按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的計劃,，2011年將開工建設(shè)保障房1000萬套,，而實現(xiàn)這一目標的關(guān)鍵步驟是要邁過資金這道坎。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪的專家建議,，應(yīng)在堅持財政性資金起主導(dǎo)作用的前提下,，積極探討住房公積金、房地產(chǎn)投資信托(REITs)以及保險資金投資等方式融資,，并需要政府制定相應(yīng)配套政策,。
1000萬套保障房建設(shè)資金需1.3萬億
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部11日發(fā)布消息，2011年我國保障性住房建設(shè)的目標為1000萬套,，據(jù)估算，這1000萬套保障房的建設(shè)資金將突破1.3萬億元,。
接受采訪的專家認為,，資金問題是保障房開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵問題，能否順利實現(xiàn)2011年的建設(shè)目標,，使更多的中低收入家庭得到相應(yīng)住房保障在相當大的程度上取決于資金來源的可持續(xù)性,。
然而，一部分地方政府財力捉襟見肘,，巨大的資金缺口是實現(xiàn)目標的最主要障礙,。“尤其是貧困,、偏遠地區(qū)保障房建設(shè)資金是個大問題”,，住房保障領(lǐng)域?qū)＜摇⒅袊鐣茖W院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說,，這些地方往往國家補貼,、省級政府補貼、市級政府補貼加一起也達不到保障房資金的一半,，那么至少還有一半需要由區(qū)(縣)政府負擔,，加之銀行貸款的難度也較大，因此,，資金問題對貧困,、偏遠區(qū)(縣)政府的挑戰(zhàn)和壓力比較大,。
2010年10月,，全國人大常委會專題調(diào)研組公布了《關(guān)于部分重大公共投資項目實施情況的跟蹤調(diào)研報告》,，詳述了涉及保障性住房建設(shè)等重大公共項目的實施情況，提出保障性住房建設(shè)的資金,，已成為各省市政府,，尤其是基層政府的壓力,。以廉租房為例,，《報告》披露,，2010年中央政府提高了廉租住房建設(shè)資金補助標準,，但每套房平均僅補助2.37萬元,，相當于投資額的30%左右,。
不僅如此,，有專家還表示,，雖然央行等有關(guān)主管部門多次發(fā)文,，鼓勵金融機構(gòu)支持保障房建設(shè),，抓緊制定支持保障房建設(shè)的中長期貸款政策等，但在實際執(zhí)行中,，由于保障房建設(shè)資金回收周期長,，利潤空間小，且存在一定的償還風險等諸多原因,，金融機構(gòu)參與融資的積極性并不是非常高漲,。
財政性資金應(yīng)起主導(dǎo)作用
政府投資是保障性住房建設(shè)的主體。多數(shù)專家認為,，即使財力受到一定約束,，也要充分認識到政府在保障性住房建設(shè)中責任。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示,，由于保障性住房的公益性質(zhì),，財政性資金應(yīng)起到主導(dǎo)作用，要通過政府土地出讓收入,、一般預(yù)算安排等,，建立起長期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財政資金投入機制。
數(shù)據(jù)顯示,，截至2010年8月,，中央財政去年年初安排的692億元和追加安排的100億元保障性住房建設(shè)資金，已全部下達,。財政部日前還表示,，2011年將大幅度增加財政資金投入，落實好各項財稅扶持政策,，加大保障性安居工程建設(shè)力度,。
除了中央財政的支持之外,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長、研究員趙路興認為,，要完成開工建設(shè)1000萬套任務(wù)還需要充分調(diào)動地方政府的積極性,。
事實上，部分地方已開始陸續(xù)出臺落實資金的政策,。濟南近日出臺的《政府投資保障性住房建設(shè)資金管理暫行辦法》便規(guī)定,，政府投資籌建的公共租賃住房，由市財政部門采取專項資金和以獎代補兩種方式予以補助,，專項資金按照籌建項目總預(yù)算投資額的30%予以安排,。
地方土地出讓收入用于保障房建設(shè)也愈加受各方關(guān)注。國土資源部部長徐紹史1月7日在北京舉行的全國國土資源工作會議上指出,，去年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元,，同比增加70.4%。另有數(shù)據(jù)顯示,，2010年全國土地成交金額前20名的城市共成交近1.24萬億元,，北京、上海,、大連3大城市土地出讓金超千億元,，分別達到1628億元、1530億元和1117億元,。
住建部近日再次明確要求,，各地土地出讓金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建設(shè)。為給保障性住房建設(shè)提供有力的資金支持,，2010年吉林、內(nèi)蒙古等地已將上述比例提高到了20%,�,！艾F(xiàn)在很多城市土地出讓金豐厚，把這個政策落實了,，資金就充裕了,。”趙路興說,。
但他進一步提醒,，落實政策需注意不同地區(qū)之間土地出讓金和貧困人口數(shù)量的差異�,！皷|部發(fā)達地區(qū),，土地價值高，土地收益高,，而不同地區(qū)貧困人口比例差不多,，甚至越是土地出讓金收益低的城市,，需要保障的中低收入者越多。比如,，北京不到10%土地出讓金可能就可以解決,。”
積極探討REITs等多元融資渠道
專家普遍認為,，在政府投資之外,，以多元化的融資方式推進保障性住房建設(shè)也顯得至關(guān)重要。
消息稱,，西安正在爭取成為利用住房公積金建設(shè)公共租賃房的試點城市,，并擬拿出現(xiàn)有公積金結(jié)余資金的15%，用來建設(shè)公共租賃房,。住建部近日也提出,，2011年將在28個城市繼續(xù)開展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點。
趙路興認為,，在目前情況下,，通過試點的方式，利用住房公積金支持保障性住房有利于解決資金不足問題,，只是相比10%的土地出讓收入,，其“所占比例比較小，且僅限于試點城市”,。
尚教蔚還提醒說,，公積金作為一種保證性資金，是個人繳納的,，只適合做過渡性措施,，長期來看，最好用尋找其他更好的方式代替,。
在趙路興看來,，合理利用社保基金也是一個選擇,�,！吧绫；鹨笾虚L期安全性,，回報率要求不高等特點也適合幾類保障性住房的建設(shè),，國家現(xiàn)在積極推行�,！薄�
此外,，專家認為，銀行貸款,、房地產(chǎn)投資信托(REITs)以及保險資金投資等方式,，也將在一定程度上解決保障性住房的資金問題,。
以REITs為例，這種集體投資計劃,，通常在證交所上市,，它是將投資者的資金匯集起來，投資于一項或多項房地產(chǎn),。媒體披露,，2010年，在上海,、天津等地保障房REITs方案已報國務(wù)院審批,，有望2011年獲批，首批REITs的募集資金都將投資于保障性住房建設(shè),。市場分析人士認為,，保障房REITs是對目前保障房建設(shè)資金難題的一種有益嘗試，以保障房為突破口,，已成為中國REITs破殼而出的最可能路徑,，但是它的發(fā)展還有一段很長的路要走，眼下最需要解決的還是回報率問題,。據(jù)稱,，國內(nèi)專家已提出若干提高收益的可能方案，包括在REITs架構(gòu)內(nèi)綁定其他高收益地方政府房地產(chǎn)資產(chǎn),，向投資者提供政府補助等,。
除了引入公積金做試點、推出房地產(chǎn)投資信托基金等外,，趙路興表示,，引入民間資本應(yīng)是考慮的重點，要依靠市場力量來推進和引導(dǎo)這部分民間資本進入保障性住房市場,。隨著調(diào)控力度越來越大,，有些城市的炒房行為在中長期看存在一定風險。而如果制度設(shè)立合理,，有相對好的穩(wěn)定的回報率，民間資本就可以參與進來,，比如公共租賃住房領(lǐng)域等,。
他同時認為，吸引一部分社會資金進來,，現(xiàn)在還需要政府制定一些配套的政策�,，F(xiàn)在，百分之百解決資金問題不現(xiàn)實,。逐步拓展融資渠道,，提供融資平臺,，這些措施實施需要一個過程，也會面臨一系列的困難,。不過,，在保障性住房建設(shè)融資的過程中，問題逐步出現(xiàn)也會得到逐步解決,。