政策研究中心主任陳淮說：“有十個人吃飯只有八個饅頭,，首先有兩個人吃不上�,！蔽覈幱诔鞘谢闹衅陔A段,，每年有上千萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢@意味著住房供求關(guān)系的失衡存在著某種內(nèi)在動因,。
為適應(yīng)人民群眾日益增長的新需求,、日益強烈的新期待，我們只能更加堅定不移地走改革發(fā)展之路,。
“十二五”規(guī)劃綱要草案強調(diào),，要以更大決心和勇氣全面推進各領(lǐng)域改革，更加重視改革頂層設(shè)計和總體規(guī)劃,。
“十二五”規(guī)劃綱要草案提出,，堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系,，逐步形成總量基本平衡,、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局,。
人們有理由期待,，隨著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的加快，隨著“商品房＋保障房”供應(yīng)體系的日益完善,，隨著地方財稅體制和收入分配改革走向深入,，房地產(chǎn)有望逐漸步入“理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的軌道,。而隨著社會對樓市與房價關(guān)注熱情的逐步“降溫”,，“住有所居”就將不斷從夢想走向現(xiàn)實。