上有政策,，下有對策,。“新國五條”的核心是限貸與限購,，而此“雙限”均可用“假離婚”,、“假身份證”等做法化解�,！�
自去年12月9日,，國務(wù)院常務(wù)會議率先提出“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)至5年”,，揭開樓市調(diào)控大幕,，至今已滿周歲。其間,，“國四條”,、“國十條”、“新國五條”等先后落地,，一招嚴(yán)過一招,。但令人失望的是，政策似乎正被市場加速消化,，最嚴(yán)力度限貸,、限購的“新國五條”僅入市兩個月，“第二波調(diào)控”就被化解于無形,。
12月7日,，中國社會科學(xué)院發(fā)布2011年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書。據(jù)其預(yù)測,，2010年全年住宅價格將上漲15%,，明年可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈，樓市調(diào)控形勢嚴(yán)峻,。
逆市買房
10月中旬,，深圳“限購令”出臺不久，在上海專職研究房產(chǎn)的盛天(化名)與妻子辦理了離婚手續(xù),。兩本離婚證,，一張單身證明，工本費加打印費,，總共9元多,。
“同事花一百塊買了本假離婚證，沒真的便宜,。但他們過完戶,，一撕便成,，我們比較麻煩，還得走一遍復(fù)婚流程,�,！痹谑⑻煅劾铮C書不過是薄紙一張,。而他的老客戶,，深圳一處新開樓盤的老總已應(yīng)允其“內(nèi)部價”一套�,！芭c其把錢放在銀行里貶值,，不如買套房，至少還能跟CPI賽跑,�,！笔⒄f。
去區(qū)民政局的當(dāng)天,，已目睹過諸多實例的盛天并不緊張,，此前，其亦與妻子商量過“現(xiàn)場翻臉”的橋段,，但最終無用武之地,。因“調(diào)解”無用，結(jié)婚5年的盛天和妻子協(xié)議離婚,，兩人共有的湖北,、上海、深圳3套房產(chǎn)全部歸女方所有,，盛天“凈身出戶”,。
“無房一身輕”的盛自言“四兩撥千斤”，以9塊錢的超低成本逃脫史上最嚴(yán)“封殺”,。9月30日,，深圳樓市新政落地，其禁止居民家庭購買第三套房的做法使之成為“新國五條”下調(diào)控最嚴(yán)的城市之一,，北京,、上海、廣州等十多個城市雖有“限購令”加身,，但力度次之,。而盛天因深圳“暫停擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭在本市購房”而被限購。
但是,，上有政策,，下有對策。“‘新國五條’的核心是限貸與限購,，而此‘雙限’均可用‘假離婚’,、‘假身份證’等做法化解�,！敝袊慨a(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說,。比如，對“非該市戶籍居民家庭”限購,，以“假身份證”克之,；對“二、三套購買者”限購,、限貸,，以“假離婚”應(yīng)之�,！耙苹ń幽局�,，購房者基本上享受的全是三成首付、8.5折利率的首套房最優(yōu)待遇,�,！毖φf,。
當(dāng)坐擁3房的盛天急著新購時,，租在上海寶山區(qū)的徐萊也于11月下旬出手，買房自住,。自滬上10月新政限新購一套后,，100平方米戶型受到寄望于一步到位的購房者的熱捧。徐在寶山區(qū)的二手房市場兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),，好不容易“抓”住了總價175萬元的一套,。而與中介、賣主溝通“最低價”時,，徐被告知,，上海房屋交易中心對這一地段設(shè)定的房屋評估價為每平方米1.6萬元。如果低于此價,，中介報交易中心時,，將不被通過。
最終以1.7萬元/平方米交易的小徐非常疑惑,，其樓下也是新購戶,，但9月成交，總價165萬元,，約為1.6萬元/平方米,。9月尚屬上一波調(diào)控后的回暖期，既然如此,，1.6萬元的單價如何能夠被政府作為最低交易價,？“這一波調(diào)控后會跌,？那是扯淡，政府把最低價都定死了,�,！毙⌒煺f。
隨著盛天,、徐萊等各路購房者入市,，11月的樓市比10月初多了幾分暖意。一名房產(chǎn)中介還以其與樓市共進(jìn)退的經(jīng)歷說明“回暖趨勢”,。他告訴時代周報,，“我現(xiàn)在是中級置業(yè)顧問，公司規(guī)定的每月業(yè)績是3萬元,，少1萬,，降一級。第一波調(diào)控后,，連續(xù)幾個月,，我的業(yè)績都不達(dá)標(biāo)，費了好些工夫才重新回到中級,。但這一次,，我不但沒降，下個月可能還會升,�,！倍味▍^(qū)一處12月4日新開樓盤的售樓人員告訴時代周報，開盤當(dāng)天推出220套,，賣掉100多套,，而且，如此成果還是因為“公司不想賣得太好”,。
距離9月29日的“新國五條”,，不過兩月，真如市民感受的那般,，樓市回暖了嗎,？
十城九漲
最早佐證第二波調(diào)控變“空調(diào)”的數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院。12月1日,，其發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示,，我國100個城市11月住宅平均價格較上月升0.82%。在北京,、上海等十大重點城市中,，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個城市平均房價高達(dá)15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%,，同比飆升34.29%,。
而細(xì)看上海，11月走勢“先抑后揚”：10月7日,，“新國五條”的滬版細(xì)則出臺后,，成交量連續(xù)五周下滑；至11月最后兩周,，周成交量大幅反彈,，攀至21.2萬和32萬平方米，分別比此輪“V”形曲線的最低點高出34%和103%,，而一手房成交均價繼10月上漲41%后,，再漲27%，達(dá)到22627元/平方米,。
量價齊升的局面在上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司市場總監(jiān)湯輝看來,，與自住客心理預(yù)期的變化緊密相關(guān)。他認(rèn)為,，兩輪調(diào)控后,，多數(shù)消費者沒有等到期待的結(jié)果，而10月的漲價之勢已讓其擔(dān)心報復(fù)性反彈的出現(xiàn),，故而加緊入市,。此外，CPI高企之下,，民間資金尋求保值,、升值的熱情高漲,，而投資固定資產(chǎn)成為戰(zhàn)通脹的首選,。
不過，以現(xiàn)狀推斷樓市回暖,，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌并不認(rèn)同,。他告訴時代周報，盡管房價沒被一竿子打下去,，但目前的市場購買主體依舊以自住型的剛性需求為主,，并無地方出現(xiàn)投資客大量回籠的現(xiàn)象。
但是,，多位接受采訪的房產(chǎn)人士普遍認(rèn)同,，十城九漲是“新國五條”短期成效不佳的表現(xiàn)�,！�4月的‘國十條’,，出臺一個月，十大重點城市成交量跌了近六成，‘新國五條’出臺一個月,，成交量只下挫三成多,。再以上海為例，5月的成交量較4月劇減七成,，而10月與9月基本持平,。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說,。
與“國十條”相比,，“新國五條”的政策并無新意，但力度更強(qiáng),，其中,，限制購房數(shù)量、首付提至三成,、暫停第三套房貸等等,，均為“史無前例”，但新政僅持續(xù)一月,，就被市場消化,。“‘國十條’提出限貸時,，因為不少銀行一時間不知如何放貸,，房貸停了近一個月，后來,，政策被消化后,，市場大多在家庭、戶口上做些文章,，伺機(jī)繞開,。目前，‘新國五條’在限貸上加碼,，市場駕輕就熟地規(guī)避,，而化解‘限購令’亦如法炮制�,！毖ㄐ壅f,。
而從長期來看，調(diào)控周期縮短,，政策效用降低似乎已是趨勢,。上海華燕分析師張宏偉曾對此做過對比，他告訴時代周報,，從2002年到2005年,，一個調(diào)控周期一般跨度兩至三年,；2006年到2008年，縮短為一到兩年,；而目前,，經(jīng)常是一年一個周期，甚至一年多“調(diào)”,。
盡管調(diào)控趨于頻繁,，住建部副部長仇保興甚至表示，“已經(jīng)嘗試過十八般武藝”,，但其仍在11月26日的住房政策和市場調(diào)控專業(yè)委員會成立大會上指出,，樓價波動“前所未有”，調(diào)控壓力“前所未有”,。
寄望于殺手锏
“的確,，調(diào)控難度很大�,！鳖櫾撇嬖V時代周報,，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，貨幣超發(fā),、外資內(nèi)流,，熱錢洶涌卻無處投資，致使樓市投資需求旺盛,，而剛性需求又因“婚育高峰期”不斷積累,。供需失衡的同時，上升的通脹預(yù)期再為樓市加溫,。
與此同時,，盡管中共中央政治局會議已將明年的貨幣政策定調(diào)為“穩(wěn)健”而非“寬松”，但張宏偉分析認(rèn)為,，明年的信貸規(guī)模仍將維持在7萬億元的高位,。而且，中央近期重拳平抑物價,，打擊農(nóng)產(chǎn)品炒作,，驅(qū)散的游資已流露出轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市的跡象。此外,，土地財政是調(diào)控的痼疾，中央政策難破地方執(zhí)行不嚴(yán)甚至逆向托市的困局,。
盡管“病情”復(fù)雜,，但多位受訪的房產(chǎn)人士卻開出了各自的藥方。知名財經(jīng)評論人葉檀指出,，調(diào)控只剩最后兩招殺手锏：一是提高持有成本或者征收資本利得,，使投資無利可圖,；二是取消房地產(chǎn)信貸，或繼續(xù)給房地產(chǎn)市場單獨加息,，驅(qū)趕所有自有資金不足者,。
提高持有成本，首推房產(chǎn)稅,。而知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸德明告訴時代周報,，不管是保有稅、房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅,，其深意不在于本身能否較好地抑價,，而在于督促地方政府打破過于依賴土地收入的發(fā)展模式，從源頭治理房價,。
針對第二招,，薛建雄認(rèn)為，“最有效的就是杠桿,，提高首付比例和貸款利率這兩根杠桿就足夠應(yīng)對市場調(diào)控,，但一定要是首套房，調(diào)控二,、三套房的政策都是空的,。”
也有人士指出,，“新國五條”的失敗不在政策不新,，而在“武藝不精”。湯輝認(rèn)為,，與其“第三輪調(diào)控”,，不如對既有政策“查漏補缺”，加強(qiáng)執(zhí)行力,。而薛建雄指出,，限購令將于年底到期，鑒于目前的市場熱度,，不但不會撤出,，而且可能趨嚴(yán)，限購套數(shù)將以個人而非家庭計,。
“對于調(diào)控,，不同人群的評判標(biāo)準(zhǔn)不同。我覺得,，調(diào)控的目標(biāo)有兩點,。首先，房價相對穩(wěn)定,，漲幅小于薪資,；其次,，房價穩(wěn)定的同時，大幅調(diào)整結(jié)構(gòu),，讓買不起商品房的消費者租得起,、買得起和其收入相匹配的房子。所以,，調(diào)控不是盯著房子降價,，還要看保障房的進(jìn)度�,！鳖櫾撇f,。
但保障房與商品房的競賽，無異于一場龜兔賽跑,。薛認(rèn)為,，目前的樓市調(diào)控正將越來越多的低端消費者從商品房市場淘汰出局，而財富階層受影響甚少,。只有保障房市場高速擴(kuò)容,，“跑”過被淘汰者，商品房價格才有可能下跌,。