“國五條”問世已近滿月，各地方細(xì)則或已著陸，或在醞釀中,，房地產(chǎn)市場正處在前所未有的敏感期,。此時，市場的真實反應(yīng)如何正成為行業(yè)參與者研判市場的重要依據(jù),�,；诖耍緢笤噲D從普通住宅,、二手房,、高端市場、商業(yè)地產(chǎn)四個細(xì)分市場的走勢入手,，力圖全景展示調(diào)控下樓市的真實境況以及未來變化的可能路徑,。
“9·29”新政推出尚未足月,，一輪來勢迅猛的信號再次襲向樓市,，讓房地產(chǎn)業(yè)界連呼措手不及。
10月19日晚間,，央行毫無預(yù)兆地宣布加息,；20日,，住建部緊隨其后宣布住房公積金存貸款利率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。對于加息,，雖有眾多業(yè)內(nèi)人士表示,，加息主要目標(biāo)并不是針對樓市，但從市場層面看,，一向敏感的樓市已經(jīng)因限購,、供地、加息等政策的逐一落地而出現(xiàn)了明顯變化,。
記者對北京多個區(qū)域的在售或?qū)⑹蹣潜P調(diào)查發(fā)現(xiàn),，已有部分樓盤出現(xiàn)試探性降價行為，個別樓盤每平方米降幅甚者達(dá)上萬元,。此前,，連續(xù)多月的新政未能遏制房價上漲，反而在8,、9月呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢,。
對于第四季度樓市的走向，此番業(yè)界給出的預(yù)測驚人一致,�,！凹酉⑨尫懦鲐泿耪呔o縮的信號，或?qū)⒊蔀閴旱垢叻績r的最后一根稻草,�,！痹谟浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士以及開發(fā)商看來，開發(fā)商已沒有太多籌碼與政策進(jìn)行長時間博弈,，隨著供需逆轉(zhuǎn),，開發(fā)商快速推盤“清倉甩貨”的現(xiàn)象很可能在四季度常態(tài)化。
頂不住的房價
10月20日,，央行時隔34個月后首度加息的第一天,，當(dāng)日，根據(jù)中原地產(chǎn)進(jìn)行的一項抽樣調(diào)查顯示,，在200組意向購房客戶中,，有近60位客戶明確表示加息后暫時放棄購房。這一結(jié)果與“9·29”二次調(diào)控后的調(diào)查數(shù)據(jù)相比,，比例明顯升高,，加息再度動搖了購房者預(yù)期。
此前,，“限購令”已對樓市成交量產(chǎn)生了不小的沖擊,。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自9月29日二次調(diào)控新政出臺后,，北京新開盤的商品房項目簽約率不到三成,，比9月下降了近五成,。另據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月份大部分高價項目處于滯銷狀態(tài),，單價超過3萬元的項目成交量,，僅占總成交量的11.9%。
北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對記者表示,，此次加息給開發(fā)商帶來的心理影響巨大,，預(yù)計接下來開發(fā)商將有一波明顯的開盤潮，一些最近土地供應(yīng)集中的郊區(qū)項目可能迎來價格戰(zhàn),。
確如其言，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前已有越來越多的項目采取積極的價格策略,，打折、降價的幅度也遠(yuǎn)大于此前,。從營銷手段來看,，有的開發(fā)商仍然用傳統(tǒng)的打折方式達(dá)到促銷目的，有些樓盤則通過贈送面積等變相降價,，甚至有個別項目直接采取每平方米直降近萬元的策略,。
此輪隱現(xiàn)的降價潮中，通州區(qū)域內(nèi)樓盤再次首當(dāng)其沖,。記者從通州月亮河·御泉公館項目了解到,，該項目本月底推出的小戶型公寓均價定在25000元/平方米左右。而在今年3,、4月份,，該項目最高均價一度曾達(dá)到35000元/平方米。
月亮河項目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,，降價銷售主要是考慮年底的資金問題,，公司希望順應(yīng)調(diào)控，快速回款,。
對于月亮河的率先降價舉措,，其他通州開發(fā)商均表示暫沒有跟進(jìn)的計劃。但據(jù)記者了解,，各家開發(fā)商口頭上表示不降價,，但實際銷售中已采取各種方式變相降價。
同處通州的K2清水灣打出的優(yōu)惠是“買2居送1居”,。據(jù)該項目銷售人員介紹,，所謂買2居送1居，是指根據(jù)不同戶型,，會額外送給購房者更多面積,，如79平方米的三居室即贈送包括露臺,、陽臺等在內(nèi)的近30平方米的面積�,！澳憧梢愿脑斐擅娣e達(dá)105平方米的三居室,，以25000元/平方米的均價折合下來，即相當(dāng)于優(yōu)惠65萬元,，很劃算的,。”銷售人員向記者極力推銷,。
除了上述項目外,，珠江拉維小鎮(zhèn)則打起了團(tuán)購的主意，該項目預(yù)計開盤均價22000元/平方米,，開盤前參加團(tuán)購可享18000元/平方米的特價,。
在樓市熱點區(qū)域大興黃村，新近開盤的項目銷售速度亦明顯放緩,。10月17日,，首邑溪谷開盤，據(jù)銷售人員稱,，開盤當(dāng)日400多套房源即已售罄,。但記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，截至10月21日,，該項目僅簽約了1套,。
該項目附近的旭輝紫郡，10月1日取得預(yù)售許可證以來簽約了81套,，算是近期首次入市成交較好的項目,。
雖未明碼降價，但上述大多樓盤均給出了不同程度的折扣優(yōu)惠,，如全款9.9折,、9.8折等。根據(jù)新浪樂居18日發(fā)布的《樓市調(diào)控半年效果觀察》顯示,，其對萬科(000002,股吧),、保利、綠城,、龍湖等一線房產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，與4月相比，10月份一線房企在京樓盤中有45%的樓盤降價,；半數(shù)房企打折促銷,。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二次調(diào)控后開發(fā)商及業(yè)主還普遍樂觀,，心理預(yù)期改變不大,，而此次加息無疑是對其心理預(yù)期最后一道防線的沖擊,，一些中小開發(fā)商及亟待升級置業(yè)的小業(yè)主將率先降價，房價松動可能性增大,。
糾結(jié)的開發(fā)商
在接受記者采訪時,，一位房地產(chǎn)企業(yè)高層坦言，很多地方出臺的“限購令”使終端消費(fèi)被遏制,，而加息釋放的信號是對開發(fā)商資金鏈的層層緊逼,，這將使開發(fā)商陷入兩難，不少開發(fā)商已經(jīng)意識到,，不降價則調(diào)控周期很難結(jié)束,。
亦有開發(fā)商稱，新政的影響暫不明顯,，有待進(jìn)一步觀察,。北京昊坤嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理周躍表示，該公司旗下首邑溪谷項目受到的政策影響不大,，因為產(chǎn)品特點即為小戶型低總價，從客戶群來看,，首次置業(yè)的剛需比較多,。
當(dāng)8、9月份樓市呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢時,，開發(fā)商曾表現(xiàn)出強(qiáng)烈的推盤意愿,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份,，北京有34個樓盤取得預(yù)售許可證,，而10月份截至21日，僅有17個項目取得了預(yù)售許可證,，其中,，住宅項目僅10個，亦比去年同期減少了近一半,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,，新一輪調(diào)控落地之前，開發(fā)企業(yè)普遍看好10月市場,，計劃開盤項目多達(dá)33個,，而10月中上旬實際推盤量僅10余個，不足1/3,，不少樓盤調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏,、推遲開盤，進(jìn)一步觀察市場上可能出現(xiàn)的新變化,。
如果說“9·29”調(diào)控延遲了開發(fā)商推盤的腳步,，那么加息的突然而至又讓開發(fā)商們陷入糾結(jié)之中,。
在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰看來，目前樓市的情況是,，單價2萬元以下的不愁賣,，而2萬~5萬元之間的最糾結(jié)，這部分樓盤要么直接降價至2萬元/平方米,，要么提高產(chǎn)品性價比直接躥至5萬元/平方米,。
“加息雖然主要是為防止通脹，但對樓市的影響也是巨大的,，對購房者來說,，加息本身相當(dāng)于房價上漲，對于靠按揭買房的剛性需求無疑增加了成本,；對開發(fā)商來說,，加息意味著銀行對貸款監(jiān)管更加嚴(yán)格，開發(fā)商獲得貸款變得更難,�,！标愒品逭f。
陽光100置業(yè)有限公司副總裁范小沖對記者表示,，這樣的形勢下,，年底沖刺業(yè)績的需要和偏緊的市場預(yù)期會加速開發(fā)商銷售步伐，四季度以及未來一段時間,，開發(fā)商有可能會以價換量,，利用降價的方式快速回籠資金，防止未來可能出現(xiàn)的更大的現(xiàn)金流壓力,。
“加息對已飽受調(diào)控壓力的樓市雪上加霜,，加上政策持續(xù)性及不確定的預(yù)期，未來開發(fā)商或面臨降價壓力,�,！狈缎_說。
任啟鑫亦認(rèn)為,，資金鏈的緊張將成為開發(fā)商第四季度甚至更久一段時間的主旋律,，特別是到今年年末，在借貸與償貸的雙重壓力下,，開發(fā)商將對資金回籠格外關(guān)注,，勢必會逆市推售，這將會催生出新一輪降價潮,。