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隨著七部委文件的下發(fā),，“公租房”在全國各地大張旗鼓地開展建設,。這一被稱為中國內地版“公屋”的住房新型態(tài)，立即引發(fā)了眾多疑問,，會不會像經濟適用房一樣被富人“揩油”,，建設的巨額資金投入從哪里來,，公租房住戶能享有產權房業(yè)主一樣的公共資源嗎,？
到目前為止，全國各地的公租房大部分還處于規(guī)劃,、建設階段,，很多地方還在討論政策制定等問題。杭州市在去年底推出公租房“現房”,，包括外來人口在內的第一批承租戶已入住了半年多,，相關政策和操作規(guī)則日趨成熟。這個嘗到第一口水的城市是如何突破這些瓶頸的呢,？
公租房如何讓富人走開
杭州市從2003年開始探索建立公共租賃房的政策,，2009年底開始付諸實施。
作為全國最早推出“公租房”現房的城市,，該市從去年底至今,，首批承租家庭已在“可租可買”的公租房內住了半年余，其中還包括一部分外地戶口的家庭,，嘗到了中國內地版“公屋”的頭口甜水,。
據了解，杭州的公共租賃房實行可租可售,、租售并舉的政策,。政策覆蓋四種類型人群：
第一種是超出經濟適用房申請條件，但買不起商品房的家庭,，房租考慮一定的市場因素,，定為15元每平方米，這種家庭可在接下來幾年中,，減少住房消費支出,，加快財富積累，最終通過市場解決住房問題,；第二種是超過廉租房申請條件,、但買不起經濟適用房的家庭，房租由政府給予較大比例的補貼,，定為5元至6.5元每平方米,，如果想要購買經濟適用房，可以半買半租,，到有能力的時候再買下全部產權面積,；第三種是在杭州市區(qū)工作的非本地居民，符合相關條件,，也可以申請公租房,，但只租不售；第四種是創(chuàng)業(yè)人才,，尤其是剛畢業(yè)的大學生,，也可享受政府補助下的公房租賃,。
外來非本地戶籍人口能否享受保障房一直是一個備受爭議的話題。身處城市化的時代浪潮中,，大量人口遷移使得城市擁擠不堪,。一方面要讓勞動者有體面地工作，有尊嚴地居住,。另一方面也有不少人認為在家鄉(xiāng)擁有宅基地的外來人口如果在打工地也享受保障房構成了新的不公平,。這一矛盾如何破解？沒有產權,、只有使用權的公租房較好地解決了這一問題。
據悉,，杭州市2004年就開始推出大學生創(chuàng)業(yè)人才公寓和外來務工人員廉租住房,，這兩項至去年底已開工面積68萬方，今年以來新開工6萬方,。杭州市將一批公租房指標分配給幾家大型企業(yè),。企業(yè)向政府報申請名單，由政府審核,，企業(yè)還可以為員工提供租金補助,，員工離開企業(yè)，租賃房就由政府收回重新分配,。
住在新雁公寓的山東省臨沂市郯城縣勝利鄉(xiāng)趙樓村18歲小伙子劉偉說,，房子是他所在的企業(yè)杭州安費諾飛鳳通信部品有限公司替職工租下來的，租金公司已付了,，一套房一個月大概500元,。他每月支付的租金，包括水電費在內,，只需30元左右,。
公租房會不會也出現“開寶馬住經濟適用房”的現象？貧富是動態(tài)的,，窮人富裕之后繼續(xù)占著公租房不走怎么辦,？
杭州市的辦法，是用租金杠桿作為解決這些問題的法寶,。政府在提供租賃房時,，按照“梯度保障”，“公共資源公平使用”的原則,，低收入家庭享受較高的政府補貼,，低中收入者享受較低的政府補貼，政府定期對租賃人的收入水平進行重新審核,，調節(jié)房租,。當收入水平高到一定程度,，政府的租金就完全和市場一樣，保障房的福利屬性就轉變成為市場屬性,，承租人實際上就退出了保障房,。
由于公租房不像經濟適用房擁有產權，租金的杠桿掌握在政府手里,，即使租戶富起來之后占著不走,，政府只要調整租金，就能避免“揩油”現象,。租金杠桿是這一政策有效的關鍵,，為保證這一杠桿不會失靈，杭州的政府部門要在技術上絕對避免租金收不起來的現象,。據悉,，有關部門正在研究是否使用類似酒店鑰匙卡這樣的門禁技術。如果租金沒有按時交,，鑰匙卡就會失靈無法開門,。
建設公租房的“真金白銀”在哪里
誰來建公租房？建設公租房的“真金白銀”從哪里來,？
在住房體系中,，商品房的建設資金由市場解決，政府通過收取土地出讓金和相關稅費進行公共設施配套建設,。經濟適用房等傳統(tǒng)的保障房雖然沒有土地出讓金,，但是通過銷售，基本成本都能收回,。而公租房只有租金收入,，租金還是由政府進行補貼的，肯定收不回成本,。如此巨額的投入如何解決,？
資金的問題是公租房能否推廣的關鍵。這個問題不解決,，公租房只能在“爭議”,、“討論”中成為畫餅。
杭州公共租賃房建設實行“政府主導,、公司運作”模式,。市政府組建了杭州市租賃房建設管理中心，既從現有住房中挖潛,，也進行新的開發(fā),。目前的“公租房”現房主要來自于在存量經濟適用房等房源中安排，已有1000多套。政府還在拍賣樓面地價已達每平方米一萬多元的田園地塊劃撥了200多畝地,，于去年年底開工建設,，預計可建成4000多套公共租賃房。
從商品房制度改革以來,，政府設立土地儲備中心,，成為“做地”的主體。如果按照正在鋪開的“公租房”制度設計,，政府也成為“做房”的主體,，成為最大的房東，實際上發(fā)揮了“房屋儲備中心”“蓄水池”的調節(jié)作用,。政府既可以根據經濟形勢調節(jié)土地市場的供需情況,，也可以針對商品房市場的情況，及時調節(jié)持有房源的投放量以及租售比例,，對“供需關系”可以有更為精細化的操控,，做到既考慮民生，又更精準地調控房地產市場,。
政府“做地”，最終是通過土地使用權的招拍掛出售,，收回“做地”成本并獲得收益,。而公租房“做房”，如何解決成本問題,？
據了解,，杭州之所以有這么大的財政實力用于保障房及相關配套建設，主要的經費投入就來自于“土地財政”,。一位市領導盤點去年杭州市創(chuàng)全國第一的1200億元賣地收入時說,，土地收入第一項用途就是經濟適用房、廉租房,、拆遷安置房等保障性住房的建設,，還用于背街小巷、庭院改善,、危舊房改善,、物業(yè)管理四大改善工程，以及大公交體系,、快速路網,、主次干道以及新建醫(yī)院等促進配套的重大基礎設施建設。也就是說,，公租房等保障房體系自身無法解決資金平衡,，就通過商品房市場來進行彌補。
浙江大學房產專家賈生華教授說，在地方財政基本屬于“吃飯財政”的情況下,，政府要加大保障房及相關配套建設,，需要從商品房市場“抽血”，通過房價實現財富再分配,。一些專家指出,。商品房和保障房可以通過優(yōu)化制度設計，實現相輔相成,，共同繁榮,。比如，可以進一步明確,、并不斷加大土地財政中用于保障房建設的比例,，使房地產市場的繁榮，取之于富人,，用之于窮人,。商品房市場房價越高，保障房建設獲得的資金就越多,，統(tǒng)籌協調兩種住房體系和諧發(fā)展,。只要政府建設足夠多的公租房，健全完善保障房體系,，將大大促進商品房市場趨于健康,。
有房住，還要有公共服務
房子不僅僅是房子,，房子還承載著戶籍,、教育等一批公共服務資源。
公租房可以使市民群眾享受到“體面地生活”的居住文明,，但由于是新出現的住房型態(tài),，傳統(tǒng)的附著于居住地的公共資源政策如何加快配套，實現共享,，還有待于進一步明確,。
公共租賃房得到了社會普遍關注和“夾心層”群體的熱切期待。據杭州市房管局調查,，近100%的被調查者支持經濟租賃房的建設,。表示“會”和“可能會”申請租賃的大學畢業(yè)生、外來務工人員和本地居民的比例分別是69.8%,、77.4%和73.8%,。
已經入住公租房的人群中，開始提出配套政策如何加快跟上的問題,。
38歲的杭州市民付女士告訴記者,，她和丈夫每月都只有一千多元的收入,，結婚十多年長期租住農民房，因為沒有房子,，她只能把杭州戶口的女兒安頓到外地老家上學,。去年年底，她成為第一批公共租賃房試點戶,，申請到了城區(qū)中心地段三室一廳的住房,，有79平方米，每月只要付500多元,。他們在一月份入住,，杭州市出臺了相關配套政策，可以遷移戶口,。一家人把戶口遷到了這套房子,。但是快半年過去了，公租房是否也算“學區(qū)”,，公租房住戶子女能否在“學區(qū)”內就學這一教育方面的政策尚未明確,，沒有得到教育部門的認定。付女士說：“又一個學期過去了,，我很希望女兒下學期能回到杭州戶口地上學,。”
公租房及其配套政策如何細化,，本地戶籍租戶和外來人口租戶的配套政策是否有所區(qū)別,？這些都亟待各地政府部門盡快完善，只有突破了這些政策瓶頸的公租房,，才能真正造福于廣大居民，讓百姓“有房住”,，并且“住得好”,。
樓市初現“價跌量升”苗頭
樓市新政百日已過，調控效果初步顯現,。多方數據顯示,，波譎云詭的房地產市場正從“價堅強”走向“價量齊跌”。由于剛性需求的拉動,，樓市降價后吸引了買家入市,，一些地方出現了“價跌量升”的苗頭。
[觀點]公租房要盡快讓百姓“看得見”“住得進”
記者近日在杭州調研時發(fā)現,，該市在去年年底就推出了覆蓋本地市民和外來人口的公租房,，第一批承租戶已入住半年多，嘗到了頭口甜水,。
意大利公租房系統(tǒng)發(fā)展現狀
意大利的公租房在保障低收入家庭住房需求中扮演了重要的角色,。然而近年來隨著經濟發(fā)展趨緩、特別是受到金融危機的影響，意大利民眾對于保障性住房的需求不斷提升,，同時由于缺乏中央政府的協調,、保障措施，意大利的公租房發(fā)展緩慢,，越來越難以滿足不斷增長的需求,。
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