目前的這個時間點,，2010年的中國房地產(chǎn)市場即將收官,，但房地產(chǎn)調(diào)控的這幕大戲還遠未結(jié)束,。各地時時刷新的“地王”和房地產(chǎn)商頻頻傳來的業(yè)績捷報,，與房地產(chǎn)上市公司被死死按在地上的估值形成鮮明的對比。
在2010年這個拐點上，中國的房地產(chǎn)將穿越極寒,，激變,，突圍。
樓市寒中乍暖
盡管被公認為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控,，但在政策打出一系列組合拳的這段“極寒”時間,，房地產(chǎn)市場卻暖意漸現(xiàn)。
根據(jù)國信證券的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，2010年11月，18個重點城市銷量平均同比回落27.3%,，平均環(huán)比回落8.5%,，除廣州、廈門兩地出現(xiàn)銷量二次探底現(xiàn)象以外,，其余城市樓市仍帶“銀十”余溫,，青島、東莞,、重慶三地11月銷量實現(xiàn)同比正增長,，北京、天津,、武漢,、昆明四地環(huán)比增幅均在15%以上。
而很多房地產(chǎn)公司業(yè)績表現(xiàn)明顯優(yōu)秀,，從累計銷量上看,，二、三線城市表現(xiàn)明顯優(yōu)于一線,，其中青島表現(xiàn)最佳,，前11個月累計銷量已超去年全年水平，武漢,、重慶緊隨其后,，分別達到去年全年的92%和84%，其余城市多在60%左右,。
而“二次調(diào)控”之后樓市乍寒還暖的表現(xiàn)在一定程度上提振了開發(fā)商對市場需求的信心,。京、深,、杭等8個城市11月份新批售上市的住宅面積環(huán)比10月增長26%,；北京、上海等地12月第一周的批售量仍在增加,。
如此看來,，12月的市場供應(yīng)很可能高于11月，同時市場逐漸適應(yīng)調(diào)控,、新盤多以優(yōu)惠面市以及“限購令”到期預(yù)期等因素的作用下,，在供應(yīng)增加的情況下,，12月銷量有望實現(xiàn)環(huán)比增長。
同時,，在價格方面,，各重點城市均價維持高位震蕩，表現(xiàn)相對平穩(wěn),，11月均價數(shù)據(jù)漲跌各半,，11個重點城市均價平均環(huán)比回落1.6%.
從庫存來看，雖然11月以來市場供應(yīng)有所增加,，但各地庫存未現(xiàn)積壓,，目前市場可售量增長緩慢，整體上仍處在歷史低位,，10個城市11月份可售量平均環(huán)比漲幅僅為2%,，其中，杭州,、青島兩地甚至出現(xiàn)了6%左右的下滑,。
總體看來，2010年政策調(diào)控不斷,，但房價仍在上漲,。東海證券數(shù)據(jù)顯示，截止到11月,，全國房價較年初上漲9%,，一線城市上漲28%，二線城市上漲24%,。
從兩次政策出臺的情況看,，4.17政策出臺后，各城市成交量普遍出現(xiàn)地量,，成交量萎縮甚至于超過2008年,；而9.29政策出臺后，各城市的成交量萎縮卻不明顯,，價格更是保持了穩(wěn)定,。特別在二三線城市，需求顯得更為強勁,，甚至于一些二三線城市的商品住宅成交量,，已經(jīng)恢復至調(diào)控前的水平。
房地產(chǎn)兩罪并罰
2010年房地產(chǎn)政策面壓力既有來自于2009年行業(yè)量價暴漲所引發(fā)的基本面壓力,，也有整個行業(yè)過去5到10年缺乏制度實質(zhì)性改革和政策完善所帶來的歷史虧欠,，所以，是兩罪并罰。
簡單回顧一下房地產(chǎn)的歷史就可以知道,，從2003年被確立為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)開始,，房地產(chǎn)便飛速發(fā)展；2005年,，房地產(chǎn)業(yè)的過快增長引發(fā)第一波真正意義的房地產(chǎn)調(diào)控,，房地產(chǎn)業(yè)一度陷于低谷。
然而,，由于2007年美國次貸危機引起的全球金融風暴,，中央被迫收起調(diào)控利劍，通過政策扶持房地產(chǎn)業(yè),，鼓勵住房消費,，拉動經(jīng)濟，抵御全球金融危機,。房地產(chǎn)業(yè)在多年支柱產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，很快實現(xiàn)了觸底反彈,。
2008年中國房企旺市中力求夯實基礎(chǔ),，苦練內(nèi)功者寥寥。更多企業(yè)尋求多元化發(fā)展,，盲目擴張,。但是，因各地政府托市,，極度寬松的貨幣政策讓市場峰回路轉(zhuǎn),，讓病入膏肓的房企重新有了喘息之機，2008年之殤被2009年繁榮輕易掩蔽,。
于是,，2007年經(jīng)歷的種種瘋狂行為，在2009年再次上演,。房地產(chǎn)公司又開始大舉借債,、高價圈地、高速擴張,，錢永遠都不夠花,。而借力高資金杠桿率，幾乎成為國內(nèi)房企融資的不二法門,。
而在2010年經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史背景下,，房地產(chǎn)調(diào)控不再局限于行業(yè)層面，而是從經(jīng)濟全局考量的戰(zhàn)略抉擇,。中長期看,，政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)地位的變化，必然帶來房地產(chǎn)行業(yè)主流經(jīng)營戰(zhàn)略和盈利模式的變革。
中國社科院近期發(fā)布2010《國家競爭力藍皮書——中國國家競爭力報告》,，指出,，中國近20年的經(jīng)濟增長并非靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級換代來獲得，而是靠消耗資源和擴大投資,，尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展,。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前在固定資產(chǎn)投資中,，房地產(chǎn)投資僅次于制造業(yè),，且具有上升的趨勢，占GDP的比重也在不斷擴大,。而近年資本流動性過剩導致的房地產(chǎn)市場投資尤其是投機成分比重過大,，亦為整體經(jīng)濟埋下隱憂。不難看出,，正在加緊深化轉(zhuǎn)型的中國經(jīng)濟開始淡化房地產(chǎn)的支柱地位,。
而最新定調(diào)的十二五規(guī)劃中明確提及扶持新能源等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，但并未提及房地產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)所謂支柱產(chǎn)業(yè)的光環(huán)明顯被削弱,。
所以，房地產(chǎn)市場在2010年面臨的是一個轉(zhuǎn)折之年,，會呈現(xiàn)新的面貌和思維方式,。
三大模式鎖定優(yōu)秀公司
而最有可能的是，經(jīng)過連續(xù)打壓的房地產(chǎn),，從2011年開始,，股價受政策綁架程度會降低，政策收緊后股價有可能會形成回升趨勢,。股價將會實際反映上市公司的真實價值,，優(yōu)質(zhì)上市公司具有較強的業(yè)績增長能力，股價會有進一步表現(xiàn),。
比如萬科,，銷售額提前四年突破1000億，突破投資者之前的認識和預(yù)期極限,，但資本市場給予的公司估值卻一再被壓低,，從最高28倍一度到最低11倍。2010年之后,，這種情況將會改觀,。
而各大券商的2011年房地產(chǎn)策略先后出爐，見仁見智中頗多爭議,。理財周報認為,，戰(zhàn)略順應(yīng)以下趨勢的公司將在未來獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢：
從業(yè)務(wù)布局看,，中國房地產(chǎn)增長重心將由東部轉(zhuǎn)向中西部、從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市,。城鎮(zhèn)化和舊城改造加速將推動中小城市樓市進入高速成長周期,。如榮盛發(fā)展、福星股份,、中天城投等,；
從盈利模式看，隨著土地,、稅收等制度轉(zhuǎn)向促進供給端成為常態(tài),，囤地坐收土地紅利的盈利模式難以繼續(xù)生存，加速開發(fā)周轉(zhuǎn)將成為促進擴張的主流盈利模式,。這要求公司具備前瞻性的戰(zhàn)略和高效的管理組織,，土地儲備和開發(fā)布局全國且有層次。如龍頭萬科,；
從經(jīng)營模式看,，受益中國經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)化推進和居民財富提升,，商業(yè)地產(chǎn)需求將獲得持續(xù)提升,，政策環(huán)境顯著好于住宅。2011年,，商業(yè)地產(chǎn)擁有資金從住宅回流、房地產(chǎn)信托基金試點和通脹保值功能等多項催化劑,。如浦東金橋,、金融街、世茂股份等,。
而環(huán)渤海,、長三角、珠三角地區(qū)這三個“泛區(qū)域城市圈”,，區(qū)域中心城市消費升級,，周邊中小城市將進入快速發(fā)展期；以武漢,、鄭州,、長沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶,、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)西移和高鐵建設(shè)的推動下將成為未來五年的房地產(chǎn)熱點區(qū)域,。