|
 |
|
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，10月份以來,，福州,、廈門和珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場“金九”銷售預(yù)期已經(jīng)落空，成交量繼續(xù)下滑,，房價卻依然堅挺向上,；“金九”月，北京,、福州等部分重點城市甚至出現(xiàn)了“量價齊跌”的情況,。圖為10月8日，兩位福州市民在某樓盤售樓現(xiàn)場看房,。新華社記者 來建強(qiáng) 攝 | “基隆小區(qū),，二室一廳，月租金700元”,；“遠(yuǎn)達(dá)小區(qū),，二室一廳，月租600元”,，原本是為低收入住房困難群體提供的一種保障性住房,，可是申購到手后有人出租，有人出售,。最近發(fā)生在吉林省長春市的經(jīng)適房違規(guī)出租出售現(xiàn)象,，被當(dāng)?shù)孛襟w曝光后引起極大關(guān)注：經(jīng)適房該去還是該留，“補(bǔ)磚頭”還是“補(bǔ)人頭”,？
違規(guī)出租出售,，是明目張膽還是另有隱情？
由于制度缺陷和管理漏洞,，長春市前些年的經(jīng)適房建設(shè)十分混亂,，不僅出現(xiàn)了大量200多平方米的經(jīng)適房，一人多套,，“開寶馬住經(jīng)適房”的現(xiàn)象也屢見不鮮,。為此，長春市從2004年開始叫停了經(jīng)適房建設(shè),。
2008年,，為了貫徹落實中央解決低收入住房困難群體住房問題的相關(guān)政策,，長春市重新啟動了經(jīng)適房建設(shè)。鑒于歷史上的諸多教訓(xùn),，長春市在此輪啟動經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的同時,，對經(jīng)適房的建設(shè)和分配均做了非常明確的規(guī)定，嚴(yán)格設(shè)定準(zhǔn)入門檻,，要求必須是人均月收入500元以下的低收入住房困難家庭,，同時，在戶型設(shè)計上也進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定,，均為60平方米以下的小戶型,。申購過程中，長春市采取由社區(qū),、街道,、區(qū)民政局和 市房地局重重審核、公示的辦法,，以確保申購對象確實是低收入住房困難群體,。另外，長春市還規(guī)定,，經(jīng)適房實行有限產(chǎn)權(quán),，五年內(nèi)不得上市。后來由于房地產(chǎn)市場形勢變化,，2008年底,，長春市政府出臺22條新政“暖市”，五年期限被縮短至三年,。
但是，盡管采取了如此多的防范措施,，但是,，隨著小區(qū)的竣工、交房和入住,，違規(guī)出租出售經(jīng)適房的現(xiàn)象越來越多,。
目前長春市建成的經(jīng)適房有基隆小區(qū)、團(tuán)山小區(qū)和遠(yuǎn)達(dá)小區(qū),，還有政府保障住房(即廉價房)新隆家園,。記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，幾個經(jīng)適房小區(qū)一些住戶的窗子上赫然貼著出租信息和聯(lián)系電話,，出租者對經(jīng)濟(jì)適用房的屬性直言不諱,。一戶二室一廳60多平方米的經(jīng)適房，房租每月600元至700元不等,。還有一些住戶通過網(wǎng)絡(luò),、報刊或者是小廣告公布出租出售信息,，招徠房客。
記者暗訪部分租房戶,，發(fā)現(xiàn)有些人經(jīng)濟(jì)條件相對較好,，在其他地方有住房；有的盡管原居住條件很差,，但是經(jīng)適房離單位或者孩子的學(xué)校太遠(yuǎn),；有的盡管沒有房住，但是申購經(jīng)適房后背負(fù)了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān),，想出租還債,；還有個別的人是冒用他人名義買房。他們從夠條件的申購者手里花數(shù)千元或一萬元購買了“購房資格”,，并與申購者私下簽訂協(xié)議,，三年后正式辦理過戶手續(xù)。
“不管是什么理由,，只要違反經(jīng)適房的有關(guān)規(guī)定,，查實后一定要嚴(yán)格處理，該收回的收回”,，長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局副局長李曉曼說,。
經(jīng)適房建設(shè)一波三折，操作有誤還是制度漏洞,？
事實上,，從去年長春市重啟經(jīng)適房建設(shè)開始，經(jīng)適房建設(shè)可謂一波三折,。
去年8月,，長春首批經(jīng)適房基隆小區(qū)開始抽簽申購時，出現(xiàn)了“夠條件的買得起,，買得起的不夠條件”的現(xiàn)象,，當(dāng)場就有部分申購者放棄購房資格。隨后,，長春市兩次放寬經(jīng)適房申購條件,，將人均月收入標(biāo)準(zhǔn)由500元提高到800元，殘疾人等6類特殊群體放寬至1300元,，后來又將上市交易期限由5年縮短至3年,。但是，直到今年春節(jié)前,，長春市建設(shè)的三個經(jīng)適房小區(qū),，除規(guī)模較小的基隆小區(qū)申購情況較好，其他兩個小區(qū)一直處于滯銷狀態(tài),。直到今年4,、5月份以上,，隨著房地產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，商品房價上升,，經(jīng)適房的價格優(yōu)勢再次顯現(xiàn),，重新激發(fā)了申購者的購房熱情。但是,，隨即又出現(xiàn)了大量的違規(guī)出租出售現(xiàn)象,。
長春市經(jīng)適房一年多來走過的曲折路程表明，目前經(jīng)適房建設(shè)中,，無論從操作層面還是制度設(shè)計,，仍然存在一些矛盾和問題：
保障房與保障對象的錯位。經(jīng)適房的保障對象由最初的低保對象擴(kuò)大至低收入人群,，但是,，對低收入人群的界定，始終是一個難點,。事實上,，按照人均月收入500元或者800元的標(biāo)準(zhǔn)，對于真正符合條件的購房者,，每平方米2150元,，總價10多萬元的購房款仍然是一個沉重的負(fù)擔(dān)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，相當(dāng)一部分符合條件的購房者,，在購買經(jīng)適房的同時也背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。有的買了房后無錢裝修,，長期無法入住,，還有的不得不出租經(jīng)適房，靠租金再去轉(zhuǎn)租價格更低廉的二手房,。保障房與保障對象錯位的問題,，始終困擾經(jīng)適房制度。
經(jīng)適房成本價銷售與商品房市場價格不斷波動的矛盾,。長春市的經(jīng)適房始終堅持成本價銷售，從去年8月至今,，一直保持在每平方米均價2150元,。在長春市新建商品房均價4000多元時，這個價格對申購者有相當(dāng)?shù)奈�,，結(jié)果是幾個人爭搶一套房,，供不應(yīng)求的矛盾十分突出；但是市場低迷時期,，一些低檔商品房的價格與經(jīng)適房相差無幾,，經(jīng)適房的價格優(yōu)勢不復(fù)存在,，從而陷入滯銷狀態(tài)。從長春市經(jīng)適房屢屢遇冷的過程中人們不難發(fā)現(xiàn),，政府的良好初衷與民眾的實際需求之間總是難以合拍,。
監(jiān)管難度大，漏洞難以避免,。目前長春市實行的是由各級民政部門審核申購條件,，住房保障部門提供住房的方式，其優(yōu)點是避免了住房保障部門權(quán)力過大,、缺乏監(jiān)督和制約的問題,，但是同時也造成溝通不暢、責(zé)任不清的問題,。事實上,，在去年年底和今年年初房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)適房遇冷的情況下,，盡管長春市經(jīng)適房的申購條件并沒有改變,，但是在實際操作中相關(guān)部門在政策掌控上均有所放松，比如,，公示,、審核等環(huán)節(jié)并沒有被嚴(yán)格執(zhí)行。因此,，出現(xiàn)違規(guī)出租出售和不符合條件購房者也申購到經(jīng)適房的問題不足為奇,。
經(jīng)適房是留還是廢
由于經(jīng)適房建設(shè)過程中存在的各種問題，取消經(jīng)適房的呼聲一直長期存在,。有人認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計在一開始就存在先天缺陷，很難持續(xù),。也有人認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)適用房破壞了現(xiàn)有的市場機(jī)制，會誘發(fā)腐敗和欺詐,，關(guān)鍵是在技術(shù)上無法掌握一個人真實的財務(wù)狀況,，無法保證其公平。
對經(jīng)適房在建設(shè),、分配及監(jiān)管上存在的問題,，各地政府并非沒有察覺。從去年開始,，一些城市已經(jīng)紛紛棄建經(jīng)適房,，改建廉租房或者經(jīng)濟(jì)租賃房。長春市今年已經(jīng)調(diào)減了經(jīng)適房建設(shè)面積,。記者從長春市相關(guān)部門了解到,，今后長春市是否還繼續(xù)建設(shè)經(jīng)適房,，建多少，現(xiàn)在還很難估計,。
長春市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長盛學(xué)永認(rèn)為,，相比第一代經(jīng)濟(jì)適用房，如今的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)在制度設(shè)計,、監(jiān)管等方面做出了很多改進(jìn),，比如戶型控制、有限產(chǎn)權(quán),、上市受到限制等等,。“盡管經(jīng)適房還有各種各樣不完善的地方,，但它畢竟解決了一部分人低收入人群的住房困難問題,，不可輕言廢止�,！�
吉林省社科院研究員李曉群認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)適用房在一個時期內(nèi)仍然是保障低收入人群住房的有效辦法。但是,，從目前經(jīng)適房分配和監(jiān)管中出現(xiàn)的各種問題來看,，“補(bǔ)磚頭”不如“補(bǔ)人頭”，就是把過去補(bǔ)貼到建房中的資金,，以“購房券”等形式補(bǔ)給低收入者,。至于購房者買房還是租房，到何處買房或何處租房,，由購房者自己決定,。作為國內(nèi)研究節(jié)約和浪費問題的專家，李曉群認(rèn)為,，“補(bǔ)人頭”不僅可以解決經(jīng)適房的一些制度缺陷,，還可以提高資源的使用效率�,！巴ㄟ^發(fā)放補(bǔ)貼的辦法,。讓低收入群體通過買舊房解決住房困難問題，而新建的商品應(yīng)該建得好一些,、標(biāo)準(zhǔn)高一些,，甚至50年不過時。這樣既激活了二手房市場,，又可避免小戶型建了拆,、拆了建帶來的浪費,。否則,，長春永遠(yuǎn)都是一個大工地,。”
經(jīng)適房緣何成“空中樓閣”
因為收入達(dá)不到商業(yè)銀行個人貸款最基本的準(zhǔn)入條件,，近日五十戶合肥經(jīng)適房申購者沒能獲得銀行貸款,，合肥市住房保障部門表示將積極努力尋找辦法解決這50戶的住房問題。盡管如此,，不難想象這50戶家庭內(nèi)心將承受巨大的心理落差,，因為從申購成功那天開始日漸清晰的安居夢，或許將與他們失之交臂,。
“共有產(chǎn)權(quán)”與市場接軌模式破解經(jīng)適房難題
變政府劃撥土地為出讓土地,、以購房家庭與政府資助的比例形成“共有產(chǎn)權(quán)”，買賣價格與市場接軌,，這種市場化保障性住房建設(shè)模式在江蘇淮安已初見成效,，長期困擾保障房建設(shè)的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，通過這個試點正在得到初步解決,。 |