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| 朱貴明
著,社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社 |
坦率地講,，中國的房價(jià)跌漲問題根本不是個(gè)可以討論的問題。因?yàn)橹袊姆績r(jià)本質(zhì)上是一個(gè)政府問題,，而不是市場問題,。略懂常識的人都知道，價(jià)格的跌漲要么由市場控制,，要么由政府掌握,，或二者共同為之，但如果所有關(guān)鍵的要素都在政府手中,，就算各種資本都能平等進(jìn)入,，各路房地產(chǎn)業(yè)神仙均可深度參與，房價(jià)也可能受到市場影響出現(xiàn)跌漲,，但它卻改變不了根本問題,，地都在政府手中。
《房價(jià)必跌,？,！》作者說了真話：需求不決定中國的房價(jià)，供求均衡這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)典理論在中國的房地產(chǎn)面前黯然失色,。中國的房地產(chǎn)老板似乎吃定了一件事：地在我手中,，房子在我手中，泱泱大國十?dāng)?shù)億民眾,，只要十分之一的人買房,，那中國的房地產(chǎn)業(yè)就長盛不衰，中國的房地產(chǎn)業(yè)就必然是最賺錢的行業(yè),。如果糧都在某個(gè)人手中,，販糧的,、開飯店的也不過是二道販子、三道販子,，定價(jià)權(quán)不會在這些人手中,，更不會在吃飯的人手中。房地產(chǎn)商沒有原罪,，但他們是高房價(jià)幫兇,，讓他們“打起來”貌似競爭，糧價(jià)才會抬高,。
這就是中國的房價(jià)糾結(jié)所在,。但顯然，某個(gè)人手中有糧和政府賣地不在同一個(gè)層次,，因?yàn)檎�掌握著政策,，當(dāng)然包括錢袋子。作者對房地產(chǎn)業(yè)的資金流分析清晰地展示了這樣一個(gè)博弈的過程：“以購房者所購房產(chǎn)以及購房者未來收入作抵押,，銀行貸款給購房者，購房者加上自身首付,，向開發(fā)商購買商品房,，開發(fā)商資金再流向政府�,！弊髡咭脵�(quán)威資料分析顯示,，其中以最高時(shí)候占總房價(jià)40%的土地出讓金、占總房價(jià)13%以上的稅收流向政府（更有權(quán)威數(shù)據(jù)顯示是20%）,。由于銀行絕大部分國有,，各級政府從左邊口袋拿出地，右邊口袋就能裝滿錢,。
這種背景下要考慮的是,，政府準(zhǔn)備通過經(jīng)營城市賺回多少錢。此種情景,，房價(jià)維持在一個(gè)只有部分人能購房的水平才是最佳狀況,，低房價(jià)、居者有其屋的最大后果是,，土地不能升值,，這不是財(cái)政收入總嫌不夠的各級地方政府想要的結(jié)果，只有很大一部分人買不起房的時(shí)候房產(chǎn)才成為一種真正稀缺的資源,。
但由此,，我不能同意作者“房價(jià)必跌”的結(jié)論。作者認(rèn)為,，由于上述因素催生地方政府極力推高房價(jià),，房地產(chǎn)業(yè)泡沫不可避免地脹大,，中國必然陷入在全球各地靈驗(yàn)的房地產(chǎn)周期理論，泡沫必將擠破,，房價(jià)必將下跌,。
作者以我國香港地區(qū)的房價(jià)漲跌、日本上世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)泡沫與經(jīng)濟(jì)大蕭條,、美國1997年至2009年房地產(chǎn)周期及次貸危機(jī)為論據(jù),，證明中國房價(jià)下跌是一個(gè)不可避免的客觀現(xiàn)象。對于市場高度發(fā)達(dá)的美日與香港地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)我比較陌生,，無法判斷作者的分析是否符合邏輯,。但需要引起注意的是，這三地?zé)o一不是市場高度發(fā)達(dá)之區(qū)域,，銀行不是政府私生子,，真正自負(fù)盈虧；土地出讓金也不能隨政府之意揮霍,；政策盡管也受大資本的影響,，但不至于政府在作為裁判的同時(shí)，總是照顧自己家運(yùn)動員的利益,。此三地房地產(chǎn)業(yè)的漲跌是真正的市場行為,。
而中國的房地產(chǎn)業(yè)顯然不是如此。就好比,，沒有人不承認(rèn)西方的金融體系高度發(fā)達(dá),，而中國的金融改革剛剛起步，但在金融危機(jī)中中國的金融體系卻能獨(dú)善其身,，奧妙不是中國的金融有金剛不敗之身,，而在于它根本不在其中。
因此,，周期理論對中國的房地產(chǎn)業(yè)來說,，由于存在的背景很不一致，其理論價(jià)值必然大打折扣,。但我并非否認(rèn)房價(jià)在中國下降的可能,，它的前提有三，需要細(xì)致觀察：
其一,，政府能容忍多大程度的房價(jià)下跌,？中國的房價(jià)是回到2000年，還是2005年,，又或是2008年底的水平,？這個(gè)問題還暗含了政府采取何種視角，即認(rèn)為怎樣一個(gè)水準(zhǔn)的房價(jià)既能保障一定程度的自有住房水平,，還能保障城市繼續(xù)得以“經(jīng)營”,。
其二,，政府對房地產(chǎn)業(yè)泡沫的掌控能力，即泡沫將以何種形式被擠破,，或者自動破滅,。中國政府不再是1990年代的政府，泡沫自動破滅的可能性非常小,。不過借用一個(gè)汶川地震后官方常用的詞語,，只要經(jīng)濟(jì)的基本面沒有動搖，那我們可以認(rèn)為,，房地產(chǎn)泡沫在一定程度上仍然是可控的,。
其三，不要忘記,，中國的有錢人越來越多,，他們買得起房，越貴就越喜歡買——中國目前可以賺錢,、或者說高回報(bào)賺錢的機(jī)會太少了（尤其是股市已經(jīng)成為傳說的背景下）,，誰都知道，房子是不動產(chǎn),，必然保值升值,。更何況，這個(gè)進(jìn)程伴以城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，泡沫在一定程度上可能被新增城市人口抵消。
房價(jià)問題,，解鈴還須系鈴人——近段時(shí)間以來,，房地產(chǎn)業(yè)半市場化趨向或可見端倪，盡管持續(xù)效果仍待觀察,。判斷政府實(shí)現(xiàn)良治的決心,、能力，才是中國房價(jià)問題的關(guān)鍵所在,。