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圖為第五屆中國(guó)(深圳)城市土地展會(huì)場(chǎng),。記者
洛濤/攝 |
第五屆中國(guó)(深圳)城市土地展5月1—3日在鵬城深圳舉行,。深圳城市土地展素有“中國(guó)城市土地第一展”美譽(yù),，此次吸引了來(lái)自長(zhǎng)三角,、環(huán)渤海及中西部地區(qū)40多個(gè)城市參展,。據(jù)土地展組委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹,，為了增加本屆土地展的看點(diǎn),，組委會(huì)在選擇和組織城市參展的過(guò)程中下足了功夫,，走訪了廣深兩地100多家大小開(kāi)發(fā)商,，了解他們對(duì)于進(jìn)入國(guó)內(nèi)各地區(qū),、各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的意愿和想法。
調(diào)控之下,，一二線城市土地交易的疲軟,，似乎讓長(zhǎng)久以來(lái)尚無(wú)機(jī)會(huì)分享“土地財(cái)政”的三線城市地方政府覬覦到了“彎道超車”的希望，但恰恰是由于三線城市豪賭城鎮(zhèn)化而帶來(lái)的海量土地供應(yīng),，最終讓“全國(guó)地價(jià)進(jìn)入下行通道”成為定局,。
“我們房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處在起步和發(fā)展階段，不存在所謂的泡沫問(wèn)題,，更不存在人為的商業(yè)炒作,。”盡管中央政府樓市調(diào)控的風(fēng)聲一天緊似一天,，五一假期在深圳舉行的第五屆中國(guó)(深圳)城市土地展上,，朝陽(yáng)市副市長(zhǎng)李軍仍然堅(jiān)信，這個(gè)遼寧“小城”的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不受影響,。
李軍面對(duì)的,，是已經(jīng)在朝陽(yáng)投資的地產(chǎn)商以及未來(lái)政府有意的招商對(duì)象，他對(duì)朝陽(yáng)樓市的信心是希望傳遞給在場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商們?cè)诔?yáng)購(gòu)置土地的信心所在,。
這樣的場(chǎng)面在土地展上并不鮮見(jiàn),。湖北十五市縣、遼寧朝陽(yáng),、江蘇常州,、山東文登等城市，相繼舉行專場(chǎng)土地交易會(huì),，而三線城市,，成為了本屆土地展會(huì)的主角,。
調(diào)控之下，一二線城市土地交易的疲軟,，似乎讓長(zhǎng)久以來(lái)尚無(wú)機(jī)會(huì)分享“土地財(cái)政”的三線城市地方政府覬覦到了“彎道超車”的希望,，但恰是由于三線城市豪賭城鎮(zhèn)化而帶來(lái)的海量土地供應(yīng)，最終讓“全國(guó)地價(jià)進(jìn)入下行通道”成為定局,。
三線唱主角
“18萬(wàn)公頃的這個(gè)數(shù)字,，確實(shí)很大，但是我們恐怕要看分布,，”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)告訴記者,，在此之前，為了落實(shí)國(guó)務(wù)院“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的精神,，增加供給,，在國(guó)土資源部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)之下，確定了年內(nèi)供應(yīng)18萬(wàn)公頃建設(shè)用地的計(jì)劃,，這18萬(wàn)公頃的土地,，政策性住房和中小套型普通商品房，將占70%,。
任志強(qiáng)告訴記者,，這18萬(wàn)公頃的土地，其實(shí)有超過(guò)一半以上的供應(yīng)量實(shí)際上是在三線城市,，因此,，三線城市恐怕將是日后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，土地市場(chǎng)的主角所在,。
在深圳舉行的土地展,，似乎佐證了任志強(qiáng)的判斷。根據(jù)統(tǒng)計(jì),，總計(jì)共有40多個(gè)城市參與此次土地展進(jìn)行推介,，其中除重慶之外，基本都屬于三線城市,，這些城市裹挾而來(lái)的土地總量,，超過(guò)約1000萬(wàn)平方米。
在此之前,，開(kāi)始于4月14日的新一輪樓市調(diào)控,，讓曾經(jīng)火爆的一二線城市的土地市場(chǎng)處于風(fēng)雨飄搖之中，曾經(jīng)一日三次刷新地王的北京,，開(kāi)始出現(xiàn)土地流拍,，上海等地的土地市場(chǎng)交易量也迅速下降至冰點(diǎn)，然而,，這正是讓三線城市的官員們相信,，“彎道超車”的機(jī)會(huì)已經(jīng)到來(lái),。
在湖北咸寧土地推介會(huì)上，盡管有咸寧市政府副秘書(shū)長(zhǎng)帶隊(duì)的一干官員坐鎮(zhèn),，但在官方安排的土地推介環(huán)節(jié),，“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”在整個(gè)過(guò)程中只字未被提到，市政府副秘書(shū)長(zhǎng)只是在最后向在場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商表示,，中央最近密集出臺(tái)的調(diào)控政策,，對(duì)咸寧沒(méi)有太大影響。
這與朝陽(yáng)市副市長(zhǎng)李軍說(shuō)法如出一轍,，曾經(jīng)并無(wú)機(jī)會(huì)分享“土地財(cái)政”的三線城市,，賣地之心的“迫切”，由此可見(jiàn)一斑,。
“朝陽(yáng)中心城區(qū)建成面積已達(dá)50平方公里,，人口50萬(wàn)，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到42.8%,，近五年年均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積500萬(wàn)平方米，年均完成投資70億元左右,，年均交付使用面積400萬(wàn)平方米左右,。”李軍表示,，朝陽(yáng)的情狀,，幾乎就可以看做是三線城市的典型。
彎道超車
三線城市的地方政府,，寄希望在樓市調(diào)控政策可能重挫一二線城市土地市場(chǎng)的時(shí)候,，完成一次“彎道超車”。
咸寧市土地交易中心主任宋堅(jiān)強(qiáng)表示,，2009年咸寧的土地出讓金收入為19億元,。對(duì)比北京、上海的土地出讓金收入,，這19億元的總額,，尚不及這些一線城市一塊土地的成交價(jià)款。
“今年是新版城市總規(guī)實(shí)施的第一年,，中心城區(qū)規(guī)劃立項(xiàng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有70多項(xiàng),，總建筑面積可達(dá)700多萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資在100億元以上”,，對(duì)比咸寧的野心,，朝陽(yáng)市副市長(zhǎng)李軍的意圖也十分明顯，而且顯得更加“迫切”,。
記者了解到,，遼寧朝陽(yáng)市本次前往深圳重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目推薦總共五個(gè)項(xiàng)目,，規(guī)劃用地面積813公頃，建筑面積865萬(wàn)平方米,，計(jì)劃投資達(dá)175億元人民幣以上,，主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，大都是中心城區(qū)的地標(biāo)工程,，這些項(xiàng)目的前期工作全部準(zhǔn)備到位,，只待投資落地。
“彎道超車”自然需要招商政策的吸引力,，而從政府官員面對(duì)招商對(duì)象的態(tài)度,，便可從側(cè)面窺見(jiàn)其賣地的迫切心情。在土地推介的過(guò)程中,，湖北咸寧市政府副秘書(shū)長(zhǎng)陳躍明就表示,，咸寧市對(duì)于招商引資，都采用一事一議,、特事特辦的原則,，以促進(jìn)外來(lái)投資進(jìn)入咸寧的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
2010年,，國(guó)土資源部先后下發(fā)通知,，要求各地方政府在收取土地出讓金時(shí)，首付比例不得低于50%,，這實(shí)際上對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出了更高的要求,，而這也成為開(kāi)發(fā)商在面對(duì)招商引資時(shí)最為關(guān)心的問(wèn)題。而李軍的上述表態(tài),，亦是在被開(kāi)發(fā)商問(wèn)及土地出讓金款項(xiàng)如何支付時(shí),，所給出的答案。
地價(jià)難漲
來(lái)自國(guó)土資源部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的數(shù)據(jù)顯示,，今年第一季度,，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2715元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)率為2.34%,，下降0.7個(gè)百分點(diǎn),，在這105個(gè)樣本城市的抽取中，傳統(tǒng)意義上的“三線城市”占到了2/3的比例,。
然而,，此前大型房地產(chǎn)企業(yè)在二線甚至三線城市大舉拿地的舉動(dòng)，曾一度令市場(chǎng)擔(dān)心,，二三線城市的土地價(jià)格,，將會(huì)步一線城市后塵而過(guò)快上漲。
中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，杭州綠城僅一季度就一鼓作氣拿下了舟山,、青島,、泰安等多個(gè)二三線城市的土地；房企老大萬(wàn)科更為活躍,，全國(guó)各地頻現(xiàn)拿地身影,，其中包括佛山、鎮(zhèn)江,、貴陽(yáng)相對(duì)偏遠(yuǎn)的地區(qū),。
“不過(guò)，從二季度開(kāi)始的情況看,，尤其是4月14日開(kāi)始密集出臺(tái)調(diào)控政策之后,，三線城市的動(dòng)作來(lái)看，這種地價(jià)傳導(dǎo)上漲的壓力并不是太大,�,！敝袊�(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉維新告訴記者，他的邏輯在于,，由于進(jìn)入二季度以來(lái),，三線城市開(kāi)始大規(guī)模放地，供應(yīng)量的增加,，實(shí)際上稀釋了土地價(jià)格上漲的壓力,。
湖北省咸寧市土地交易中心副主任宋健告訴記者，目前咸寧的基準(zhǔn)地價(jià)剛剛完成調(diào)整,，其中甲類地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)大致在70萬(wàn)元/畝的水平，而遼寧朝陽(yáng)的價(jià)格水平則稍高,，在100萬(wàn)元/畝左右,。
任志強(qiáng)告訴記者，從價(jià)格構(gòu)成因素的角度看,，三線城市對(duì)于社會(huì)公共資源的占有,，經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)速度等方面，都不具備進(jìn)行高定價(jià)的基礎(chǔ),，因此,，即便是一線房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向三線城市拿地，也很難為其開(kāi)出高價(jià),，更不要說(shuō),，一線房企是否開(kāi)始把主要拿地策略完全轉(zhuǎn)向三線城市，也還未可知,。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在多個(gè)三線城市調(diào)研后也向記者承認(rèn),，“今年國(guó)土資源部確定的18萬(wàn)公頃的供地任務(wù)，總量很大,，在如此巨大的供應(yīng)量面前,，市場(chǎng)資源的配置,，讓三線城市地價(jià)的快速上漲，幾乎不存在可能,�,！�
由于4月14日之后出臺(tái)了大量的樓市調(diào)控政策，直接抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)行為,，從而使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銷售預(yù)期不樂(lè)觀,，“在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)誰(shuí)還敢貿(mào)然拿地,，在這種情況下,，地價(jià)怎么還能漲的起來(lái)？”任志強(qiáng)說(shuō),。
赤壁賣地：三線城市的“規(guī)劃”之重
在五一于深圳舉行的第五屆中國(guó)(深圳)城市土地展上,，湖北咸寧市因一舉推介29幅土地供給出售而成為整個(gè)展會(huì)的“焦點(diǎn)”。在這29幅土地中,，便包括一幅名為“赤壁市東渠地塊”的土地,，咸寧市政府用“秀山、靈渠,、天然氧吧”來(lái)形容這幅土地的優(yōu)勢(shì)所在,。
濱海：現(xiàn)在已不是"只蓋房子就行"的年代了
在第五屆中國(guó)(深圳)城市土地展現(xiàn)場(chǎng)，山東省文登市副市長(zhǎng)譚成國(guó)身著一件T恤,，這與絕大多數(shù)以西裝領(lǐng)帶面對(duì)地產(chǎn)商的地方政府領(lǐng)導(dǎo),，多有不同。 |