不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在新出臺(tái)的政策中,，對(duì)購(gòu)房者打擊最大的并非是限購(gòu),，而是二套房首付上調(diào)至60%
這項(xiàng)規(guī)定。這一政策的出臺(tái),，使不少正打算改善居住條件的普通購(gòu)房者陷入新的購(gòu)房困境,。“做過(guò)多年房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人都知道,，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō) ,，總價(jià)款多出3
萬(wàn)元就是一道坎，很多人邁不過(guò)去,，就只能另作打算了,。”一位從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,。面對(duì)新政,，改善型置業(yè)者如何才能順利換到大房子？本期請(qǐng)島城置業(yè)專家為改善型購(gòu)房者推薦幾個(gè)順利換房的方法,。
“正準(zhǔn)備要換套房,，卻趕上了調(diào)控。現(xiàn)在首付又要多出十多萬(wàn)元,�,！苯谡郎�(zhǔn)備換套大房子的劉先生很是發(fā)愁。他告訴記者,，2004年結(jié)婚那年,，他們家在市北區(qū)敦化路附近買了一套57平方米的小套二作為婚房。劉先生說(shuō),，孩子就要出生了,，“我和妻子兩個(gè)人平時(shí)工作都挺忙,，孩子生下來(lái)之后需要人照顧�,？墒俏覀兗姨×耍跃拖胫獡Q一套120平方米左右的套三,�,！睘榱擞蛹磳⒌絹�(lái)的孩子，劉先生開始盤算著換房,。2011年,，換房的事剛被提上日程，他就面臨了這一輪政策調(diào)控,，首付比例提升到了60%,。
“我只能先買上房，等交房并裝修好之后再賣掉原來(lái)的房子,�,！眲⑾壬鸪鯗�(zhǔn)備拿出家中的應(yīng)急儲(chǔ)蓄30萬(wàn)元，再向雙方父母和三個(gè)兄弟姐妹借40萬(wàn)元,，在嶗山區(qū)買一套總價(jià)140萬(wàn)元左右的房子,，等賣掉老房子之后再將錢還上�,！翱墒钦咭怀�,，我還要多支付10多萬(wàn)元的首付款。要知道,，原來(lái)這70萬(wàn)元也是好不容易湊齊的,，這讓我很頭疼�,！眲⑾壬苜M(fèi)解,，自己并沒有拿房子來(lái)做投資，只是希望改善一下家庭的居住條件,，換一套大一點(diǎn)的房子來(lái)迎接孩子的到來(lái),，卻發(fā)現(xiàn)阻力如此之大。
一算賬首付增了14萬(wàn)元
新政對(duì)改善型置業(yè)者最大的沖擊在于首付款比例提升了10%——由原來(lái)的50%提升至60%,，貸款利率仍然按照基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行,。如同上述購(gòu)房者那樣，因?yàn)樾抡坏貌怀袚?dān)更高的首付款,，提升了籌款的難度,。以120平方米、總價(jià)140萬(wàn)元的二套房為例,，新政前后的購(gòu)房賬單在首付比例提升的政策下產(chǎn)生了下述變化,。
原購(gòu)房賬單：總房款140萬(wàn)元,，首付50%為70萬(wàn)元，貸款70萬(wàn)元,，按照貸款期限30年,、1.1倍基準(zhǔn)利率水平，購(gòu)房者每月應(yīng)還4800元,，共支付利息為102萬(wàn)元,。
新購(gòu)房賬單：總房款140萬(wàn)元，按照上調(diào)的首付60%
比例,，首付款為84萬(wàn)元,，首付增加了14萬(wàn)元；貸款56萬(wàn)元,，按照貸款期限30年,、1.1倍基準(zhǔn)利率水平，購(gòu)房者每月應(yīng)還款3800元,，每月月供比新政前少還了1000元,；共支付利息
82萬(wàn)元，比新政前少支付20萬(wàn)元,。
招數(shù)一：賣舊返租,，省了搬家
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操作建議：首付提高了，不少想要改善居住條件的家庭會(huì)先將原來(lái)的房子賣掉,，拿到房款之后才能支付得起二套房的首付,。但是往往賣房和買房無(wú)法同時(shí)進(jìn)行，中間會(huì)出現(xiàn)一個(gè)銜接的空白期,。最好的方式就是賣掉自己的老房子之后,，以按照市場(chǎng)價(jià)水平支付給其房租的方式繼續(xù)住在老房子中，等到新購(gòu)房處理好之后再搬家,。這樣既能賣掉舊房子湊足買新房的房款,，同時(shí)也不用折騰著搬兩次家。
當(dāng)然,，事先與買方達(dá)成協(xié)議非常重要,。22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介代理公司總經(jīng)理王文香告訴記者，過(guò)戶后推遲交房這種操作在二手房交易市場(chǎng)比較常見,�,！皩�(shí)際操作中很少有立即交房的，一般在過(guò)戶之后會(huì)推遲
3個(gè)月左右再交房,。為了保證如期交房賣主往往需要再押一定數(shù)額的保證金,。”
返租的方式能避免多一次動(dòng)蕩的搬家行動(dòng),，但前提是要在賣房前事先打算好買房的位置,、面積,、總價(jià)等條件，這樣便于盡早購(gòu)房,�,！斑@種方式所爭(zhēng)取的交房時(shí)間還是有限的，所以不適合買新房,，比較適合買二手房,。”王文香說(shuō),，在賣房前可向中介事先打聽好該地段附近的房源情況�,！艾F(xiàn)在中介房源都比較充足,，房主可以先了解房源，做到心中有數(shù),，等到賣了房子之后再定新房,。”
專家建議：如果房源比較優(yōu)質(zhì),，可以將推遲交房作為賣房的條件之一,，一般可以在房屋辦理完過(guò)戶手續(xù)之后，要求再推遲半年或者一年交房,。
招數(shù)二：賣舊租房,，安心過(guò)渡
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操作建議：為了湊齊首付款而要先賣老房的購(gòu)房者，如果想購(gòu)買新樓盤的住宅,，但買了老房子的買主又不愿意交房時(shí)間太遲,，這時(shí)購(gòu)房者只能另外去租房子等待交
房了。王文香告訴記者,，采用這種方式換房的購(gòu)房者占的比例很少,。“沒有孩子的家庭可以考慮租一個(gè)離上班地點(diǎn)近的地方
,，有孩子的家庭可以考慮租一個(gè)離孩子上學(xué)近的地方,，盡量少讓孩子脫離原來(lái)的生活圈�,！�
另外,，租房之前要確認(rèn)好需要租房的時(shí)間長(zhǎng)短，即新
房交房和裝修的時(shí)間都要考慮到,。由于一般情況下,，期房交房加上裝修的時(shí)間多則持續(xù)兩年以上，少則也要一年,，所以盡量找適合長(zhǎng)租的房源,，以免中途因?yàn)橥Ｗ舛?
引起再次搬家等不必要的麻煩,。以市南區(qū)、嶗山區(qū)普通住宅套二廳的租房行情來(lái)看,，一年需要支付的租金約為2.4萬(wàn)元左右,，市北區(qū)2萬(wàn)元左右，四方區(qū),、李滄區(qū)
略低,。
專家建議：與租房房東簽訂租房協(xié)議時(shí)，可以以長(zhǎng)租議價(jià),，這樣不僅可以增大議價(jià)的空間,，也能保證長(zhǎng)時(shí)間的租房期。
招數(shù)三：借錢周轉(zhuǎn),，先買后賣
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操作建議：先賣后買的換房方式固然能夠解決首付資金的問(wèn)題,，但是這樣的買房順序往往太折騰，尤其對(duì)于有小孩的家庭來(lái)說(shuō),，搬家將是非常辛苦的一件事情,。很
多人想到先買房，待到新房收拾差不多之后再賣掉舊房子,�,！叭绻H朋好友的家庭條件比較寬裕
，可以先向他們借錢,，湊齊首付買上房,。等到交房入住了之后，再把原來(lái)的老房子賣掉,，將從親朋好友那里借來(lái)的本息一同還上,。”王文香說(shuō),，部分購(gòu)房者會(huì)采用這
種方式來(lái)改善居住條件,，達(dá)到換房的目的，但僅限于周圍親朋好友的條件比較寬裕的情況下,�,！跋蛴H朋好友借錢周轉(zhuǎn)并不難，因?yàn)槟阌幸惶追孔釉谑种�,，別人有錢就
會(huì)比較放心借給你,。”
按照目前銀行6.45%的存貸款基準(zhǔn)利率來(lái)計(jì)算,，以購(gòu)買120平方米,、總價(jià)為140萬(wàn)元的房子為例 ，按照現(xiàn)行60% 的首付比例
,，需要支付首付款為84萬(wàn)元,，比先前50%的首付比例多支付了14萬(wàn)元,，那么這14萬(wàn)元的年利息為9000元。
專家建議：如果按照銀行同期貸款利率支付給親朋好友利息,，可以先確定借款時(shí)長(zhǎng),，一般貸款期限越短，銀行貸款利率就越低,。
招數(shù)四：民間借貸年息兩萬(wàn)
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操作建議：如果不想先賣房后買房,，但又湊不齊60%的首付款，購(gòu)房者可以考慮民間借貸的方式來(lái)融資,。民間借貸和銀行抵押貸款最大的區(qū)別之處,，就是手續(xù)的
繁簡(jiǎn)不同�,！懊耖g借貸的手續(xù)簡(jiǎn)單,，貸款條件審核也沒有銀行那么嚴(yán)格，而且審核周期短,，因此可以解決不少購(gòu)房者的燃眉之急,。而銀行的手續(xù)復(fù)雜,，流程縝密,，最
重要的是銀行對(duì)貸款的審核特別嚴(yán)格，對(duì)抵押貸款的用途也嚴(yán)格把控,，尤其現(xiàn)在政策明令禁止銀行消費(fèi)性貸款不能用于買房,，所以現(xiàn)在一切用于買房的抵押貸款均不
予批準(zhǔn)�,！蓖跷南愀嬖V記者,，“如果想抵押貸款用于買房，購(gòu)房者只能走民間借貸通道了,�,！�
當(dāng)然，民間借貸的利息要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銀行同期的貸款
利息,。據(jù)了解,，現(xiàn)在民間借貸市場(chǎng)的貸款年利率在15%左右，而銀行同期貸款年利率是6.45%,，民間借貸的利率高出銀行利率兩倍多,。目前民間借貸抵押貸款
的合同期最長(zhǎng)為一年，一年之后如需要可以再續(xù)簽,。仍然以購(gòu)買120平方米,、總價(jià)為140萬(wàn)元的房子為例
，按照現(xiàn)行60%的首付比例要比先前多支付首付款14萬(wàn)元,，如果通過(guò)民間借貸來(lái)湊足這部分差額,，每年需支付利息2.1萬(wàn)元,。
專家建議：此種融資方式利息比較高，但手續(xù)簡(jiǎn)單,，貸款門檻低,，適合短期應(yīng)急。