業(yè)內(nèi)人士認為,，不排除后續(xù)調(diào)控再度發(fā)力的可能
樓市成交的慘淡遠比預想中短暫,。首套房貸首付最低30%等一系列樓市新政出臺兩個月之后,，多地樓市回暖態(tài)勢已較為明顯，在開發(fā)商推盤的刺激下，部分熱點城市成交量大幅回升,，房價依舊高位運行,，個別樓盤甚至出現(xiàn)了價格攀升現(xiàn)象，與此同時,，眾房企在土地市場動作頻頻,，其中不乏高價地逆市而出，市場各方預期隨之發(fā)生微妙變化,。
多數(shù)接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預測,，未來一段時間內(nèi)樓市將維持相對平穩(wěn)的狀態(tài)，成交量有望逐步回升,，明年春節(jié)過后房價上漲壓力進一步加大,，不過，不排除后續(xù)調(diào)控再度發(fā)力的可能,。
 |
|
11月21日,，市民在福州“住交會”一新開盤樓盤展臺前凝思。該樓盤均價為1.9萬元/平方米,，最高為2.5萬元/平方米,。新華社記者
張國俊 攝 |
逆
轉(zhuǎn) 部分熱點城市成交量較大幅度回升
新一輪樓市新政出臺兩個月之后，北京,、上海等地新房,、二手房成交量雙雙回升，與一個月前相比,，形勢出現(xiàn)較大幅度逆轉(zhuǎn),。業(yè)內(nèi)人士預測，這種局面將持續(xù)至明年春節(jié)前,。
美聯(lián)物業(yè)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，上周(11月22日-11月28日，下同)一手住宅市場,，四個一線城市中,，除廣州外，成交量均有較大幅度回升,，其中,，北京成交套數(shù)達2738套，成交面積為28.6萬平方米,，環(huán)比分別猛增68.5%和46.2%,，漲幅居首。在上海,，佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,，上周上海市商品房成交面積為40.3萬平方米,，與前周相比大漲31.7%，商品住宅成交面積為32.1萬平方米,，環(huán)比前周大漲50%,，有7個區(qū)的成交面積在2萬平方米以上，這一成交量甚至明顯高于9月的周成交水平,。
部分二線城市也表現(xiàn)突出,，其中，重慶上周的成交套數(shù)為6226套,，環(huán)比增長25.4%,，成交面積達58.3萬平方米，環(huán)比上漲33.2%,。
與一手住宅一樣,，二手房的成交量也表現(xiàn)出上揚勢頭。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，上周北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為4241套,，近三周以來的成交量持續(xù)回暖，環(huán)比前一周則上漲了16%,，日均成交量達605套,。
這與一個月前相比，形勢發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn),。業(yè)界所稱“9·29新政”之后,，各地紛紛響應并出臺了落實新政的一系列細則，多個城市樓市成交的回暖態(tài)勢戛然而止,，成交量明顯下跌,。以上海為例，地方版細則頒布的第二周(10月11日-17日),，原本處在今年成交頂峰的上海市商品住宅市場,，成交量立即下挫23%，此后四周上海市商品住宅成交量步步走低,，直至11月中旬(11月15日-21日)才有所反彈,。
對于近段時間成交量的上漲，業(yè)內(nèi)普遍認為,，這主要是受開發(fā)商推盤速度等因素影響,，整個市場的供應量有所上升。以北京為例,，偉業(yè)我愛我家集團副總經(jīng)理胡景暉表示,，造成上周北京樓市新房和二手房成交量雙雙出現(xiàn)大幅上漲的一個主要原因是上周北京新盤大量入市刺激成交量回暖。據(jù)統(tǒng)計,，上周北京共有16個住宅新盤開盤預售,。另外,，二手住宅市場，可售房源量的增加刺激了成交量的回暖,。
預 期 市場各方預期逐漸轉(zhuǎn)向
在成交量走高的支撐下,，商品住宅的均價依舊高位運行，個別樓盤甚至出現(xiàn)了明顯的上漲,。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，上周深圳一手住宅成交均價為18672元/平方米,，環(huán)比上漲12.9%,，杭州一手住宅的成交均價達22333元/平方米，環(huán)比上漲4%,。
另據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù),，上周上海市商品房成交均價為21463元/平方米，環(huán)比前周小幅上漲0.8%,，全市商品住宅成交均價為23008元/平方米,，與上周基本持平。尤其引人注意的是,，近期上海外環(huán)外幾個項目的售價已接近或突破3萬元,，業(yè)內(nèi)人士紛紛驚呼“外環(huán)外公寓價格已直逼中心區(qū)域價格”。
對于房價依舊高位運行,，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示“不意外”,，“讓房價堅挺的因素比下降的因素多很多�,！痹谒磥�,，從中長期來看，城鎮(zhèn)化進程加快,、東西部發(fā)展差距,、土地財政、流動性過剩,、人民幣升值等都是支撐房價堅挺的因素,。就短期而言，除了高端項目的入市拉高了區(qū)域均價的因素外,，有效需求仍較為充沛,，購房者的預期正發(fā)生著微妙變化，相當一部分購房者認為,，即使在多重調(diào)控政策之下,，房價也很難走入下降通道。
徐楓預測,，從現(xiàn)在到明年春節(jié)前,，房價將保持平穩(wěn),，“明年春節(jié)過后，如果調(diào)控政策有所松動的話,，價格很可能會出現(xiàn)一定幅度的上揚,。”
上海一位長期關(guān)注樓市的投資者陸先生告訴《經(jīng)濟參考報》,，新政剛出來時還在觀望,，但“‘狼最終沒有來’，反倒是越調(diào)越漲”,，所以自己和身邊的大多數(shù)朋友已決定“個把月內(nèi)就出手”,。最近的一項網(wǎng)絡調(diào)查顯示，只有3成網(wǎng)友認為樓市新政收到了預期效果,，而將近7成網(wǎng)友仍認為樓市實際上依然火爆,。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，新一輪調(diào)控自9月份推出以來,，其負面影響有被市場淡化跡象,，面對高企的通脹壓力，自住客入市動力加大,。
開發(fā)商的預期轉(zhuǎn)向也表現(xiàn)得越來越明顯,，大手筆的“圈地”行為便可在一定程度上加以佐證。繼月初廣州金沙洲地塊拍出區(qū)域最高價后,，上周廣州高價地再度逆市而出,，據(jù)業(yè)內(nèi)估算，該荔灣區(qū)黃沙大道(廣鐵南站)地塊的平均樓面價高達17276元/平方米,，創(chuàng)下了廣州市區(qū)樓面價新高,。
另據(jù)公開市場消息，龍湖,、萬科,、佳兆業(yè)、富力等房企近日在上海,、北京,、天津、廣東,、四川,、遼寧等地頻頻出手，佳兆業(yè)更是創(chuàng)造了一天內(nèi)斬獲9幅地塊的紀錄,。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，由于房地產(chǎn)價格持續(xù)高位運行，原先持觀望態(tài)度的眾多改善型住房需求者開始動搖，因而加快了入市的步伐,。而在強勁需求的正面刺激下,，開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)向“謹慎偏樂觀”的態(tài)度。另一位券商分析師則對記者表示,，目前開發(fā)商原先“賭漲”的心態(tài)更為偏向樂觀,。
政 策 后續(xù)調(diào)控或再發(fā)力
在房價依舊居高不下尤其是市場各方預期發(fā)生轉(zhuǎn)向的情況下，一部分觀點認為,，后續(xù)調(diào)控壓力將承受更大壓力,。
就價格而言，新一輪調(diào)控似乎并未讓商品住宅價格出現(xiàn)明顯的整體性松動,。仍以上海為例,，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟介紹說，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計在未受新政影響的9月,，上海全市商品住宅均價為21226元/平方米,，這一數(shù)據(jù)在10月攀升至21918元/平方米,，高出9月3.3%,；而11月前三周的均價更是進一步上漲至22091元/平方米。在9,、10兩月都有成交的327個商品住宅項目中,，10月均價高于9月的有186個，占了56.9%,。
從供應上來看,，有觀點認為，新政出臺后雖然出現(xiàn)過短期的供應低谷,，但大部分時間的商品住宅新增供應量依然處于高位,，雖然“逼出”供應量是調(diào)控的最終目的之一，但事實上,，在調(diào)控后供應量的萎縮是正�,，F(xiàn)象，也是調(diào)控政策對于開發(fā)商威懾力的一種體現(xiàn),，而新一輪調(diào)控后新增供應量未出現(xiàn)大幅下跌,。
對開發(fā)商來說，“雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,，但上市公司整體償債能力仍處于正常水平,，短期內(nèi)地產(chǎn)公司資金斷裂的風險很小�,！辈澈ＷC券分析師陳慧認為,，從償債能力來看，房地產(chǎn)上市公司流動比率和速動比率在2010年一季度達到峰值后逐步下降，表明在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下,，房地產(chǎn)上市公司的償債能力雖有所降低,，但兩者相對于2008年的低點仍有較大距離。
另有業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟參考報》表示,，打壓剛需的首付提升和利率優(yōu)惠幅度降低等政策持續(xù)出臺,，使得剛需群體指望依靠調(diào)控政策來圓購房夢的想法變得很困難。
不過也有業(yè)內(nèi)人士提醒,，目前態(tài)勢的持續(xù)也可能引發(fā)監(jiān)管層出臺更為嚴厲的調(diào)控政策,。沈愛卿提醒，目前的情況下,，不排除監(jiān)管層出臺更為嚴厲的調(diào)控政策,，比如房產(chǎn)稅或是價格管制等措施。
據(jù)披露,，在新一輪調(diào)控出臺近兩個月的時候,，住房和城鄉(xiāng)建設部與國土資源部正在組織一輪大規(guī)模的聯(lián)合檢查，摸底地方對中央調(diào)控政策的落實情況,。業(yè)內(nèi)猜測,，不排除有關(guān)部門醞釀后續(xù)調(diào)控的可能。