關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言每天都在上演,，但迄今為止依然只是停留在紙面討論,，尚未有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，就連名稱也在“房產(chǎn)稅”和“物業(yè)稅”之間徘徊不定,，其間難度可想而知,。
香港物業(yè)稅征收的稅率為租金的15%,，每年可以扣除20%的修繕及支出費(fèi)用
為什么要收房產(chǎn)稅？
征收房產(chǎn)稅大致有兩個(gè)目的：一是為了完善和豐富稅種,，增加地方政府的財(cái)政收入,；二是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控工具，抑制房?jī)r(jià)快速上漲,。從政策制定者的角度來看,，房產(chǎn)稅的初衷顯然是出于前者，但對(duì)于普通百姓而言,，則更偏重于理解為調(diào)控房?jī)r(jià),。這種理解上的偏差，導(dǎo)致了房產(chǎn)稅還沒有出臺(tái),，就已經(jīng)是爭(zhēng)議不斷,。
房產(chǎn)稅在我國(guó)并非新稅種，早在1986年的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中就已經(jīng)有“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的規(guī)定,，繳納標(biāo)準(zhǔn)為“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,，稅率為1.2%,；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%”,。不過,，當(dāng)時(shí)的規(guī)定對(duì)5種情況予以免征，其中包括個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn),。所以,，對(duì)于老百姓而言，房產(chǎn)稅其實(shí)是一直存在的稅種,，只不過是免予征收,。
我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)的稅制設(shè)置復(fù)雜且不合理，大部分集中于開發(fā)流通環(huán)節(jié),，比如土地增值稅,、營(yíng)業(yè)稅,、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅,、耕地占用稅,、印花稅、契稅等,，而持有環(huán)節(jié)的稅種僅有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種,，保有環(huán)節(jié)的稅收占比不到30%甚至更低，這種“重開發(fā)輕保有”的格局,，在很大程度上鼓勵(lì)了囤房炒房行為,。
保有環(huán)節(jié)不僅稅種極少，而且房產(chǎn)稅的免征范圍極大,，所以對(duì)稅收貢獻(xiàn)度極低,，主要繳納者來自商業(yè)地產(chǎn)的出租。2008年,，我國(guó)的房產(chǎn)稅收入僅為600億元,，占國(guó)家財(cái)政收入6.13萬億元的比重僅為1%，即使算上817億元的土地使用稅收入,，二者合計(jì)占比也僅為2.3%,，占地方政府財(cái)政收入比重也僅為5%，而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,，物業(yè)稅是地方政府的主要財(cái)政收入之一,。
由于房產(chǎn)稅在我國(guó)稅收體系中幾乎缺位，而其在西方稅收體系又有著很重要的地位,，我國(guó)一直試圖填補(bǔ)空缺,。從過去幾年的政策來看，決策層更傾向于打造一個(gè)全新的物業(yè)稅,，而不是對(duì)已有的房產(chǎn)稅修修補(bǔ)補(bǔ),。2003年的十六屆三中全會(huì)上，《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》首次提出物業(yè)稅：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�,！彪S后的7年里,，物業(yè)稅先后在北京、遼寧,、江蘇,、深圳、寧夏,、重慶,、安徽,、河南、福建,、天津10個(gè)省市“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行,，但是始終沒有進(jìn)入實(shí)施階段，也基本上沒有太多人關(guān)注,。
但是最近一兩年,，物業(yè)稅突然成為人們關(guān)注的焦點(diǎn),，其直接導(dǎo)火索來自2009年5月,，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中提到的“深化房地產(chǎn)稅制改革,，研究開征物業(yè)稅”,，這使得多年來空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅一下子近到眼前。在2009年重提物業(yè)稅,，顯然有其深刻的時(shí)代背景,。
2009年5月，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)剛剛從金融危機(jī)的寒冬中有所回暖,，遠(yuǎn)未到政策打壓之時(shí),，所以當(dāng)時(shí)重提物業(yè)稅，顯然不是為了調(diào)控房?jī)r(jià)而來,。金融危機(jī)之后,，國(guó)家財(cái)政收入增速放緩而開支增加，2007年,，我國(guó)財(cái)政收入增速高達(dá)32%,，金融危機(jī)爆發(fā)后，財(cái)政收入增速明顯放緩,，2008年增速20%,，2009年只有11.6%。而與此同時(shí),，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而推出的系列救市計(jì)劃,，全國(guó)財(cái)政支出有增無減，2008年和2009年的財(cái)政支出增速分別為25.7%和21.2%,。同時(shí)為了配合中央的4萬億救市計(jì)劃,，以及爭(zhēng)取更多的銀行貸款，很多地方政府在過去幾年大干快上,，已是債臺(tái)高筑,，但在我國(guó)的分稅制下，地方政府的財(cái)政收入有限,，更多依靠預(yù)算外的土地出讓收入,，而物業(yè)稅作為重要的地方稅,，將大大增加地方的財(cái)政收入，也能極大緩解中央對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力,，這才是2009年重提物業(yè)稅的初衷所在,。
與此同時(shí)，很多一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過多年高速發(fā)展之后,，可供出讓的土地已經(jīng)逐漸減少,，對(duì)于過去依賴土地財(cái)政的地方政府而言，將來勢(shì)必要面臨土地出讓金減少的困境,，如果能適時(shí)開征物業(yè)稅,，無疑將提供一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來源，這也是一些地方政府對(duì)于物業(yè)稅態(tài)度積極的重要原因,。
同樣還是在2009年,，這一年的春節(jié)過后，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖,，從一開始試探性的小陽春到后來的全面爆發(fā),，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)均再次創(chuàng)出歷史新高，房地產(chǎn)的民生話題也再次成為焦點(diǎn),。在國(guó)家種種調(diào)控政策均告失效后,，物業(yè)稅在一夜間成為人們寄望的最后殺手锏。
不同的利益出發(fā)點(diǎn)會(huì)產(chǎn)生截然不同的物業(yè)稅版本,。物業(yè)稅顯然無法同時(shí)承擔(dān)增加地方稅收和調(diào)控房?jī)r(jià)的兩種功能,，不同利益方對(duì)于物業(yè)稅的不同期盼，加之物業(yè)稅自身在法理上的障礙,，導(dǎo)致空轉(zhuǎn)7年至今難產(chǎn),，甚至連名稱也難以確定。
另外,，為什么要征物業(yè)稅還有一個(gè)很重要的問題,，那就是物業(yè)稅征收之后拿來何用？從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看,，物業(yè)稅的主要用途還是用于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)建設(shè),、改善居住條件等，取之于民用之于民,，才使得人們不至于太抵觸,。如果我國(guó)將來也正式開征，也應(yīng)該遵循取之于民用之于民的原則,，否則如果只是讓地方政府拿來做大規(guī)模投資建設(shè),，通過拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)來粉飾政績(jī)，人們對(duì)于繳納物業(yè)稅的積極性也不會(huì)太高。
房產(chǎn)稅之難
房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種,，作為財(cái)產(chǎn)稅,，最重要的前提就是產(chǎn)權(quán)的明晰，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還較為混亂,。
從住房產(chǎn)權(quán)來看,，除了商品房之外，我國(guó)還有很多有限產(chǎn)權(quán)的住房,，比如經(jīng)濟(jì)適用房,、合作建房、集資建房,、房改房等,，在產(chǎn)權(quán)關(guān)系理清之前貿(mào)然開征房產(chǎn)稅，顯然會(huì)帶來更大的混亂,。
更大的障礙還在于我國(guó)的土地國(guó)有制,。我國(guó)開征物業(yè)稅的初衷是將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合一,，改為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。我國(guó)房地產(chǎn)是住宅私有而土地國(guó)有,，住宅所有者只對(duì)土地?fù)碛?0年的使用權(quán),，而不是像大多數(shù)國(guó)家那樣的永久產(chǎn)權(quán)。而物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅,，前提是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征稅,，而我國(guó)居民對(duì)于土地并無產(chǎn)權(quán)，如果對(duì)居民僅有使用權(quán)的土地征收財(cái)產(chǎn)稅,，顯然于情于法不通,。
我國(guó)除了城市土地國(guó)家所有之外，農(nóng)村土地屬于集體所有,，而這個(gè)集體的概念就更加模糊,。開征房產(chǎn)稅似乎離農(nóng)村還較為遙遠(yuǎn)，其實(shí)不然,，在我國(guó)轟轟烈烈的城市化進(jìn)程中,，很多昔日的農(nóng)村土地早已經(jīng)成為城市的一部分，大量的城中村,、小產(chǎn)權(quán)房的存在,，也給物業(yè)稅的開征帶來產(chǎn)權(quán)上的難題。
世界上其他大部分國(guó)家和地區(qū)都是住宅和土地私有制,，所以物業(yè)稅的征收理所當(dāng)然,，住宅私有而土地公有的代表為新加坡和我國(guó)香港地區(qū)，他們雖然也征收物業(yè)稅或者產(chǎn)業(yè)稅,，但征收辦法和西方主要國(guó)家明顯不同,，西方國(guó)家是對(duì)土地和住宅統(tǒng)一征收,，以物業(yè)價(jià)值作為稅基，而新加坡,、香港地區(qū)則以物業(yè)租金作為稅基,。比如新加坡以年租金的4%和10%作為標(biāo)準(zhǔn)，無論房屋是否出租都必須繳納,，年租金標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)只是評(píng)估機(jī)構(gòu)計(jì)算出的虛擬租金,。香港地區(qū)則分為差餉稅(原用于警政開支，后來擴(kuò)大用于支付街燈,、供水,、消防等)和物業(yè)稅兩種，差餉稅的征收和新加坡類似,，以虛擬年租金為基礎(chǔ),，無論是否出租都必須繳納，物業(yè)稅則以實(shí)際出租為準(zhǔn),，如果實(shí)際出租獲得了收入,，則繳納物業(yè)稅。
也就是說,，如果將物業(yè)稅理解為對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征稅,，西方國(guó)家擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋和土地的整個(gè)物業(yè)價(jià)值，而新加坡和香港地區(qū)居民擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋租金,，以此理解,，方可規(guī)避土地公有制下的產(chǎn)權(quán)難題。所以,，如果我國(guó)要在土地公有制下推行物業(yè)稅,，稅基也應(yīng)以租金為標(biāo)準(zhǔn)，而不是以物業(yè)價(jià)值為準(zhǔn),，因?yàn)槲覈?guó)居民并不擁有房屋和土地的全部?jī)r(jià)值,。
我國(guó)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，當(dāng)時(shí)規(guī)定了兩種繳納標(biāo)準(zhǔn)：“按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,。房產(chǎn)稅的稅率,，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%,；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的,，稅率為12%�,！笨梢姰�(dāng)時(shí)是既按照物業(yè)價(jià)值,，也按照物業(yè)租金，但是在實(shí)際過程中，對(duì)于按照物業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)繳納的規(guī)定了5種情況予以免征,，其中包括個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn),，除了當(dāng)時(shí)因?yàn)榫用袷杖胼^低之外，可能也是出于對(duì)法律障礙的考慮,。而按照物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的雖然沒有免征,，但在實(shí)際生活中，除了商業(yè)地產(chǎn)出租繳納房產(chǎn)稅之外,，個(gè)人很少在取得租金收入之后主動(dòng)繳稅,。
從目前流傳的各種物業(yè)稅版本來看，我國(guó)顯然還是傾向于土地私有制下的西方標(biāo)準(zhǔn),，也就是以物業(yè)價(jià)值作為稅基,，而非物業(yè)租金。而且從現(xiàn)實(shí)考量,，如果以物業(yè)租金作為征收標(biāo)準(zhǔn),，稅基過低導(dǎo)致稅收過低，無論是增加稅收還是調(diào)控房?jī)r(jià),，對(duì)市場(chǎng)幾乎不會(huì)產(chǎn)生什么實(shí)質(zhì)性影響,，這應(yīng)該也不會(huì)是醞釀多年的物業(yè)稅所要的效果。
其次,，土地公有制還衍生出另外的難題,，我國(guó)居民在購房時(shí)已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金，如果再次征收物業(yè)稅,，顯然屬于重復(fù)征收。雖然從名義上來說,，土地出讓金屬于租金,，物業(yè)稅屬于稅金，二者可以并行不悖,，但這種名稱上的差別僅僅只是我國(guó)土地公有制度的產(chǎn)物,，本質(zhì)上并無區(qū)別。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅,，那么已經(jīng)購買了住房的居民顯然不應(yīng)該再重新支付,，在計(jì)算房屋價(jià)值作為納稅基礎(chǔ)時(shí)，如果不以物業(yè)租金為標(biāo)準(zhǔn),，而是以物業(yè)價(jià)值為準(zhǔn),，那么也應(yīng)該扣除土地價(jià)值，僅以房屋價(jià)值為稅基,。在70年土地使用年限下,，不同年限的住房如何估值？70年到期之后如何征收？這些都是懸而未決的問題,。
而對(duì)于物業(yè)稅推出之后的新售住房,，面對(duì)的壓力在于，是否還應(yīng)該像從前那樣一次性繳納70年的土地出讓金,？如果土地出讓金轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅,，那就意味著一次性收取的70年租金分化為年復(fù)一年收取的稅金。而沒有70年土地出讓金的支撐,，住房?jī)r(jià)格理應(yīng)大幅下跌,，與此同時(shí)，由于物業(yè)稅的存在,，居民持有住房的成本將會(huì)大幅上升,。正是這種潛在的影響，很多抱怨房?jī)r(jià)過高的民眾將降房?jī)r(jià)的希望寄望于物業(yè)稅,，這樣既可以降低房屋的現(xiàn)有價(jià)格,，也可以通過提高持有成本打擊囤房炒房者。但是,，由于物業(yè)稅開征的初衷并不以打壓房?jī)r(jià)為直接目的,，所以，即使將來正式推出,，對(duì)于那些希望房?jī)r(jià)下跌的人而言,，距離他們的期望值也會(huì)有很大距離。
除了一些法律上的障礙,，物業(yè)稅的開征在技術(shù)上也有不小的難題,，比如專業(yè)誠(chéng)信的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)的建設(shè)等等,，我國(guó)的物業(yè)稅雖然已經(jīng)在很多城市空轉(zhuǎn)多年,，但籌備情況如何并未向公眾有過披露，各個(gè)城市對(duì)于征收物業(yè)稅的實(shí)際執(zhí)行能力如何,，至今依然不為人知,。
利益博弈
物業(yè)稅之難，不僅在于法律障礙和實(shí)施細(xì)則上,，更大的壓力還在于不同利益階層的利益博弈,。
從中央政府來看，未來將面臨較大的財(cái)政收入壓力,，財(cái)政壓力將在一定程度上成為物業(yè)稅出臺(tái)的誘因,。2007年，中央財(cái)政收入增速高達(dá)35.6%,，但是2008和2009年的增幅分別只有17%和9.8%,，今年的預(yù)計(jì)增長(zhǎng)也只有6%,，但與此同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī),，財(cái)政支出并未減緩,，2009年的中央財(cái)政支出同比增長(zhǎng)24.1%，2010年預(yù)計(jì)支出6.3%,，中央財(cái)政收支相抵,，赤字8500億元，增加1000億元,。
中央財(cái)政80%左右的支出主要是對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付,。1994年分稅制之后，地方政府缺乏穩(wěn)定的稅收來源,，很大程度依靠中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付,。1994～2007年，中央對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付從2389億元增加到1.8112萬億元,，增長(zhǎng)了6.6倍,，年均增長(zhǎng)16.9%。金融危機(jī)爆發(fā)后,，中央對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付明顯增加,，2008年中央財(cái)政收入增加17.5%，對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增加26.7%,，2009年中央財(cái)政收入增加9.8%,，對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增長(zhǎng)29.8%。不難看出,，最近幾年地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付的增幅顯著超過中央財(cái)政的收入增幅,。如果能夠適時(shí)開征物業(yè)稅，將給地方政府增加一個(gè)很重要的稅收來源,，這將減輕中央政府對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力,。另外，由于房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性地位在短期內(nèi)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性變化,，除了考慮到物業(yè)稅的稅收功能，還必須綜合考慮物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,，不致對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成較大沖擊,。
對(duì)地方政府而言，對(duì)物業(yè)稅的態(tài)度可能既愛又恨,。目前我國(guó)地方政府的收入來源主要有三塊——中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付,、地方本級(jí)財(cái)政收入和地方政府性基金收入。以2009年來看,，中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付2.86萬億元,，地方本級(jí)財(cái)政收入3.26萬億元,，地方政府性基金收入1.59萬億元，最后一項(xiàng)主要是土地轉(zhuǎn)讓金收入,，三者合計(jì)7.71萬億元,。土地出讓金占地方政府的總收入比重超過20%，如果物業(yè)稅的改革涉及土地出讓金,，比如將一次性收取的土地出讓金分?jǐn)傊?0年內(nèi),，對(duì)于應(yīng)屆政府而言意味著收入大減，長(zhǎng)期來看雖然可以給地方政府提供穩(wěn)定收益,，但短期收入將會(huì)驟減,，這并不是應(yīng)屆政府所樂見的局面。
為了配合金融危機(jī)之后的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,，各地方政府通過城投公司等融資平臺(tái)大規(guī)模融資貸款,，形成了極大的債務(wù)壓力。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù),，截至今年6月底,，地方融資平臺(tái)貸款達(dá)7.66萬億元，存在嚴(yán)重償還風(fēng)險(xiǎn)的貸款,，占比23%,，相當(dāng)于2009年全國(guó)GDP的23%，相當(dāng)于2009年全國(guó)財(cái)政收入的112%,，相當(dāng)于地方政府本級(jí)財(cái)政收入的235%,。如果按照我國(guó)5年期以上貸款利率5.94%來看，每年的利息支出就高達(dá)4550億元,。
1994年分稅制之后,，地方政府一直面臨較大的財(cái)政壓力，加之地方政府無法自行發(fā)行地方債,，所以對(duì)土地出讓金等預(yù)算外資金的依賴程度較強(qiáng),，從而在相當(dāng)程度上刺激了土地價(jià)格上漲。當(dāng)?shù)貎r(jià)最終帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲從而帶來民生問題,，并招致中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控時(shí),，地方和中央形成事實(shí)上的利益對(duì)立，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)政策調(diào)控的失效,。如果能夠?qū)⑼恋爻鲎尳疝D(zhuǎn)化為物業(yè)稅,，一方面能給地方政府帶來重要的稅種，減輕中央政府對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力,，而且還能夠使中央和地方政府形成利益一致,，地方政府不至于在土地出讓金的問題上和中央頂牛，在這樣的背景下,，中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策也將得到最大程度的執(zhí)行和貫徹,。所以,，如果在不改革土地出讓金的前提下加收物業(yè)稅，自然會(huì)得到地方政府最大程度的擁護(hù),，反之,，如果觸及地方政府的土地財(cái)政利益，物業(yè)稅的推行將會(huì)在地方政府中間得到較大阻力,。
不過,，在土地出讓金的問題上，不同城市面臨的具體情況又不盡相同,，比如有些一線城市在經(jīng)過房地產(chǎn)市場(chǎng)10多年的高速發(fā)展之后,，可供出讓的土地越來越少，這些城市可能會(huì)希望盡快出臺(tái)物業(yè)稅,，以便在土地出讓金萎縮后,，還能有物業(yè)稅的收入接力。但是一些三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)程度較低,，地方政府還在期待房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)黃金(1345.10,20.00,1.51%)十年,，從而從土地市場(chǎng)中最大程度獲益，這些城市顯然會(huì)抵制物業(yè)稅的推出,。
從普通居民來看,，也分為已經(jīng)購房者和尚未購房者。已經(jīng)購房者顯然不希望物業(yè)稅開征,，等待購房者則熱盼物業(yè)稅到來,，能夠?qū)⒏吒咴谏系姆績(jī)r(jià)打壓下來。不過,，最后一定是兩方都無法得到期盼的結(jié)果,，物業(yè)稅的開征只是時(shí)間早晚的問題，而開征后也滿足不了打壓房?jī)r(jià)的愿望,，因?yàn)殚_征物業(yè)稅的首要目的是增加財(cái)政收入,，而非打壓房?jī)r(jià)乃至打壓中國(guó)經(jīng)濟(jì)。而且,，從其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看,，物業(yè)稅也起不到抑制房?jī)r(jià)的作用，比如美國(guó),、日本和我國(guó)香港地區(qū)等,，這些國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅早已存在多年，但房?jī)r(jià)并未因此下跌,。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，物業(yè)稅如果真的推出,，對(duì)于房?jī)r(jià)也只是短期影響,，不會(huì)影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì),。
路徑猜想
從理論上講，在我國(guó)土地公有的背景下,，房產(chǎn)稅不應(yīng)該照搬西方土地私有制下模式,，也就是以物業(yè)價(jià)值作為稅基，而應(yīng)該借鑒土地公有制下的新加坡和香港地區(qū)模式,，也就是以物業(yè)租金作為稅基,。但事實(shí)上，由于我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)格局是房?jī)r(jià)高而房租回報(bào)率低,，如果以租金作為房產(chǎn)稅的稅基,，所得遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以物業(yè)價(jià)值為稅基。所以我國(guó)的房產(chǎn)稅估計(jì)不會(huì)以租金為稅基,，從目前流傳的各種版本來看,，也幾乎無人提及。
由于種種現(xiàn)實(shí)難題待解,，房產(chǎn)稅的推出應(yīng)該會(huì)遵循“先易后難”的進(jìn)度,。首先會(huì)選擇幾個(gè)有積極性的地方城市作為試點(diǎn)，比如上海,、重慶和深圳等,，這是目前為止對(duì)房產(chǎn)稅響應(yīng)最為積極的幾個(gè)城市。在上述城市運(yùn)行成熟之后,，逐漸擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,，最后推至全國(guó)。
今年4月份,，就已經(jīng)有市場(chǎng)傳言稱,，上海計(jì)劃開征住房保有稅，可能對(duì)存量房和增量房一并征收,，從購房套數(shù),、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免稅,。上海市住房保障和房屋管理局并未對(duì)傳言否認(rèn),，并表示：“關(guān)于在房產(chǎn)保有階段征稅的問題，早在黨的十六屆三中全會(huì)上就明確提出了,。在房產(chǎn)保有階段征稅,，要經(jīng)國(guó)家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好,。如果有關(guān)部門正在做一些研究,，也是完全正常的。上海一定會(huì)堅(jiān)決貫徹國(guó)家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，堅(jiān)持‘三個(gè)為主’的原則,。房管部門雖不是稅收征管的主管部門,，但如果政策出臺(tái)，我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好,�,！�
此后關(guān)于上海征收房產(chǎn)稅的傳言一直不斷，而最近的上海官方表述來自今年國(guó)慶節(jié)期間,，上海實(shí)施新一輪地產(chǎn)調(diào)控,，其中除了提出引人注目的每戶限購一套房之外，還專門提到“按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求,，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”,。上海稅務(wù)總局也表示，目前正在進(jìn)行與房產(chǎn)稅相關(guān)的信息系統(tǒng)的建立工作,。
與上海相比,，重慶對(duì)房產(chǎn)稅的態(tài)度更加積極。重慶市長(zhǎng)黃奇帆多次公開表示,，重慶市要對(duì)高價(jià)房征收房產(chǎn)稅,，今年6月份，重慶財(cái)政局局長(zhǎng)也對(duì)媒體透露,，房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院,，正在等待批復(fù)。深圳也是房產(chǎn)稅探索道路上的先行軍,，2009年8月,，深圳市政府發(fā)布《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實(shí)施方案工作安排表》，其中提到“2009年將開展準(zhǔn)備工作,，適時(shí)探索開征物業(yè)稅,，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅”,，首次以官方文件確認(rèn)了物業(yè)稅的進(jìn)程,。
從征收對(duì)象看，開始的征收對(duì)象應(yīng)該不會(huì)針對(duì)全部房屋所有者普征,，如果按照房屋套數(shù),，首套自住房應(yīng)該不會(huì)納入征收標(biāo)準(zhǔn)，如果按照房屋面積,，也應(yīng)該有一個(gè)起征點(diǎn),，各個(gè)城市應(yīng)按照各自的人均居住面積為依據(jù)。至于稅率標(biāo)準(zhǔn),，我國(guó)1986年版本的稅率標(biāo)準(zhǔn)是1.2%,，如果新版本的房產(chǎn)稅包含了土地出讓金、土地增值稅等內(nèi)容，稅率應(yīng)該大幅降低,，而且考慮到人們的排斥心理,，還應(yīng)該遵循循序漸進(jìn)的原則，在推廣初期應(yīng)該將稅率定得較低,，比如0.3%以下。而對(duì)于那些擁有多套房屋或者居住面積較大的房屋,，因?yàn)槠鋵?duì)土地資源的過度占用,，稅率應(yīng)該遵循累進(jìn)原則，從而在一定程度上起到優(yōu)化資源配置,、調(diào)節(jié)貧富差距的作用,。
而居民住宅也分為存量房和增量房?jī)煞N，也就是舊房和新房,，由于居民的舊房在購買過程中已經(jīng)繳納了相當(dāng)多的稅費(fèi),，物業(yè)稅如果按照物業(yè)價(jià)值為稅基推出，第一套自住舊房應(yīng)該是低稅甚至免稅,，而物業(yè)稅之后的新房則采用新的稅率標(biāo)準(zhǔn),，也就是“舊房舊辦法，新房新辦法”,，不過,，這樣的處理辦法也有可能帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)和估值的混亂。
也有傳言聲稱,，考慮到針對(duì)居民住宅征收房產(chǎn)稅可能產(chǎn)生較大的抵觸情緒,，壓力較輕的辦法是先從商業(yè)地產(chǎn)征收，隨后擴(kuò)大至居民住宅,。不過這種辦法的可行性估計(jì)不高,，一是因?yàn)?986年頒布的房產(chǎn)稅中，商業(yè)地產(chǎn)一直是房產(chǎn)稅的繳納對(duì)象,，如果再次征收,，那就類似香港同時(shí)征收物業(yè)稅加差餉稅，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言并不公平,，同時(shí),，如果物業(yè)稅還附帶調(diào)控房?jī)r(jià)的功能，相比之下,，更需要調(diào)控的顯然是住宅而不是商業(yè)地產(chǎn),。所以，預(yù)計(jì)物業(yè)稅開征還是會(huì)從居民住宅開始,，而不是商業(yè)地產(chǎn),。
由于物業(yè)稅是一個(gè)全新稅種，不僅存在技術(shù)細(xì)節(jié)上的種種爭(zhēng)論，在立法上也需要全國(guó)人大通過才能得以推行,，所以正式面世將是一個(gè)較漫長(zhǎng)的過程,，歷時(shí)7年的空轉(zhuǎn)就已經(jīng)足以說明一切。相比之下,，較為容易的辦法是恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是一個(gè)已經(jīng)存在的稅種，并不需要通過“人大”立法,，這也是最近一段時(shí)間市場(chǎng)較多提及房產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的原因所在,。
今年9月30日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整答記者問,，其中專門提到為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革,，如何推進(jìn)此項(xiàng)改革。有關(guān)負(fù)責(zé)人的提法是恢復(fù)征收房產(chǎn)稅：“近年來,，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高,，商品房市場(chǎng)日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度,，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的,，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也有利于健全地方稅體系,，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用,，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)�,！边@大概是為“物業(yè)稅”還是“房產(chǎn)稅”名稱之爭(zhēng)的一次正名,，兩大權(quán)威部門的聯(lián)合聲明，也在很大程度上證實(shí)了房產(chǎn)稅開征的可能性,。
房產(chǎn)稅最終以怎樣的面目出現(xiàn),，其實(shí)具有很大的彈性。最簡(jiǎn)單的辦法就是把休眠了20多年的房產(chǎn)稅恢復(fù)征收,，對(duì)當(dāng)時(shí)5種免征的情況予以實(shí)征,，但是在轟轟烈烈炒作多年之后，如果只是如此簡(jiǎn)單操作并沒有太大意義,；最復(fù)雜的辦法就是將土地出讓金,、土地增值稅和房產(chǎn)稅等諸多稅費(fèi)合而為一，最終以物業(yè)稅的面目呈現(xiàn),，但這樣會(huì)面臨很多法理上的障礙,，短期內(nèi)推出無望；最現(xiàn)實(shí)的辦法可能是房產(chǎn)稅舊瓶裝新酒,，或者說物業(yè)稅借殼上市,，名稱上還是叫做房產(chǎn)稅，但實(shí)際內(nèi)容和物業(yè)稅沒有太大差別，既規(guī)避了重新立法的障礙,，又達(dá)到物業(yè)稅的征收目的,。