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記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樓市的升溫帶動(dòng)土地市場(chǎng)趨于活躍,，地價(jià)也有所上漲,；但市場(chǎng)仍存在不均衡現(xiàn)象,，“地王”僅集中于個(gè)別一線城市,，遠(yuǎn)未至“全面開花”的地步,。國內(nèi)土地市場(chǎng)總體平穩(wěn),，部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)還存在一些不確定因素,。
重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)顯著復(fù)蘇
今年二季度以來,，樓市的全面回暖帶動(dòng)了土地市場(chǎng)趨于活躍,，部分重點(diǎn)城市“地市”復(fù)蘇尤為顯著。1至9月,，全國60個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量首次超過去年同期水平,。10個(gè)重點(diǎn)城市中，除了廣州,、重慶,、深圳之外，其他7個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量超過去年同期水平,。
天津是住宅用地供應(yīng)大戶,，1至9月，住宅用地累計(jì)供應(yīng)量超過1500萬平方米,，供應(yīng)量位居各大城市之首,。此外，北京,、武漢,、重慶累計(jì)供應(yīng)量超過500萬平方米。1至9月,，北京累計(jì)推出住宅用地65宗,；重慶成交住宅用地79宗。
重慶市國土資源和房屋管理局副局長黃強(qiáng)告訴記者：“尤其是在今年5,、6月份以后,，不少優(yōu)質(zhì)地塊能吸引十幾家甚至幾十家開發(fā)商競(jìng)拍，這種場(chǎng)景已經(jīng)有大半年沒有出現(xiàn)過了”,。重慶開發(fā)商嘉禾實(shí)業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理劉飛說,，現(xiàn)在每逢市里有地推出，房地產(chǎn)界的朋友就會(huì)在第一時(shí)間互相打聽,、商量,，積極性很高。
相比而言，上海市土地部門上半年對(duì)“地根”收得緊一些,，上半年共供應(yīng)住宅地塊60宗,、401公頃，其中商品房地塊25宗,、188公頃,，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房地塊35宗、213公頃,；商品房地塊的推地量較去年同期有明顯下降,。
不過，第三季度上海住宅用地交易“井噴”,，推出和成交量雙雙創(chuàng)下一年來新高,。上海三季度成交地塊條件較好，備受開發(fā)商青睞“搶地”大戰(zhàn)隨處可見,。去年流拍地塊降價(jià)掛牌后被中海以70.06億的總價(jià)拿下,，成為當(dāng)時(shí)的2009年總價(jià)“地王”。20天后,，綠地以72.45億拿下龍華路1960號(hào)地塊,，創(chuàng)下2009年土地交易價(jià)格的新高。
“地王”屬個(gè)別現(xiàn)象地區(qū)存在明顯“溫差”
土地市場(chǎng)雖已普遍“回暖”,，但地區(qū)之間仍有較大差異：一線城市升溫較快,，甚至再度出現(xiàn)“地王”；而有些重點(diǎn)城市地價(jià)穩(wěn)中有升,，有些城市同比則有所下降,。總的來說,，國內(nèi)土地市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有達(dá)到“全面火爆”的程度,。
一方面，上海等一線城市土地市場(chǎng)升溫迅速,，接連出現(xiàn)“地王”,。宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn),、商品房銷售火爆,、地塊區(qū)域條件較好、掛牌底價(jià)較低等因素直接刺激了開發(fā)商拿地意愿,，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，提升了地塊溢價(jià)水平。知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，上海2008年全年住宅土地流標(biāo)率為30%,，溢價(jià)率5%；而今年上半年土地?zé)o一流標(biāo)，且平均溢價(jià)率高達(dá)31%,，即使在寶山,、南匯、青浦等外圍區(qū)域,，溢價(jià)率也動(dòng)輒超過100%,。進(jìn)入第三季度，上海成交地塊平均溢價(jià)水平高達(dá)138%,，創(chuàng)下近兩年來新高,。
上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明說，地還是這些地,，企業(yè)還是這些企業(yè),，但土地市場(chǎng)似乎短時(shí)間內(nèi)從“供過于求”變?yōu)椤肮┎粦?yīng)求”，地價(jià)快速升高,，形勢(shì)完全扭轉(zhuǎn),，這說明開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期轉(zhuǎn)好，但市場(chǎng)不能“忽冷忽熱”,。
另一方面,，部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)要相對(duì)平和得多。武漢市土地交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2009年上半年武漢中心城區(qū)成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面價(jià)為2474.73元/平方米,，較2008年上半年同比下降4.7%，較2008年下半年環(huán)比上漲8.5%,。如不考慮“已批未供”項(xiàng)目的情況,，目前武漢“地市”基本狀態(tài)為：止跌回穩(wěn)，并有一定幅度的上漲,。
重慶市國土資源和房屋管理局副局長黃強(qiáng)說,，重慶近年來土地市場(chǎng)的特點(diǎn)是“穩(wěn)”：目前主城區(qū)土地樓面價(jià)主力在1200元-1300元/平方米之間，保持在房價(jià)的1/3以內(nèi),，今年上半年地價(jià)同比2008年有所上漲,，但還不到2007年的水平。
知名物業(yè)代理機(jī)構(gòu)戴德梁行華西區(qū)總經(jīng)理黃云龍說,，6月底,，保利集團(tuán)出價(jià)38億多競(jìng)得重慶鴻恩寺一大型地塊，一時(shí)被炒成了“地王”,，但實(shí)際上這幅地樓面價(jià)也不過3000元/平方米,，比2007年“4000元”級(jí)的“地王”價(jià)格還有不少差距“重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有媒體炒作得那么火”。
一些中西部城市的房地產(chǎn)官員和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，今年以來,，不少重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖較一線城市有“時(shí)間差”,，目前房價(jià)有上升但沒有“飆升”，地價(jià)有上漲但遠(yuǎn)未“大漲”,，真正的“地王”很少在中西部城市出現(xiàn),。
部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)仍面臨不確定因素
土地市場(chǎng)的活躍暫時(shí)疏解了不少重點(diǎn)城市的困局，但“地市”仍面臨著諸多不確定因素,。
一是土地供應(yīng)壓力依然較大,。比如，武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長耿洪誠說,，經(jīng)過近兩年的低迷,，一些開發(fā)企業(yè)可供開發(fā)的土地已十分緊張，不斷要求市場(chǎng)加大房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng),。雖然目前土地已有較多釋放,，但下半年土地供應(yīng)仍將面臨較大壓力，供需平衡將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),，如不采取有效措施科學(xué)應(yīng)對(duì),，甚至有可能再次出現(xiàn)大起大落的情況。
二是開發(fā)商投資有收縮的可能性,。比如,，重慶市國土資源和房屋管理局副局長黃強(qiáng)說，1-6月,，重慶房地產(chǎn)新開工面積同比下降14%,，1-7月新開工面積同比降幅拉大至20%；1-7月,，重慶房地產(chǎn)投資同比增加11.1%,，但比1-6月的增速回落了2個(gè)點(diǎn)。黃強(qiáng)認(rèn)為,，房企對(duì)目前市場(chǎng)銷售樂觀看好,，但對(duì)后市投資方面比較謹(jǐn)慎。四季度及明年金融,、房地產(chǎn)等方面的政策是否調(diào)整以及調(diào)整的幅度如何,，都將會(huì)對(duì)開發(fā)商拿地產(chǎn)生重大影響。
三是一線城市在穩(wěn)定地價(jià)方面還有待“更多出招”,。上海某郊區(qū)近年來多次產(chǎn)生“地王”,。該區(qū)領(lǐng)導(dǎo)說，對(duì)“地王”可謂喜憂參半：一方面這說明區(qū)里土地被看好,，且可以增加財(cái)政收入,；另一方面地價(jià)太高必然推高房價(jià),，增加區(qū)里“保民生”的壓力,。地方政府試圖通過集中推地,、增加供應(yīng)等辦法平抑快速上漲的房價(jià)，但動(dòng)拆遷,、規(guī)劃變動(dòng)等方面的“可控性”不高,，增加了推地難度。 |