業(yè)主購房五年,，始終拿不到房產(chǎn)證,。開發(fā)商百般托詞,、屢屢承諾，卻一直不去辦理,，背后究竟有什么原因？相關(guān)部門無力監(jiān)管,、法律維權(quán)意義不大，業(yè)主遇到此類情況,，難道真的束手無策,？記者近日調(diào)查北京一處樓盤，走近房產(chǎn)證“難產(chǎn)”之謎,。
房產(chǎn)證辦不下來業(yè)主“一點辦法都沒有”
“房產(chǎn)證已經(jīng)拖了好幾年了,，(開發(fā)商)每次都說再等等，我們已經(jīng)打了好幾年的電話,，每次開發(fā)商都給我們一個日期,，到那個日期再打電話開發(fā)商就說還是辦不下來�,！币惶崞鸱慨a(chǎn)證,，北京的王女士便很無奈。
王女士2005年10月在馬連道東街15號院的紅蓮晴園購買了一套兩室一廳的房屋,，購房合同約定房屋交付使用后720日內(nèi)取得房產(chǎn)證,，但直到目前還沒看到房產(chǎn)證的影子。
在同一小區(qū)購房的彭女士也有類似遭遇,�,！拔覀儗Ψ孔拥膽粜筒粷M意、孩子也上不了好小學(xué),，所以想換一套,，但因為一直沒拿到房產(chǎn)證，如果出現(xiàn)糾紛會特別麻煩,，所以沒能賣,。因為房產(chǎn)證，我們不得不暫時擱置眼前的一些計劃,�,！�
據(jù)彭女士介紹，該小區(qū)1,、2號樓的幾百戶業(yè)主至今都未拿到房產(chǎn)證,，很多業(yè)主曾多次詢問和催促開發(fā)商，開發(fā)商要么語焉不詳,、要么百般托詞,，始終不積極辦理房產(chǎn)證或進(jìn)行賠償。
記者在業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同上看到,，合同規(guī)定如因出賣人的責(zé)任,，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,，買受人可退房并獲得房價款和已付房價款1%賠償金；如果不退房,，可獲得已付房價款1%的違約金,。
“按照合同約定，我們只能拿到6000多元的違約金,，但我們的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些,！”彭女士說。而王女士也對記者說,，“我們只能等,，一點辦法都沒有。如果現(xiàn)在退房,，以目前的房價什么房都買不起,；如果要違約金也沒有多少，而且開發(fā)商連這些違約金也不給,�,！�
房產(chǎn)證“難產(chǎn)”已成行業(yè)“潛規(guī)則”？
就房產(chǎn)證為何五年未辦這一問題,，記者直接詢問了紅蓮晴園項目的開發(fā)商,，一名劉姓銷售總監(jiān)這樣說：“沒有什么原因。每個小區(qū),、項目的具體情況都不一樣,，我們是按正常程序辦的，房產(chǎn)證現(xiàn)在正在辦理,�,！�
記者了解到，國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條明確規(guī)定：“現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),。”但據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱,，在現(xiàn)實操作中,，開發(fā)商很少能在90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，最多是在90日內(nèi)辦理大產(chǎn)權(quán)證,；而購房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時限一般都為一至兩年,。
這名業(yè)內(nèi)人士說，其實只要辦理了大產(chǎn)權(quán)證,，將大證和購房合同交給房管局,，業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證的辦理時間最長不應(yīng)超過20天，就算購房人以貸款方式買房,，最長時限也不應(yīng)超過一個月,。
對此開發(fā)商仍未正面回答,，只是說：“這兩年政策波動比較大，間接影響了房產(chǎn)證的辦理,，具體原因就不方便說了,。”不僅如此,，開發(fā)商還表示：“這樣的事情很正常,，快的話一年兩年，慢的四五年都正常,，據(jù)我所知房產(chǎn)證還有辦十年的�,！�
業(yè)內(nèi)人士向記者分析,，房產(chǎn)證拖延不辦可能有幾種原因，其中最主要的是因前期手續(xù)不全而導(dǎo)致大產(chǎn)權(quán)證無法辦理,。如果已經(jīng)辦理了大證,，那么問題可能是，辦證時開發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金,，這部分資金總額很大,，開發(fā)商資金可能一時周轉(zhuǎn)不過來。
另外,，開發(fā)商在樓盤建設(shè)過程中,，還有可能抵押土地或項目來融資，這也會影響辦理大產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證,。除此之外,，驗收不合格、未繳納配套費等都可能是原因,。
業(yè)主遭遇維權(quán)難如何贏得話語權(quán)
記者采訪了解到,，逾期辦理房產(chǎn)證在房產(chǎn)糾紛中占相當(dāng)大比重，購房多年卻拿不到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主不在少數(shù),。那么,，拿不到房產(chǎn)證究竟有什么風(fēng)險，業(yè)主又應(yīng)該如何維權(quán)和增加話語權(quán),？
北京市隆安律師事務(wù)所尹富強(qiáng)律師就此事分析稱：既然合同有明確約定,，業(yè)主均可按照合同約定主張開發(fā)商按約定時間辦理房產(chǎn)證，一旦遲延同樣可以主張相應(yīng)的違約金,。尹富強(qiáng)表示：誠然業(yè)主的維權(quán)意識已蘇醒,，在一定程度上已“威懾”到不法公司的違約違法行為。但主動維護(hù)自身權(quán)益的比例還有待進(jìn)一步提高,�,！懊癫慌e,，官不糾”，權(quán)益受到侵害,，不利用法律賦予的訴權(quán),，司法機(jī)關(guān)也不能主動干涉。
房產(chǎn)糾紛專家,、盈科律師事務(wù)所高級律師張仁藏分析認(rèn)為,，房產(chǎn)證是房屋權(quán)屬惟一、也是最直觀的憑證,。如果業(yè)主一直無法拿到房產(chǎn)證,，對房產(chǎn)的所有權(quán)就得不到確定。在不能做權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情況下,，房屋就不能交易,，業(yè)主作為交易相對方，也面臨很大風(fēng)險,。
因此,，購房者在簽訂合同前，首先要對樓盤有一定了解,，查詢項目土地的性質(zhì)是出讓還是劃撥,，如果是劃撥就無法拿到產(chǎn)權(quán)證；同時,，也要重視并積極辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,。
張仁藏說，在約定期限內(nèi)未取得房產(chǎn)證,，開發(fā)商肯定存在違約行為,，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商在一定時間內(nèi)辦理房產(chǎn)證,，并承擔(dān)違約責(zé)任,。需注意的是，業(yè)主要避免錯過訴訟時效,，應(yīng)在訴訟時效內(nèi)主張權(quán)利,。張仁藏說，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)自己權(quán)利受到侵害時要盡快提起訴訟或以其他方式維權(quán),，拖太久會增加難度,；有相似情況的業(yè)主最好聯(lián)合起來共同維權(quán)，以增加維權(quán)力度,。
而在實際操作中,，很多業(yè)主即便維權(quán)，能獲得的違約金也很有限,，選擇退房又損失太大,。對于這種兩難境地,，張仁藏建議，可在商品房預(yù)售合同的范本中,，加重開發(fā)商的違約責(zé)任,，以發(fā)揮更大的約束作用。
同時,，造成維權(quán)難的另一原因是,，對開發(fā)商逾期辦證的行為缺乏有力的監(jiān)督與懲罰機(jī)制。有多名業(yè)主稱,，他們在向區(qū)房管局咨詢此事時,，工作人員只是要他們與開發(fā)商聯(lián)系；而記者在詢問時也得到這樣的答復(fù)：“開發(fā)商不來辦,，我們也沒辦法,。我們沒有義務(wù)督促開發(fā)商來辦證�,！�