自2003年開始幾乎年年都有樓市調(diào)控政策出臺，可調(diào)控的結(jié)果卻是價格“越調(diào)越高”,。今年,，更是有大大小小30多次的房產(chǎn)調(diào)控措施出臺：股市融資叫停、銀行信貸收緊,、囤地行為嚴(yán)查,、預(yù)售資金監(jiān)管，從“417國十條”到“929五項措施”,，各大城市的“限購”、“限貸”,、“限外”令,，以及有可能將要出臺的房產(chǎn)稅，可謂是刀刀見血,，但是中國樓市在遭遇了近8個月的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”情況下,，我們可以看到：萬科2010年度銷售總額突破1000億元；許多城市在11月份再度出現(xiàn)量價齊升,，而據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示,，11月北京一手住宅成交均價為21735元/平米，環(huán)比上漲8.2%,；11月北京二手住宅網(wǎng)簽總量為16805套,，環(huán)比增加了18.7%，創(chuàng)下了4月政策調(diào)控以來的新高,；同時,，11月北京二手住宅成交均價為22925元/平方米，環(huán)比上漲了1.2%,，同比漲幅高達(dá)47.3%,。
那么，在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”下,，房價不降反升的根結(jié)到底在哪里呢,？偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,，供應(yīng)不足、投資渠道匱乏,，以及調(diào)控未觸及根本的制度變革是導(dǎo)致樓市調(diào)控成果不夠顯著的根結(jié)所在,。而要為此輪調(diào)控找到出路，還得從增加供應(yīng),，擴大投資渠道和啟動制度性改革入手,。
第一，只壓需求不行,，關(guān)鍵在于增加供應(yīng),。
房地產(chǎn)市場的一邊是大量被調(diào)控政策暫時壓制的蠢蠢欲動的購房需求，另一邊則是住房有效供應(yīng)的嚴(yán)重不足,。需求總有一天要被釋放,，所以，下一階段,，一定要想盡辦法,，千方百計的增加住房有效供應(yīng)。這包括增加保障性住房供應(yīng),，增加土地供應(yīng),，增加開工、開盤量,，也包括通過稅收手段增加存量房市場的房源供應(yīng)量,，只有在供應(yīng)充足的前提下，才能遏制房價的過快上漲,，才能避免政策撤出后房價有可能出現(xiàn)的報復(fù)性反彈,，才能保證第三輪樓市調(diào)控取得一個良好的效果。
第二,，面對通脹預(yù)期和民間投資熱情,，應(yīng)該科學(xué)疏導(dǎo)而不是盲目封堵。
目前國內(nèi)的民間投資渠道嚴(yán)重匱乏,，而一系列調(diào)控后,，投資住宅已經(jīng)是困難重重。因此,，我們應(yīng)該想盡千方百計拓寬投資渠道,，改變目前老百姓“非房即股”的投資選擇；此外,，在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi),，還應(yīng)降低個人投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻，降低個人投資商業(yè)地產(chǎn)的首付、利率,，延長還款年限,，在金融貸款上給予一定的優(yōu)惠；同時,，盡快研究出臺面向個人的房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）,，通過基金形式吸納民間資本間接投資持有型商業(yè)物業(yè)；同時在我們實體經(jīng)濟逐漸向好的同時,，也要合理引導(dǎo)股市健康發(fā)展,。只有疏通了多元化的投資渠道，才能讓民間資金找到出路,，避免過度投機和資產(chǎn)泡沫,。
第三，樓市調(diào)控應(yīng)從技術(shù)性調(diào)整轉(zhuǎn)向制度性變革,。
不管是加息,，提高首付，還是“限購,、限貸,、限外”，這些調(diào)控政策都是中短期的技術(shù)性調(diào)整,，并不能從根本上改變目前中國樓市的現(xiàn)狀和解決深層次的問題,，我們應(yīng)該更深入的思考如何盡快展開制度上的變革，比如涉及城鄉(xiāng)間土地流轉(zhuǎn)的土地制度改革,，涉及地方政府對土地收入過度依賴的財稅制度改革,，涉及保障性住房建設(shè)的社會福利制度改革，涉及提高居民收入的分配制度改革等等,，只有經(jīng)過一系列的制度性變革后，中國的房地產(chǎn)才能獲得長期可持續(xù)的發(fā)展,。
胡景暉表示,，由于中國城市化進(jìn)程的加快和長期形成的供求缺口，中長期來看,，房價的上漲不可避免,，但是以往3年翻一番的畸形漲價也不可取。我們應(yīng)該形成一個較為合理的房價上漲的速度和幅度——即房價的年度漲幅高于CPI的漲幅,，但是低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的漲幅,。這樣，既可以發(fā)揮房地產(chǎn)財產(chǎn)保值的特性,，又可以讓購房人看到實現(xiàn)購房愿望的可能性,。