據(jù)報(bào)道,，2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍落幕,，但其《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中顯示,，土地期滿后的處理方法為“出讓人無(wú)償收回”。網(wǎng)友們掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論,。
70年后房子會(huì)否成“空中樓閣”
有網(wǎng)友稱,，無(wú)論是“出讓人無(wú)償收回”，還是“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”,，與現(xiàn)有國(guó)家法規(guī)中“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”,、“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定,，顯然完全不同,。若上海這個(gè)規(guī)定得到承認(rèn)并落實(shí),，那將意味著,，賣(mài)完地的地方政府在70年后又可以將所售土地收回來(lái),，重新再賣(mài)一次。
70年后,，我們的房子會(huì)不會(huì)成為沒(méi)有土地使用權(quán)的“空中樓閣”？這一直是橫亙?cè)诠娦念^的不動(dòng)產(chǎn)憂慮,。這個(gè)最受關(guān)注的核心問(wèn)題至今也未得到明確�,！俺鲎屓耸栈亍鄙踔潦恰盁o(wú)償收回”的上海新規(guī)，讓人頓感振聾發(fā)聵,。試想,，土地70年后將被政府收回,，房子成為“空中樓閣”,，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)豈不是被嚴(yán)重高估了，買(mǎi)房炒房豈不就是股市中的博傻游戲,？
“無(wú)償收回”讓人無(wú)法再選擇性忽視土地租期的風(fēng)險(xiǎn)因素,，同時(shí)也徹底打破了買(mǎi)房人對(duì)于必定獲得政府保護(hù)的樂(lè)觀和幻想,。因?yàn)�,，房子建在出讓人將到期收回的土地之上,，是和汽�?chē)一樣的“消耗品”,、“貶值品”,，而且貶值速度更快,。
“自動(dòng)續(xù)期”是“無(wú)償”還是“有償”
有網(wǎng)友分析稱,，《土地管理法》草案中并未明確“自動(dòng)續(xù)期”是“無(wú)償”還是“有償”,。事實(shí)上，土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題并非因《土地管理法》修訂而產(chǎn)生,。國(guó)務(wù)院于1990年5月19日頒行的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,，第12條明文規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿,，土地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物由國(guó)家無(wú)償取得,。”這一規(guī)定使得在中國(guó)內(nèi)地發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)事實(shí)上都成了“使用權(quán)租售”，業(yè)主實(shí)為“承租人”,，只不過(guò)是一次性支付了30年到70年不等的租金而已,。這一規(guī)定明顯違背公平原則,，因而自通過(guò)之日起就備受質(zhì)疑,。經(jīng)過(guò)反復(fù)的立法博弈,，八次審議方獲通過(guò)的《物權(quán)法》終于在法律層面對(duì)此進(jìn)行了校正,。該法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,�,！�
根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”的原則，作為國(guó)家基本法律的《物權(quán)法》要優(yōu)于作為行政法規(guī)的“暫行條例”。住宅建設(shè)用地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”事實(shí)上已經(jīng)取代了之前的“到期國(guó)家無(wú)償收回”。但《物權(quán)法》所規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”并未明確是“無(wú)償”還是“有償”,。如立法欲明確為“有償自動(dòng)續(xù)期”,，還需要明確“有償”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),。
公權(quán)決策不能把民意甩到一邊
有網(wǎng)絡(luò)文章認(rèn)為，若不能公平合理地解決土地使用權(quán)的“70年大限”問(wèn)題,，本已飽受煎熬的房地產(chǎn)業(yè)必將再受打擊,。房?jī)r(jià)本就高企,，續(xù)期的費(fèi)用無(wú)疑仍要列入房?jī)r(jià)。若是象征性地交費(fèi)續(xù)期還好,，一旦費(fèi)用偏高,，必將招致民怨沸騰。
與其將來(lái)面對(duì)激烈的社會(huì)沖突,，不如盡早公開(kāi)草案,，引入立法博弈，并以此來(lái)爭(zhēng)取更多的民意認(rèn)同,，防范潛在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),。當(dāng)務(wù)之急，立法機(jī)關(guān)應(yīng)廣開(kāi)言路,，面向社會(huì)征集《土地管理法(修訂草案)》,，對(duì)初選入圍的草案不論制訂者為何方，都應(yīng)及時(shí)公開(kāi),，供民眾參與討論,。《土地管理法》修訂不能再走“部門(mén)立法”的老路了,。
另有網(wǎng)友認(rèn)為,，出臺(tái)“土地期滿無(wú)償收回”規(guī)定，事前應(yīng)向社會(huì)公開(kāi)信息,，廣泛聽(tīng)取民眾的意見(jiàn)和建議,，并在采納民眾合理建議、完善法定程序后才能實(shí)施,。上海國(guó)土部門(mén)“不宣而戰(zhàn)”的舉動(dòng),，與其說(shuō)是一種來(lái)自出讓人的風(fēng)險(xiǎn)告知，不如說(shuō)是一種不公平,，是違法。它的最大的不足,，不在于它是否過(guò)于簡(jiǎn)單,，而在于是否給了所有參與土地交易的人發(fā)表意見(jiàn)的機(jī)會(huì)。