臨近年末,，土地市場(chǎng)似乎迎來一波“翹尾”行情：一些地區(qū)繼續(xù)加快推地,，一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為新“地王”；與此同時(shí),，由于供地規(guī)模總量增加等因素,，目前北京,、上海土地出讓金已突破一千億元，年內(nèi)破千億的城市還有望增加,。
建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前坦言樓市調(diào)控存在諸多難點(diǎn),。房地產(chǎn)調(diào)控面臨形勢(shì)的復(fù)雜性超出很多人的估計(jì)。在此大背景下,，新“地王”的冒頭,、土地出讓金的創(chuàng)下新高，當(dāng)作何理解,？
開發(fā)商賭兩年后“面包”更貴
平靜了一段時(shí)間的土地市場(chǎng),，最近再度升溫。11月25日,，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊,，起價(jià)為92465萬元，經(jīng)過十七輪報(bào)價(jià),，以180600萬元由當(dāng)?shù)氐姆科鬄I江集團(tuán)摘得,，樓板價(jià)高達(dá)25735元/平方米，刷新今年地價(jià)紀(jì)錄,。當(dāng)日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競(jìng)拍激烈,，其中西湖區(qū)一幅地塊成交樓板價(jià)高達(dá)17196元/平方米。同日,，在廣州,，經(jīng)過兩百多輪舉牌角逐，廣鐵集團(tuán)聯(lián)合另一房企拍得廣鐵南站地塊,，其86億元的總價(jià)和17279元/平方米的樓板價(jià),，均為今年以來廣州最高。
密集調(diào)控之下,，房企為何依然敢于高價(jià)競(jìng)地,？中國指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，今年房地產(chǎn)開發(fā)面臨較好的形勢(shì),，就是土地供應(yīng)明顯增加,。尤其是三季度以后，為完成年初制定的供地計(jì)劃，各地推地量明顯加大,，其中一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好,，報(bào)價(jià)不低、競(jìng)拍激烈,，往往高價(jià)成交,。
其次，部分大開發(fā)商依然“不差錢”,。銷售回籠資金方面,，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務(wù)，10月以后推出促銷措施,，再次撬動(dòng)市場(chǎng),。典型如萬科，今年銷售額有望達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1000億元,。一知名房企11月中旬在上海推出房源,，均價(jià)在3萬元/平方米以上，兩周之內(nèi)700多套便銷售一半,，預(yù)計(jì)這一個(gè)樓盤銷售將帶來20億元左右資金,。企業(yè)負(fù)責(zé)人說：“企業(yè)有大量現(xiàn)金在手，有好的地塊還是會(huì)出擊競(jìng)拍”,。融資渠道方面,，戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說，與其說銀行信貸總體在收縮,，不如說是結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整：中小開發(fā)商資金收緊明顯,，但是大開發(fā)商依然是銀行青睞的客戶，資金無憂,。
再次,，開發(fā)商“押寶”后市�,！啊娣邸俅钨F過眼下的‘面包’,，開發(fā)商的想法很明顯：一兩年后的‘面包’將比現(xiàn)在更貴�,！标愱烧f,。此輪調(diào)控會(huì)持續(xù)多久？被壓抑的需求將如何釋放,？一旦調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng),，房?jī)r(jià)將如何變化？顯然,，高價(jià)競(jìng)地的開發(fā)商無疑打著“如意算盤”,。
土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“理性繁榮”
業(yè)內(nèi)人士用“理性繁榮”來形容調(diào)控形勢(shì)下的土地市場(chǎng),。
先看“理性”的一面。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，今年1-4月,，全國105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)持續(xù)下降，經(jīng)歷了6-9月的小幅波動(dòng)之后,，10月又有顯著下降,。相比于價(jià)格,，“溢價(jià)率”更能說明土地市場(chǎng)的“溫度”,。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度105個(gè)城市溢價(jià)率同比增幅均保持在三位數(shù)以上,，但4月之后便直線下降,，6-10月則保持了同比負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
上海的情況頗具代表性,。上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地利用處負(fù)責(zé)人介紹,，今年四月中旬“國十條”出臺(tái)以來，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：一是溢價(jià)率明顯下降,，“去年同期一些地塊成交溢價(jià)經(jīng)常超過100%,，而今年基本在30%至40%”，競(jìng)價(jià)激烈程度明顯趨緩,；二是價(jià)格的同比,、環(huán)比增幅有所下降，多幅熱門地塊的成交價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期,，地價(jià)迅速上漲的勢(shì)頭明顯得到遏制,；三是個(gè)別地塊偶有“冒頭”，創(chuàng)下較高的溢價(jià)率和成交價(jià)格,�,！�
再看“繁榮”的一面。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：截至11月22日,，繼上海之后,，北京今年的土地出讓金也突破千億元，達(dá)到1004.48億元,。北京之后,，大連、天津已分別達(dá)到893億,、866億元,，年內(nèi)“破千億”可能性也很大。今年土地出讓金千億元城市有望新添成員,，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加,。
多城市土地出讓收入增加的最大原因,，是土地供應(yīng)的明顯增加。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù),，今年全國30個(gè)省區(qū)市2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬公頃,，與去年全國住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，增幅翻倍甚至數(shù)倍,。
樓市“調(diào)控之弦”不可放松
“個(gè)別地塊的高價(jià)成交并不等于土地市場(chǎng)的整體過熱,，”陳晟說，“今年以來土地供應(yīng)顯著增加,，整體地價(jià)漲幅趨緩,，溢價(jià)率明顯回落，這說明對(duì)土地的調(diào)控是有成效的,�,！辈贿^，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出,，在目前形勢(shì)下,，必須對(duì)“地王”的再現(xiàn)保持警惕。試想,，當(dāng)人們?cè)俅慰吹郊议T口的土地價(jià)格都要比自己居住的房屋高出一截,，對(duì)以后的房?jī)r(jià)作何預(yù)期？
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.6%,，漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比仍然上漲0.2%,。10月以來,，國內(nèi)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性震蕩：當(dāng)高價(jià)房一時(shí)成交趨緩，而中低價(jià)房源成交比例上升,，于是整體均價(jià)便出現(xiàn)下跌,；當(dāng)交易滯后的房源進(jìn)行銷售登記、較高價(jià)房源通過些微促銷啟動(dòng)銷售,，均價(jià)復(fù)又上揚(yáng),。
對(duì)當(dāng)下樓市而言，土地市場(chǎng)“理性繁榮”并非壞事,。不過,，這也激發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)今后土地市場(chǎng)的更多關(guān)注。比如,，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴是長(zhǎng)期以來一些調(diào)控措施難以奏效的根本原因,。巨額土地出讓金“手到擒來”，占一些地方財(cái)政收入的三四成甚至一半以上,，其誘惑力不言而喻,。如此情況下,，增加土地供應(yīng)，會(huì)不會(huì)意味著增強(qiáng)地方的“賣地沖動(dòng)”,？土地出讓金的增加,，會(huì)不會(huì)強(qiáng)化地方對(duì)“土地財(cái)政”的依賴？增加土地供應(yīng),，會(huì)不會(huì)引起地價(jià)的過快上漲,？這一系列“兩難”，對(duì)樓市調(diào)控是嚴(yán)峻考驗(yàn),。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興26日公開坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點(diǎn)：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求,，民間資本投資領(lǐng)域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響,，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失,，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距,。因此，“現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有,，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有,，也遇到了房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有的挑戰(zhàn)”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，樓市調(diào)控政策要繼續(xù)組合使用,，政策“工具包”主要包括土地、財(cái)稅,、金融政策,，保障性住房供應(yīng)，管制措施等,，同時(shí)要增強(qiáng)宏觀調(diào)控的靈活性和針對(duì)性,。而當(dāng)務(wù)之急，是把啟動(dòng)實(shí)施的調(diào)控政策深入推進(jìn)下去,，堅(jiān)決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭,，并加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，為樓市調(diào)控打開更多空間,。