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最近一段時間,，房地產(chǎn)市場不斷上演瘋狂舉動，頻頻吸引眾人眼球,。在房價持續(xù)飆升中，“地王”也開始頻頻出現(xiàn),，這種火熱的局面更是傳導(dǎo)到股票市場,，地產(chǎn)股開始集體發(fā)威,。
地產(chǎn)版塊集體發(fā)威瘋漲
7月1日,，房地產(chǎn)股再次集體發(fā)威，居版塊漲幅前列,。在101只房地產(chǎn)股中，除去ST重實,、陽光城,、ST興業(yè)三只股票以綠盤收盤,，一只停牌外,，97只房地產(chǎn)股全線飄紅,。其中,，天房發(fā)展,、世茂股份等多只股票漲停、首開股份上漲9.97%,、北京城建上漲8.70%，萬科A,、金融街,、金地集團等漲幅也超過3%,。
從價格上看,，很多房地產(chǎn)股票從本輪低點已經(jīng)上漲了數(shù)倍之多，比如萬科從4.8元已經(jīng)上漲到13.19元,，金融界從6.43元上漲到14.32元，廣宇發(fā)展從2.23元上漲到9.12元,，中糧地產(chǎn)從3.38元上漲到11.41元。
記者了解到,，近期，國內(nèi)主流券商陸續(xù)出爐的中期策略報告,，多數(shù)將房地產(chǎn)視為中國宏觀經(jīng)濟的增長引擎之一,。他們在看好中國經(jīng)濟的理由中,，賦予了房地產(chǎn)很大的“權(quán)重”,。
一方面,，以房地產(chǎn)等大宗支出為主的耐用消費品銷售放量能否持續(xù),，成為內(nèi)需能否真正啟動的基礎(chǔ),；另一方面，作為政府4萬億投資后最有可能被帶動的民間投資,，房地產(chǎn)投資何時跟進，跟進程度有多大,，又成為固定資產(chǎn)投資增速能否維穩(wěn)的關(guān)鍵,。
國泰君安認(rèn)為，寬松貨幣政策驅(qū)動通脹和房價泡沫預(yù)期,，無論經(jīng)濟前景是復(fù)蘇還是滯漲，未來一段時間內(nèi)房價都將呈上漲趨勢,。貨幣政策松緊程度將直接決定房價上漲速度和地產(chǎn)股收益空間,。安信證券認(rèn)為，如果未來3至6個月內(nèi)依然執(zhí)行寬松貨幣政策(可能性較高),，預(yù)計房地產(chǎn)市場將加速走向高潮。平安證券認(rèn)為,，寬松的貨幣政策和通脹預(yù)期提升資產(chǎn)價格。2009年寬松的貨幣政策預(yù)計不會改變,，貸款增速上升會滯后影響貨幣流通速度和通脹。數(shù)據(jù)分析表明，通脹對房價的推動作用十分明顯,。
土地市場火爆“地王”頻現(xiàn)
地產(chǎn)板塊的狂飆并非偶然,，有分析人士認(rèn)為北京出現(xiàn)新“地王”是刺激地產(chǎn)股反彈的一個原因。和地產(chǎn)股發(fā)威一樣,，土地市場也持續(xù)升溫。5月起大型房企開始了新一輪的“搶地大戰(zhàn)”,，圈地潮開始涌現(xiàn),。其中，萬科5月新增6個地塊項目,，分別位于無錫,、佛山,、沈陽和青島,；綠地集團5月在上海連獲兩幅地塊,；富力、龍湖,、保利也紛紛增加土地儲備。
北京土地市場在短短的一個多月時間里,，土地出讓紀(jì)錄被屢屢改寫，“地王”也走馬燈似的頻頻出現(xiàn),。5月底富力地產(chǎn)10.22億元拿下廣渠門外10號地后，6月25日,，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過125輪的激烈競價,，以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目,，高出起始價近10億元,。僅一天后，26日,，成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過40多輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊,。4天之后，“廣渠路15號地”又被中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得,，毫無懸念地成為北京市的“新地王”。
除北京外,，上海,、深圳,、廣州,、成都,、重慶等地高價成交的地塊頻頻出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示,，5月8日，成都房地產(chǎn)市場2009年首次土地拍賣會舉行,，本次拍賣的火爆情況出人預(yù)料。現(xiàn)場拍賣的武侯區(qū)棕樹村和青羊區(qū)金沙村兩宗居住地塊成交總額達2.285億元,。其中，起拍價為500萬元每畝的棕樹村地塊,，每畝競拍價從500萬元飆升至910萬元，溢價幅度高達82%,。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，地價屢創(chuàng)新高，一方面是由于去年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期,，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商出于謹(jǐn)慎而很少拿地，致使處于“饑餓”狀態(tài),；另一方面，今年以來,，由于樓市的持續(xù)熱銷，未來前景看好,，更為重要的是,，寬松的貨幣政策使得不少房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈緊張狀況大大緩解，有了拿地的底氣,。尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金,，導(dǎo)致動輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮,。這從近期幾宗上市交易土地的最終成交結(jié)果中可以看出端倪,，央企背景的地產(chǎn)公司身影頻現(xiàn),，并多次充當(dāng)“黑馬”。
對于土地市場上演的瘋狂,，業(yè)內(nèi)機構(gòu)已經(jīng)開始預(yù)警風(fēng)險。中國不動產(chǎn)研究中心認(rèn)為,，就北京土地市場而言，下半年總體持樂觀態(tài)度,，成交活躍并保持一定溢價，全年的總體溢價率估算在20%至45%之間,。但存在局部過熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫,。
部分區(qū)域房價達歷史最高點
和土地市場的火爆相同,，房地產(chǎn)市場的成交量繼續(xù)保持在高位，受成交量持續(xù)放大等綜合因素刺激房價也持續(xù)瘋漲,，部分區(qū)域房價達到甚至超過歷史最高點。
以北京二手房市場為例,，從3月下旬開始，業(yè)主們紛紛調(diào)高報價,。進入4、5月份,，開發(fā)商紛紛大幅度提價的現(xiàn)實支持了二手房業(yè)主們的漲價心理,，再加上最近廣渠門“地王”的出現(xiàn),，業(yè)主們更是有了漲價的信心和理由,，導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)不正常的報價。
我愛我家統(tǒng)計顯示,，2008年，北京富力城二手房成交均價最高時為21000元每平方米,，較高的成交個案均價在22000元至23000元每平方米；而在今年1月份,，富力城二手房成交均價跌至17900元每平方米,，低價成交的個案均價甚至降到過16000元每平方米，這是2009年上半年以來的最低價,。但最近,，部分業(yè)主一下將掛牌價提高到了25000元至26000元每平方米,。同樣的現(xiàn)象在北京望京,、方莊,、朝青,、金融街等區(qū)域的二手次新房市場中也有體現(xiàn)。
北京的情況并不是個案,，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，5月京,、津、滬,、穗、深五大城市的中高檔二手房價格均呈上漲走勢,，其中，5月份中高檔二手商品房價格上漲最明顯的是深圳市,，上漲了5.05%；其次是廣州市和上海市,，分別上漲4.9%和4.12%；北京和天津分別上漲2.41%和1.9%,。
從全國來看,，房價也呈上漲態(tài)勢,。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局6月初公布的數(shù)據(jù)顯示,，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%,，降幅比上月縮小0.5個百分點,，環(huán)比上漲0.6%,，這是今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)三個月上漲,。
更為可怕的是,，在實體經(jīng)濟沒有全面復(fù)蘇之前,，一些地方的房價干脆就創(chuàng)出了新高,。6月30日，記者從南寧市房產(chǎn)管理局獲悉,，短短半年時間，南寧房地產(chǎn)市場成交量恢復(fù)到最火爆年份(2007年)的水平,；房價更是創(chuàng)出歷史新高———成交均價為4500.22元/平方米,，與去年同比增長9.81%,。
有關(guān)專家指出，房價這種脫離經(jīng)濟基本面的上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出非理性的苗頭,，政府有關(guān)方面應(yīng)該加強調(diào)控,，防止房價再度大幅飆升,，維護房地產(chǎn)市場健康,、理性地發(fā)展。
“三駕馬車”拉動樓市短期內(nèi)狂飆突進
一般而言,，房地產(chǎn)行業(yè)的周期是3至4年,，然而中國樓市從2008年下半年的“寒冬”,，發(fā)展到目前的火爆，只用了短短半年時間,。
泡沫苗頭開始顯現(xiàn)
“太快,、太猛了,，真沒想到,。”接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士,、專家?guī)缀醢l(fā)表了相同的感慨,。他們認(rèn)為，目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫,，有些地方泡沫苗頭也已經(jīng)顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場不確定性因素仍然較多,，房價持續(xù)上漲的基礎(chǔ)脆弱,，即便宏觀調(diào)控政策不進行調(diào)整，房地產(chǎn)市場也可能陷入新一輪的調(diào)整,。 |