15個(gè)城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則
盤點(diǎn)2010年的房地產(chǎn)發(fā)展，調(diào)控是無法繞過的關(guān)鍵詞,。從4月17日出臺的“國十條”,、9月29日再次出臺的“新國五條”，再到近兩個(gè)月各部委密集出臺的一系列政策文件,，黨中央,、國務(wù)院遏制房價(jià)過快上漲勢頭的決心堅(jiān)定，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度持續(xù)加大,。
從政有經(jīng),，令行為上,。截至11月底，已有十五個(gè)城市陸續(xù)出臺了落實(shí)國家二次調(diào)控的實(shí)施細(xì)則,，就限購,、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個(gè)方面做出規(guī)定,。日前,，本報(bào)記者采訪了北京、上海,、廣州,、三亞、南京,、杭州,、溫州、廈門等八個(gè)城市,，了解各個(gè)城市在“新國五條”出臺后落實(shí)國家調(diào)控政策的情況,。
9月29日出臺的“新國五條”，第一條就明確要求各地“立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)[2010]10號文件的實(shí)施細(xì)則”,。同時(shí),，“對政策落實(shí)不到位、工作不得力的,，要進(jìn)行約談,，直至追究責(zé)任”，從“立即”,、“細(xì)則”,、“約談”中，中央督辦地方政府盡快落實(shí)新政策的力度和決心可見一斑,。
9月30日,，深圳緊急出臺樓市限購令，隨后,，廈門,、上海、寧波,、杭州等15個(gè)城市相繼出臺包含限購令在內(nèi)的多項(xiàng)實(shí)施細(xì)則,，加上早已開始限購的北京，房地產(chǎn)市場的第二輪調(diào)控在各地全面鋪開,。
這一輪調(diào)控是對“國十條”政策的延續(xù)和落實(shí),，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在接受采訪時(shí)表示，此次各地出臺的樓市政策表現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：一是通過完善差別化信貸,，控制投資性需求,；二是通過預(yù)售資金監(jiān)管,、預(yù)售許可管理等措施加強(qiáng)市場監(jiān)管，完善市場交易秩序,；三是政府加大了住房供給和保障的力度,。
相較以往的調(diào)控政策，有專家認(rèn)為這一次更具有全面性和針對性,，各地紛紛“組合出拳”,，采用土地手段、財(cái)政手段和必要的行政手段等多種方式,，有具體的可操作性標(biāo)準(zhǔn),，利于政策落實(shí)，效力強(qiáng)大,。
長期以來,，房地產(chǎn)市場高位運(yùn)行，投機(jī)炒作泛濫,，買房者只能望樓興嘆,。樓市高燒，阻礙了經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展,，也影響了社會民生和穩(wěn)定,。二次調(diào)控下，各地樓市政策可謂給高燒的樓市開出一服猛藥,。
對癥藥——相機(jī)決策，調(diào)整市場供求關(guān)系
限購,、差別化信貸是這次調(diào)控中的“眼球明星”,，最受關(guān)注。根據(jù)“新國五條”規(guī)定：房價(jià)過高,、上漲過快,、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù),。截至11月底已有多個(gè)城市出臺限購令,。但各地在“限購套數(shù)”、“針對存量還是增量”,、“是否明確時(shí)限”上有所差異,，多數(shù)城市要求新購買一套，對增量作出限制,，也沒有明確的執(zhí)行實(shí)現(xiàn),，南京規(guī)定限制購買第三套，被稱作“最嚴(yán)厲版限購令”,。
“這主要是各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,，依據(jù)供求關(guān)系和房地產(chǎn)市場情況作出的判斷,，并無優(yōu)劣之分�,！�
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示,。
而在信貸政策上，全國實(shí)行統(tǒng)一的差別化信貸,。同時(shí),，多個(gè)城市也出臺了差別化公積金貸款，彌補(bǔ)了炒房者利用公積金進(jìn)行投資,、投機(jī)的漏洞,。相比商業(yè)信貸政策，公積金政策更細(xì)化,、更嚴(yán)格,。“這些政策都是依時(shí)依勢而定的,，針對不同的市場形勢相機(jī)決策,，主要是遏制投資性需求，使市場達(dá)到合理的供需狀態(tài),�,！鼻睾绫硎尽�
常備藥——增加住房有效供給,，強(qiáng)化住房保障
細(xì)觀各地政策,，在增加住房供給、強(qiáng)化住房保障上,，步調(diào)基本一致,。各地都制定了較為完備的用地計(jì)劃，加大住房用地供應(yīng),，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例,。從各地公布的土地供應(yīng)計(jì)劃和今年的新開工情況看，未來一兩年的市場供應(yīng)十分充足,。加上購房者觀望,、限購等措施的實(shí)施，樓市供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn),，供求緊張的矛盾將得以緩解,。
“調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是住有所居，是讓中低收入家庭,、夾心層也能住上房子,。調(diào)控不應(yīng)僅是房價(jià)，更應(yīng)是結(jié)構(gòu)調(diào)整，要將重心放在保障房的建設(shè)上,，加大保障性住房供應(yīng),，改變保障性住房與商品房之間的比例。讓不同收入的家庭都能擁有相應(yīng)類型的房子,�,！鳖櫾撇f。
顧云昌認(rèn)為,，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝ズ屯鈦砣丝诘膶?shí)際情況,，因地制宜的確定廉租房、公共租賃房,、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的比例,。特別是要大力發(fā)展覆蓋范圍更廣的公共租賃房，解決“夾心層”住房困難,。
長效藥——繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控,、深化改革
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月10日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%,，“雖然上漲,，但漲幅縮小，11月份的環(huán)比漲幅低于同期通貨膨脹率的環(huán)比上漲幅度,，可以看出調(diào)控政策還是取得初步成效的,。”對此,，顧云昌也認(rèn)為,，“評價(jià)調(diào)控政策，關(guān)鍵要看對調(diào)控的目標(biāo)定位如何,，我們現(xiàn)在缺乏一個(gè)共識,，如果目標(biāo)是遏制房價(jià)過快上漲，那么調(diào)控已很有成效,，如果是降低房價(jià)，那么顯然還有待努力,�,！�
不可否認(rèn)，在當(dāng)前流動性過剩,、通脹壓力大的情況下,，樓市調(diào)控考驗(yàn)著各地政府的能力和決心。實(shí)際上,，地方政府在樓市調(diào)控中也處于兩難的境地,，既要遏制房價(jià)、保障民生，又要穩(wěn)定市場,，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。
“地方進(jìn)行保障房建設(shè)的資金主要來自土地出讓金，而且許多城市的財(cái)政收入也主要來自土地,，因此要考慮通過開征土地稅,、改革土地出讓制度等改變土地財(cái)政的發(fā)展模式�,！鳖櫾撇f道,。
秦虹表示，調(diào)控樓市既要有地方政府長期的制度建設(shè),，也需要從國家層面進(jìn)行相應(yīng)的制度改革,。如改革完善現(xiàn)有的土地和住房供應(yīng)制度，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn),，進(jìn)一步加強(qiáng)市場秩序監(jiān)管和規(guī)范等,。長期來看，房地產(chǎn)市場要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展,，仍需繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控,。