目前的這個時間點(diǎn),，2010年的中國房地產(chǎn)市場即將收官,，但房地產(chǎn)調(diào)控的這幕大戲還遠(yuǎn)未結(jié)束,。各地時時刷新的“地王”和房地產(chǎn)商頻頻傳來的業(yè)績捷報,，與房地產(chǎn)上市公司被死死按在地上的估值形成鮮明的對比,。
在2010年這個拐點(diǎn)上,，中國的房地產(chǎn)將穿越極寒,，激變,，突圍,。
樓市寒中乍暖
盡管被公認(rèn)為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，但在政策打出一系列組合拳的這段“極寒”時間,，房地產(chǎn)市場卻暖意漸現(xiàn),。
根據(jù)國信證券的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年11月,，18個重點(diǎn)城市銷量平均同比回落27.3%,，平均環(huán)比回落8.5%，除廣州,、廈門兩地出現(xiàn)銷量二次探底現(xiàn)象以外,，其余城市樓市仍帶“銀十”余溫，青島,、東莞,、重慶三地11月銷量實現(xiàn)同比正增長，北京,、天津,、武漢、昆明四地環(huán)比增幅均在15%以上,。
而很多房地產(chǎn)公司業(yè)績表現(xiàn)明顯優(yōu)秀,，從累計銷量上看，二,、三線城市表現(xiàn)明顯優(yōu)于一線,，其中青島表現(xiàn)最佳，前11個月累計銷量已超去年全年水平,，武漢,、重慶緊隨其后，分別達(dá)到去年全年的92%和84%,，其余城市多在60%左右,。
而“二次調(diào)控”之后樓市乍寒還暖的表現(xiàn)在一定程度上提振了開發(fā)商對市場需求的信心,。京、深,、杭等8個城市11月份新批售上市的住宅面積環(huán)比10月增長26%,；北京、上海等地12月第一周的批售量仍在增加,。
如此看來,，12月的市場供應(yīng)很可能高于11月，同時市場逐漸適應(yīng)調(diào)控,、新盤多以優(yōu)惠面市以及“限購令”到期預(yù)期等因素的作用下,，在供應(yīng)增加的情況下，12月銷量有望實現(xiàn)環(huán)比增長,。
同時,，在價格方面，各重點(diǎn)城市均價維持高位震蕩,，表現(xiàn)相對平穩(wěn),，11月均價數(shù)據(jù)漲跌各半，11個重點(diǎn)城市均價平均環(huán)比回落1.6%.
從庫存來看,，雖然11月以來市場供應(yīng)有所增加,，但各地庫存未現(xiàn)積壓，目前市場可售量增長緩慢,，整體上仍處在歷史低位,，10個城市11月份可售量平均環(huán)比漲幅僅為2%，其中,，杭州,、青島兩地甚至出現(xiàn)了6%左右的下滑。
總體看來,，2010年政策調(diào)控不斷,，但房價仍在上漲。東海證券數(shù)據(jù)顯示,，截止到11月,，全國房價較年初上漲9%,，一線城市上漲28%,，二線城市上漲24%。
從兩次政策出臺的情況看,，4.17政策出臺后,，各城市成交量普遍出現(xiàn)地量，成交量萎縮甚至于超過2008年,；而9.29政策出臺后,，各城市的成交量萎縮卻不明顯，價格更是保持了穩(wěn)定。特別在二三線城市,，需求顯得更為強(qiáng)勁,，甚至于一些二三線城市的商品住宅成交量，已經(jīng)恢復(fù)至調(diào)控前的水平,。
房地產(chǎn)兩罪并罰
2010年房地產(chǎn)政策面壓力既有來自于2009年行業(yè)量價暴漲所引發(fā)的基本面壓力,，也有整個行業(yè)過去5到10年缺乏制度實質(zhì)性改革和政策完善所帶來的歷史虧欠，所以,，是兩罪并罰,。
簡單回顧一下房地產(chǎn)的歷史就可以知道，從2003年被確立為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)開始,，房地產(chǎn)便飛速發(fā)展,；2005年，房地產(chǎn)業(yè)的過快增長引發(fā)第一波真正意義的房地產(chǎn)調(diào)控,，房地產(chǎn)業(yè)一度陷于低谷,。
然而，由于2007年美國次貸危機(jī)引起的全球金融風(fēng)暴,，中央被迫收起調(diào)控利劍,，通過政策扶持房地產(chǎn)業(yè)，鼓勵住房消費(fèi),，拉動經(jīng)濟(jì),，抵御全球金融危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)在多年支柱產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上,，很快實現(xiàn)了觸底反彈,。
2008年中國房企旺市中力求夯實基礎(chǔ)，苦練內(nèi)功者寥寥,。更多企業(yè)尋求多元化發(fā)展,，盲目擴(kuò)張。但是,，因各地政府托市,，極度寬松的貨幣政策讓市場峰回路轉(zhuǎn)，讓病入膏肓的房企重新有了喘息之機(jī),，2008年之殤被2009年繁榮輕易掩蔽,。
于是，2007年經(jīng)歷的種種瘋狂行為,，在2009年再次上演,。房地產(chǎn)公司又開始大舉借債、高價圈地,、高速擴(kuò)張,，錢永遠(yuǎn)都不夠花,。而借力高資金杠桿率，幾乎成為國內(nèi)房企融資的不二法門,。
而在2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史背景下,，房地產(chǎn)調(diào)控不再局限于行業(yè)層面，而是從經(jīng)濟(jì)全局考量的戰(zhàn)略抉擇,。中長期看,，政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)地位的變化，必然帶來房地產(chǎn)行業(yè)主流經(jīng)營戰(zhàn)略和盈利模式的變革,。
中國社科院近期發(fā)布2010《國家競爭力藍(lán)皮書——中國國家競爭力報告》,，指出，中國近20年的經(jīng)濟(jì)增長并非靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級換代來獲得,，而是靠消耗資源和擴(kuò)大投資,，尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，目前在固定資產(chǎn)投資中,，房地產(chǎn)投資僅次于制造業(yè)，且具有上升的趨勢,，占GDP的比重也在不斷擴(kuò)大,。而近年資本流動性過剩導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場投資尤其是投機(jī)成分比重過大，亦為整體經(jīng)濟(jì)埋下隱憂,。不難看出,，正在加緊深化轉(zhuǎn)型的中國經(jīng)濟(jì)開始淡化房地產(chǎn)的支柱地位。
而最新定調(diào)的十二五規(guī)劃中明確提及扶持新能源等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),，但并未提及房地產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)所謂支柱產(chǎn)業(yè)的光環(huán)明顯被削弱。
所以,，房地產(chǎn)市場在2010年面臨的是一個轉(zhuǎn)折之年,，會呈現(xiàn)新的面貌和思維方式。
三大模式鎖定優(yōu)秀公司
而最有可能的是,，經(jīng)過連續(xù)打壓的房地產(chǎn),，從2011年開始，股價受政策綁架程度會降低,，政策收緊后股價有可能會形成回升趨勢,。股價將會實際反映上市公司的真實價值，優(yōu)質(zhì)上市公司具有較強(qiáng)的業(yè)績增長能力,，股價會有進(jìn)一步表現(xiàn),。
比如萬科，銷售額提前四年突破1000億,，突破投資者之前的認(rèn)識和預(yù)期極限,，但資本市場給予的公司估值卻一再被壓低，從最高28倍一度到最低11倍,。2010年之后,，這種情況將會改觀。
而各大券商的2011年房地產(chǎn)策略先后出爐,，見仁見智中頗多爭議,。理財周報認(rèn)為，戰(zhàn)略順應(yīng)以下趨勢的公司將在未來獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢：
從業(yè)務(wù)布局看,，中國房地產(chǎn)增長重心將由東部轉(zhuǎn)向中西部,、從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。城鎮(zhèn)化和舊城改造加速將推動中小城市樓市進(jìn)入高速成長周期,。如榮盛發(fā)展,、福星股份、中天城投等,；
從盈利模式看,，隨著土地、稅收等制度轉(zhuǎn)向促進(jìn)供給端成為常態(tài),，囤地坐收土地紅利的盈利模式難以繼續(xù)生存,，加速開發(fā)周轉(zhuǎn)將成為促進(jìn)擴(kuò)張的主流盈利模式。這要求公司具備前瞻性的戰(zhàn)略和高效的管理組織,，土地儲備和開發(fā)布局全國且有層次,。如龍頭萬科；
從經(jīng)營模式看,，受益中國經(jīng)濟(jì)增長,、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和居民財富提升，商業(yè)地產(chǎn)需求將獲得持續(xù)提升,，政策環(huán)境顯著好于住宅,。2011年，商業(yè)地產(chǎn)擁有資金從住宅回流,、房地產(chǎn)信托基金試點(diǎn)和通脹保值功能等多項催化劑,。如浦東金橋、金融街,、世茂股份等,。
而環(huán)渤海、長三角,、珠三角地區(qū)這三個“泛區(qū)域城市圈”,，區(qū)域中心城市消費(fèi)升級，周邊中小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期,；以武漢,、鄭州,、長沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶,、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)西移和高鐵建設(shè)的推動下將成為未來五年的房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域,。