坐擁去年至今年年初銷售火爆時的大量預售收入,房地產上市公司前三季度業(yè)績整體實現(xiàn)穩(wěn)定增長已成定局,。但是,陸續(xù)出臺的嚴厲調控政策還是對房企造成了影響,或是項目竣工放緩致使結轉減少,、或是保留部分收入至年底結算,。今年第三季度,56家已公布三季報上市房企凈利潤同比環(huán)比均出現(xiàn)下降,環(huán)比降幅更是達到35%,。
第三季凈利環(huán)比大降
Wind數(shù)據(jù)顯示,截至10月26日,申萬房地產行業(yè)136家上市公司中,已有56家上市公司公布2010年三季報,由于結算收入的增加,近7成公司今年前三季度營業(yè)收入同比實現(xiàn)增長。
該56家公司前三季度營業(yè)總收入合計為1193.23億元,同比上漲24.43%;歸屬于母公司股東的凈利潤合計為157.68億元,同比上漲25.80%,。
不過,今年年初至今陸續(xù)出臺的房地產調控政策還是對房企業(yè)績產生了一定影響,。第三季度,已公布三季報的56家房地產上市公司中,30家上市公司單季凈利潤同比出現(xiàn)下降,占比將近60%,。
該56家公司第三季度營業(yè)總收入合計為374.05億元,同比上漲9.45%,但環(huán)比二季度相比則下降15.6%;三季度歸屬于母公司股東的凈利潤合計為42.13億元,同比略微下降1%,但環(huán)比二季度則大幅下降35.28%,。
分析人士認為,第三季度業(yè)績出現(xiàn)下滑,主要是結轉收入減少,跟開發(fā)商項目竣工速度放緩有關,也不排除部分開發(fā)商保留部分收入至四季度結算,。
四大地產龍頭萬科、保利地產,、金地集團,、招商地產的業(yè)績在行業(yè)內仍然遙遙領先。四家公司前三季度共計實現(xiàn)營業(yè)總收入596.80億元,同比增長15.91%;實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤合計83.29億元,同比增長28.65%,。四大龍頭前三季度凈利潤增幅都非常明顯,但第三季度業(yè)績則呈現(xiàn)分化態(tài)勢,金地集團,、招商地產單季凈利潤同比下滑;而環(huán)比二季度來看,除金地集團外,其余三家龍頭公司單季營業(yè)收入和凈利潤環(huán)比均出現(xiàn)下降。
今年第三季度地產公司的現(xiàn)金流有所好轉,截至三季度末,該56家公司經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量合計為-521.83億元,去年同期該數(shù)值為392.93億元,今年中期則為-576.87億元,三季度單季經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入55億元,。
56家公司中,半數(shù)公司單季經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量為正值,而萬科,、金地集團第三季度現(xiàn)金流也有較大幅度改善,單季現(xiàn)金流凈流入量分別達到83億元和31億元,位居前兩位,但現(xiàn)金流最為緊張的保利地產仍以-27.59億元的凈流出量排名最后,招商地產凈流出2.39億元。
與此同時,56家公司前三季度實現(xiàn)預收賬款2212.37億元,同比增長高達58.5%,為全年業(yè)績的穩(wěn)定增長打下基礎,。但與今年中期72.32%的同比增幅相比出現(xiàn)下降。四大龍頭的預收賬款同比均大幅增長,合計高達1385.34億元,同比增長61.41%,顯示出龍頭公司在調控政策背景之下良好的應對策略及推盤節(jié)奏,。
二三線房企快速增長
盡管龍頭公司業(yè)績依然占據(jù)大部分比重,但部分二三線地產公司也顯示出快速增長勢頭,。
津濱發(fā)展三季報顯示,前三季度營業(yè)收入為22.5億元,同比增長155.6%;歸屬上市公司股東的凈利潤5658萬元,同比增長395%。第三季度公司同樣取得不俗增長,營業(yè)收入增長142.32%,凈利潤同比增幅更是高達671.54%,。公司還同時預計2010年凈利潤為9095.85萬至9922.74萬元,基本每股收益0.055至0.06元,同比增長450%至500%,。
津濱發(fā)展表示,除去部分出售資產的收益之外,公司開發(fā)的濱海國際項目2009年至2010年銷售情況良好,在2010年度確認銷售收入。
地處河北的榮盛發(fā)展也取得了大幅增長,。該公司項目多集中于三線城市,由于可結算面積增加,以及結算價格上漲,前三季度營業(yè)收入達到45.79億元,同比增長110%,凈利潤6.07億元,同比增長58.5%,。公司還預計2010年度凈利潤較上年同期增長50%-70%,。
業(yè)內認為,今年4月份起陸續(xù)出臺的地產調控政策,更大程度上是針對此前房價漲幅較大的一線城市,相比而言,二三線城市影響相對較小,同時,在一線城市遭遇嚴厲調控之時,那些房地產市場仍處于發(fā)展中早期、房價還有上升空間的二三線城市反而成為新的發(fā)展目標,進而價量都呈現(xiàn)出同一線城市不同的分化走勢,當然也提升了相關上市公司的業(yè)績,。
據(jù)wind統(tǒng)計,已有13家地產公司對2010年度業(yè)績進行預告,其中9家公司預喜,包括津濱發(fā)展,、華麗家族、濱江集團,、榮盛發(fā)展,、合肥城建、廣宇集團等在內,均屬于二三線地產上市公司,。
商業(yè)地產成價值洼地
在住宅開發(fā)市場遭遇政策洗禮的同時,商業(yè)地產由于市場價格相對較低,、政策限制相對較少而擁有了更多的吸引力。
從三季報業(yè)績表現(xiàn)看,萬通地產等商業(yè)地產公司業(yè)績同比均實現(xiàn)增長;世茂股份繼中期業(yè)績同比大增744%后,預計三季度業(yè)績大幅增長,。
事實上,從市場價格來看,商業(yè)地產的價值目前仍處于被低估的狀態(tài),尤其是在二三線城市,。戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示,在住宅市場價格達到頂峰、地產調控政策頻出的二季度,上海甲級寫字樓租金為204元/平方米/月,南京為93.6元/平方米/月,杭州為114元/平方米/月,而武漢僅為59.4元/平方米/月,�,！跋啾茸≌袌龅膬r格漲幅和所受的政策限制,商業(yè)地產的發(fā)展?jié)摿�沒有完全被挖掘。上半年經(jīng)濟復蘇強勁,商業(yè)地產需求量增加,再加上大量流動性進入,四季度商業(yè)地產租金和入住率有望進一步提升,�,！睒I(yè)內人士坦言。
正是如此,萬科,、保利,、金地、首創(chuàng),、中糧等地產大鱷均表示未來將加碼商業(yè)地產,。保利地產便計劃在未來三到五年內,將持有的商業(yè)物業(yè)投資比例提高到30%。
地產人士指出,一個商業(yè)地產項目從建造到招商,再到后期運營管理,通常需要長達3-5年的培育期,資金回籠周期相對較長,這無疑對開發(fā)商的資金鏈提出了更高的要求,。
不過,今年9月保監(jiān)會發(fā)布的《保險資金投資不動產暫行辦法》,為商業(yè)地產開發(fā)商打開了保險資金進入的通道,。根據(jù)規(guī)定,保險資金投資不動產將僅限于商業(yè)、辦公,以及與保險相關的養(yǎng)老,、醫(yī)療等不動產,且5年內不得轉讓,。據(jù)業(yè)內估算,未來約有4500億元的保險資金可以用于投資商業(yè)地產。
“保險資金進入商業(yè)房地產領域,有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產項目體現(xiàn)其應有價值,提升物業(yè)品質,。同時引導更多開發(fā)商從事優(yōu)質商業(yè)地產項目的開發(fā),。”戴德梁行中國投資部助理董事曹建指出,目前經(jīng)濟形勢穩(wěn)步向上,但房地產政策仍有較多調控,。在當前的市場氣氛下,買賣雙方處于價格僵持期,以致今年大宗物業(yè)交易市場沒有去年活躍,。然而明年,隨著險資入市,會有更多商用物業(yè)的大宗交易出現(xiàn),而一些大型的商業(yè)地產開發(fā)商也將最先獲益。