業(yè)主購房五年，始終拿不到房產(chǎn)證,。開發(fā)商百般托詞,、屢屢承諾，卻一直不去辦理,，背后究竟有什么原因,？相關(guān)部門無力監(jiān)管、法律維權(quán)意義不大,，業(yè)主遇到此類情況,，難道真的束手無策？記者近日調(diào)查北京一處樓盤,，走近房產(chǎn)證“難產(chǎn)”之謎,。
房產(chǎn)證辦不下來業(yè)主“一點(diǎn)辦法都沒有”
“房產(chǎn)證已經(jīng)拖了好幾年了，(開發(fā)商)每次都說再等等,，我們已經(jīng)打了好幾年的電話,，每次開發(fā)商都給我們一個(gè)日期，到那個(gè)日期再打電話開發(fā)商就說還是辦不下來,�,！币惶崞鸱慨a(chǎn)證，北京的王女士便很無奈,。
王女士2005年10月在馬連道東街15號(hào)院的紅蓮晴園購買了一套兩室一廳的房屋,，購房合同約定房屋交付使用后720日內(nèi)取得房產(chǎn)證，但直到目前還沒看到房產(chǎn)證的影子,。
在同一小區(qū)購房的彭女士也有類似遭遇,。“我們對(duì)房子的戶型不滿意,、孩子也上不了好小學(xué),，所以想換一套，但因?yàn)橐恢睕]拿到房產(chǎn)證,，如果出現(xiàn)糾紛會(huì)特別麻煩,，所以沒能賣。因?yàn)榉慨a(chǎn)證,，我們不得不暫時(shí)擱置眼前的一些計(jì)劃,�,！�
據(jù)彭女士介紹，該小區(qū)1,、2號(hào)樓的幾百戶業(yè)主至今都未拿到房產(chǎn)證,，很多業(yè)主曾多次詢問和催促開發(fā)商，開發(fā)商要么語焉不詳,、要么百般托詞,，始終不積極辦理房產(chǎn)證或進(jìn)行賠償。
記者在業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同上看到,，合同規(guī)定如因出賣人的責(zé)任,，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人可退房并獲得房價(jià)款和已付房價(jià)款1%賠償金,；如果不退房,，可獲得已付房價(jià)款1%的違約金。
“按照合同約定,，我們只能拿到6000多元的違約金,，但我們的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些！”彭女士說,。而王女士也對(duì)記者說,，“我們只能等，一點(diǎn)辦法都沒有,。如果現(xiàn)在退房,，以目前的房價(jià)什么房都買不起；如果要違約金也沒有多少,，而且開發(fā)商連這些違約金也不給,。”
房產(chǎn)證“難產(chǎn)”已成行業(yè)“潛規(guī)則”,？
就房產(chǎn)證為何五年未辦這一問題,，記者直接詢問了紅蓮晴園項(xiàng)目的開發(fā)商，一名劉姓銷售總監(jiān)這樣說：“沒有什么原因,。每個(gè)小區(qū),、項(xiàng)目的具體情況都不一樣，我們是按正常程序辦的,，房產(chǎn)證現(xiàn)在正在辦理,。”
記者了解到,，國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條明確規(guī)定：“現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)�,！钡珦�(jù)業(yè)內(nèi)人士稱,，在現(xiàn)實(shí)操作中,，開發(fā)商很少能在90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，最多是在90日內(nèi)辦理大產(chǎn)權(quán)證,；而購房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時(shí)限一般都為一至兩年,。
這名業(yè)內(nèi)人士說,，其實(shí)只要辦理了大產(chǎn)權(quán)證,，將大證和購房合同交給房管局，業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間最長不應(yīng)超過20天,，就算購房人以貸款方式買房,，最長時(shí)限也不應(yīng)超過一個(gè)月。
對(duì)此開發(fā)商仍未正面回答,，只是說：“這兩年政策波動(dòng)比較大,，間接影響了房產(chǎn)證的辦理，具體原因就不方便說了,�,！辈粌H如此，開發(fā)商還表示：“這樣的事情很正常,，快的話一年兩年,，慢的四五年都正常，據(jù)我所知房產(chǎn)證還有辦十年的,�,！�
業(yè)內(nèi)人士向記者分析，房產(chǎn)證拖延不辦可能有幾種原因,，其中最主要的是因前期手續(xù)不全而導(dǎo)致大產(chǎn)權(quán)證無法辦理,。如果已經(jīng)辦理了大證，那么問題可能是,，辦證時(shí)開發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金,，這部分資金總額很大，開發(fā)商資金可能一時(shí)周轉(zhuǎn)不過來,。
另外,，開發(fā)商在樓盤建設(shè)過程中，還有可能抵押土地或項(xiàng)目來融資,，這也會(huì)影響辦理大產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證,。除此之外，驗(yàn)收不合格,、未繳納配套費(fèi)等都可能是原因,。
業(yè)主遭遇維權(quán)難如何贏得話語權(quán)
記者采訪了解到，逾期辦理房產(chǎn)證在房產(chǎn)糾紛中占相當(dāng)大比重,，購房多年卻拿不到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主不在少數(shù),。那么,，拿不到房產(chǎn)證究竟有什么風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主又應(yīng)該如何維權(quán)和增加話語權(quán),？
北京市隆安律師事務(wù)所尹富強(qiáng)律師就此事分析稱：既然合同有明確約定,，業(yè)主均可按照合同約定主張開發(fā)商按約定時(shí)間辦理房產(chǎn)證，一旦遲延同樣可以主張相應(yīng)的違約金,。尹富強(qiáng)表示：誠然業(yè)主的維權(quán)意識(shí)已蘇醒,，在一定程度上已“威懾”到不法公司的違約違法行為。但主動(dòng)維護(hù)自身權(quán)益的比例還有待進(jìn)一步提高,�,！懊癫慌e，官不糾”,，權(quán)益受到侵害,，不利用法律賦予的訴權(quán)，司法機(jī)關(guān)也不能主動(dòng)干涉,。
房產(chǎn)糾紛專家,、盈科律師事務(wù)所高級(jí)律師張仁藏分析認(rèn)為，房產(chǎn)證是房屋權(quán)屬惟一,、也是最直觀的憑證,。如果業(yè)主一直無法拿到房產(chǎn)證，對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)就得不到確定,。在不能做權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情況下,，房屋就不能交易，業(yè)主作為交易相對(duì)方,，也面臨很大風(fēng)險(xiǎn),。
因此，購房者在簽訂合同前,，首先要對(duì)樓盤有一定了解,，查詢項(xiàng)目土地的性質(zhì)是出讓還是劃撥，如果是劃撥就無法拿到產(chǎn)權(quán)證,；同時(shí),，也要重視并積極辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
張仁藏說,，在約定期限內(nèi)未取得房產(chǎn)證,，開發(fā)商肯定存在違約行為，業(yè)主可以起訴開發(fā)商,，要求開發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證,，并承擔(dān)違約責(zé)任。需注意的是,，業(yè)主要避免錯(cuò)過訴訟時(shí)效,，應(yīng)在訴訟時(shí)效內(nèi)主張權(quán)利,。張仁藏說，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)自己權(quán)利受到侵害時(shí)要盡快提起訴訟或以其他方式維權(quán),，拖太久會(huì)增加難度,；有相似情況的業(yè)主最好聯(lián)合起來共同維權(quán)，以增加維權(quán)力度,。
而在實(shí)際操作中,，很多業(yè)主即便維權(quán)，能獲得的違約金也很有限,，選擇退房又損失太大,。對(duì)于這種兩難境地,，張仁藏建議,，可在商品房預(yù)售合同的范本中，加重開發(fā)商的違約責(zé)任,，以發(fā)揮更大的約束作用,。
同時(shí)，造成維權(quán)難的另一原因是,，對(duì)開發(fā)商逾期辦證的行為缺乏有力的監(jiān)督與懲罰機(jī)制,。有多名業(yè)主稱，他們?cè)谙騾^(qū)房管局咨詢此事時(shí),，工作人員只是要他們與開發(fā)商聯(lián)系,；而記者在詢問時(shí)也得到這樣的答復(fù)：“開發(fā)商不來辦，我們也沒辦法,。我們沒有義務(wù)督促開發(fā)商來辦證,。”