關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言每天都在上演，但迄今為止依然只是停留在紙面討論，尚未有任何實質(zhì)性進展,，就連名稱也在“房產(chǎn)稅”和“物業(yè)稅”之間徘徊不定,，其間難度可想而知。
香港物業(yè)稅征收的稅率為租金的15%，每年可以扣除20%的修繕及支出費用
為什么要收房產(chǎn)稅？
征收房產(chǎn)稅大致有兩個目的：一是為了完善和豐富稅種，增加地方政府的財政收入,；二是作為房地產(chǎn)市場的調(diào)控工具，抑制房價快速上漲,。從政策制定者的角度來看,，房產(chǎn)稅的初衷顯然是出于前者，但對于普通百姓而言,，則更偏重于理解為調(diào)控房價,。這種理解上的偏差，導(dǎo)致了房產(chǎn)稅還沒有出臺,，就已經(jīng)是爭議不斷,。
房產(chǎn)稅在我國并非新稅種，早在1986年的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中就已經(jīng)有“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的規(guī)定,，繳納標準為“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的,，稅率為1.2%,；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%”,。不過,，當時的規(guī)定對5種情況予以免征，其中包括個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn),。所以,，對于老百姓而言，房產(chǎn)稅其實是一直存在的稅種,，只不過是免予征收,。
我國現(xiàn)有房地產(chǎn)的稅制設(shè)置復(fù)雜且不合理，大部分集中于開發(fā)流通環(huán)節(jié),，比如土地增值稅,、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅,、個人所得稅,、耕地占用稅,、印花稅、契稅等,，而持有環(huán)節(jié)的稅種僅有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩個稅種,，保有環(huán)節(jié)的稅收占比不到30%甚至更低，這種“重開發(fā)輕保有”的格局,，在很大程度上鼓勵了囤房炒房行為,。
保有環(huán)節(jié)不僅稅種極少，而且房產(chǎn)稅的免征范圍極大,，所以對稅收貢獻度極低，主要繳納者來自商業(yè)地產(chǎn)的出租,。2008年,，我國的房產(chǎn)稅收入僅為600億元，占國家財政收入6.13萬億元的比重僅為1%,，即使算上817億元的土地使用稅收入,，二者合計占比也僅為2.3%，占地方政府財政收入比重也僅為5%,，而在西方發(fā)達國家,，物業(yè)稅是地方政府的主要財政收入之一。
由于房產(chǎn)稅在我國稅收體系中幾乎缺位,，而其在西方稅收體系又有著很重要的地位,，我國一直試圖填補空缺。從過去幾年的政策來看,，決策層更傾向于打造一個全新的物業(yè)稅,，而不是對已有的房產(chǎn)稅修修補補。2003年的十六屆三中全會上,，《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》首次提出物業(yè)稅：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費,�,！彪S后的7年里，物業(yè)稅先后在北京,、遼寧,、江蘇、深圳,、寧夏,、重慶、安徽,、河南,、福建,、天津10個省市“空轉(zhuǎn)”運行，但是始終沒有進入實施階段,，也基本上沒有太多人關(guān)注,。
但是最近一兩年，物業(yè)稅突然成為人們關(guān)注的焦點,，其直接導(dǎo)火索來自2009年5月,，國務(wù)院公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，其中提到的“深化房地產(chǎn)稅制改革,，研究開征物業(yè)稅”,，這使得多年來空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅一下子近到眼前。在2009年重提物業(yè)稅,，顯然有其深刻的時代背景,。
2009年5月，當時國內(nèi)房價剛剛從金融危機的寒冬中有所回暖,，遠未到政策打壓之時,，所以當時重提物業(yè)稅，顯然不是為了調(diào)控房價而來,。金融危機之后,，國家財政收入增速放緩而開支增加，2007年,，我國財政收入增速高達32%,，金融危機爆發(fā)后，財政收入增速明顯放緩,，2008年增速20%,，2009年只有11.6%。而與此同時,，為了應(yīng)對金融危機而推出的系列救市計劃,，全國財政支出有增無減，2008年和2009年的財政支出增速分別為25.7%和21.2%,。同時為了配合中央的4萬億救市計劃,，以及爭取更多的銀行貸款，很多地方政府在過去幾年大干快上,，已是債臺高筑,，但在我國的分稅制下，地方政府的財政收入有限,，更多依靠預(yù)算外的土地出讓收入,，而物業(yè)稅作為重要的地方稅，將大大增加地方的財政收入,，也能極大緩解中央對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力,，這才是2009年重提物業(yè)稅的初衷所在,。
與此同時，很多一線城市的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過多年高速發(fā)展之后,，可供出讓的土地已經(jīng)逐漸減少,，對于過去依賴土地財政的地方政府而言，將來勢必要面臨土地出讓金減少的困境,，如果能適時開征物業(yè)稅,，無疑將提供一個長期穩(wěn)定的收入來源，這也是一些地方政府對于物業(yè)稅態(tài)度積極的重要原因,。
同樣還是在2009年,，這一年的春節(jié)過后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始回暖,，從一開始試探性的小陽春到后來的全面爆發(fā),，全國主要城市的房價均再次創(chuàng)出歷史新高，房地產(chǎn)的民生話題也再次成為焦點,。在國家種種調(diào)控政策均告失效后，物業(yè)稅在一夜間成為人們寄望的最后殺手锏,。
不同的利益出發(fā)點會產(chǎn)生截然不同的物業(yè)稅版本,。物業(yè)稅顯然無法同時承擔(dān)增加地方稅收和調(diào)控房價的兩種功能，不同利益方對于物業(yè)稅的不同期盼,，加之物業(yè)稅自身在法理上的障礙,，導(dǎo)致空轉(zhuǎn)7年至今難產(chǎn)，甚至連名稱也難以確定,。
另外,，為什么要征物業(yè)稅還有一個很重要的問題，那就是物業(yè)稅征收之后拿來何用,？從國外經(jīng)驗來看,，物業(yè)稅的主要用途還是用于當?shù)厣鐓^(qū)建設(shè)、改善居住條件等,，取之于民用之于民,，才使得人們不至于太抵觸。如果我國將來也正式開征,，也應(yīng)該遵循取之于民用之于民的原則,，否則如果只是讓地方政府拿來做大規(guī)模投資建設(shè)，通過拉動經(jīng)濟來粉飾政績,，人們對于繳納物業(yè)稅的積極性也不會太高,。
房產(chǎn)稅之難
房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一種，作為財產(chǎn)稅,，最重要的前提就是產(chǎn)權(quán)的明晰,，而我國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還較為混亂,。
從住房產(chǎn)權(quán)來看，除了商品房之外,，我國還有很多有限產(chǎn)權(quán)的住房,，比如經(jīng)濟適用房、合作建房,、集資建房,、房改房等，在產(chǎn)權(quán)關(guān)系理清之前貿(mào)然開征房產(chǎn)稅,，顯然會帶來更大的混亂,。
更大的障礙還在于我國的土地國有制。我國開征物業(yè)稅的初衷是將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅,、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合一,，改為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。我國房地產(chǎn)是住宅私有而土地國有,，住宅所有者只對土地擁有70年的使用權(quán),，而不是像大多數(shù)國家那樣的永久產(chǎn)權(quán)。而物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅,，前提是對產(chǎn)權(quán)所有者征稅,，而我國居民對于土地并無產(chǎn)權(quán)，如果對居民僅有使用權(quán)的土地征收財產(chǎn)稅,，顯然于情于法不通,。
我國除了城市土地國家所有之外，農(nóng)村土地屬于集體所有,，而這個集體的概念就更加模糊,。開征房產(chǎn)稅似乎離農(nóng)村還較為遙遠，其實不然,，在我國轟轟烈烈的城市化進程中,，很多昔日的農(nóng)村土地早已經(jīng)成為城市的一部分，大量的城中村,、小產(chǎn)權(quán)房的存在,，也給物業(yè)稅的開征帶來產(chǎn)權(quán)上的難題。
世界上其他大部分國家和地區(qū)都是住宅和土地私有制,，所以物業(yè)稅的征收理所當然,，住宅私有而土地公有的代表為新加坡和我國香港地區(qū)，他們雖然也征收物業(yè)稅或者產(chǎn)業(yè)稅,，但征收辦法和西方主要國家明顯不同,，西方國家是對土地和住宅統(tǒng)一征收，以物業(yè)價值作為稅基，而新加坡,、香港地區(qū)則以物業(yè)租金作為稅基,。比如新加坡以年租金的4%和10%作為標準，無論房屋是否出租都必須繳納,，年租金標準其實只是評估機構(gòu)計算出的虛擬租金,。香港地區(qū)則分為差餉稅(原用于警政開支，后來擴大用于支付街燈,、供水,、消防等)和物業(yè)稅兩種，差餉稅的征收和新加坡類似,，以虛擬年租金為基礎(chǔ),，無論是否出租都必須繳納，物業(yè)稅則以實際出租為準,，如果實際出租獲得了收入,，則繳納物業(yè)稅。
也就是說,，如果將物業(yè)稅理解為對產(chǎn)權(quán)所有者征稅,，西方國家擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋和土地的整個物業(yè)價值，而新加坡和香港地區(qū)居民擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋租金,，以此理解,，方可規(guī)避土地公有制下的產(chǎn)權(quán)難題。所以,，如果我國要在土地公有制下推行物業(yè)稅，稅基也應(yīng)以租金為標準,，而不是以物業(yè)價值為準,，因為我國居民并不擁有房屋和土地的全部價值。
我國1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,，當時規(guī)定了兩種繳納標準：“按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的,，稅率為1.2%,；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%,�,！笨梢姰敃r是既按照物業(yè)價值，也按照物業(yè)租金,，但是在實際過程中,，對于按照物業(yè)價值標準繳納的規(guī)定了5種情況予以免征，其中包括個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，除了當時因為居民收入較低之外,，可能也是出于對法律障礙的考慮,。而按照物業(yè)租金標準的雖然沒有免征，但在實際生活中,，除了商業(yè)地產(chǎn)出租繳納房產(chǎn)稅之外,，個人很少在取得租金收入之后主動繳稅。
從目前流傳的各種物業(yè)稅版本來看,，我國顯然還是傾向于土地私有制下的西方標準,，也就是以物業(yè)價值作為稅基，而非物業(yè)租金,。而且從現(xiàn)實考量,，如果以物業(yè)租金作為征收標準，稅基過低導(dǎo)致稅收過低,，無論是增加稅收還是調(diào)控房價,，對市場幾乎不會產(chǎn)生什么實質(zhì)性影響，這應(yīng)該也不會是醞釀多年的物業(yè)稅所要的效果,。
其次,，土地公有制還衍生出另外的難題，我國居民在購房時已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金,，如果再次征收物業(yè)稅,，顯然屬于重復(fù)征收。雖然從名義上來說,，土地出讓金屬于租金,，物業(yè)稅屬于稅金，二者可以并行不悖,，但這種名稱上的差別僅僅只是我國土地公有制度的產(chǎn)物,，本質(zhì)上并無區(qū)別。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅,，那么已經(jīng)購買了住房的居民顯然不應(yīng)該再重新支付,，在計算房屋價值作為納稅基礎(chǔ)時，如果不以物業(yè)租金為標準,，而是以物業(yè)價值為準,，那么也應(yīng)該扣除土地價值，僅以房屋價值為稅基,。在70年土地使用年限下,，不同年限的住房如何估值？70年到期之后如何征收,？這些都是懸而未決的問題,。
而對于物業(yè)稅推出之后的新售住房,，面對的壓力在于，是否還應(yīng)該像從前那樣一次性繳納70年的土地出讓金,？如果土地出讓金轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅,，那就意味著一次性收取的70年租金分化為年復(fù)一年收取的稅金。而沒有70年土地出讓金的支撐,，住房價格理應(yīng)大幅下跌,，與此同時，由于物業(yè)稅的存在,，居民持有住房的成本將會大幅上升,。正是這種潛在的影響，很多抱怨房價過高的民眾將降房價的希望寄望于物業(yè)稅,，這樣既可以降低房屋的現(xiàn)有價格,，也可以通過提高持有成本打擊囤房炒房者。但是,，由于物業(yè)稅開征的初衷并不以打壓房價為直接目的,，所以，即使將來正式推出,，對于那些希望房價下跌的人而言,，距離他們的期望值也會有很大距離。
除了一些法律上的障礙,，物業(yè)稅的開征在技術(shù)上也有不小的難題,，比如專業(yè)誠信的不動產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)的建設(shè)等等,，我國的物業(yè)稅雖然已經(jīng)在很多城市空轉(zhuǎn)多年,，但籌備情況如何并未向公眾有過披露，各個城市對于征收物業(yè)稅的實際執(zhí)行能力如何,，至今依然不為人知,。
利益博弈
物業(yè)稅之難，不僅在于法律障礙和實施細則上,，更大的壓力還在于不同利益階層的利益博弈。
從中央政府來看,，未來將面臨較大的財政收入壓力,，財政壓力將在一定程度上成為物業(yè)稅出臺的誘因。2007年,，中央財政收入增速高達35.6%,，但是2008和2009年的增幅分別只有17%和9.8%，今年的預(yù)計增長也只有6%,，但與此同時,，為了應(yīng)對金融危機，財政支出并未減緩，2009年的中央財政支出同比增長24.1%,，2010年預(yù)計支出6.3%,，中央財政收支相抵，赤字8500億元,，增加1000億元,。
中央財政80%左右的支出主要是對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1994年分稅制之后,，地方政府缺乏穩(wěn)定的稅收來源,，很大程度依靠中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1994～2007年,，中央對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付從2389億元增加到1.8112萬億元,，增長了6.6倍，年均增長16.9%,。金融危機爆發(fā)后,，中央對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付明顯增加，2008年中央財政收入增加17.5%,，對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增加26.7%,，2009年中央財政收入增加9.8%，對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增長29.8%,。不難看出,，最近幾年地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付的增幅顯著超過中央財政的收入增幅。如果能夠適時開征物業(yè)稅,，將給地方政府增加一個很重要的稅收來源,，這將減輕中央政府對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力。另外,，由于房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的支柱性地位在短期內(nèi)不會有實質(zhì)性變化,，除了考慮到物業(yè)稅的稅收功能，還必須綜合考慮物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響,，不致對中國經(jīng)濟形成較大沖擊,。
對地方政府而言，對物業(yè)稅的態(tài)度可能既愛又恨,。目前我國地方政府的收入來源主要有三塊——中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付,、地方本級財政收入和地方政府性基金收入。以2009年來看,，中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付2.86萬億元,，地方本級財政收入3.26萬億元，地方政府性基金收入1.59萬億元,，最后一項主要是土地轉(zhuǎn)讓金收入,，三者合計7.71萬億元,。土地出讓金占地方政府的總收入比重超過20%，如果物業(yè)稅的改革涉及土地出讓金,，比如將一次性收取的土地出讓金分攤至70年內(nèi),，對于應(yīng)屆政府而言意味著收入大減，長期來看雖然可以給地方政府提供穩(wěn)定收益,，但短期收入將會驟減,，這并不是應(yīng)屆政府所樂見的局面。
為了配合金融危機之后的經(jīng)濟刺激計劃,，各地方政府通過城投公司等融資平臺大規(guī)模融資貸款,，形成了極大的債務(wù)壓力。根據(jù)銀監(jiān)會披露的數(shù)據(jù),，截至今年6月底,，地方融資平臺貸款達7.66萬億元，存在嚴重償還風(fēng)險的貸款,，占比23%,，相當于2009年全國GDP的23%，相當于2009年全國財政收入的112%,，相當于地方政府本級財政收入的235%,。如果按照我國5年期以上貸款利率5.94%來看，每年的利息支出就高達4550億元,。
1994年分稅制之后,，地方政府一直面臨較大的財政壓力，加之地方政府無法自行發(fā)行地方債,，所以對土地出讓金等預(yù)算外資金的依賴程度較強,，從而在相當程度上刺激了土地價格上漲。當?shù)貎r最終帶動房價上漲從而帶來民生問題,，并招致中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控時,，地方和中央形成事實上的利益對立，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)政策調(diào)控的失效,。如果能夠?qū)⑼恋爻鲎尳疝D(zhuǎn)化為物業(yè)稅,，一方面能給地方政府帶來重要的稅種，減輕中央政府對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力,，而且還能夠使中央和地方政府形成利益一致,，地方政府不至于在土地出讓金的問題上和中央頂牛，在這樣的背景下,，中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策也將得到最大程度的執(zhí)行和貫徹。所以,，如果在不改革土地出讓金的前提下加收物業(yè)稅,，自然會得到地方政府最大程度的擁護,，反之，如果觸及地方政府的土地財政利益,，物業(yè)稅的推行將會在地方政府中間得到較大阻力,。
不過，在土地出讓金的問題上,，不同城市面臨的具體情況又不盡相同,，比如有些一線城市在經(jīng)過房地產(chǎn)市場10多年的高速發(fā)展之后，可供出讓的土地越來越少,，這些城市可能會希望盡快出臺物業(yè)稅,，以便在土地出讓金萎縮后，還能有物業(yè)稅的收入接力,。但是一些三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)程度較低,，地方政府還在期待房地產(chǎn)市場的下一個黃金(1345.10,20.00,1.51%)十年，從而從土地市場中最大程度獲益,，這些城市顯然會抵制物業(yè)稅的推出,。
從普通居民來看，也分為已經(jīng)購房者和尚未購房者,。已經(jīng)購房者顯然不希望物業(yè)稅開征,，等待購房者則熱盼物業(yè)稅到來，能夠?qū)⒏吒咴谏系姆績r打壓下來,。不過,，最后一定是兩方都無法得到期盼的結(jié)果，物業(yè)稅的開征只是時間早晚的問題,，而開征后也滿足不了打壓房價的愿望,，因為開征物業(yè)稅的首要目的是增加財政收入，而非打壓房價乃至打壓中國經(jīng)濟,。而且,，從其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，物業(yè)稅也起不到抑制房價的作用,，比如美國,、日本和我國香港地區(qū)等，這些國家和地區(qū)的物業(yè)稅早已存在多年,，但房價并未因此下跌,。對于中國房地產(chǎn)而言，物業(yè)稅如果真的推出,，對于房價也只是短期影響,，不會影響房價的長期走勢。
路徑猜想
從理論上講,，在我國土地公有的背景下,，房產(chǎn)稅不應(yīng)該照搬西方土地私有制下模式,，也就是以物業(yè)價值作為稅基，而應(yīng)該借鑒土地公有制下的新加坡和香港地區(qū)模式,，也就是以物業(yè)租金作為稅基,。但事實上，由于我國的房地產(chǎn)現(xiàn)實格局是房價高而房租回報率低,，如果以租金作為房產(chǎn)稅的稅基,，所得遠遠低于以物業(yè)價值為稅基。所以我國的房產(chǎn)稅估計不會以租金為稅基,，從目前流傳的各種版本來看,，也幾乎無人提及。
由于種種現(xiàn)實難題待解,，房產(chǎn)稅的推出應(yīng)該會遵循“先易后難”的進度,。首先會選擇幾個有積極性的地方城市作為試點，比如上海,、重慶和深圳等,，這是目前為止對房產(chǎn)稅響應(yīng)最為積極的幾個城市。在上述城市運行成熟之后,，逐漸擴大試點范圍,，最后推至全國。
今年4月份,，就已經(jīng)有市場傳言稱,，上海計劃開征住房保有稅，可能對存量房和增量房一并征收,，從購房套數(shù),、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免稅,。上海市住房保障和房屋管理局并未對傳言否認,，并表示：“關(guān)于在房產(chǎn)保有階段征稅的問題，早在黨的十六屆三中全會上就明確提出了,。在房產(chǎn)保有階段征稅,，要經(jīng)國家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好,。如果有關(guān)部門正在做一些研究,，也是完全正常的。上海一定會堅決貫徹國家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，堅持‘三個為主’的原則,。房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺，我們會積極配合貫徹落實好,�,！�
此后關(guān)于上海征收房產(chǎn)稅的傳言一直不斷，而最近的上海官方表述來自今年國慶節(jié)期間,，上海實施新一輪地產(chǎn)調(diào)控，其中除了提出引人注目的每戶限購一套房之外,，還專門提到“按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求,，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作”。上海稅務(wù)總局也表示,，目前正在進行與房產(chǎn)稅相關(guān)的信息系統(tǒng)的建立工作,。
與上海相比，重慶對房產(chǎn)稅的態(tài)度更加積極,。重慶市長黃奇帆多次公開表示,，重慶市要對高價房征收房產(chǎn)稅，今年6月份,，重慶財政局局長也對媒體透露,，房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報國務(wù)院，正在等待批復(fù),。深圳也是房產(chǎn)稅探索道路上的先行軍,，2009年8月，深圳市政府發(fā)布《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實施方案工作安排表》,，其中提到“2009年將開展準備工作,，適時探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅,、房產(chǎn)稅”,，首次以官方文件確認了物業(yè)稅的進程。
從征收對象看,，開始的征收對象應(yīng)該不會針對全部房屋所有者普征,，如果按照房屋套數(shù)，首套自住房應(yīng)該不會納入征收標準,，如果按照房屋面積,，也應(yīng)該有一個起征點，各個城市應(yīng)按照各自的人均居住面積為依據(jù),。至于稅率標準,，我國1986年版本的稅率標準是1.2%，如果新版本的房產(chǎn)稅包含了土地出讓金,、土地增值稅等內(nèi)容,，稅率應(yīng)該大幅降低，而且考慮到人們的排斥心理,，還應(yīng)該遵循循序漸進的原則,，在推廣初期應(yīng)該將稅率定得較低,，比如0.3%以下。而對于那些擁有多套房屋或者居住面積較大的房屋,，因為其對土地資源的過度占用,，稅率應(yīng)該遵循累進原則，從而在一定程度上起到優(yōu)化資源配置,、調(diào)節(jié)貧富差距的作用,。
而居民住宅也分為存量房和增量房兩種，也就是舊房和新房,，由于居民的舊房在購買過程中已經(jīng)繳納了相當多的稅費,，物業(yè)稅如果按照物業(yè)價值為稅基推出，第一套自住舊房應(yīng)該是低稅甚至免稅,，而物業(yè)稅之后的新房則采用新的稅率標準,，也就是“舊房舊辦法，新房新辦法”,，不過,，這樣的處理辦法也有可能帶來房地產(chǎn)市場定價和估值的混亂。
也有傳言聲稱,，考慮到針對居民住宅征收房產(chǎn)稅可能產(chǎn)生較大的抵觸情緒,，壓力較輕的辦法是先從商業(yè)地產(chǎn)征收，隨后擴大至居民住宅,。不過這種辦法的可行性估計不高,，一是因為1986年頒布的房產(chǎn)稅中，商業(yè)地產(chǎn)一直是房產(chǎn)稅的繳納對象,，如果再次征收,，那就類似香港同時征收物業(yè)稅加差餉稅，對于商業(yè)地產(chǎn)而言并不公平,，同時,，如果物業(yè)稅還附帶調(diào)控房價的功能，相比之下,，更需要調(diào)控的顯然是住宅而不是商業(yè)地產(chǎn),。所以，預(yù)計物業(yè)稅開征還是會從居民住宅開始,，而不是商業(yè)地產(chǎn),。
由于物業(yè)稅是一個全新稅種，不僅存在技術(shù)細節(jié)上的種種爭論,，在立法上也需要全國人大通過才能得以推行,，所以正式面世將是一個較漫長的過程，歷時7年的空轉(zhuǎn)就已經(jīng)足以說明一切。相比之下,，較為容易的辦法是恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,，因為房產(chǎn)稅是一個已經(jīng)存在的稅種，并不需要通過“人大”立法,，這也是最近一段時間市場較多提及房產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的原因所在,。
今年9月30日，財政部和國家稅務(wù)總局就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整答記者問,，其中專門提到為什么要進行房產(chǎn)稅改革,，如何推進此項改革。有關(guān)負責(zé)人的提法是恢復(fù)征收房產(chǎn)稅：“近年來,，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場日益活躍,，改革和完善房產(chǎn)稅制度,，對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配,，也有利于健全地方稅體系,，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個人合理住房消費,�,！边@大概是為“物業(yè)稅”還是“房產(chǎn)稅”名稱之爭的一次正名，兩大權(quán)威部門的聯(lián)合聲明,，也在很大程度上證實了房產(chǎn)稅開征的可能性,。
房產(chǎn)稅最終以怎樣的面目出現(xiàn)，其實具有很大的彈性,。最簡單的辦法就是把休眠了20多年的房產(chǎn)稅恢復(fù)征收,，對當時5種免征的情況予以實征，但是在轟轟烈烈炒作多年之后,，如果只是如此簡單操作并沒有太大意義,；最復(fù)雜的辦法就是將土地出讓金、土地增值稅和房產(chǎn)稅等諸多稅費合而為一,，最終以物業(yè)稅的面目呈現(xiàn),，但這樣會面臨很多法理上的障礙，短期內(nèi)推出無望,；最現(xiàn)實的辦法可能是房產(chǎn)稅舊瓶裝新酒,，或者說物業(yè)稅借殼上市，名稱上還是叫做房產(chǎn)稅,，但實際內(nèi)容和物業(yè)稅沒有太大差別,，既規(guī)避了重新立法的障礙，又達到物業(yè)稅的征收目的。