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在日前結(jié)束的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上,，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說(shuō),，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì),，一個(gè)季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整,，房?jī)r(jià)肯定會(huì)有所下降,。
以前從沒(méi)有過(guò)一個(gè)部長(zhǎng),，哪怕是中央部委的低級(jí)官員敢于這樣言之鑿鑿地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì),。如果部長(zhǎng)所言非虛,，房?jī)r(jià)下降的消息,，當(dāng)然足以讓房?jī)r(jià)泡沫論者歡欣鼓舞,。不過(guò)話(huà)又說(shuō)回來(lái)，就算是國(guó)土資源部長(zhǎng)的預(yù)測(cè),，也只不過(guò)是個(gè)預(yù)測(cè),。這些年，關(guān)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)測(cè)可謂多矣,，關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的決心可謂大矣,，但房?jī)r(jià)照樣一路走高。因此,，哪怕是部長(zhǎng)開(kāi)了金口,，公眾仍然只能將信將疑。
到現(xiàn)在為止,，所謂“史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控”已經(jīng)搞了兩個(gè)多月,，市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，是房地產(chǎn)成交量有所下降,，但除了一些中低端商品房以促銷(xiāo)為名價(jià)格稍有松動(dòng)外,，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下降尚未出現(xiàn)，只是漲幅環(huán)比下降,。與此形成鮮明對(duì)比的是,，一些開(kāi)發(fā)商在二三線(xiàn)城市奮勇拿地。
輿論認(rèn)為,，這一切只說(shuō)明市場(chǎng)處于觀(guān)望期,，房?jī)r(jià)仍然刺激著每個(gè)人的神經(jīng)。
調(diào)控政策繼續(xù)從緊
今年以來(lái),，高密度,、高強(qiáng)度的調(diào)控政策接連出臺(tái)，這在以往是沒(méi)有過(guò)的,，但它的效果主要取決于執(zhí)行情況,。
“新政”對(duì)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)最具“殺傷力”的條款，當(dāng)屬收緊外地人房貸這一條,。記者了解到,，惠州多數(shù)銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行房貸新政，但對(duì)于二套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何執(zhí)行，大部分銀行卻諱莫如深,。
被稱(chēng)為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,，在各地被兌水稀釋?zhuān)胤郊?xì)則大多較為溫和。這難免讓人產(chǎn)生雷聲大,、雨點(diǎn)小的疑問(wèn),。
所謂“上有政策，下有對(duì)策”,，這是中國(guó)行政中的老大難問(wèn)題,。但政府調(diào)控地產(chǎn)還是有辦法的，比如考慮針對(duì)多套房征收高額物業(yè)稅,，逼迫炒家離場(chǎng),，加大保障性住房供應(yīng)量，對(duì)違令者進(jìn)行切實(shí)問(wèn)責(zé)等,。
土地價(jià)格或回落
國(guó)土資源部是樓市調(diào)控的主導(dǎo)部門(mén)之一,，手中握有兩把調(diào)控樓市的利器：一把是土地放量大權(quán)在握，另一把是督查土地的執(zhí)法情況,。
惠陽(yáng)區(qū)國(guó)土局一位工作人員表示,，隨著第二季度房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下滑，緊跟著第三,、四季度也不會(huì)有太大起色,，土地購(gòu)置將會(huì)越來(lái)越少，增長(zhǎng)速度變?yōu)樨?fù)數(shù),，土地價(jià)格有可能明顯回落,。
卡緊開(kāi)發(fā)商資金鏈
有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，必須對(duì)央企主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)行監(jiān)管,，提高央企的融資成本,。否則，央企在低融資成本,、主營(yíng)業(yè)務(wù)不振的逆向激勵(lì)下,，會(huì)沿襲靠房地產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)睦下贰Ｍ瑫r(shí),，必須使政府脫離賣(mài)地財(cái)政的窠臼,，由稅收逐漸替代。
一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商融資已經(jīng)步入冰凍期,。他說(shuō)：“非常時(shí)期，無(wú)論是央企還是民企,，官方的融資都會(huì)被pass掉,�,！�
預(yù)期的融資節(jié)奏被疾風(fēng)驟雨式的調(diào)控打亂。融資渠道不暢,，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈越來(lái)越緊,，擴(kuò)大再生產(chǎn)也受到一定程度的影響。目前,，盡管一些開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)沒(méi)有資金壓力,，但在無(wú)法進(jìn)行低成本的股權(quán)融資的情形下，逐漸攀高的負(fù)債率,，無(wú)異于其資金鏈條上的另外一個(gè)隱形炸彈,。
有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，此次收緊地產(chǎn)商錢(qián)袋子的目的單純而簡(jiǎn)單,，就是讓其降價(jià)回收現(xiàn)金。
貨幣政策不再放松
貨幣供應(yīng)在經(jīng)歷了6月份的緊縮后,，從6月末到7月初有放松跡象,。截至7月2日，央行連續(xù)第6周向市場(chǎng)凈投放資金,，累計(jì)投放資金達(dá)7830億元,。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，央行在下半年出口訂單下降,、CPI平穩(wěn)等綜合因素影響下,，不會(huì)出臺(tái)更緊縮的貨幣政策，這也是目前市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚房?jī)r(jià)卻不下跌的關(guān)鍵原因,。
也有專(zhuān)家認(rèn)為,，除加息外，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩,、資產(chǎn)價(jià)格泡沫很可能逼迫央行進(jìn)一步收緊銀根,，調(diào)整貨幣政策。盡管這種調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的,，但房地產(chǎn)無(wú)疑將是被調(diào)整的對(duì)象,。一旦房地產(chǎn)金融進(jìn)一步收緊，就可能導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商資金鏈出問(wèn)題,，從而改變這些開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和決策,，進(jìn)而降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金。
努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)
一組數(shù)據(jù)說(shuō)明,，終端需求的萎縮已傳導(dǎo)至生產(chǎn),。我國(guó)6月PMI指數(shù)(采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù))為52.1%，環(huán)比降幅創(chuàng)歷史新高,，訂單指數(shù)和生產(chǎn)指數(shù)雙雙下滑,。如果回到房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路，中國(guó)所有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的努力將泡湯。
盡管宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)還面臨諸多不確定因素,，但宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)中的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題已經(jīng)日趨嚴(yán)峻,，通貨膨脹已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，壓力已經(jīng)越來(lái)越大,。雖然目前央行還沒(méi)有加息,，但在今年加息當(dāng)成為定局。
盡管加息并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段,，它是旨在打擊通貨膨脹的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具,，但加息意味著資金成本上升，將打擊資產(chǎn)價(jià)格泡沫,，打擊房?jī)r(jià)預(yù)期,。尤其是加息對(duì)開(kāi)發(fā)商和貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響都非常直接,，這也可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)下降趨勢(shì),，導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下降。
降價(jià)趨勢(shì)明朗
從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看,，2008年1月為上輪房?jī)r(jià)上行最高點(diǎn),，同比漲幅達(dá)11.3%，成為2005年以來(lái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)最新紀(jì)錄,。然而,，2010年4月同比漲幅已高達(dá)12.8%，超過(guò)上輪峰值,，下半年同比增幅很可能呈現(xiàn)緊縮狀態(tài),，直至第四季度的負(fù)增長(zhǎng)走向。
從2008年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，成交繼續(xù)下降約3個(gè)月左右后,，很可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的明顯下降。有專(zhuān)家預(yù)計(jì),，今年,，這個(gè)拐點(diǎn)將在6月全面出現(xiàn)，并維持價(jià)格降低趨勢(shì),。
如果房?jī)r(jià)沒(méi)有因調(diào)控而出現(xiàn)有效下降甚或繼續(xù)上漲,，將導(dǎo)致政府繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，這又可能導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整周期拉長(zhǎng),，最終使房?jī)r(jià)下降,。
惠州某網(wǎng)站近日進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)投票顯示，即便開(kāi)發(fā)商采取優(yōu)惠促銷(xiāo)手段,，甚至小幅降價(jià),，參與調(diào)查的網(wǎng)友有75%選擇了“不會(huì)被打動(dòng),，要等待房?jī)r(jià)真正降下來(lái)”。
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