|
一則“銀監(jiān)會(huì)建議京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞讓原本已經(jīng)高度緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次繃緊神經(jīng)。市場(chǎng)儼然將銀行第三套房貸政策視為試探房地產(chǎn)新政策走向的“風(fēng)向標(biāo)”,。而部分城市重啟房貸壓力測(cè)試,、預(yù)設(shè)下跌幅度提升至50％的傳聞，更令人揣測(cè),，樓市調(diào)控的時(shí)間跨度和深度是否可能趨于嚴(yán)格,？
京滬杭深叫停第三套房貸？
對(duì)于“京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞,，銀監(jiān)會(huì)并未直接正面回應(yīng),，只是公開重申了此前對(duì)于第三套房貸的政策，即部分房?jī)r(jià)過(guò)高,、上漲過(guò)快,、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套房貸,；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,，貸款首付比例及利率應(yīng)大幅提高，具體由銀行自主確定,。
“其實(shí)這更多的是在強(qiáng)化政策,，影響心理預(yù)期�,！蹦硣�(guó)有大銀行上海分行人士表示,。由于購(gòu)買第三套房成本大幅增加，第三套房貸業(yè)務(wù)量目前實(shí)在少得可憐,，從銀行業(yè)務(wù)的角度而言,，第三套房貸停不停差別都不大。據(jù)了解,，該行自房地產(chǎn)新政策實(shí)施以來(lái),，第三套房貸的業(yè)務(wù)量只能以個(gè)位數(shù)來(lái)計(jì)算。
另一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示：“購(gòu)買第三套房的成本太高，即使按照利率上浮20％計(jì)算,，和以前的七折相比,，成本前后相比已經(jīng)相差了50％。再加上認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)這么嚴(yán)格,，哪里還有什么業(yè)務(wù),？現(xiàn)在不是銀行停了第三套房貸，而是客戶停止了第三套房貸,�,！�
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海銀行業(yè)第三套房貸業(yè)務(wù)基本處于“停滯”狀態(tài),。多家銀行表示,，已經(jīng)接到總行層面通知，開始停貸第三套房,。農(nóng)業(yè)銀行上海分行明確表示,，近日已經(jīng)接到農(nóng)總行關(guān)于暫停辦理第三套房貸業(yè)務(wù)的通知，目前已經(jīng)暫停辦理第三套房貸,。招行上海分行人士也表示,，該行第三套房貸此前就已經(jīng)停止申請(qǐng)。
另一家股份制銀行上海分行負(fù)責(zé)個(gè)人金融業(yè)務(wù)的副行長(zhǎng)則表示,，該行此前雖未完全停止第三套房貸,，但房貸新政策實(shí)施以來(lái)的審批異常嚴(yán)格謹(jǐn)慎，“幾乎已經(jīng)相當(dāng)于停掉”,。
房貸壓力測(cè)試加碼
在“第三套房貸暫�,！憋L(fēng)聲中，監(jiān)管層還重啟部分城市房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試,，壓力預(yù)設(shè)條件更大大加碼,。
一位股份制商業(yè)銀行上海分行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者，從上月開始,，監(jiān)管層已經(jīng)要求各銀行開展新一輪壓力測(cè)試,，而測(cè)試假定條件在原來(lái)“房?jī)r(jià)下跌30％”的基礎(chǔ)上更為嚴(yán)格，對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū),，預(yù)設(shè)“房?jī)r(jià)下跌50％”的條件下進(jìn)行壓力測(cè)試,。
此前，各商業(yè)銀行按照房?jī)r(jià)下跌30％的情況進(jìn)行壓力測(cè)試,，結(jié)果較為樂(lè)觀,。銀監(jiān)會(huì)7月底公布的壓力測(cè)試匯總結(jié)果顯示，在房?jī)r(jià)下降30％,、利率上升108個(gè)基點(diǎn)的重度壓力下,，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2.2個(gè)百分點(diǎn),，稅前利潤(rùn)下降20％；46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個(gè)百分點(diǎn),，貸款損失率增加30％,。
而據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，此次測(cè)試除個(gè)人按揭貸款,、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等房貸業(yè)務(wù)外,，還將針對(duì)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)信貸，如鋼鐵,、水泥,、建材等行業(yè)的信貸進(jìn)行測(cè)試。
業(yè)內(nèi)人士表示,，其實(shí)各家銀行對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)承受能力有所不同,。那些近年來(lái)較為激進(jìn)介入房貸的銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，而國(guó)有大行普遍承受能力較強(qiáng),。民生銀行行長(zhǎng)洪崎7月底在接受記者專訪時(shí)則透露,，如果房?jī)r(jià)下降40％,，對(duì)信貸質(zhì)量“會(huì)產(chǎn)生一些影響”,，但總體完全能夠承受。
“三高”考驗(yàn)房地產(chǎn)信貸
“加大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期,，適當(dāng)提高壓力測(cè)試要求,，或許更能反映近兩年房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的真實(shí)情況�,！鄙鲜錾虡I(yè)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說(shuō),。
他認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)在2009年以后迅猛上漲,，而有相當(dāng)部分銀行貸款是在房?jī)r(jià)迅速上升期發(fā)放的,，因此客戶對(duì)房?jī)r(jià)下跌的承受能力較弱，房地產(chǎn)信貸質(zhì)量壓力較大,。
記者調(diào)查亦證實(shí)了這位人士的判斷,，在部分重點(diǎn)地區(qū)和城市，房地產(chǎn)貸款對(duì)銀行信貸的依賴度更高,，呈現(xiàn)高價(jià)位下的高增速,、高集中度這“三高”趨勢(shì)。
一是高價(jià)位,，國(guó)土資源部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組發(fā)布的研究報(bào)告顯示,，2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格為每平方米4474元，漲幅達(dá)25.1％,，為2001年以來(lái)最高水平,。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》顯示,，房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，雖然漲幅開始回落,，但5月份,、6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格依然分別同比上漲了12.4％,、11.4％,。
二是高增速，尤其是個(gè)人房貸增長(zhǎng)創(chuàng)歷史最高水平,。2009年12月末,，全國(guó)房地產(chǎn)貸款同比增速達(dá)到38.1％，其中北京,、江蘇,、浙江和廣東等地區(qū)增速分別達(dá)到41.4％、49.4％,、40.6％,、31.4％。
三是高集中度,，在部分城市房地產(chǎn)新增貸款占比超過(guò)50％,。如數(shù)據(jù)顯示，去年下半年上海房地產(chǎn)貸款增量占下半年各項(xiàng)貸款增量的65％,，截至2009年12月末,，上海房地產(chǎn)貸款規(guī)模占全國(guó)房地產(chǎn)信貸總量超過(guò)10.4％，居全國(guó)之首,。
一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示：“房地產(chǎn)信貸規(guī)模大,、占比高，這還不包括建筑業(yè)貸款,，如果再加上以房地產(chǎn)為抵押物的其他貸款,，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總量將非常龐大，貸款及風(fēng)險(xiǎn)集中度必須引起高度重視,�,！�
但業(yè)內(nèi)專家同時(shí)指出，壓力測(cè)試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)管理手段之一,，“房?jī)r(jià)下跌50％”只是極端情景假設(shè),，并不代表監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。從我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)基本面判斷,，我國(guó)房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)下跌50％的極端情況,。
|