連續(xù)三輪房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致樓市漸入低谷,，內(nèi)地開發(fā)商“嗷嗷待哺”,，外資房地產(chǎn)企業(yè)乘虛而入,，抄底內(nèi)地樓市的步伐正在加速。
這種現(xiàn)狀已經(jīng)引起央行官員關(guān)注,。人行沈陽分行行長王順參在最新一期央行主管雜志《中國金融》上撰文，建議加強(qiáng)對外資過度流入房地產(chǎn)行業(yè)的管理,。
在此前的2月17日,，中國國家外匯管理局也稱，近年中國房地產(chǎn)業(yè)外資流入增速較快,，外資流入對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的影響需密切關(guān)注,。
一方面是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資受困，急需補(bǔ)充項(xiàng)目運(yùn)作資金；另一方面是外資房地產(chǎn)企業(yè)依然看好內(nèi)地樓市前景,，共同的利益需求讓雙方一拍即合,，外資開發(fā)商通過股權(quán)收購而曲線進(jìn)入內(nèi)地樓市的案例明顯增多。
不過,，一些實(shí)力雄厚的大型外資房地產(chǎn)企業(yè)更愿意直接拿地開發(fā),，投資動輒數(shù)十億元，項(xiàng)目內(nèi)容涵蓋了住宅,、商業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域,。
外資房企頻頻現(xiàn)身
3月2日，廣州市國際投資促進(jìn)中心部長謝曉輝在一個(gè)公開會議上透露,，廣州三舊改造地塊受到外資熱捧,，來自香港、新加坡等地的資本正在積極接觸三舊地塊,，不少三舊地塊的合作初步意向已經(jīng)達(dá)成,。
根據(jù)日前官方公布的數(shù)據(jù)，廣州十個(gè)區(qū)的三舊改造地塊合計(jì)8950宗,，用地面積為434.2平方公里,，屬下的從化市和增城市三舊改造地塊合計(jì)1105宗，用地面積為105平方公里,。
刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓向表示,，這些地塊成為眾多資本爭奪的焦點(diǎn)，更是外資房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”,。謝曉輝說,，目前在洽談的這些外資主要以港資和新加坡資本為主。
早在2月21日,，新加坡嘉德置地已宣布,，公司新增位于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)一占地面積約50萬平方米的項(xiàng)目，該項(xiàng)目將成為凱德置地集團(tuán)在華開發(fā)的項(xiàng)目中總建筑面積最大的一個(gè),。
嘉德置地近日甚至對外聲稱,，計(jì)劃未來三至五年投資約人民幣100億元于中國內(nèi)地，除了將旗下商場數(shù)量翻倍至100家外,，也將積極拓展廉價(jià)住宅,，預(yù)期平均售價(jià)較市場低約20%，每年最少供應(yīng)1萬套,。
以“低價(jià)吸納”著稱的港資房地產(chǎn)企業(yè),，大力度地加碼內(nèi)地樓市的趨勢更為明顯。1月5日,，嘉里建設(shè)聯(lián)合體以13.6億元競得遼寧營口地塊,。兩個(gè)月前，嘉里集團(tuán)剛剛以4.81億元摘得福州商業(yè)地塊；1月7日,，九龍倉就以29.1億元競得蘇州吳中兩宗地,。而一個(gè)月前，九龍倉在一周時(shí)間內(nèi)斥資20億元分別在江蘇常州,、湖北武漢拿地,。
與部分外資房企直接拿地進(jìn)入內(nèi)地樓市不同，一些外資企業(yè)更多選擇股權(quán)合作的方式,，曲線抄底內(nèi)地房地產(chǎn)市場,，這種操作方式顯然更具可操作性。
2月25日,，香港新灃集團(tuán)宣布將攜手日本最大的商業(yè)地產(chǎn)商三菱地所合營開發(fā)沈陽購物中心尚柏奧萊,，轉(zhuǎn)讓旗下Premier
Ever的37.5%股權(quán)以獲得流動資金，減輕開發(fā)資金壓力,。而三菱地所也以此曲線進(jìn)軍沈陽,；同在2月份，愛爾蘭最大房地產(chǎn)公司財(cái)富控股（Treasury
Holdings）在上海再下一城,，將淮海中路的淮海商城收入囊中,，交易價(jià)格5.75億元人民幣。
樓市調(diào)控帶來低吸機(jī)會
上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的最新市場情況顯示,，在最近的一周內(nèi),，上海產(chǎn)權(quán)市場上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額超過億元，新掛牌房地產(chǎn)項(xiàng)目的金額也居于首位,。值得注意的動向是,，外資開始大手筆收購國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán),。
實(shí)際上,，更多外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的計(jì)劃仍在醞釀中。2月28日,，星摩爾(StarMall)集團(tuán)中國區(qū)市場主管諧妮婭女士（Ksenia
Kochegarova）接受媒體采訪時(shí)表示,，星摩爾集團(tuán)目前正在為其下一個(gè)在中國的購物中心進(jìn)行選址，加大對中國市場的投入,。
香港南豐地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宏興近日接受媒體采訪時(shí)也透露,，繼2007年與匯豐籌組房地產(chǎn)基金后，集團(tuán)為加大內(nèi)地發(fā)展力度正考慮“加碼”,，成立另一個(gè)房地產(chǎn)基金投資內(nèi)地,。
謝逸楓認(rèn)為，在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺后,，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來越狹窄,。同時(shí)，信貸、IPO,、發(fā)債,、信托從去年開始一概從嚴(yán)，加上連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高,，令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊,，一些資金實(shí)力薄弱的內(nèi)地房地產(chǎn)公司希望尋求股權(quán)合作開發(fā)。
另一個(gè)原因是,，土地市場經(jīng)過房地產(chǎn)調(diào)控之后出現(xiàn)向下調(diào)整機(jī)會,。花樣年總裁潘軍表示：“至少現(xiàn)在我們可以看到,，土地的成交價(jià)格比高峰時(shí)大幅下降,，幅度甚至達(dá)到40%�,！�
正略鈞策管理咨詢顧問康桄瑀則向本報(bào)表示,，公司從去年底重點(diǎn)研究了港資、臺資和新加坡房地產(chǎn)企業(yè)的動向,，這些企業(yè)對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的預(yù)判相對較遠(yuǎn),，不太在意短期的波動和調(diào)控，認(rèn)為中長期向上趨勢未變,。
世邦魏理仕研究報(bào)告稱,，從外資機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合,、商辦類物業(yè),，尤其是生息物業(yè)受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞，綜合,、商辦類成交金額占比達(dá)92%,，這與住宅價(jià)格居高不下和調(diào)控政策頻出有一定的關(guān)系。
康桄瑀認(rèn)為,，在國際經(jīng)濟(jì)形勢和大宗商品價(jià)格影響下,，去年很多外資房地產(chǎn)企業(yè)都高調(diào)宣布進(jìn)軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，希望通過商業(yè)地產(chǎn)相對穩(wěn)定的收益,，來對抗經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)周期的波動,，而選擇股權(quán)合作更容易操作一些。
可以確定的是,，自2009年年末開始,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷出臺，整個(gè)2010年全年的內(nèi)地樓市都被籠罩在層層陰霾之下,，而調(diào)控在今年仍然繼續(xù),。但內(nèi)地的土地價(jià)格仍相對比較便宜,，房價(jià)整體依然保持上漲，外資地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)地樓市相當(dāng)看好,。
中國國家外匯管理局2月17日稱,，近年中國房地產(chǎn)業(yè)外資流入增速較快，外資流入對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的影響需密切關(guān)注,。但上述外資流入為外商直接來華投資,，而非熱錢。外管局又指出,，尚未發(fā)現(xiàn)國際“金融大鱷”或熱錢“大炒家”大規(guī)模進(jìn)入的狀況,。