“國五條”問世已近滿月,，各地方細則或已著陸,，或在醞釀中,，房地產市場正處在前所未有的敏感期。此時,，市場的真實反應如何正成為行業(yè)參與者研判市場的重要依據,。基于此,，本報試圖從普通住宅,、二手房、高端市場,、商業(yè)地產四個細分市場的走勢入手,，力圖全景展示調控下樓市的真實境況以及未來變化的可能路徑�,！ �
“9·29”新政推出尚未足月,，一輪來勢迅猛的信號再次襲向樓市，讓房地產業(yè)界連呼措手不及,。
10月19日晚間,，央行毫無預兆地宣布加息；20日,，住建部緊隨其后宣布住房公積金存貸款利率進行相應調整,。對于加息，雖有眾多業(yè)內人士表示,，加息主要目標并不是針對樓市,，但從市場層面看，一向敏感的樓市已經因限購,、供地,、加息等政策的逐一落地而出現了明顯變化,。
記者對北京多個區(qū)域的在售或將售樓盤調查發(fā)現,，已有部分樓盤出現試探性降價行為，個別樓盤每平方米降幅甚者達上萬元,。此前,，連續(xù)多月的新政未能遏制房價上漲，反而在8,、9月呈現出回暖和反彈態(tài)勢,。
對于第四季度樓市的走向，此番業(yè)界給出的預測驚人一致,�,！凹酉⑨尫懦鲐泿耪呔o縮的信號,，或將成為壓倒高房價的最后一根稻草�,！痹谟浾卟稍L的多位業(yè)內人士以及開發(fā)商看來,，開發(fā)商已沒有太多籌碼與政策進行長時間博弈，隨著供需逆轉,，開發(fā)商快速推盤“清倉甩貨”的現象很可能在四季度常態(tài)化,。
頂不住的房價
10月20日，央行時隔34個月后首度加息的第一天,，當日,，根據中原地產進行的一項抽樣調查顯示，在200組意向購房客戶中,，有近60位客戶明確表示加息后暫時放棄購房,。這一結果與“9·29”二次調控后的調查數據相比，比例明顯升高,，加息再度動搖了購房者預期,。
此前，“限購令”已對樓市成交量產生了不小的沖擊,。據北京市房地產交易管理網統計數據顯示,，自9月29日二次調控新政出臺后，北京新開盤的商品房項目簽約率不到三成,，比9月下降了近五成,。另據21世紀不動產監(jiān)測數據顯示，10月份大部分高價項目處于滯銷狀態(tài),，單價超過3萬元的項目成交量,，僅占總成交量的11.9%。
北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對記者表示,，此次加息給開發(fā)商帶來的心理影響巨大,，預計接下來開發(fā)商將有一波明顯的開盤潮，一些最近土地供應集中的郊區(qū)項目可能迎來價格戰(zhàn),。
確如其言,，記者調查發(fā)現，目前已有越來越多的項目采取積極的價格策略,，打折,、降價的幅度也遠大于此前。從營銷手段來看,，有的開發(fā)商仍然用傳統的打折方式達到促銷目的,，有些樓盤則通過贈送面積等變相降價，甚至有個別項目直接采取每平方米直降近萬元的策略。
此輪隱現的降價潮中,，通州區(qū)域內樓盤再次首當其沖,。記者從通州月亮河·御泉公館項目了解到，該項目本月底推出的小戶型公寓均價定在25000元/平方米左右,。而在今年3,、4月份，該項目最高均價一度曾達到35000元/平方米,。
月亮河項目相關負責人稱,，降價銷售主要是考慮年底的資金問題，公司希望順應調控,，快速回款,。
對于月亮河的率先降價舉措，其他通州開發(fā)商均表示暫沒有跟進的計劃,。但據記者了解,，各家開發(fā)商口頭上表示不降價，但實際銷售中已采取各種方式變相降價,。
同處通州的K2清水灣打出的優(yōu)惠是“買2居送1居”,。據該項目銷售人員介紹，所謂買2居送1居,，是指根據不同戶型,，會額外送給購房者更多面積，如79平方米的三居室即贈送包括露臺,、陽臺等在內的近30平方米的面積,。“你可以改造成面積達105平方米的三居室,，以25000元/平方米的均價折合下來,，即相當于優(yōu)惠65萬元，很劃算的,�,！变N售人員向記者極力推銷。
除了上述項目外,，珠江拉維小鎮(zhèn)則打起了團購的主意,，該項目預計開盤均價22000元/平方米，開盤前參加團購可享18000元/平方米的特價,。
在樓市熱點區(qū)域大興黃村,，新近開盤的項目銷售速度亦明顯放緩,。10月17日,，首邑溪谷開盤，據銷售人員稱,，開盤當日400多套房源即已售罄,。但記者在北京市房地產交易管理網上發(fā)現,，截至10月21日，該項目僅簽約了1套,。
該項目附近的旭輝紫郡,，10月1日取得預售許可證以來簽約了81套，算是近期首次入市成交較好的項目,。
雖未明碼降價,，但上述大多樓盤均給出了不同程度的折扣優(yōu)惠，如全款9.9折,、9.8折等,。根據新浪樂居18日發(fā)布的《樓市調控半年效果觀察》顯示，其對萬科(000002,股吧),、保利,、綠城、龍湖等一線房產企業(yè)調查發(fā)現,，與4月相比,，10月份一線房企在京樓盤中有45%的樓盤降價；半數房企打折促銷,。
鏈家地產副總裁林倩表示,，二次調控后開發(fā)商及業(yè)主還普遍樂觀，心理預期改變不大,，而此次加息無疑是對其心理預期最后一道防線的沖擊,，一些中小開發(fā)商及亟待升級置業(yè)的小業(yè)主將率先降價，房價松動可能性增大,。
糾結的開發(fā)商
在接受記者采訪時,，一位房地產企業(yè)高層坦言，很多地方出臺的“限購令”使終端消費被遏制,，而加息釋放的信號是對開發(fā)商資金鏈的層層緊逼,，這將使開發(fā)商陷入兩難，不少開發(fā)商已經意識到,，不降價則調控周期很難結束,。
亦有開發(fā)商稱，新政的影響暫不明顯,，有待進一步觀察,。北京昊坤嘉業(yè)房地產開發(fā)有限公司總經理周躍表示，該公司旗下首邑溪谷項目受到的政策影響不大,，因為產品特點即為小戶型低總價,，從客戶群來看，首次置業(yè)的剛需比較多。
當8,、9月份樓市呈現出回暖和反彈態(tài)勢時,，開發(fā)商曾表現出強烈的推盤意愿。北京市房地產交易管理網統計數據顯示,，9月份,，北京有34個樓盤取得預售許可證，而10月份截至21日,，僅有17個項目取得了預售許可證,，其中，住宅項目僅10個,，亦比去年同期減少了近一半,。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，新一輪調控落地之前,，開發(fā)企業(yè)普遍看好10月市場,，計劃開盤項目多達33個，而10月中上旬實際推盤量僅10余個,，不足1/3,，不少樓盤調整供應節(jié)奏、推遲開盤,，進一步觀察市場上可能出現的新變化,。
如果說“9·29”調控延遲了開發(fā)商推盤的腳步，那么加息的突然而至又讓開發(fā)商們陷入糾結之中,。
在中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰看來,，目前樓市的情況是，單價2萬元以下的不愁賣,，而2萬~5萬元之間的最糾結,，這部分樓盤要么直接降價至2萬元/平方米，要么提高產品性價比直接躥至5萬元/平方米,。
“加息雖然主要是為防止通脹,，但對樓市的影響也是巨大的，對購房者來說,，加息本身相當于房價上漲,，對于靠按揭買房的剛性需求無疑增加了成本；對開發(fā)商來說,，加息意味著銀行對貸款監(jiān)管更加嚴格,，開發(fā)商獲得貸款變得更難�,！标愒品逭f,。
陽光100置業(yè)有限公司副總裁范小沖對記者表示,，這樣的形勢下，年底沖刺業(yè)績的需要和偏緊的市場預期會加速開發(fā)商銷售步伐,，四季度以及未來一段時間，開發(fā)商有可能會以價換量,，利用降價的方式快速回籠資金,，防止未來可能出現的更大的現金流壓力。
“加息對已飽受調控壓力的樓市雪上加霜,，加上政策持續(xù)性及不確定的預期,，未來開發(fā)商或面臨降價壓力�,！狈缎_說,。
任啟鑫亦認為，資金鏈的緊張將成為開發(fā)商第四季度甚至更久一段時間的主旋律,，特別是到今年年末,，在借貸與償貸的雙重壓力下，開發(fā)商將對資金回籠格外關注,，勢必會逆市推售,，這將會催生出新一輪降價潮。