本輪調(diào)控后，房價是漲是跌,？開發(fā)商是死是活,？短期內(nèi)，關鍵只在資金鏈,。當下地產(chǎn)商還有哪些渠道找錢,？能撐多久？
開發(fā)貸,，能貸多少是多少
開發(fā)貸尚未全面停貸,，但貸款難度又增加了幾個級數(shù)。建設銀行從事開發(fā)貸的人士向南方周末記者表示,，建行總行的要求是今年“開發(fā)貸款余額不能有新增的量”,。
2月23日，廣州大銀行家投資顧問公司董事總經(jīng)理黃家榮發(fā)了篇新博客，標題為“銀行全面停止給地產(chǎn)商發(fā)放開發(fā)貸款”,。該文提到,，數(shù)家銀行領導表示今年內(nèi)將不會給地產(chǎn)商發(fā)放貸款。接著他在微博聲稱“還要再爆獨家猛料”,。
不過,，盡管他向南方周末記者強調(diào)愿意對文章的真實性負責，但卻拒絕透露消息來源,。
一石激起千層浪,，廣州一位中小型地產(chǎn)公司負責人聽到這一消息，反應相當激動,，馬上致電銀行去核實這一消息,。銀行給他的答復是“并未全面停止”，只是貸款的難度又增加了幾個級數(shù),。
銀行貸款的風吹草動,，都牽動著開發(fā)商的神經(jīng)。因為很多開發(fā)商的資金一半以上來自銀行,。盡管今年年初地產(chǎn)業(yè)界的共識是大型開發(fā)商的資金可以維持半年,，但隨著加息、銀行存款準備金率上調(diào),、限購令的推行等政策調(diào)控,，就算地產(chǎn)商去年“不差錢”，今年也不敢松懈,。
停止開發(fā)貸就像一個“狼來了”的故事,，但這個故事并不是從未發(fā)生過——早在1994年至1999年，長達五年的基本停止開發(fā)貸,，地產(chǎn)商與銀行幾乎變成了陌生人,；而2008年的開發(fā)貸暫停，也讓部分地產(chǎn)商痛不欲生,，幾近斷氣,；去年8月，農(nóng)業(yè)銀行公開承認曾暫停開發(fā)貸款一個星期,，讓整個業(yè)界也為之震動,。
那現(xiàn)在是否會在較長時間內(nèi)停止發(fā)放開發(fā)貸？一位大型地產(chǎn)商副總裁的判斷是“不可能”,。他說,，“如果開發(fā)貸停一年，那會導致災難般的調(diào)整,。對誰都沒好處,�,！�
這種判斷部分得到了銀行方面的印證。建設銀行從事開發(fā)貸的人士向南方周末記者表示,，建行總行的要求是今年“開發(fā)貸款余額不能有新增的量”,，也就是到2011年底，記錄在總行“開發(fā)貸”這一項的數(shù)字必須小于或等于去年底的量,�,！斑@是去年年末，為今年做計劃時,，總行就已經(jīng)定下來的事情,。”建行人士說,，至于建行各省分行的具體安排，則較為靈活處理,，只要保證總行的余額不增加就行,。
央行數(shù)據(jù)顯示，2010年地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1647億元,，年末余額同比增長24.7%,，比上年末低79.5個百分點。如果各家銀行今年內(nèi)都控制開發(fā)貸不再新增,，那么給地產(chǎn)商的開發(fā)貸款增速會繼續(xù)回落,，甚至可能負增長。
新增的貸款可能性很小,，那還了舊的貸款,，還能繼續(xù)再借錢嗎？“很懸,�,！绷硪粐秀y行人士回應，除了保證像保利地產(chǎn)這種大國企的地產(chǎn)商,，其他的則要看“綜合貢獻度”——就是支付給銀行基準利率的利息之余,，付給銀行的額外費用。例如,，倘若地產(chǎn)商支付給銀行的利息是500萬,，此外又支付銀行500萬的“財務顧問費”等費用，那么費用與利息的比率是100%,，綜合貢獻度也就等于100%,。“總之是價高者得,，誰給銀行的錢多,，那么就給誰續(xù)貸,。”
這樣一來,，地產(chǎn)商都不敢“涉險”還貸了,。據(jù)上述銀行人士了解，有些地產(chǎn)商貸款期限是三年,，而他們即使賣了房子并回籠資金了,，也不提前還款給銀行，因為擔心還了就很難再借到錢了,。他們也情愿跟銀行協(xié)商,，多支付一些費用。
“有些發(fā)了瘋似的地產(chǎn)商要求貸款延期,�,！鄙鲜鲢y行人士稱，地產(chǎn)商貸款主要是拿地,，一旦缺錢就沒辦法繼續(xù)在地產(chǎn)市場玩下去,，即使要承擔利率上浮、費用增加,，也要將期限延長�,，F(xiàn)在地產(chǎn)商要求延期的都在一年以上。
“現(xiàn)在不是企業(yè)欠銀行的錢,，而是銀行欠企業(yè)的錢,。”一位股份制銀行負責人向記者表示,，因為銀行與企業(yè)簽了授信合同,，但現(xiàn)在根本沒錢放貸給他們�,！半m然開發(fā)貸可以賺取更多的利潤,，但信貸額度收緊，連大企業(yè)客戶都無法放貸,，更別提讓我們要管地產(chǎn)商的生死了,。”
央行數(shù)據(jù)顯示,，1月份我國人民幣貸款增加1.04萬億,，同比少增3182億。而銀行業(yè)內(nèi)人士都說,，在這些新增貸款中,，大的國有銀行放出的貸款占比很少，大多數(shù)是股份制銀行和城市商業(yè)銀行放出的,。
信托當紅
一些房地產(chǎn)信托發(fā)放量大的信托公司開始調(diào)整,。廣東粵財信托內(nèi)部人士向南方周末記者表示,，該公司最近都沒有再做新的房地產(chǎn)信托，估計今年這一塊業(yè)務也不會很多,�,！皳臅壬媳O(jiān)管紅線，所以今年要保守一點,�,！�
當按揭貸款和開發(fā)貸這兩條銀行的輸血主渠道被相繼收緊，而過去盛行的銀信合作戲法也被監(jiān)管層識破(銀信合作是指銀行將貸款債權賣給信托公司,，信托公司做成理財產(chǎn)品通過銀行賣給投資者,。這種做法是將貸款挪出了銀行的資產(chǎn)負債表，因此銀行雖讓出了部分利潤給信托公司,，但騰挪出新的貸款額度來,。去年8月起，監(jiān)管部門要求,，兩年內(nèi)將這些銀信合作理財產(chǎn)品轉入到銀行的資產(chǎn)負債表內(nèi),，也就掐斷了這一戲法存在的根源)，開發(fā)商不得不尋找新的資金來源,。
信托便成為了新的主角。
重慶信托的業(yè)務人士告訴南方周末記者,，銀行信貸資金緊張,，反而對于信托公司是一個好機會——現(xiàn)在信托公司議價能力增強了，還可以像選美一樣來挑選為哪家地產(chǎn)商發(fā)行信托產(chǎn)品,�,！靶磐泄径荚趦漤椖浚吘狗康禺a(chǎn)信托是我們今年主要的利潤來源,�,！睋�(jù)他介紹，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年利率不斷攀升,，從去年初的7%左右,，到現(xiàn)在已經(jīng)是15%—20%。例如,，近日臥龍地產(chǎn)發(fā)起總額為1.75億元,、期限為14個月的債權信托，資金占用費的年利率為15%,。
用益信托工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2010年，信托業(yè)共發(fā)行了1921億的房地產(chǎn)信托項目,，同比增長328%,，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%,。而今年1月以來，公告信托融資的A股上市房地產(chǎn)企業(yè)至少6家,，累計募資逾35億,。
監(jiān)管層開始盯上了信托，2010年底,，中國銀監(jiān)會頒布《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》,，要求各信托公司立即進行業(yè)務合規(guī)性風險自查，以控制房地產(chǎn)信托業(yè)的增長規(guī)模,。其中最重要的監(jiān)管指標是“資本金是否充足”,，以及“房地產(chǎn)信托在總的規(guī)模中占比是否過高”。
一些房地產(chǎn)信托發(fā)行量太大的信托公司開始調(diào)整,。廣東粵財信托內(nèi)部人士向南方周末記者表示,，該公司最近都沒有再做新的房地產(chǎn)信托，估計今年這一塊業(yè)務也不會很多,�,！爸饕蚴侨ツ曜隽撕芏喾康禺a(chǎn)信托，擔心會踩上監(jiān)管紅線,，所以今年要保守一點,。”
發(fā)債雙刃劍
畢竟發(fā)行債券是一把雙刃劍：雖然可以讓地產(chǎn)商緩解資金之渴,，但假如市場在該還債時還不回暖,，就會把自己逼進死胡同。
發(fā)債或許是地產(chǎn)商即將看到的另一道“資金曙光”,。據(jù)媒體報道,，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)公司在內(nèi)地發(fā)債可能會放行。部分地產(chǎn)和投行人士向南方周末記者表示,，他們均對此有所風聞,，但均不知曉具體要求和時間安排如何。
事實上,，在海外有融資渠道的地產(chǎn)商已經(jīng)“先行一步”發(fā)行債券了,。在2011年剛過去的兩個月里，碧桂園,、恒大地產(chǎn),、合生創(chuàng)展等諸多地產(chǎn)商，先后進行了債券融資,。其中,，碧桂園發(fā)行9億美元(約59.4億元人民幣)的優(yōu)先票據(jù)，每年利息11.125%,；恒大地產(chǎn)發(fā)行55.5億3年期及37億5年期以美元結算的人民幣債券,，利率分別為7.5%和9.25%,，兩筆共計融資92.5億元。
綜合各家地產(chǎn)商所發(fā)行的債券年利率,，最低的為7%,，最高的為14%。這些融資成本比在內(nèi)地發(fā)行信托產(chǎn)品的成本要低,，因為房地產(chǎn)信托的融資成本年利率均在15%以上,。
在2月初，蘇格蘭皇家銀行發(fā)布報告稱,，今年以來中國房地產(chǎn)在離岸的債務融資金額已達280億人民幣,，相當于去年全年的四成。該機構認為,，這反映出主要發(fā)展商對房地產(chǎn)市場仍有信心,，并預期未來房地產(chǎn)商的債務融資將更頻繁密集。
“市場對中國房地產(chǎn)債券的需求強勁,�,！闭猩套C券(香港)投資銀行部董事總經(jīng)理溫天納向記者表示，目前內(nèi)地的地產(chǎn)商所發(fā)行的債券年利率沖破了10%,，這對投資者具有很強的吸引力,，“不排除有海外的對沖基金購買了這些債券”�,！安贿^,，地產(chǎn)商愿意承擔這么高的利息成本，也反映出他們的資金壓力不小,�,！睖靥旒{說,，如果債券利率再漲上去,，反而要更小心些了，這表明地產(chǎn)商想冒更大的風險,。
今年以來,，評級機構標準普爾將恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)及人和商業(yè)三家公司的評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面,，因為它們進行激進的債務融資支持擴張,。標準普爾也預計，債券發(fā)行也可能將削弱恒大地產(chǎn)及碧桂園的信用評級,。
標普信用分析師符蓓曾在受訪時表示,，地產(chǎn)商繼續(xù)以如此高的頻率發(fā)債，未來債務到期時間將過于集中在短短幾個月內(nèi),。屆時房地產(chǎn)或資本市場不佳,，則部分發(fā)債企業(yè)將出現(xiàn)財務困難——畢竟發(fā)行債券是一把雙刃劍：雖然可以讓地產(chǎn)商緩解資金之渴,，但假如市場在該還債時還不回暖，也可能反給自己帶來更大的麻煩,。