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| 朱貴明
著,社會科學文獻出版社 |
坦率地講,，中國的房價跌漲問題根本不是個可以討論的問題,。因為中國的房價本質上是一個政府問題,，而不是市場問題,。略懂常識的人都知道,，價格的跌漲要么由市場控制，要么由政府掌握,，或二者共同為之,，但如果所有關鍵的要素都在政府手中，就算各種資本都能平等進入,，各路房地產業(yè)神仙均可深度參與,，房價也可能受到市場影響出現跌漲，但它卻改變不了根本問題,，地都在政府手中,。
《房價必跌？,！》作者說了真話：需求不決定中國的房價,，供求均衡這個經濟學的經典理論在中國的房地產面前黯然失色。中國的房地產老板似乎吃定了一件事：地在我手中,，房子在我手中,，泱泱大國十數億民眾，只要十分之一的人買房,，那中國的房地產業(yè)就長盛不衰,，中國的房地產業(yè)就必然是最賺錢的行業(yè)。如果糧都在某個人手中,，販糧的,、開飯店的也不過是二道販子、三道販子,，定價權不會在這些人手中,，更不會在吃飯的人手中。房地產商沒有原罪,，但他們是高房價幫兇,，讓他們“打起來”貌似競爭，糧價才會抬高,。
這就是中國的房價糾結所在,。但顯然，某個人手中有糧和政府賣地不在同一個層次,，因為政府還掌握著政策,，當然包括錢袋子。作者對房地產業(yè)的資金流分析清晰地展示了這樣一個博弈的過程：“以購房者所購房產以及購房者未來收入作抵押,，銀行貸款給購房者,，購房者加上自身首付，向開發(fā)商購買商品房,，開發(fā)商資金再流向政府,。”作者引用權威資料分析顯示，其中以最高時候占總房價40%的土地出讓金,、占總房價13%以上的稅收流向政府（更有權威數據顯示是20%）,。由于銀行絕大部分國有，各級政府從左邊口袋拿出地,，右邊口袋就能裝滿錢,。
這種背景下要考慮的是，政府準備通過經營城市賺回多少錢,。此種情景,，房價維持在一個只有部分人能購房的水平才是最佳狀況，低房價,、居者有其屋的最大后果是,，土地不能升值，這不是財政收入總嫌不夠的各級地方政府想要的結果,，只有很大一部分人買不起房的時候房產才成為一種真正稀缺的資源,。
但由此，我不能同意作者“房價必跌”的結論,。作者認為,，由于上述因素催生地方政府極力推高房價，房地產業(yè)泡沫不可避免地脹大,，中國必然陷入在全球各地靈驗的房地產周期理論,，泡沫必將擠破，房價必將下跌,。
作者以我國香港地區(qū)的房價漲跌,、日本上世紀80年代房地產業(yè)泡沫與經濟大蕭條、美國1997年至2009年房地產周期及次貸危機為論據,，證明中國房價下跌是一個不可避免的客觀現象,。對于市場高度發(fā)達的美日與香港地區(qū)的房地產業(yè)我比較陌生，無法判斷作者的分析是否符合邏輯,。但需要引起注意的是,，這三地無一不是市場高度發(fā)達之區(qū)域，銀行不是政府私生子,，真正自負盈虧,；土地出讓金也不能隨政府之意揮霍；政策盡管也受大資本的影響,，但不至于政府在作為裁判的同時,，總是照顧自己家運動員的利益,。此三地房地產業(yè)的漲跌是真正的市場行為,。
而中國的房地產業(yè)顯然不是如此。就好比，沒有人不承認西方的金融體系高度發(fā)達,，而中國的金融改革剛剛起步,，但在金融危機中中國的金融體系卻能獨善其身，奧妙不是中國的金融有金剛不敗之身,，而在于它根本不在其中,。
因此，周期理論對中國的房地產業(yè)來說,，由于存在的背景很不一致,，其理論價值必然大打折扣。但我并非否認房價在中國下降的可能,，它的前提有三,，需要細致觀察：
其一，政府能容忍多大程度的房價下跌,？中國的房價是回到2000年,，還是2005年，又或是2008年底的水平,？這個問題還暗含了政府采取何種視角,，即認為怎樣一個水準的房價既能保障一定程度的自有住房水平，還能保障城市繼續(xù)得以“經營”,。
其二,，政府對房地產業(yè)泡沫的掌控能力，即泡沫將以何種形式被擠破,，或者自動破滅,。中國政府不再是1990年代的政府，泡沫自動破滅的可能性非常小,。不過借用一個汶川地震后官方常用的詞語,，只要經濟的基本面沒有動搖，那我們可以認為,，房地產泡沫在一定程度上仍然是可控的,。
其三，不要忘記,，中國的有錢人越來越多,，他們買得起房，越貴就越喜歡買——中國目前可以賺錢,、或者說高回報賺錢的機會太少了（尤其是股市已經成為傳說的背景下）,，誰都知道，房子是不動產,，必然保值升值,。更何況,，這個進程伴以城鎮(zhèn)化進程，泡沫在一定程度上可能被新增城市人口抵消,。
房價問題,，解鈴還須系鈴人——近段時間以來，房地產業(yè)半市場化趨向或可見端倪,，盡管持續(xù)效果仍待觀察,。判斷政府實現良治的決心、能力,，才是中國房價問題的關鍵所在,。