1月17日,，央行宣布年內(nèi)首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,，上證指數(shù)、深圳成指分別大跌3.03%和4.55%,，A股預(yù)期般迎來今年第一個黑色星期一,。
不過，地產(chǎn)股指數(shù)暴跌6.11%,，帶領(lǐng)大盤高臺跳水超出多數(shù)人意料,。
此前，以海通證券為代表的絕大多數(shù)機構(gòu)認為,，雖然國家一直調(diào)控地產(chǎn)業(yè),，但從實際效果看，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金來源并不差,。
2010年,，該行業(yè)的資金富余程度較2009年增長約20%。因此,，短期看,，收緊流動性對其打擊有限。
研究機構(gòu)更是看好地產(chǎn)板塊的行情走勢,，認為地產(chǎn)股經(jīng)過2010年的下跌,，行業(yè)估值處于歷史底部區(qū)域，2011年存在估值修復(fù)行情的可能,。然而,，地產(chǎn)上市公司集體暴跌，無情粉碎所有看好地產(chǎn)板塊投資者溫馨之夢,。
既然上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對地產(chǎn)業(yè)短期流動性沖擊有限,，是什么原因?qū)е碌禺a(chǎn)板塊上市公司股價全線崩潰呢？
17日,，有媒體報道,，上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告“滬預(yù)申請告字(2010)第02號”范圍內(nèi)的多數(shù)地塊《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中，均有“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”或“出讓人無償收回”等內(nèi)容,，國有建設(shè)用地?zé)o償收回為國內(nèi)首次提出,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，國有用地?zé)o償收回將迫使投資者重新審視地產(chǎn)上市公司的估值，巨額土地儲備存貨貶值風(fēng)險,，成為地產(chǎn)股集體暴跌的導(dǎo)火索,。
出讓土地到期無償收回意外沖擊
1月5日,，萬科發(fā)布2010年12月銷售數(shù)據(jù)：實現(xiàn)銷售面積68.9萬平方米,，實現(xiàn)簽約金額83.5億元,，1-12月實現(xiàn)簽約面積897.7萬平方米，實現(xiàn)簽約金額1081.6億元,。新增項目21個,。
嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策高壓下，萬科銷售突破千億大關(guān)給低迷的房地產(chǎn)板塊帶來驚喜,。
爾后,，保利地產(chǎn)、金地集團相繼公告披露2010年12月銷售數(shù)據(jù),。
去年12月,，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積62萬平方米,，實現(xiàn)簽約金額90億元，全年實現(xiàn)簽約面積688萬平方米,，同比增長30.7%；實現(xiàn)簽約金額661億元,，同比增長52.5%,。
金地集團去年12月實現(xiàn)簽約面積25萬平方米，簽約金額40億元,，全年累計實現(xiàn)簽約面積229萬平方米,，同比增長21.6%；累計簽約金額83億元,，同比增長34.6%,。
地產(chǎn)龍頭公司銷售價量齊升,、業(yè)績快速增長進一步增長，給市場投資者注入信心,，推動地產(chǎn)板塊開年以來的首輪上漲行情。
今年1月14日,，央行宣布自1月20日起,，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。
幾乎所有研究員都將此舉解讀為,，央行接連收緊銀根的舉措體現(xiàn)出收緊流動性的決心，有利于正確引導(dǎo)預(yù)期,，有利于適當(dāng)控制商業(yè)銀行在一季度傳統(tǒng)信貸投放高峰期的信貸投放沖動,。對地產(chǎn)板塊估值修復(fù)行情不會造成太大沖擊。
然而,，上海又對房地產(chǎn)的調(diào)控政策突然發(fā)出信號——到期出讓土地?zé)o償回收。
國泰君安研究員孫建平對此的解讀是,，“羅店新鎮(zhèn)A1-3”地塊相對特殊,一級開發(fā)商將獲得土地出讓金的大部分,。我們判斷,本次上海試點的“土地使用權(quán)到期后無償收回”,有主動平抑房價地價過快上漲壓力的意圖,也是上海對國有土地使用權(quán)出讓制度改革的一次嘗試,。由于一級開發(fā)商獲得土地出讓金的大部分,政府的財政成本非常低,。
孫建平認為，上海羅店地塊是極特殊個案,不可能大面積鋪開,。如果鋪開，則地價將一次性下沉,，并將對政府當(dāng)期的土地收益產(chǎn)生重大負面影響,是地方政府“不能承受之重”,。
地產(chǎn)公司8000億存貨重估風(fēng)險
由于孫建平的預(yù)見，已有投資者重新審視房地產(chǎn)上市公司的估值安全,。
據(jù)巨靈財經(jīng)統(tǒng)計,，截至2010年三季度末,，124家地產(chǎn)開發(fā)上市公司的存貨共計8030.6億元，資產(chǎn)總計13257.5億元,，地產(chǎn)上市公司存貨占總資產(chǎn)比例平均高達60.6%。
萬科,、保利地產(chǎn),、金地集團、招商地產(chǎn)等一線地產(chǎn)上市公司存貨的資產(chǎn)占比,，均高于行業(yè)平均水平,。
其中，萬科存貨資產(chǎn)占比為66.6%,，保利地產(chǎn)達74.3%，金地集團為71.8%，招商地產(chǎn)為65.2%,。
據(jù)統(tǒng)計,，萬科、保利地產(chǎn),、金地集團,、招商地產(chǎn)四家公司存貨合計達3072.5億元，占整個地產(chǎn)上市公司全部存貨的38.3%,。
眾所周知,，地產(chǎn)公司的存貨90%以上為項目儲備土地，一旦地價一次性下沉,，且不論是否為政府不能承受之重,，地產(chǎn)板塊上市公司將不可避免地面臨存貨跌價準(zhǔn)備損失計提風(fēng)險。
或許上述風(fēng)險正是部分業(yè)內(nèi)人士認為地產(chǎn)上市公司估值可能需要重估的理由,。
盡管目前地產(chǎn)上市公司估值處于歷史低位,，但隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的進一步嚴(yán)厲，一旦房價下降或地價下沉,，所謂的歷史估值還會安全嗎,？
對于土地儲備存貨價值動輒超千億的龍頭地產(chǎn)公司而言，存貨跌價準(zhǔn)備每上升一個百分點都意味著損失數(shù)十億元利潤,。
地產(chǎn)調(diào)控上海信號已經(jīng)傳遍全國,，是否會有其他地方政府跟進，到期出讓土地?zé)o償收回會否大面積鋪開,？仍是無人能解答的政策之謎,。
一旦無償收回到期出讓土地大面積鋪開一語成讖，那么房地產(chǎn)板塊估值將可能展開新一輪震撼重估,。