近年來(lái)，各種城市綜合體,、超級(jí)大盤(pán)在三,、四線城市涌現(xiàn)，如今卻成了其去庫(kù)存化過(guò)程中的“痛點(diǎn)”,。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一,、二線城市開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)回暖跡象,，但三、四線城市仍然陷于房?jī)r(jià)下跌,、庫(kù)存高企的“困局”,。記者了解到，由于市場(chǎng)持續(xù)低迷,，一些中小城市的開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃,，緩建,、停工、爛尾等問(wèn)題顯現(xiàn),。部分項(xiàng)目由于涉及大量民間融資,，極易引發(fā)一系列社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
庫(kù)存積壓難消化 “馬太效應(yīng)”凸顯
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù),，今年5月份北京,、上海、廣州,、深圳4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯,；二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定；大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降,。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，自“330新政”出臺(tái)以及5月再次降息以來(lái)，一線城市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升行情,。但絕大多數(shù)三,、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，和一,、二線城市相比呈現(xiàn)嚴(yán)重分化格局,。
記者在湖南多地采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三,、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化形勢(shì)依然嚴(yán)峻,。湖南正大行房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為，三,、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量大,，去庫(kù)存周期大都在20個(gè)月以上，有的甚至達(dá)到30,、40個(gè)月,。
湖南永州市祁陽(yáng)縣是人口過(guò)百萬(wàn)的大縣，也是湖南省縣域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2015年1至4月，祁陽(yáng)縣商品房銷售成交面積同比下降50%,，商品房積壓了15萬(wàn)多平方米,，而2014年全年的銷售面積也只有22萬(wàn)多平方米。
在湖南省中部的一個(gè)縣級(jí)市,，這幾年建設(shè)的高層電梯房有30多棟,，但很多樓盤(pán)銷售慘淡，去年商品房銷售面積同比下降6成,。當(dāng)?shù)刈畲蟮某鞘芯C合體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹說(shuō),，2012年以來(lái)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)是“王小二過(guò)年,，一年不如一年”，稱現(xiàn)在銷售壓力很大,，感覺(jué)是歷史上最低迷的時(shí)候,。
分析人士認(rèn)為，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢(shì)決定房?jī)r(jià)率先止跌回升,，而三,、四線城市庫(kù)存高、城市吸引力不足,，這是其樓市持續(xù)低迷的主要原因,。此外,，去年下半年以來(lái)的樓市利好政策的效果集中體現(xiàn)在一,、二線城市，在三,、四線城市反映得并不明顯,。
湖南一些地級(jí)市和縣城的居民告訴記者，現(xiàn)在很多地方通了高鐵,，交通日益方便,，有錢人更愿意到省會(huì)長(zhǎng)沙買房，他們的子女也在長(zhǎng)沙讀書(shū),，一到周末很多人組團(tuán)去省城“看房”,、“看孩”。
“三,、四線城市的購(gòu)買力被一,、二線城市吸收，由此出現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng),、弱者愈弱的馬太效應(yīng),。” 任澤認(rèn)為,，購(gòu)房者不看好三,、四線城市的發(fā)展，高庫(kù)存難以被消化,，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回旋余地將非常有限,。
部分項(xiàng)目資金鏈斷裂 引發(fā)系列風(fēng)險(xiǎn)
在銷售慘淡、庫(kù)存高企的背景下,，三,、四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃，有的項(xiàng)目因高度依賴民間融資而產(chǎn)生的“金融風(fēng)險(xiǎn)”也浮出水面,。事實(shí)上,，去年以來(lái),，一些地方爆發(fā)了較為嚴(yán)重的民間集資風(fēng)險(xiǎn)，并集中反映在房地產(chǎn)領(lǐng)域,。
據(jù)了解,，與實(shí)力雄厚、資金回籠快的大型開(kāi)發(fā)商相比,，三,、四線城市的一些小房企由若干股東臨時(shí)組建，自有資金不多,，有的股東需要大量的民間借貸,。一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，很容易引發(fā)樓盤(pán)爛尾,、經(jīng)濟(jì)糾紛等一系列問(wèn)題,。
湖南省中部某縣級(jí)市，一個(gè)商住兩用項(xiàng)目位于市區(qū)最繁華地段,，其中商業(yè)項(xiàng)目原計(jì)劃2014年開(kāi)業(yè),，但由于后續(xù)缺少上千萬(wàn)元資金，只能完全“停擺”,，涉及的債權(quán)人達(dá)數(shù)百人,。還有一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)銷售了200多套商品房，但2014年6月至今一直停工,，政府部門(mén)不得不成立工作組,，并組織召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議，力爭(zhēng)做好項(xiàng)目復(fù)工和債務(wù)清理工作,。
記者了解到,，由于資金鏈斷裂，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目即使順利竣工,，也難以辦理規(guī)劃,、質(zhì)監(jiān)、消防等驗(yàn)收手續(xù),。有的項(xiàng)目拖欠水電費(fèi),、電梯款，已經(jīng)入住的業(yè)主面臨著停水停電,、電梯停運(yùn)局面的可能性,，正常生活無(wú)法得到保障。
一位地方房產(chǎn)局的負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目,，如果有幾百萬(wàn)資金就可以順利完工，但就是差最后“臨門(mén)一腳”,。開(kāi)發(fā)商與材料商,、建筑商,、農(nóng)民工、購(gòu)房者形成“連環(huán)債”,，導(dǎo)致財(cái)富流失的“放大效應(yīng)”和社會(huì)影響的“連鎖反應(yīng)”,。
為了減輕資金壓力，有的開(kāi)發(fā)商不得不延緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度,，或者緊急叫停在建工程,，甚至不惜為此繳納土地閑置費(fèi)。位于湖南某縣新區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)規(guī)劃建筑面積70多萬(wàn)平方米,，廣告上對(duì)外宣稱是“超級(jí)大盤(pán)”,。但由于市場(chǎng)不景氣，目前這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢,，已建成的大約只有1/5,，其他土地尚處于閑置狀態(tài)。
任澤認(rèn)為,，受限購(gòu)政策,、土地成本等因素影響，前幾年開(kāi)發(fā)商蜂擁至三,、四線城市，開(kāi)工建設(shè)了大量項(xiàng)目�,，F(xiàn)在房子賣不出去,，資金壓力特別大，很多開(kāi)發(fā)商選擇“恐慌性撤離”,。
分城施策+產(chǎn)業(yè)支撐
專家學(xué)者認(rèn)為,，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的供過(guò)于求,、資金緊張等問(wèn)題,，這既與整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)行情有關(guān)，也有中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性,。
有分析人士稱,，不同城市之間存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)城市都轟轟烈烈地進(jìn)行過(guò)量開(kāi)發(fā),，結(jié)果是大家都在找出路,，又都沒(méi)有出路。特別是一些中小城市沒(méi)有區(qū)位,、資源優(yōu)勢(shì),，缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，醫(yī)療,、教育資源向大城市集聚,，難以吸納,、留住更多的人口，這成為其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的掣肘,。
記者采訪到的多位地方房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，當(dāng)前中央及省一級(jí)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政對(duì)三、四線城市的考慮較少,，影響也較小,。政策不應(yīng)“一竿子到底”，應(yīng)該充分考慮中小城市的實(shí)際情況,，真正做到“分類施策,、分城施策”。
湖南省國(guó)土廳此前發(fā)布的報(bào)告分析稱,，受國(guó)內(nèi)積極的樓市新政影響,，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴嘏１Ｕ蟿傂孕枨�,，做好分類調(diào)控仍是湖南未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào),。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)建議，后續(xù)圍繞庫(kù)存而制定的政策,，應(yīng)從總量調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)調(diào)控的思路,，讓各地政府從地方實(shí)際出發(fā)，圍繞供地計(jì)劃,、城市開(kāi)發(fā)邊界劃分,、房源收購(gòu)、二次置業(yè)等方面出臺(tái)更細(xì)的政策,。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，中小城市的產(chǎn)業(yè)和人才集聚能力亟待提高。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，過(guò)去地方政府采取比較激進(jìn)的土地政策,，希望“做大城市”，往往事與愿違,。三,、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)要持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)鍵是要有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,，積極提供就業(yè)機(jī)會(huì),，并解決住房周邊的配套問(wèn)題，才能避免出現(xiàn)較高的空置率,。
