臨近年末,，土地市場似乎迎來一波“翹尾”行情：一些地區(qū)繼續(xù)加快推地，一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為新“地王”,；與此同時,，由于供地規(guī)模總量增加等因素,，目前北京,、上海土地出讓金已突破一千億元，年內(nèi)破千億的城市還有望增加,。
建設部相關負責人日前坦言樓市調(diào)控存在諸多難點,。房地產(chǎn)調(diào)控面臨形勢的復雜性超出很多人的估計。在此大背景下,，新“地王”的冒頭,、土地出讓金的創(chuàng)下新高，當作何理解,？
開發(fā)商賭兩年后“面包”更貴
平靜了一段時間的土地市場,，最近再度升溫。11月25日,，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊,，起價為92465萬元，經(jīng)過十七輪報價，以180600萬元由當?shù)氐姆科鬄I江集團摘得,，樓板價高達25735元/平方米,，刷新今年地價紀錄。當日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競拍激烈,，其中西湖區(qū)一幅地塊成交樓板價高達17196元/平方米,。同日，在廣州,，經(jīng)過兩百多輪舉牌角逐,，廣鐵集團聯(lián)合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其86億元的總價和17279元/平方米的樓板價,，均為今年以來廣州最高,。
密集調(diào)控之下，房企為何依然敢于高價競地,？中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為,，今年房地產(chǎn)開發(fā)面臨較好的形勢，就是土地供應明顯增加,。尤其是三季度以后,，為完成年初制定的供地計劃，各地推地量明顯加大,，其中一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好,，報價不低、競拍激烈,，往往高價成交。
其次,，部分大開發(fā)商依然“不差錢”,。銷售回籠資金方面，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務,，10月以后推出促銷措施,，再次撬動市場。典型如萬科,，今年銷售額有望達到創(chuàng)紀錄的1000億元,。一知名房企11月中旬在上海推出房源，均價在3萬元/平方米以上,，兩周之內(nèi)700多套便銷售一半,，預計這一個樓盤銷售將帶來20億元左右資金。企業(yè)負責人說：“企業(yè)有大量現(xiàn)金在手,，有好的地塊還是會出擊競拍”,。融資渠道方面，戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務董事伍惠敏說，與其說銀行信貸總體在收縮,，不如說是結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整：中小開發(fā)商資金收緊明顯,，但是大開發(fā)商依然是銀行青睞的客戶，資金無憂,。
再次,，開發(fā)商“押寶”后市�,！啊娣邸俅钨F過眼下的‘面包’,，開發(fā)商的想法很明顯：一兩年后的‘面包’將比現(xiàn)在更貴�,！标愱烧f,。此輪調(diào)控會持續(xù)多久？被壓抑的需求將如何釋放,？一旦調(diào)控出現(xiàn)松動,，房價將如何變化？顯然,，高價競地的開發(fā)商無疑打著“如意算盤”,。
土地市場呈現(xiàn)“理性繁榮”
業(yè)內(nèi)人士用“理性繁榮”來形容調(diào)控形勢下的土地市場。
先看“理性”的一面,。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，今年1-4月，全國105個城市住宅用地樓面均價持續(xù)下降,，經(jīng)歷了6-9月的小幅波動之后,，10月又有顯著下降。相比于價格,，“溢價率”更能說明土地市場的“溫度”,。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度105個城市溢價率同比增幅均保持在三位數(shù)以上,，但4月之后便直線下降,，6-10月則保持了同比負增長態(tài)勢。
上海的情況頗具代表性,。上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地利用處負責人介紹,，今年四月中旬“國十條”出臺以來，上海土地市場表現(xiàn)出三個特點：一是溢價率明顯下降,，“去年同期一些地塊成交溢價經(jīng)常超過100%,，而今年基本在30%至40%”，競價激烈程度明顯趨緩,；二是價格的同比,、環(huán)比增幅有所下降，多幅熱門地塊的成交價低于市場預期，地價迅速上漲的勢頭明顯得到遏制,；三是個別地塊偶有“冒頭”,，創(chuàng)下較高的溢價率和成交價格�,！�
再看“繁榮”的一面,。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：截至11月22日，繼上海之后,，北京今年的土地出讓金也突破千億元,，達到1004.48億元。北京之后,，大連,、天津已分別達到893億、866億元,，年內(nèi)“破千億”可能性也很大,。今年土地出讓金千億元城市有望新添成員，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加,。
多城市土地出讓收入增加的最大原因,，是土地供應的明顯增加。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù),，今年全國30個省區(qū)市2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃,，與去年全國住房實際供地76461公頃和前五年平均年度實際供地量54650公頃相比，增幅翻倍甚至數(shù)倍,。
樓市“調(diào)控之弦”不可放松
“個別地塊的高價成交并不等于土地市場的整體過熱,，”陳晟說，“今年以來土地供應顯著增加,，整體地價漲幅趨緩,，溢價率明顯回落，這說明對土地的調(diào)控是有成效的,�,！辈贿^,，業(yè)內(nèi)人士同時指出,，在目前形勢下，必須對“地王”的再現(xiàn)保持警惕,。試想,，當人們再次看到家門口的土地價格都要比自己居住的房屋高出一截，對以后的房價作何預期,？
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個百分點，但環(huán)比仍然上漲0.2%,。10月以來,，國內(nèi)房價呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性震蕩：當高價房一時成交趨緩，而中低價房源成交比例上升,，于是整體均價便出現(xiàn)下跌,；當交易滯后的房源進行銷售登記、較高價房源通過些微促銷啟動銷售,，均價復又上揚,。
對當下樓市而言，土地市場“理性繁榮”并非壞事,。不過,，這也激發(fā)了業(yè)內(nèi)對今后土地市場的更多關注。比如,，地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴是長期以來一些調(diào)控措施難以奏效的根本原因,。巨額土地出讓金“手到擒來”，占一些地方財政收入的三四成甚至一半以上,，其誘惑力不言而喻,。如此情況下，增加土地供應,，會不會意味著增強地方的“賣地沖動”,？土地出讓金的增加，會不會強化地方對“土地財政”的依賴,？增加土地供應,，會不會引起地價的過快上漲？這一系列“兩難”,，對樓市調(diào)控是嚴峻考驗,。
住房城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興26日公開坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求，民間資本投資領域過窄,，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響,，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴,，各地經(jīng)濟發(fā)展存在差距,。因此，“現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格波動前所未有,，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有,，也遇到了房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有的挑戰(zhàn)”。
業(yè)內(nèi)人士認為,，樓市調(diào)控政策要繼續(xù)組合使用,，政策“工具包”主要包括土地,、財稅、金融政策,，保障性住房供應,，管制措施等，同時要增強宏觀調(diào)控的靈活性和針對性,。而當務之急,，是把啟動實施的調(diào)控政策深入推進下去，堅決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭,，并加快推進保障性住房建設,，為樓市調(diào)控打開更多空間。