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變政府劃撥土地為出讓土地,、以購房家庭與政府資助的比例形成“共有產(chǎn)權(quán)”,，買賣價(jià)格與市場接軌,，這種市場化保障性住房建設(shè)模式在江蘇淮安已初見成效,，長期困擾保障房建設(shè)的準(zhǔn)入和退出機(jī)制,，通過這個(gè)試點(diǎn)正在得到初步解決,。
“共有產(chǎn)權(quán)”模式解決淮安住房保障問題初見成效
江蘇淮安房管局局長邵明介紹說：“所謂的共有產(chǎn)權(quán)保障模式是指將經(jīng)濟(jì)適用房劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋�,，購房人�?shí)際出資額與房價(jià)總額的差價(jià)顯化為政府出資,，按購房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán),，以此形成與市場接軌的經(jīng)濟(jì)適用房,。”
江蘇省建設(shè)廳高級工程師吳立群提供的數(shù)據(jù)顯示,，2008年淮安建設(shè),、回購共有產(chǎn)權(quán)房350套。2009年計(jì)劃建設(shè),、回購共有產(chǎn)權(quán)房300套,。首批公示中符合條件的申購戶為215戶。
根據(jù)房管局保存的房產(chǎn)證信息,，記者走訪了一戶剛以5：5的產(chǎn)權(quán)比例購買了一套59平方米住房的住戶,。戶主鄭楠芳今年47歲，與年邁的婆婆、智障的女兒三人居住在已有50多年房齡的老房子里,。共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的政策實(shí)施后,，她東拼西湊七萬元錢買到了洪福小區(qū)一套總價(jià)15萬左右的房子。談到將來,，鄭楠芳有些憧憬,，“我做保姆的合同簽了三年，能慢慢把欠的錢還上,，再想剩下的50%的產(chǎn)權(quán),。”
“共有產(chǎn)權(quán)”模式破解經(jīng)濟(jì)適用房難題
現(xiàn)階段,，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是我國住房保障的主體,，也是解決低收入群體住房的根本手段。但是,，從實(shí)踐來看,，這種住房保障體系正陷入多重困境。
一方面,，廉租房建設(shè)需要政府投入大量資金,，而且回收很慢。地方政府資金壓力非常大,，只能涵蓋最低收入人群,，保障范圍有限。
另一方面,，旨在解決中低收入家庭住房問題的經(jīng)濟(jì)適用房卻一直受到輿論質(zhì)疑,。近期，媒體曝光了全國各地一系列經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出售,、轉(zhuǎn)租的事件,，更是將經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)制缺陷推到了風(fēng)頭浪尖。邵明認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制不完善,，一買一賣中存在巨大的差價(jià)利益；保障對象的信用甄別機(jī)制還未完全建立起來,，經(jīng)濟(jì)適用房弄虛作假,、非法套利的行為屢禁不止。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進(jìn)認(rèn)為,，針對現(xiàn)有保障體系中存在的問題,，“共有產(chǎn)權(quán)”模式在三個(gè)方面有所突破。
首先,，將進(jìn)入和退出的價(jià)格與市場接軌,，即使申購共有產(chǎn)權(quán)房弄虛作假成功,，倒賣時(shí)還必須交出政府產(chǎn)權(quán)收益�,！俺隹凇睍r(shí)非法牟取暴利的空間不存在了，“入口”時(shí)弄虛作假的情況也就基本消失了,。
其次,，共有產(chǎn)權(quán)模式擴(kuò)大了保障性住房的覆蓋面，通過放低收入門檻,、調(diào)整產(chǎn)權(quán)比例等形式,，有助于解決“夾心層”的住房問題。
第三,，在以往包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)中,，地方政府要劃撥土地，投入大量資金,，加大了財(cái)政壓力,，建設(shè)的積極性難免有所折扣。共有產(chǎn)權(quán)房由政府和個(gè)人依據(jù)出資比例共同出資,，緩解了政府財(cái)政投資的壓力,，提高了地方政府建設(shè)保障性住房的積極性。
推廣“淮安”模式還要解決三個(gè)問題
淮安的“共有產(chǎn)權(quán)”模式在破解現(xiàn)有保障住房難題中取得突破,，但是中國管理科學(xué)研究院特約研究員翟峰認(rèn)為,，共有產(chǎn)權(quán)房要真正在推動我國住房保障體系中起到積極作用，至少要解決好三個(gè)方面的問題,。
其一,，共有產(chǎn)權(quán)模式要能在各地推行，資金來源必須得到保障,，可考慮將土地出讓獲得的資金就地投入共有產(chǎn)權(quán)房的回購,。記者也了解到，淮安共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)資金能有所保障是與其相對良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和特殊機(jī)制是分不開的,。邵明表示,，由于淮安房管局有下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司，行政力量在很大程度上降低了推行的成本,，提高了效率,。
其二，在房價(jià)高企的一線城市,，共有產(chǎn)權(quán)房將會承擔(dān)更多購房需求,。在房源有限的情況下，地方政府為了平衡供需,，又會面臨制定準(zhǔn)入門檻的老難題,。可考慮先從二、三線城市開始推行,，再逐步探索一線城市的推行模式,。
其三、共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)模式能夠緩解地方財(cái)政壓力,，財(cái)政吃緊的地方政府顯然更歡迎共有產(chǎn)權(quán)房模式,。在廉租房建設(shè)上，原本不高的積極性可能再打折扣,。在推行共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)的同時(shí),，政策上還應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)廉租房建設(shè)。 |