“國(guó)五條”問(wèn)世已近滿月,，各地方細(xì)則或已著陸，或在醞釀中,，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在前所未有的敏感期,。此時(shí)，市場(chǎng)的真實(shí)反應(yīng)如何正成為行業(yè)參與者研判市場(chǎng)的重要依據(jù),�,；诖耍緢�(bào)試圖從普通住宅,、二手房,、高端市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的走勢(shì)入手,，力圖全景展示調(diào)控下樓市的真實(shí)境況以及未來(lái)變化的可能路徑,。
“9·29”新政推出尚未足月,，一輪來(lái)勢(shì)迅猛的信號(hào)再次襲向樓市,，讓房地產(chǎn)業(yè)界連呼措手不及。
10月19日晚間,，央行毫無(wú)預(yù)兆地宣布加息,；20日,，住建部緊隨其后宣布住房公積金存貸款利率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。對(duì)于加息,，雖有眾多業(yè)內(nèi)人士表示,，加息主要目標(biāo)并不是針對(duì)樓市，但從市場(chǎng)層面看,，一向敏感的樓市已經(jīng)因限購(gòu),、供地、加息等政策的逐一落地而出現(xiàn)了明顯變化,。
記者對(duì)北京多個(gè)區(qū)域的在售或?qū)⑹蹣潜P(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，已有部分樓盤(pán)出現(xiàn)試探性降價(jià)行為，個(gè)別樓盤(pán)每平方米降幅甚者達(dá)上萬(wàn)元,。此前,，連續(xù)多月的新政未能遏制房?jī)r(jià)上漲，反而在8,、9月呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢(shì),。
對(duì)于第四季度樓市的走向，此番業(yè)界給出的預(yù)測(cè)驚人一致,�,！凹酉⑨尫懦鲐泿耪呔o縮的信號(hào)，或?qū)⒊蔀閴旱垢叻績(jī)r(jià)的最后一根稻草,�,！痹谟浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士以及開(kāi)發(fā)商看來(lái)，開(kāi)發(fā)商已沒(méi)有太多籌碼與政策進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間博弈,，隨著供需逆轉(zhuǎn),，開(kāi)發(fā)商快速推盤(pán)“清倉(cāng)甩貨”的現(xiàn)象很可能在四季度常態(tài)化。
頂不住的房?jī)r(jià)
10月20日,，央行時(shí)隔34個(gè)月后首度加息的第一天,，當(dāng)日，根據(jù)中原地產(chǎn)進(jìn)行的一項(xiàng)抽樣調(diào)查顯示,，在200組意向購(gòu)房客戶中,，有近60位客戶明確表示加息后暫時(shí)放棄購(gòu)房。這一結(jié)果與“9·29”二次調(diào)控后的調(diào)查數(shù)據(jù)相比,，比例明顯升高，加息再度動(dòng)搖了購(gòu)房者預(yù)期,。
此前,，“限購(gòu)令”已對(duì)樓市成交量產(chǎn)生了不小的沖擊。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，自9月29日二次調(diào)控新政出臺(tái)后,，北京新開(kāi)盤(pán)的商品房項(xiàng)目簽約率不到三成,，比9月下降了近五成。另?yè)?jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，10月份大部分高價(jià)項(xiàng)目處于滯銷(xiāo)狀態(tài),，單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的項(xiàng)目成交量，僅占總成交量的11.9%,。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)記者表示,，此次加息給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的心理影響巨大，預(yù)計(jì)接下來(lái)開(kāi)發(fā)商將有一波明顯的開(kāi)盤(pán)潮,，一些最近土地供應(yīng)集中的郊區(qū)項(xiàng)目可能迎來(lái)價(jià)格戰(zhàn),。
確如其言，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前已有越來(lái)越多的項(xiàng)目采取積極的價(jià)格策略,，打折、降價(jià)的幅度也遠(yuǎn)大于此前,。從營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)看,，有的開(kāi)發(fā)商仍然用傳統(tǒng)的打折方式達(dá)到促銷(xiāo)目的，有些樓盤(pán)則通過(guò)贈(zèng)送面積等變相降價(jià),，甚至有個(gè)別項(xiàng)目直接采取每平方米直降近萬(wàn)元的策略,。
此輪隱現(xiàn)的降價(jià)潮中，通州區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)再次首當(dāng)其沖,。記者從通州月亮河·御泉公館項(xiàng)目了解到,，該項(xiàng)目本月底推出的小戶型公寓均價(jià)定在25000元/平方米左右。而在今年3,、4月份,，該項(xiàng)目最高均價(jià)一度曾達(dá)到35000元/平方米。
月亮河項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng),，降價(jià)銷(xiāo)售主要是考慮年底的資金問(wèn)題,，公司希望順應(yīng)調(diào)控，快速回款,。
對(duì)于月亮河的率先降價(jià)舉措,，其他通州開(kāi)發(fā)商均表示暫沒(méi)有跟進(jìn)的計(jì)劃。但據(jù)記者了解,，各家開(kāi)發(fā)商口頭上表示不降價(jià),，但實(shí)際銷(xiāo)售中已采取各種方式變相降價(jià)。
同處通州的K2清水灣打出的優(yōu)惠是“買(mǎi)2居送1居”,。據(jù)該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹,，所謂買(mǎi)2居送1居，是指根據(jù)不同戶型,，會(huì)額外送給購(gòu)房者更多面積,，如79平方米的三居室即贈(zèng)送包括露臺(tái),、陽(yáng)臺(tái)等在內(nèi)的近30平方米的面積�,！澳憧梢愿脑斐擅娣e達(dá)105平方米的三居室,，以25000元/平方米的均價(jià)折合下來(lái)，即相當(dāng)于優(yōu)惠65萬(wàn)元,，很劃算的,。”銷(xiāo)售人員向記者極力推銷(xiāo),。
除了上述項(xiàng)目外,，珠江拉維小鎮(zhèn)則打起了團(tuán)購(gòu)的主意，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)22000元/平方米,，開(kāi)盤(pán)前參加團(tuán)購(gòu)可享18000元/平方米的特價(jià),。
在樓市熱點(diǎn)區(qū)域大興黃村，新近開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目銷(xiāo)售速度亦明顯放緩,。10月17日,，首邑溪谷開(kāi)盤(pán)，據(jù)銷(xiāo)售人員稱(chēng),，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日400多套房源即已售罄,。但記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，截至10月21日,，該項(xiàng)目?jī)H簽約了1套,。
該項(xiàng)目附近的旭輝紫郡，10月1日取得預(yù)售許可證以來(lái)簽約了81套,，算是近期首次入市成交較好的項(xiàng)目,。
雖未明碼降價(jià)，但上述大多樓盤(pán)均給出了不同程度的折扣優(yōu)惠,，如全款9.9折,、9.8折等。根據(jù)新浪樂(lè)居18日發(fā)布的《樓市調(diào)控半年效果觀察》顯示,，其對(duì)萬(wàn)科(000002,股吧),、保利、綠城,、龍湖等一線房產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，與4月相比，10月份一線房企在京樓盤(pán)中有45%的樓盤(pán)降價(jià),；半數(shù)房企打折促銷(xiāo),。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二次調(diào)控后開(kāi)發(fā)商及業(yè)主還普遍樂(lè)觀，心理預(yù)期改變不大,，而此次加息無(wú)疑是對(duì)其心理預(yù)期最后一道防線的沖擊，一些中小開(kāi)發(fā)商及亟待升級(jí)置業(yè)的小業(yè)主將率先降價(jià),，房?jī)r(jià)松動(dòng)可能性增大,。
糾結(jié)的開(kāi)發(fā)商
在接受記者采訪時(shí)，一位房地產(chǎn)企業(yè)高層坦言,，很多地方出臺(tái)的“限購(gòu)令”使終端消費(fèi)被遏制,，而加息釋放的信號(hào)是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的層層緊逼，這將使開(kāi)發(fā)商陷入兩難,，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到,，不降價(jià)則調(diào)控周期很難結(jié)束。
亦有開(kāi)發(fā)商稱(chēng),，新政的影響暫不明顯,，有待進(jìn)一步觀察。北京昊坤嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理周躍表示,，該公司旗下首邑溪谷項(xiàng)目受到的政策影響不大,，因?yàn)楫a(chǎn)品特點(diǎn)即為小戶型低總價(jià)，從客戶群來(lái)看,，首次置業(yè)的剛需比較多,。
當(dāng)8、9月份樓市呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢(shì)時(shí),，開(kāi)發(fā)商曾表現(xiàn)出強(qiáng)烈的推盤(pán)意愿,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份,，北京有34個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售許可證,，而10月份截至21日，僅有17個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證,，其中,，住宅項(xiàng)目?jī)H10個(gè)，亦比去年同期減少了近一半,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,，新一輪調(diào)控落地之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍看好10月市場(chǎng),，計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目多達(dá)33個(gè),，而10月中上旬實(shí)際推盤(pán)量?jī)H10余個(gè)，不足1/3,，不少樓盤(pán)調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏,、推遲開(kāi)盤(pán)，進(jìn)一步觀察市場(chǎng)上可能出現(xiàn)的新變化。
如果說(shuō)“9·29”調(diào)控延遲了開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的腳步,，那么加息的突然而至又讓開(kāi)發(fā)商們陷入糾結(jié)之中,。
在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰看來(lái)，目前樓市的情況是,，單價(jià)2萬(wàn)元以下的不愁賣(mài),，而2萬(wàn)~5萬(wàn)元之間的最糾結(jié)，這部分樓盤(pán)要么直接降價(jià)至2萬(wàn)元/平方米,，要么提高產(chǎn)品性價(jià)比直接躥至5萬(wàn)元/平方米,。
“加息雖然主要是為防止通脹，但對(duì)樓市的影響也是巨大的,，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，加息本身相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲，對(duì)于靠按揭買(mǎi)房的剛性需求無(wú)疑增加了成本,；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，加息意味著銀行對(duì)貸款監(jiān)管更加嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商獲得貸款變得更難,�,！标愒品逭f(shuō)。
陽(yáng)光100置業(yè)有限公司副總裁范小沖對(duì)記者表示,，這樣的形勢(shì)下,，年底沖刺業(yè)績(jī)的需要和偏緊的市場(chǎng)預(yù)期會(huì)加速開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售步伐，四季度以及未來(lái)一段時(shí)間,，開(kāi)發(fā)商有可能會(huì)以價(jià)換量,，利用降價(jià)的方式快速回籠資金，防止未來(lái)可能出現(xiàn)的更大的現(xiàn)金流壓力,。
“加息對(duì)已飽受調(diào)控壓力的樓市雪上加霜,，加上政策持續(xù)性及不確定的預(yù)期，未來(lái)開(kāi)發(fā)商或面臨降價(jià)壓力,�,！狈缎_說(shuō)。
任啟鑫亦認(rèn)為,，資金鏈的緊張將成為開(kāi)發(fā)商第四季度甚至更久一段時(shí)間的主旋律,，特別是到今年年末，在借貸與償貸的雙重壓力下,，開(kāi)發(fā)商將對(duì)資金回籠格外關(guān)注,，勢(shì)必會(huì)逆市推售，這將會(huì)催生出新一輪降價(jià)潮,。