國土部“防止出現(xiàn)高價地”的新規(guī)剛剛落地，北京市場便迅速以誕生一個“地王”作為“回應(yīng)”,。
12月21日,，在經(jīng)歷了近半個月的等待后,，中信集團拿到北京CBD核心區(qū)Z15地塊的中標(biāo)通知書，從而以63億元的總價再創(chuàng)北京土地市場的新高,。這一消息已得到了中信方面的確認(rèn),。同日，恒大地產(chǎn)以149%的溢價率拿下廣東佛山一宗地塊,。
就在兩天前（12月19日）,，國土部出臺落實調(diào)控政策的“204號文”，規(guī)定如有“地王”和溢價率超過50%的地塊誕生,，必須在兩日內(nèi)上報異常情況,。而從價格上看，上述兩宗地塊均符合上報條件,。有分析認(rèn)為,，“地王”和高價地頻頻在年底誕生，說明全國土地市場仍處在供需兩旺的狀態(tài),，若此時政府直接干預(yù)地價,，很可能造成其后市場的強烈反彈。
等待半月 中信得嘗勝果
不出所料,，CBD核心區(qū)最大的地塊Z15最終花落中信,。記者從中信方面獲悉,，21日下午，中信集團已經(jīng)拿到Z15地塊的中標(biāo)通知書,，而63億元的成交價格也創(chuàng)下北京土地市場的新高,。
本月7日，位于北京CBD核心區(qū)的6宗地塊進行第二輪投報（綜合內(nèi)容投報）,，在Z15地塊的投報中,，中信報出63億元價格，力壓競爭者海航集團和萬達(dá)地產(chǎn),，成為當(dāng)日單幅地塊最高報價,。
據(jù)了解，在第一階段（規(guī)劃設(shè)計方案投報）的評標(biāo)中,，中信就拿到5個地塊的規(guī)劃設(shè)計方案冠軍,，其中就包括Z15。算上價格因素,，中信的優(yōu)勢十分明顯,。
Z15地塊規(guī)劃建筑面積為35萬平方米，是CBD核心區(qū)最大的單體地塊,。依成交總價計算，該地塊成交的樓面價約為1.8萬元/平方米,。按500米的規(guī)劃建筑高度,，建成后將成北京最高樓。
根據(jù)招標(biāo)文件的要求,，Z15地塊鼓勵的產(chǎn)業(yè)類型是“綜合體”,，且中標(biāo)人須對項目持有,、經(jīng)營10年以上。有分析人士認(rèn)為,，這一項目可能建成中信集團的總部,。
但對于該項目的建設(shè)及持有等相關(guān)信息，中信方面未作出任何表態(tài),。
另據(jù)記者了解,，Z14地塊得主也于21日出爐，包括正大集團,、上海世貿(mào),、華康資本、卜蜂國際,、東莞玖龍紙業(yè)在內(nèi)的11家企業(yè)聯(lián)合體成為中標(biāo)者,，成交價為41.14億元,，這也是該地塊收到的唯一報價。而同日競標(biāo)的Z3,、Z4,、Z5、Z6地塊（原“中服地塊”）的中標(biāo)結(jié)果并未公布,。
新政難遏“地王”出爐
中信獨攬“地王”的消息,，與國土部出臺“204號文”的時間僅僅相隔兩天。
19日晚,，國土部出臺繼續(xù)落實調(diào)控政策的“204號文”,，規(guī)定如有“地王”和溢價率超過50%的地塊誕生，必須在兩日之內(nèi)上報異常情況,，包括當(dāng)月本地房價同比、環(huán)比漲幅,，地塊周邊新房和二手房價格等信息,。文件還強調(diào),，要嚴(yán)格把握居住用地出讓的總量,、結(jié)構(gòu)和時序，堅決防范受多種因素驅(qū)動的歲末年初放量供地,。
按照上述要求,，中信獲得的Z15地塊以及恒大拿下的佛山地塊分別符合“地王”和“溢價率超過50%”的新規(guī)要求。但有分析人士認(rèn)為,，由于北京CBD地塊的交易規(guī)則在新政出臺之前就已確定，因此可能不會上報,，佛山地塊則可能成為首宗上報異常情況的土地,。
事實上，臨近年末,，土地市場供需兩旺的態(tài)勢仍十分明顯,，“高價地”仍頻繁出現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù),，上周北京,、廣州等7城市共成交住宅用地174公頃，平均溢價率為65%,，其中廣州的溢價率超過140%,。
隨著兩輪調(diào)控政策的展開，今年以來,，國土部也連續(xù)3次發(fā)文試圖抑制地價上漲,，其調(diào)控手段也從完善招拍掛制度發(fā)展到對地價進行監(jiān)控和
“地王”的上報制度,。
但這樣的干預(yù)效果未必見好。來自北京莊凌顧問的分析認(rèn)為,，在通脹預(yù)期日益強化的背景下,，公眾對調(diào)控正在失去信心,，房價或繼續(xù)上漲,。如果政府直接出面抑制地價，很可能導(dǎo)致土地市場的反彈,。
業(yè)內(nèi)觀察 63億打造“平民地王”,？
12月21日，北京市土地整理儲備中心公布了北京CBD12幅地塊中兩幅地塊的成交情況：由正大置地,、正大集團,、卜蜂國際等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體以41.14億元拿下Z14地塊，而中信集團則以63億元如愿摘得Z15地塊,。63億元的總價打破了北京土地市場59億元的總價地王紀(jì)錄,。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，作為北京CBD核心區(qū)地塊,，Z15地塊基礎(chǔ)身價無論如何都低不下去,，再加上其高達(dá)35萬平方米的規(guī)劃建筑面積，成為總價地王應(yīng)當(dāng)在意料之中,。另一方面,，除去總價外，該地塊的樓面價只有18000元/平方米,，與北京歷史單價地王紀(jì)錄保持者后沙峪天竺開發(fā)區(qū)22號地29859元/平方米相比,，相差約40%。眼下,，Z15地塊周邊商業(yè)地產(chǎn)均價每平方米在3.5萬元~5萬元之間,，如世茂工三寫字樓目前的售價已經(jīng)超過5萬元/平方米，該地塊周邊的住宅均價目前也在4萬元/平方米以上,。基于此,，她認(rèn)為,，Z15地塊雖然成為了總價地王，但以單價看仍是一個“平民地王”,。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉也贊同上述觀點,。他解釋說，縱向比較,，從國內(nèi)同級別地塊分析,，CBD核心區(qū)地塊單價水平并非最高,。如上海今年2月成交的黃浦區(qū)外灘商業(yè)辦公地塊和南京東路商業(yè)用地，中標(biāo)樓面地價分別約為3.4萬元/平方米和5.2萬元/平方米,，均高于北京CBD地塊,，最高總價更是達(dá)到了92.2億。
CBD地塊成交信息的公布,，也意味著2010年北京土地出讓金額將繼續(xù)攀升,。21日，北京又有7塊地順利成交,，截至當(dāng)日,，北京2010年全年土地出讓金收入已達(dá)1306億元，與2009年的930億元相比,，增長40%,。如果CBD剩余地塊也按最高價并且在年內(nèi)成交，預(yù)計北京今年土地出讓金總額可能達(dá)到1500億元,。
張月分析說,，前11月北京土地出讓金首破千億之后，至今20天再次出賣300億元,，收入增長十分迅速,。但是預(yù)計今年北京即使達(dá)到1500億元的規(guī)模，也很難超過上海,，因為前11月上海的土地出讓金收入已經(jīng)超過1300億元,。
張月認(rèn)為，北京今年土地出讓金收入創(chuàng)紀(jì)錄,，但市場應(yīng)該理性對待這一現(xiàn)象,。目前調(diào)控持續(xù)時間尚不足1年，由于土地市場仍處于調(diào)整起步階段,，土地價格仍有回調(diào)空間,，另外今年土地成交量比去年高出約32%，供應(yīng)的明顯增加也是土地收入增長的主要原因,。而在明年,，調(diào)控不斷深入到土地市場，各地方政府在宏觀調(diào)控支持下對于土地收入的依賴程度有望緩解,，地價繼續(xù)平抑將是整體趨勢,。