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編者按：進入第三季度以來,，我國土地市場明顯活躍。為緩解土地供求矛盾,，一些地方政府加快了土地供應速度,，各用途土地市場環(huán)比增長全部轉為正向增長，結束了一季度以來負增長的局面,。在這樣的局勢下，有分析人士建議,，在加大推地的同時,，也要完善市場監(jiān)管，要加大對開發(fā)商囤地的處置力度,，使新推土地能盡快轉化為房源,，形成實際樓市供應。編輯特組織一組稿件,，著力探討近期土地市場的種種變化,。
記者日前在上海、重慶,、天津等地調研發(fā)現,，為緩解土地供求矛盾，近期一些地方政府明顯加快了土地供應。對此,，不少房地產官員和分析人士建議,，加大推地的同時要完善市場監(jiān)管，要加大對開發(fā)商囤地的處置力度,，完善土地出讓程序以穩(wěn)定市場預期,，并根據實際情況調整供地規(guī)模，使新推土地能盡快轉化為房源,，形成實際樓市供應,。
土地入市明顯加速
記者在調研中發(fā)現，隨著樓市“回暖”形勢的確立,、土地成交的活躍,、供求矛盾的顯現，一些地方政府在下半年明顯加大了推地數量,。
據中國指數研究院的最新監(jiān)測,，1至9月，上海共推出土地332幅,、1355萬平方米,；其中商品房地塊65幅、432萬平方米,。全年預計可供住宅用地1597公頃,，下半年供地數量預計是上半年的三倍之多。近一段時間來,，上海市主要領導多次強調“增加土地供應和樓市供應”,。上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明表示，目前上海房價出現“高位上漲”,，且后續(xù)供應量相對短缺,，加大推地數量有望平抑房價過快上漲。
1至9月,，天津共成交住宅用地90宗,，成交土地面積1514萬平方米，同比增加49%,。第三季度,，天津成交住宅用地912萬平方米，成交量超過前兩個季度總和,。7月以來,，交易量逐漸放大，創(chuàng)下年度交易新高,。武清區(qū)加大住宅用地供應量,，成交土地面積占成交總量的22%,，是天津2009年以來成交土地最多的區(qū)域。
重慶個別區(qū)縣在下半年推出“土地大餐”,。重慶市大渡口區(qū)副區(qū)長常永官介紹,，隨著房地產市場的活躍，區(qū)里的存量房源幾乎已銷售一空,，這出乎許多開發(fā)商的意料,，他說，“目前,，大多數開發(fā)商信心滿滿,，希望能拿地就拿地，能開工就早點開工”,。大渡口區(qū)上半年推出住宅用地90多畝,，今年全年計劃推出800畝。9月初,，區(qū)里就將組織一次土地出讓,，推地300多畝。
“土地出讓”與“項目開工”應雙雙提速
土地閑置在部分城市或多或少存在,。記者近日在武漢采訪時發(fā)現,，在該市京漢大道旁的義和巷，有塊用廣告牌圍起來的空地,，地面雜草叢生,，未見開工跡象。經查,，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”,，彼時樓面價為6879元/平方米，高于周邊房價,。金地集團相關負責人介紹,，由于拆遷等方面的原因，簽訂該地塊出讓合同時,，相關部門對開發(fā)年限延長了一年“目前還未到最后期限,，地塊不會被政府收回”。對此,，武漢市國土資源和房產管理局相關負責人未予否認。
上海市規(guī)劃和國土資源管理局近日對全市歷年供地情況進行“摸底”后發(fā)現,，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài),，其中有相當一部分在開發(fā)商手中，涉及70多個房地產項目,。開發(fā)商拿地后不開工,，可能跟企業(yè)的經營狀況有關,，也不排除有“囤地”目的。
中原地產研究中心近日對萬科,、保利,、金地等40家知名開發(fā)商在北京、廣州,、深圳等12個重點城市的拿地及開發(fā)情況進行了統(tǒng)計,。統(tǒng)計顯示，上述開發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的共計270幅住宅土地中,，目前“在售”和“售完”的地塊占43%,；剩余57%的土地則尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發(fā)”,，30%的土地“規(guī)劃在建”,。中原地產研究中心研究員宋莉認為，正是大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市,，造成了目前樓市短期供應的緊缺,，形成了“地荒”假象。
重慶市房地產行業(yè)協會會長莫元春說,，土地的閑置,，有開發(fā)商主觀原因，也有拆遷,、規(guī)劃改變等客觀原因,，查處起來一向較為棘手“開發(fā)商總能找到理由繞開政府的監(jiān)管，特別是大開發(fā)商背后都有律師團在支撐”,。上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明介紹,，今年下半年上海市規(guī)土部門的一項重點工作，就是研究,、實施閑置土地的處置辦法,，原則是“責任再分清一點，查處再嚴格一點”,。一旦發(fā)現土地閑置或囤地,，先處罰開發(fā)商；再由開發(fā)商根據具體閑置原因自行追訴責任,。此外,，上海還將對開發(fā)商建立誠信檔案，一旦查明開發(fā)商囤地,，便會在土地市場上對其設立限制門檻,；限制對象不僅包括直接負責開發(fā)的項目公司，還包括公司背后的投資方,。
土地“出讓前”工作有待完善
不少開發(fā)商提出,，要使土地盡快開工,、避免地價過快上漲，土地管理部門應進一步完善土地“出讓前”工作,。
一是要合理設計地塊規(guī)模,，提高地塊“可開發(fā)度”。重慶開發(fā)商嘉禾實業(yè)有限公司執(zhí)行總經理劉飛說,，如果地塊太小,，開發(fā)商就不愿意做配套，因為后者占的成本比例太高,；如果地塊過大,，只能一期一期地滾動開發(fā)，局部推進,，部分土地難免有“閑置”之嫌,。他建議，在推出地塊前,，土地管理部門應合理劃定地塊面積,，確保地塊便于盡快開發(fā)。
二是要增加供地的“提前量”和“透明度”,，明確供應預期,。劉飛說，開發(fā)商最煩惱的事之一,，就是不知道土地會在什么時候,、以怎樣的底價推出，“大家只好蒙,，出來一塊地,，就一齊搶�,！边@種短期的爭搶必然快速抬高地價,。知名港資房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝建議，政府應向社會公布明確的推地計劃,，至少要讓開發(fā)商,、公眾掌握未來一段時間內的土地供應，從而穩(wěn)定土地市場的預期,，也有利于開發(fā)商制訂合理的買地策略,，減少競拍的突然性和非理性因素。
記者調研發(fā)現,，一些地方土地管理部門已在著手完善相關的“出讓前”工作,。比如，重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)展處處長曾強介紹,，經過研究測算,，面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前,，重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規(guī)模,，今年以來市區(qū)出讓的約70%的土地的面積都在上述區(qū)間內。
再如,，蔡順明介紹,，上海已在著手試點實施土地出讓“預申請”制度，規(guī)土部門提前公示半年或全年的供地計劃,，以便于開發(fā)商有針對性地制定拿地方案,。此外，還公示土地開發(fā)涉及的環(huán)保,、消防等多個部門的相關意見,。對公示土地有興趣的開發(fā)商，承諾合適的價格,，便可以直接和規(guī)土部門進行“對接”,，進入“預申請”。規(guī)土部門隨后將根據申請企業(yè)的多少,，決定土地是掛牌,、拍賣還是招標。上述做法值得借鑒,。
近期土地市場掃描：“總體活躍但地區(qū)有別”
記者近日調研發(fā)現,，樓市的升溫帶動土地市場趨于活躍，地價也有所上漲,；但市場仍存在不均衡現象,，“地王”僅集中于個別一線城市，遠未至“全面開花”的地步,。國內土地市場總體平穩(wěn),，部分重點城市土地市場還存在一些不確定因素。
為躲“禁買令”地產大鱷紛紛“換馬甲”
吉林省長春市的土地市場上,，最近突然殺出了許多新買家,。可是坐下來競拍時,，人們發(fā)現,，那些舉牌的竟然都是熟悉的老面孔。所謂的新公司,，不過是地產大鱷們換了個“馬甲”而已……
我國地價總水平“轉正”釋放了什么信號
中國城市地價動態(tài)系統(tǒng)公布的今年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示,，全國各用途土地價格環(huán)比增長率全部轉為正向增長，結束了今年一季度以來出現的負增長狀況,，商業(yè)和居住用地的同比增長率也轉為正向增長,。作為經濟運行重要指標的地價“轉正”,，顯示我國經濟形勢逐步企穩(wěn)并開始回升。 |