 |
|
6月初,，市民在深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心外排隊等候取號,。 記者
毛思倩/攝 |
經(jīng)過“3·30政策”兩個多月的發(fā)酵,，房地產(chǎn)市場確立了回暖態(tài)勢，一線城市房價全面飛漲,，深圳更是創(chuàng)紀(jì)錄地增長,，上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個月新高。買房增值又成為人們爭相討論的焦點,。對此,，業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過2014年的沉寂之后,，在房地產(chǎn)政策托市的背景下，需求旺盛的一線城市樓市再度迎來飛漲,，成為全國的領(lǐng)頭羊,。但值得注意的是，雖然從現(xiàn)階段來看,，房地產(chǎn)市場難以再現(xiàn)2009年瘋漲的場景,，但如果房價進入常態(tài)化的上升通道并持續(xù)下去，不排除2016年將再度迎來政策收緊,。
深圳樓市領(lǐng)漲
日前,，國家統(tǒng)計局發(fā)布70大中城市房價變動情況顯示，雖然70城市仍有部分持續(xù)下滑,，但一線城市全線上漲,，其中，深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲6.7%,，同比高達7.7%,，創(chuàng)下新建商品住宅環(huán)比漲幅最高值。
事實上,，在樓市一系列利好政策出臺后,，從4月下旬開始，深圳樓市大幅升溫,，開發(fā)商紛紛入市,，購房者爭先購房,。5月則延續(xù)了4月的市場熱潮，自五一小長假起,，多個樓盤入市引爆購房現(xiàn)場,。五一期間成交量大增，遠高于去年同期水平,。整個5月開發(fā)商推出了7138套一手住宅,，購房者通宵排隊購房、“日光盤”紛紛涌現(xiàn),，促使新房成交量達到6106套,。不少樓盤5月售價有所提升。
萬科6月6日推出了萬科云城項目,，雖然均價高達5.5萬元/平方米,，但首日銷售率就達到了95%。該公司員工說,，“也不知道之后的市場走勢如何,，趁這波兒勢頭，趕緊賣,�,！�
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手住宅均價達到30713元/平方米,，首次突破3萬元,，同比上漲31%。房價大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購房者的熱情,。數(shù)據(jù)顯示,，今年6月一二手住宅單月合計成交23224套，同比大漲261%,，僅次于2009年11月的歷史高峰,。其中，一手住宅成交7494套,，環(huán)比增加22.7%,，成交面積為76.9萬平方米，環(huán)比增加26.5%,。
深圳房價已連續(xù)數(shù)月大漲,，5月深圳一手商品住宅共成交6106套，環(huán)比上漲50%,，同比上漲139.7%,；成交面積60.8萬平方米，環(huán)比上漲50.1%，同比上漲151.1%,。成交量的大幅攀升帶動價格大幅上漲,，5月深圳一手商品住宅成交均價為28487元/平方米，環(huán)比上漲8%,，同比上漲18.8%,。其中，南山漲幅最兇,，5月一手商品住宅成交均價達到61398元/平方米,，環(huán)比上漲35.4%，同比上漲85.7%,。
此外,，深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅掛牌均價36903元/平方米,，環(huán)比上漲8%,，同比上漲21.8%。
準(zhǔn)備在深圳購房的孫先生,，看好了位于香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子,，“3·30新政”之前，業(yè)主叫價500萬,，但現(xiàn)在是“每問一次,，就漲一次價”的節(jié)奏，業(yè)主叫價已經(jīng)走高到700多萬,�,！艾F(xiàn)在業(yè)主都不誠心賣了，房價漲得這么快,，業(yè)主也怕賣虧了，或者賣了之后買不到差不多的了,�,！�
剛剛出手購房的張先生，更是眼睜睜地看著位于深圳南山區(qū)的“澳城1618”一套實用面積120平方米的房子從2014年9月開發(fā)商賣470萬元漲到如今二手業(yè)主叫價800多萬元,。
德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示,，深圳近期房價大漲是多方因素疊加所致，一方面,，在3·30等政策的刺激下,，房價有了上漲的動力，另一方面的原因是近幾個月投資客購房現(xiàn)象火速蔓延,，帶動深圳樓市大幅成交,，房價也隨之快速上漲。
世聯(lián)地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉文春分析認(rèn)為，樓市的活躍度取決于市場氛圍和政策傾向,。深圳是一個市場化的,、對政策特別敏感的城市�,！�3·30新政”出臺后,，雖然一線城市并沒有放開限購，深圳也沒有執(zhí)行二套房首付4成的規(guī)定,，但依舊給了購房者一個“買入”信號,。
業(yè)內(nèi)人士玉家雄認(rèn)為，對后市房價上漲的預(yù)期,，出于“自主+增值”的資產(chǎn)配置的考慮,，使得購房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng)，集中入市,，使得需求暴增,。但供應(yīng)卻一時難以跟上，外加深圳土地資源有限,，因此無論從短期看,，還是從長期看，深圳樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài),，這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素,。
北上廣緊隨其后
值得注意的是，在深圳樓市領(lǐng)漲的同時,，北京,、上海、廣州也有較大的上漲幅度,。
6月20日,，石景山自住房項目——中海長安雅苑，在售樓處舉行首日公開選房,，推出1號樓,、2號樓、4號樓,、5號樓,、6號樓、9號樓,，共計997套房源,，銷售均價27000元/平方米。截至當(dāng)天17點25分,，997套房源全部售罄,。
統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，除深圳以外，5月北京,、上海,、廣州新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比全部上漲。環(huán)比方面,，北京上漲1.4%,，上海上漲2.6%，廣州上漲1.4%,；同比來看,，北京上漲4.3%，上海上漲2.2%,，廣州上漲2.3%,。其中，上海環(huán)比漲幅創(chuàng)27個月新高,。
“以深圳為代表的一線城市已率先進入房價上漲期,，成為商品住宅成交價格的回漲主力�,！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說,。
除房價外，一線城市成交量也再度達到高點,。北京來看,，6月北京新房市場繼續(xù)攀升至高位，全市純新房成交6517套,，環(huán)比上漲26.1%,，同比上漲85.9%，創(chuàng)2013年10月以來的最高值,。二手住宅網(wǎng)簽量18576套,，創(chuàng)2013年3月以來累計27個月新高。其中,，新房成交均價為29828元/平方米,，環(huán)比上漲3.3%，同比上漲11.4%,。
值得注意的是，受北京市政府機關(guān)外遷等消息影響,，北京通州區(qū)房地產(chǎn)成交量猛增,，甚至顯現(xiàn)開盤“秒殺”跡象。數(shù)據(jù)顯示,，5月,，通州房地產(chǎn)銷售面積達16.9萬平方米，是去年同期的1.9倍，這也是通州房地產(chǎn)銷售市場16個月來首次回暖,。通州區(qū)統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示,，今年1月至5月，通州房地產(chǎn)銷售面積達47.2萬平方米,，同比增長4.6%,，銷售額達95億元，同比增長7.5%,。其中5月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)尤其引人關(guān)注,，當(dāng)月全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積高達16.9萬平方米，是去年同期的1.9倍,，單月銷售額達34億元,，為去年同期的3倍。
就上海而言,，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%,，漲幅創(chuàng)27個月新高，已經(jīng)達到2013年的漲幅水平,。6月20日,，端午節(jié)小長假的第一天，綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項目M-Town開盤僅2小時,，首批240套房源便告售罄,。同一天，青浦萬達mall樓盤開盤即熱銷,。該項目策劃經(jīng)理郭曉山表示,，現(xiàn)階段商鋪已基本銷售完畢，預(yù)計7月底將推出LOFT項目,。而在節(jié)前的6月19日,，高端住宅復(fù)興瓏御開盤短短2個小時內(nèi)，近80%的房源就已經(jīng)認(rèn)購?fù)戤叀?BR> 據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計,，6月廣州一手商品住宅成交呈量價齊升態(tài)勢,。6月全市一手商品住宅成交套數(shù)和面積分別為9726套、116.75萬平方米,，環(huán)比分別上漲11.35%和14.05%,，同比則分別上漲62.72%和56.96%；成交均價為15387元/平方米,，環(huán)比上漲8.12%,。
新房庫存方面，截至6月16日,，廣州市商品住宅可售套數(shù)為7萬套,，總面積達917.49萬平方米,。跟5月上旬的庫存數(shù)據(jù)相比，可售套數(shù)和總可售面積環(huán)比分別下降6.5%,。
張大偉表示,，房地產(chǎn)是“買漲不買跌”的市場，在“9·30”“3·30”新政以及后續(xù)系列降息影響下,，一線樓市二手房市場成交升溫,，資金開始涌入新房市場后，拉動新房市場的成交量呈現(xiàn)上升趨勢,。
德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為,，近期中高端市場成交活躍，成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房價上漲的一個因素,�,！耙陨虾Ｊ袨槔�6月份以來,，上海土地市場非�,；钴S，中環(huán)附近土地樓板價達3萬元/平方米已經(jīng)是常態(tài),，開發(fā)企業(yè)高價拿地的同時,，一方面刺激了周邊房源的成交價格，另一方面,，高價拿地之后,，想要有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價也極有可能成為區(qū)域之最,，由此促進房價上漲,。”
土地市場再現(xiàn)“地王”
CRIC研究中心研究員楊科偉認(rèn)為,，現(xiàn)階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺,，較三四線城市來說，土地風(fēng)險性較小,。另一方面,，在國土部指導(dǎo)下，一線城市加快推地速度,，也是造成此輪上漲的主要原因,。
6月，在樓市發(fā)力的背景下,，土地市場也熱了起來,。上海再現(xiàn)總價“地王”，一線城市平均樓面價又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄,。6月初,，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價38061元/平方米,，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上�,？們r“地王”紀(jì)錄。同日,，招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價,，競得寶山大場鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價率,。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，2015年20大標(biāo)桿房企集中一二線拿地,，合計一二線城市購入土地金額高達1342億,，創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。其中,，一線城市745.89億元,，占比達50.1%，較于2014年的35.6%,、2013年的29.5%,，2012年的22.8%有大幅提高。
此前3月下旬,，國土部聯(lián)合住建部發(fā)文,，要求各地因地制宜，對土地供應(yīng)要做到“有供有限”,。5月17日,，國土資源部印發(fā)《關(guān)于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》，要求各地區(qū)別對待,、有保有壓,，合理安排建設(shè)用地計劃指標(biāo)，促進區(qū)域,、城鄉(xiāng),、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)格控制特大城市用地,，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計劃指標(biāo),。
克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中,，北京計劃供應(yīng)居住用地1200公頃,，同比下降27.27%；上海計劃供應(yīng)居住用地600公頃,，同比下降20%,；廣州計劃供應(yīng)居住用地524公頃,，同比下降24.21%。
“基于國土局‘有供有限’的指導(dǎo)思想,，各城市土地供應(yīng)計劃性增強,，尤其多數(shù)土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節(jié)奏�,！睏羁苽フf,，在此背景下，一線城市便加快供地速度,。
常態(tài)化上漲或引政策再度收緊
陸騎麟指出,，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%，個人認(rèn)為上海的房價已進入一個“常態(tài)化”的上升通道,，到今年年底,，上海新房可能會有20%左右的漲幅，一旦真的出現(xiàn),，那么2016年必然會出臺新的調(diào)控政策,。
據(jù)消息稱，6月17日,，國家發(fā)改委司局級領(lǐng)導(dǎo)帶隊一行抵達上海,，專題調(diào)研上海樓市的近期反應(yīng)�,！白剷掷m(xù)了近4個小時,，調(diào)研組關(guān)注的問題非常全面，涉及短期房地產(chǎn)市場反應(yīng),，近期樓市政策反應(yīng),，有無限制和扭曲住房需求，征集房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議等,�,！币晃粎⒓影l(fā)改委調(diào)研組座談會的人士說，座談會上,，調(diào)研組比較謹(jǐn)慎,，更多的是傾聽市場各方對于近期樓市的意見，表態(tài)并不多,。
此外,，在深圳市場，6月初郵儲銀行在放松房貸的大環(huán)境中逆市選擇提高利率,。隨后的半月內(nèi),，包括中行、建行、交行等3家國有大行,，以及招行,、民生、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸,。
有業(yè)內(nèi)人士指出,，5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關(guān)注。現(xiàn)階段深圳,、北京方面不再僅僅是自住需求增加，投資性購房在不斷增多,。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，深圳一手住宅新推、在售項目價格升幅顯著,，助力5月成交均價非結(jié)構(gòu)性走高,，新房庫存顯著下降；二手住宅市場成交量,、成交價格也穩(wěn)定上漲,。另據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，近期投資客重返市場勢頭明顯,，在深圳二手房成交中,，投資客比例已近三成，達到28.1%,。而在去年市場低迷期,，投資客的比例只占一成。
不過也有人士提出,，一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代,。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元,，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米,，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低是必然,。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊,，發(fā)展到今天總體偏松,、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠快于需求時,，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲,。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模,，從而抑制樓市過快上漲,。
