有人說,，物業(yè)稅10年內(nèi)都不會開增,。這句話說有道理,，也有道理,；說沒道理,，也沒道理,。
如果房價(jià)得到平穩(wěn)發(fā)展,，理性回落,，那么，物業(yè)稅的出臺就不會那么急迫,。中央政府會在統(tǒng)一各方利益的前提下,，權(quán)衡物業(yè)稅出臺的時間，甚至10年后才出臺也不是不可能,�,？扇缃瘢績r(jià)又撒歡似的漲,，在中央政府一系列政策措施失效的情況下,，恐怕會不得不快速出臺其它政策以抑制房價(jià)上漲。
2009年5月25日,，國務(wù)院通過并對外正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》,，其中財(cái)政部、稅務(wù)總局,、發(fā)展改革委,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅,。那么,，是誰逼著中央政府出臺物業(yè)稅？我看是瘋狂上漲的房價(jià)以及又開始瘋狂的房地產(chǎn)商,。
很多年前,，我在南非開普敦旅游攝影時，看到桌山周圍海邊以及前往好望角的沿途有許多漂亮的英式別墅,。我向?qū)в卧儐枺哼@些別墅都是什么人在�,。繉�(dǎo)游說,，原來別墅的主人早已退出,，而現(xiàn)在的主人大都是世界各地的富翁和明星,。我又問為什么？導(dǎo)游說因?yàn)槟戏钦疄榱宋澜绺鞯氐娜藖砟戏锹糜�,，特別是名人們能在南非停留,，就設(shè)計(jì)了征收別墅特別物業(yè)稅。我這才明白,，這是南非政府在通過征收物業(yè)稅來騰籠換鳥,，物業(yè)稅的厲害可見一斑。
中國政府正考慮開征物業(yè)稅,，顯然,，這是治理中國房地產(chǎn)泡沫頑癥的一劑良藥。有利于抑制投資需求,，增加持有成本,，有利于實(shí)現(xiàn)房價(jià)的平穩(wěn)發(fā)展。
這幾年,，中國的房價(jià)翻番上漲,，高處不勝寒的房價(jià)讓普通老百姓望房興嘆，房市出現(xiàn)大量泡沫,，泡沫越來越多,，一旦破裂，即使不會出現(xiàn)美國的次貸危機(jī),，但也會對中國經(jīng)濟(jì)造成致命創(chuàng)傷,。中國政府開始通過打出加息、提高二套首付比例等重型組合拳,，抑制中國房價(jià)的快速上漲,，以實(shí)現(xiàn)中國房價(jià)的理性回落。但2008年,，金融危機(jī)肆虐,，中國經(jīng)濟(jì)也受牽連，如果此時再實(shí)施財(cái)政貨幣緊縮政策,，中國經(jīng)濟(jì)有可能陷入衰退的困境,。由此，中國政府陷入兩難境地,，如果繼續(xù)開降溫藥,，傷經(jīng)濟(jì)；若開“加溫藥”,，傷民,。
魚和熊掌不能兼得,，從大局出發(fā),，政府不得不實(shí)施寬松的貨幣政策,。雖然本意不是為給房地產(chǎn)商撐保護(hù)傘，但不反對其實(shí)就是支持,，何況很多政策如降息,、刺激消費(fèi)等政策，還是無意中為房地產(chǎn)提供了活下來甚至繼續(xù)保持高房價(jià)的空間,。事實(shí)上,，中央政府無奈地被地方政府和房地產(chǎn)商綁架了，在中央政府的陽光政策下,，房價(jià)又開始燦爛起來,。
之前，中央政府的宏觀調(diào)控政策就沒有擠干房市里的泡沫,。2008年,，房價(jià)雖然有所下降，但多是不溫不火,，與蟄伏無異,，如今借著政府的調(diào)控東風(fēng)，又有了抬頭的跡象,，沒被擠干的泡沫又開始迅速膨脹,。可是,，此時政府不能下猛藥,，下狠了，其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也受波及,，恐怕中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的嫩芽還來不及變綠,，就變黃了，是得不償失,。
于是,，開征物業(yè)稅，是針對性較強(qiáng)的調(diào)控政策,，是只對房產(chǎn)的“過熱癥”開的藥方,，不會對其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域產(chǎn)生太大影響。開征物業(yè)稅將會增加囤房捂盤者的持房成本,，炒房者不得不通過降價(jià)售房,。同時，開征物業(yè)稅,，也會促使開放商開放更多中小戶型,，這符合普通購買者的購買力，有利于平衡市場供求關(guān)系。而且,，不管物業(yè)稅最后以何種形式,、什么樣的條文出臺，“基本自住需求者不征稅,，超過居住標(biāo)準(zhǔn)才課稅”已是共識,，老百姓不會受到影響。
如此看來,，物業(yè)稅只能利民生,，而不會傷民生。現(xiàn)在開征物業(yè)稅,，雖然不是必然中的必然,，實(shí)施的條件也不夠成熟。不過,，從長遠(yuǎn)看,，開征物業(yè)稅只是時間早晚的問題。但是如果房價(jià)持續(xù)虛高,，中央政府近期快速推出物業(yè)稅也不是不可能,。
要民生還是要GDP
《中國企業(yè)家》刊登了一篇名為《出租車司機(jī)的“房價(jià)論》”的文章，其中的故事值得我們反思：
“房價(jià)肯定是降不下來的,。地價(jià)這么高,，房價(jià)能降下來嗎?為什么地價(jià)這么高?是因?yàn)榈赝醢 槭裁从械赝?是因?yàn)檎Ｍ噘u些錢啊,�,！彼f。
“你覺得地王合理嗎?”我問,。
“存在就是合理的嘛,。政府跟開發(fā)商穿一條褲子。要發(fā)展經(jīng)濟(jì),，得靠房地產(chǎn),。為什么必須得靠房地產(chǎn)?是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，除了房地產(chǎn)再找不到像樣的產(chǎn)業(yè)了,�,！�
“樓市會崩盤嗎?”
“不會。等這陣風(fēng)過去了,，樓價(jià)還會漲,。這會政府打壓，等一放開,，又會供不應(yīng)求,。不一直都是這樣的嗎?再說，政府敢讓開發(fā)商破產(chǎn)嗎?不敢。為什么?因?yàn)榉康禺a(chǎn)綁架了銀行,，開發(fā)商的錢都是跟銀行借的,。開發(fā)商要是破產(chǎn)，銀行就完了,。”
可見,，房產(chǎn)是多熱的話題,，連一名普通的出租車司機(jī)，也能說出個八九不離十,。每個人都是經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，每個人似乎都能一竿子看到底。這個復(fù)雜而又與民生息息相關(guān)的社會,，總會培養(yǎng)出一些理念和情緒,。比如，對房產(chǎn)高價(jià)頭頭是道的分析,，對當(dāng)前狀況的不滿與厭惡,，以及對“調(diào)了又高，高了又調(diào),，調(diào)了還高”的失望,。
期待是一種力量，一旦沒有期待,，人們可能會以負(fù)面的形式表現(xiàn)他們的不滿,，這就是心理學(xué)上的羅森塔爾效應(yīng)。
中國的GDP主義,，已經(jīng)成為較為嚴(yán)重并流行的官場學(xué)問,。作為國際通用的衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的指標(biāo)，GDP的增長,，固然能給我們種種實(shí)惠——國民經(jīng)濟(jì)增長水平提高,，政府稅收增加，社會保障水平提高,，人民的生活更加富足,。
但是，如果過分偏重GDP,，就有可能過猶不及,。我國目前的體制仍然是競技制的，力爭趕超英美,，GDP成為地方政府面臨的第一道也最重要的考核壓力,。GDP越高，就說明他們越有政績，他們越有面子,，則很有可能在仕途上一帆風(fēng)順,。如果GDP垂頭喪氣，他們可能會很自然地被貼上“能力差”的標(biāo)簽,，他們可能就會在仕途上止步不前,。
同時，由于官員任職具有暫時性和流動性,，對官員考核也是非延續(xù)性的,，官員到哪個山頭唱什么歌，考核政策也緊緊跟隨,，至于官員在調(diào)任之前的業(yè)績,，幾乎可以忽略不計(jì)，這使得不少地方官員產(chǎn)生了“火一把就走”的想法,。因而,，安居樂業(yè)這個歷史久遠(yuǎn)的長期工程相比，他們更在乎他們?nèi)螘rGDP數(shù)字是否更好看,。
除了單純的GDP考核,，不少官員對“面子工程”相當(dāng)關(guān)注。面子工程,，顧名思義就是在面上的,，能夠讓官員長臉的工程。現(xiàn)在的面子工程不在乎集中于拔地而起的建筑物,，哪個地方的樓高,，廣場大，商業(yè)區(qū)裝修得“金碧輝煌”,，官員的面子工程就越漂亮,。
無論是增加GDP，還是興建“面子工程”,，都需要錢,，而且短期內(nèi)大量需要。哪里才是地方財(cái)政的錢袋子呢,？中國“富中央,，窮地方”的格局，決定了向中央要錢不現(xiàn)實(shí),。大力發(fā)展制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè),？不行，地方政府的財(cái)務(wù)進(jìn)賬要“只爭朝夕”,，不管是制造業(yè)還是第三產(chǎn)業(yè),，都見效太慢,。緊趕慢趕把攤子鋪下了，效益剛露尖尖角,，就要調(diào)任了,，為下屆作嫁衣裳了。
與制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)相比,，房地產(chǎn)有著得天獨(dú)厚的“短,，平，快”優(yōu)勢,。買一塊地,，就有幾個億、十幾億甚至幾十億的收入,。除了土地出讓金，還有一大筆房地產(chǎn)稅收,。多征幾塊地,，多蓋幾座樓，輕輕松松,，就能改變GDP晴雨表,，其他產(chǎn)業(yè)有再大的能量恐怕也沒有房地產(chǎn)這樣的大手筆。
如果中央動真格的,，房地產(chǎn)商沒有活路,，政府的土地收入“水落船低”，GDP增長的如來神筆沒了,，“面子工程”也不敢大張旗鼓地做了,，當(dāng)?shù)卣?dāng)然一萬個不樂意。
從長遠(yuǎn)看,，當(dāng)?shù)卣耙蝗~障目式”的GDP主義,，同樣會損害當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。高房價(jià)固然可以催生當(dāng)?shù)氐耐恋負(fù)Q成更多的真金白銀,，但是,，對房地產(chǎn)的過度依賴，導(dǎo)致房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”,，破壞了當(dāng)?shù)氐目沙掷m(xù)發(fā)展力,。一旦有一天政府無地可賣了，又該給老百姓一個怎樣的經(jīng)濟(jì)局面,？
要民生,，還是要GDP？這是一場事關(guān)政治,、利益的博弈,。畢竟,，樓市的事，只有錢說了還不算,，調(diào)控到底還是有幾把刷子的,。
情形看起來很麻煩，似乎無論怎么做,，都不會出現(xiàn)多贏的局面,，房價(jià)問題已從經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)變?yōu)楦鞣嚼姹P根錯節(jié)的政治問題。
房價(jià)高的根源不外乎供求不平衡與地價(jià)高,。單方面控制供方過熱與壓制需方的購買意愿,，治標(biāo)不治本，政府宜在供給上下功夫,。政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)即是證明,。不過這幾年，保障房的勢頭又有減弱的趨勢,，令人堪憂保障房到底能走多遠(yuǎn),？
市場中引入的競爭因素，小產(chǎn)權(quán)房,。只要相應(yīng)的法律制度措施完善,，物美價(jià)廉的小產(chǎn)權(quán)房會在房地產(chǎn)市場引起鯰魚效應(yīng)，既能增加住房供給,，又能增加農(nóng)民收入,，何樂而不為？
此外,，土地財(cái)政以及引起政府瘋狂追求土地財(cái)政的GDP主義也需改弦更張,。
年輕人一定要買房嗎？
對于有購房能力的年輕人,，買房無可厚非,，我們鼓勵他們買房，一來“安居才能樂業(yè)”,，為創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的生活打下良好的物質(zhì)基礎(chǔ),；二來可以刺激房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,。
對于沒有購房能力的年輕人,，則建議不要買房。沒有購房能力,，卻“打腫臉充胖子”,，霸王硬上弓，會帶來很多負(fù)面效應(yīng)：
首先,，沒有購房能力的年輕人購房,，是一人購房多人“受刑”,。沒有那個金剛鉆，還想攬瓷器活,，自然要借助外力,。為了湊房款，他們四處“搜刮民脂民膏”,，不但父母的存款被系數(shù)“搶”走,，其他親朋好友也被擾得雞犬不寧，原本和諧穩(wěn)定的正常生活完全被打亂了,。
其次,，購房使購房者背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。還來不及享受家的溫馨,，就頂著房奴的帽子,，卷入無休無止的“錙銖必較”的省錢大運(yùn)動中。然而,，即使節(jié)衣縮食,、一分錢分成兩半花、發(fā)揚(yáng)愚公精神,，也難移債務(wù)大山,。
最后,，房子成為購房者生活和事業(yè)的雙重絆腳石,。一旦購房，購房者的生活重心發(fā)生戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,，從享受生活,、提升自我轉(zhuǎn)移到首付、按揭,，一切以“首付,、按揭”為中心。大部分工資都用來支付債務(wù),，購房者既沒有更多的財(cái)力,、物力提高生活品味、拓展生活空間,，也沒有足夠的魄力和勇氣改變當(dāng)前的工作現(xiàn)狀,，如跳槽、創(chuàng)業(yè)等,。這是因?yàn)�,，每月的按揭需要購房者有一個穩(wěn)定的收入曲線，倘若收入曲線出現(xiàn)斷裂或者陡然下降,，他們的按揭還款就打水漂了,。
根據(jù)馬斯洛需要層次理論,，人的需要是呈階梯性的，從低到高依次為生理需求,、安全需求,、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求五類,，只有低層次的需要得到滿足,，才有可能滿足更高層次的需求�,！白 弊鳛槿说纳硇枨�,，屬于最基本的需求，所以,，住房是實(shí)現(xiàn)安全,、社交、尊重,、自我實(shí)現(xiàn)等更高層次需要的重要資本,，這與我們前面所講的“安居才能樂業(yè)”異曲同工。但是,，很多年輕人出現(xiàn)認(rèn)知誤區(qū),，把住房片面理解為買房，沒有購買能力也要硬著頭皮買,，最終導(dǎo)致種種不良后果的出現(xiàn),。而事實(shí)上，租房一樣可以滿足“住”這一生理需求,，并解放了房奴,，使他們可以放開手腳向更高的需求層次邁進(jìn)。
