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編者按：進入第三季度以來,，我國土地市場明顯活躍。為緩解土地供求矛盾,，一些地方政府加快了土地供應(yīng)速度,，各用途土地市場環(huán)比增長全部轉(zhuǎn)為正向增長，結(jié)束了一季度以來負增長的局面,。在這樣的局勢下,，有分析人士建議，在加大推地的同時,，也要完善市場監(jiān)管,，要加大對開發(fā)商囤地的處置力度，使新推土地能盡快轉(zhuǎn)化為房源,，形成實際樓市供應(yīng),。編輯特組織一組稿件，著力探討近期土地市場的種種變化,。
記者日前在上海,、重慶、天津等地調(diào)研發(fā)現(xiàn),，為緩解土地供求矛盾,，近期一些地方政府明顯加快了土地供應(yīng)。對此,，不少房地產(chǎn)官員和分析人士建議,，加大推地的同時要完善市場監(jiān)管，要加大對開發(fā)商囤地的處置力度,，完善土地出讓程序以穩(wěn)定市場預(yù)期,，并根據(jù)實際情況調(diào)整供地規(guī)模，使新推土地能盡快轉(zhuǎn)化為房源,，形成實際樓市供應(yīng),。
土地入市明顯加速
記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，隨著樓市“回暖”形勢的確立,、土地成交的活躍,、供求矛盾的顯現(xiàn)，一些地方政府在下半年明顯加大了推地數(shù)量,。
據(jù)中國指數(shù)研究院的最新監(jiān)測,，1至9月,，上海共推出土地332幅、1355萬平方米,；其中商品房地塊65幅,、432萬平方米。全年預(yù)計可供住宅用地1597公頃,，下半年供地數(shù)量預(yù)計是上半年的三倍之多,。近一段時間來，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)“增加土地供應(yīng)和樓市供應(yīng)”,。上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明表示,，目前上海房價出現(xiàn)“高位上漲”，且后續(xù)供應(yīng)量相對短缺,，加大推地數(shù)量有望平抑房價過快上漲,。
1至9月，天津共成交住宅用地90宗,，成交土地面積1514萬平方米,，同比增加49%。第三季度,，天津成交住宅用地912萬平方米,，成交量超過前兩個季度總和。7月以來,，交易量逐漸放大,，創(chuàng)下年度交易新高。武清區(qū)加大住宅用地供應(yīng)量,，成交土地面積占成交總量的22%,，是天津2009年以來成交土地最多的區(qū)域。
重慶個別區(qū)縣在下半年推出“土地大餐”,。重慶市大渡口區(qū)副區(qū)長常永官介紹,，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，區(qū)里的存量房源幾乎已銷售一空,，這出乎許多開發(fā)商的意料,，他說，“目前,，大多數(shù)開發(fā)商信心滿滿,，希望能拿地就拿地，能開工就早點開工”,。大渡口區(qū)上半年推出住宅用地90多畝,，今年全年計劃推出800畝。9月初，區(qū)里就將組織一次土地出讓,，推地300多畝,。
“土地出讓”與“項目開工”應(yīng)雙雙提速
土地閑置在部分城市或多或少存在。記者近日在武漢采訪時發(fā)現(xiàn),，在該市京漢大道旁的義和巷,，有塊用廣告牌圍起來的空地，地面雜草叢生,，未見開工跡象。經(jīng)查,，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”,，彼時樓面價為6879元/平方米，高于周邊房價,。金地集團相關(guān)負責人介紹,，由于拆遷等方面的原因，簽訂該地塊出讓合同時,，相關(guān)部門對開發(fā)年限延長了一年“目前還未到最后期限,，地塊不會被政府收回”。對此,，武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人未予否認,。
上海市規(guī)劃和國土資源管理局近日對全市歷年供地情況進行“摸底”后發(fā)現(xiàn)，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài),，其中有相當一部分在開發(fā)商手中,，涉及70多個房地產(chǎn)項目。開發(fā)商拿地后不開工,，可能跟企業(yè)的經(jīng)營狀況有關(guān),，也不排除有“囤地”目的。
中原地產(chǎn)研究中心近日對萬科,、保利,、金地等40家知名開發(fā)商在北京、廣州,、深圳等12個重點城市的拿地及開發(fā)情況進行了統(tǒng)計,。統(tǒng)計顯示，上述開發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的共計270幅住宅土地中,，目前“在售”和“售完”的地塊占43%,；剩余57%的土地則尚未形成實際供應(yīng)，其中27%的土地“待開發(fā)”,，30%的土地“規(guī)劃在建”,。中原地產(chǎn)研究中心研究員宋莉認為，正是大量已出讓的土地沒有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺,，形成了“地荒”假象,。
重慶市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長莫元春說，土地的閑置,，有開發(fā)商主觀原因,，也有拆遷、規(guī)劃改變等客觀原因,，查處起來一向較為棘手“開發(fā)商總能找到理由繞開政府的監(jiān)管,，特別是大開發(fā)商背后都有律師團在支撐”。上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明介紹,，今年下半年上海市規(guī)土部門的一項重點工作,，就是研究、實施閑置土地的處置辦法,，原則是“責任再分清一點,，查處再嚴格一點”。一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置或囤地,，先處罰開發(fā)商,；再由開發(fā)商根據(jù)具體閑置原因自行追訴責任。此外,，上海還將對開發(fā)商建立誠信檔案,，一旦查明開發(fā)商囤地，便會在土地市場上對其設(shè)立限制門檻,；限制對象不僅包括直接負責開發(fā)的項目公司,，還包括公司背后的投資方。
土地“出讓前”工作有待完善
不少開發(fā)商提出,，要使土地盡快開工,、避免地價過快上漲，土地管理部門應(yīng)進一步完善土地“出讓前”工作,。
一是要合理設(shè)計地塊規(guī)模,，提高地塊“可開發(fā)度”。重慶開發(fā)商嘉禾實業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理劉飛說,，如果地塊太小,，開發(fā)商就不愿意做配套，因為后者占的成本比例太高,；如果地塊過大,，只能一期一期地滾動開發(fā)，局部推進,，部分土地難免有“閑置”之嫌,。他建議,，在推出地塊前，土地管理部門應(yīng)合理劃定地塊面積,，確保地塊便于盡快開發(fā),。
二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明確供應(yīng)預(yù)期,。劉飛說,，開發(fā)商最煩惱的事之一，就是不知道土地會在什么時候,、以怎樣的底價推出,，“大家只好蒙，出來一塊地,，就一齊搶,。”這種短期的爭搶必然快速抬高地價,。知名港資房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝建議，政府應(yīng)向社會公布明確的推地計劃,，至少要讓開發(fā)商,、公眾掌握未來一段時間內(nèi)的土地供應(yīng)，從而穩(wěn)定土地市場的預(yù)期,，也有利于開發(fā)商制訂合理的買地策略,，減少競拍的突然性和非理性因素。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，一些地方土地管理部門已在著手完善相關(guān)的“出讓前”工作,。比如，重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)展處處長曾強介紹,，經(jīng)過研究測算,，面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前,，重慶市國土房管部門已按此標準設(shè)計土地規(guī)模,，今年以來市區(qū)出讓的約70%的土地的面積都在上述區(qū)間內(nèi)。
再如,，蔡順明介紹,，上海已在著手試點實施土地出讓“預(yù)申請”制度，規(guī)土部門提前公示半年或全年的供地計劃,，以便于開發(fā)商有針對性地制定拿地方案,。此外，還公示土地開發(fā)涉及的環(huán)保,、消防等多個部門的相關(guān)意見,。對公示土地有興趣的開發(fā)商,，承諾合適的價格，便可以直接和規(guī)土部門進行“對接”,，進入“預(yù)申請”,。規(guī)土部門隨后將根據(jù)申請企業(yè)的多少，決定土地是掛牌,、拍賣還是招標,。上述做法值得借鑒。
近期土地市場掃描：“總體活躍但地區(qū)有別”
記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn),，樓市的升溫帶動土地市場趨于活躍,，地價也有所上漲；但市場仍存在不均衡現(xiàn)象,，“地王”僅集中于個別一線城市,，遠未至“全面開花”的地步。國內(nèi)土地市場總體平穩(wěn),，部分重點城市土地市場還存在一些不確定因素,。
為躲“禁買令”地產(chǎn)大鱷紛紛“換馬甲”
吉林省長春市的土地市場上，最近突然殺出了許多新買家,�,？墒亲聛砀偱臅r，人們發(fā)現(xiàn),，那些舉牌的竟然都是熟悉的老面孔,。所謂的新公司，不過是地產(chǎn)大鱷們換了個“馬甲”而已……
我國地價總水平“轉(zhuǎn)正”釋放了什么信號
中國城市地價動態(tài)系統(tǒng)公布的今年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示,，全國各用途土地價格環(huán)比增長率全部轉(zhuǎn)為正向增長,，結(jié)束了今年一季度以來出現(xiàn)的負增長狀況，商業(yè)和居住用地的同比增長率也轉(zhuǎn)為正向增長,。作為經(jīng)濟運行重要指標的地價“轉(zhuǎn)正”,，顯示我國經(jīng)濟形勢逐步企穩(wěn)并開始回升。 |