2011年1月,，房企并購延續(xù)了去年來的升溫態(tài)勢,，并購數(shù)量和并購金額均保持在高位。根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù),，2011年1月中國并購市場共完成93起并購交易,，其中房地產(chǎn)行業(yè)共有10起并購案例完成,，占1月并購案例總數(shù)的10.8%，披露總額為4.2億美元,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家認(rèn)為,，在多重政策的疊加效應(yīng)下，今年并購將出現(xiàn)增長,，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高,。
剛剛進(jìn)入2011年，房地產(chǎn)業(yè)便多次傳出并購消息,。據(jù)媒體報道,，1月15日深圳建設(shè)71%股權(quán)正式拍賣。幾天后,，佳兆業(yè)宣布擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán),。
清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，1月份發(fā)生的案例主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營行業(yè)，以房地產(chǎn)公司之間橫向的并購為主,，且交易的金額都比較大,。這體現(xiàn)了大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的并購整合已經(jīng)初露端倪。
事實(shí)上,，自去年11月開始房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易數(shù)量已呈上升態(tài)勢,。China
Venture投中集團(tuán)旗下數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品CV
Source統(tǒng)計顯示，1億元以上的交易,，11月為16起,、12月為18起。
隨著各地紛紛出臺包括限購在內(nèi)的“新國八條”細(xì)則,，市場陷入新一輪的觀望,，部分城市的成交量出現(xiàn)大幅縮量。中國指數(shù)研究院21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，上周(2011年2月14日-2011年2月20日,，下同)雖然多數(shù)重點(diǎn)城市成交量持續(xù)恢復(fù)，但北京,、上海和重慶成交量仍處于較低水平,，成交套數(shù)分別為1509套、1434套和2042套,。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴記者,，在上海，前周獲取預(yù)售證的幾個項(xiàng)目銷售情況頗為慘淡,，部分項(xiàng)目甚至至今仍為零成交,。“限購政策細(xì)則的出臺更是無助于已處于低位的成交量的回升,，上周更有提高銀行準(zhǔn)備金率的貨幣政策,，成交回落、貨幣緊縮狀態(tài)持續(xù)一段時間的話,，那么開發(fā)商資金鏈勢必會受到考驗(yàn),。”
“事實(shí)上,，在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺后,，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來越狹窄。信貸,、IPO,、發(fā)債、信托一概從嚴(yán),，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。再加上連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高，令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊,�,！毙煨l(wèi)卿分析說，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣,，將成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象,。
China
Venture投中集團(tuán)研究總監(jiān)李瑋棟對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，房產(chǎn)調(diào)控新政對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃,、現(xiàn)金流管理水平提出了更高的要求,，提高商品房和保障房建設(shè)用地供應(yīng)的舉措，也將使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭與整合更加激烈,�,！澳壳埃糠址康禺a(chǎn)公司開始通過私募基金的方式,，探索銀行貸款之外的項(xiàng)目融資,，都是調(diào)控政策帶來資金鏈壓力的體現(xiàn)�,！�
在房地產(chǎn)信托方面,，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪北京幾大信托公司得知，雖然進(jìn)入2011年2月份,，房地產(chǎn)信托融資有了解凍的跡象,，多家信托公司又開始籌備新的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。但是,，按照此前公布的信托公司凈資本管理辦法的計算公式,，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目將大量占用信托公司的資本金，考慮到房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù),，為規(guī)避風(fēng)險,，信托公司紛紛醞釀提高房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的門檻。
信托業(yè)人士劉擎對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,從國家產(chǎn)業(yè)政策看,本輪房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整是要對房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)能和結(jié)構(gòu)調(diào)整———用大量興建廉租房來增加供給,用高昂的資金成本,、土地成本作為市場手段壓縮部分高檔商品房產(chǎn)能,在此指引下,金融機(jī)構(gòu)被引導(dǎo)大力支持廉租房建設(shè),謹(jǐn)慎而挑剔地進(jìn)行高檔商品房項(xiàng)目放款,。因此,收益低、規(guī)模小的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目將被信托公司基于風(fēng)險收益考量而摒棄,。
銀監(jiān)會近日發(fā)文對信托公司凈資本,、風(fēng)險資本計算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)作出了明確規(guī)定。在諸項(xiàng)業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)成為調(diào)控的核心部分,其系數(shù)的設(shè)定與當(dāng)前的監(jiān)管政策緊密掛鉤,。其中,在單一類融資業(yè)務(wù)中,受監(jiān)管層支持的公租房及廉租房融資風(fēng)險系數(shù)為0.5%,其他房地產(chǎn)融資為1%,。在集合類融資業(yè)務(wù)中,公租房及廉租房融資風(fēng)險系數(shù)為1%,其他房地產(chǎn)融資則為3%。
“如果一個項(xiàng)目無法獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持,必然走向民間私募和行業(yè)整合,。從社會生產(chǎn)效率角度看,這樣的并購有利于提高資源配置效率,因?yàn)閷Ρ皇召彿绞堑托�,、撓頭的東西,對于收購方可能是高效、渴求的資產(chǎn),所謂甲之鮑魚,乙之砒霜,就是這個道理�,！眲⑶嬲f,。
李瑋棟預(yù)測,由于大型國企、知名房地產(chǎn)企業(yè)與區(qū)域龍頭企業(yè)擁有相對充沛的現(xiàn)金儲備,、更高的運(yùn)營效率和更強(qiáng)的市場適應(yīng)能力,、資源整合能力,因此其主導(dǎo)的并購將出現(xiàn)增長,房地產(chǎn)行業(yè)的集中度未來將不斷提高。