摘要：入華20余年，凱德低調(diào)地成為擁有購物中心數(shù)量最多的外資地產(chǎn)商,，但光鮮的背后凱德也在承受高管頻繁流失,、運營的壓力。
在輕資產(chǎn)模式上一直被視為標桿的新加坡地產(chǎn)巨頭凱德卻出現(xiàn)了重大失誤,。在籌備了三年的凱德MALL天宮院項目被曝停工,、撤資后，凱德方面也許沒有想到自去年退市后,，會以這種方式再度被外界關(guān)注,。入華20余年，凱德低調(diào)地成為擁有購物中心數(shù)量最多的外資地產(chǎn)商,，但光鮮的背后凱德也在承受高管頻繁流失,、運營的壓力。
持續(xù)穩(wěn)健策略
天宮院項目的停滯,，讓凱德MALL以一個燙手山芋的角色重回公眾視野,。在去年遭遇退市后，凱德商業(yè)板塊變得更加低調(diào),。北京商報記者兵分多路對凱德在京項目進行實地走訪看到,，目前各個項目都在正常運營，中規(guī)中矩的運營策略讓凱德MALL收回了很多家庭客群,，這也是多數(shù)門店餐飲,、兒童業(yè)態(tài)火爆的重要原因。
以凱德MALL西直門店為例,，該門店位于西直門交通樞紐的核心商圈,，2007年開業(yè)，建筑面積8.3萬多平方米，共七層,。定位于年輕時尚,，主要目標客群為都市白領(lǐng)及“80后”、“90后”等年輕時尚人群,。北京商報記者調(diào)查統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),，該門店目前擁有約169個品牌，其中包括烘焙,、咖啡在內(nèi)的餐飲品牌數(shù)量占總品牌數(shù)量的近20%,，共計約33家。居住在西直門一帶的消費者李先生對北京商報記者表示,，凱德MALL西直門店雖然是時尚,、潮流購物中心，但品牌大多圍繞餐飲升級,，零售品牌吸引力比較有限,。
在社區(qū)型購物中心項目方面，凱德MALL太陽宮店頗具代表性,。據(jù)北京商報記者了解,，雖然該門店沿用凱德一貫重視地鐵商業(yè)的傳統(tǒng)，坐落于地鐵10號線太陽宮站之上,，并輻射包括西壩河?xùn)|里,、曙光里等成熟社區(qū)，以及新紀家園,、UHN國際村等高端小區(qū),，定位以年輕時尚及家庭消費為主。不過,，該購物中心卻始終不溫不火,。北京商報記者發(fā)現(xiàn)，這里也出現(xiàn)了零售,、餐飲運營兩重天的局面,。商業(yè)地產(chǎn)界人士向北京商報記者透露，商業(yè)地產(chǎn)“科班生”出身的凱德商用目前在國內(nèi)市場頗具規(guī)模,，其商業(yè)項目多年前便已成為行業(yè)標桿,，更側(cè)重穩(wěn)健型策略。針對凱德商用近年發(fā)展狀況及未來戰(zhàn)略等問題,，北京商報記者昨日致電凱德方面相關(guān)負責人,，但截至記者截稿時，暫未收到其相關(guān)回復(fù),。
誰來扛起大旗
凱德旗下?lián)碛袃蓷l購物中心產(chǎn)品線：凱德MALL和來福士,。相比高速擴張的凱德MALL，來福士產(chǎn)品線更加理性。目前,，凱德在中國7個重點城市穩(wěn)健布局了8座旗艦綜合體來福士項目,，已經(jīng)開業(yè)運營的上海來福士、北京來福士都已實現(xiàn)高出租率,、高回報率的業(yè)績。整合了集團最優(yōu)質(zhì)資源的來福士品牌資產(chǎn),，也被視為凱德未來貫徹綜合體戰(zhàn)略的重要支撐,。
在東直門來福士，主要目標人群鎖定在25-45歲的中高端消費者,，與同樣坐擁東直門交通樞紐的銀座購物中心有明顯的定位錯位,。北京商報記者日前走訪看到，北京來福士廣場內(nèi)有Armani
Exchange,、Retro+,、Bershka等國際知名服飾品牌。在上海來福士,，由于位于人民廣場核心商圈,，定位和品牌層級更高，有Kate
Spade,、Vivienne Westwood,、Michael Kors等。
根據(jù)凱德集團官網(wǎng)顯示,，目前來福士項目僅在北京,、上海、成都等7個城市共設(shè)有8家門店,，其中上海為兩家,，選址均為城市核心商業(yè)區(qū)。預(yù)計從2015年到2019年,，建設(shè)中的杭州,、深圳、上海長寧和重慶來福士將陸續(xù)竣工入市,，總建筑面積將超過310萬平方米,，創(chuàng)造資產(chǎn)價值620億元。不過,，在凱德MALL天宮院項目出現(xiàn)問題后,，來福士產(chǎn)品線是否能按預(yù)期計劃進行也存在變數(shù)。
在港退市引猜想
在京擁有最多項目,、國內(nèi)體量最大的外資商業(yè)地產(chǎn)品牌,、以輕資產(chǎn)模式快速拓展市場、推特色商業(yè)增強品牌競爭力，上述的每一個標簽都預(yù)示著凱德一直走在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前列,。不過,，一位資深業(yè)內(nèi)人士則向北京商報記者透露，看似光鮮的凱德商用近年來已經(jīng)開始走下坡路,。
從凱德商用退市前的財務(wù)數(shù)據(jù)上看,，雖然仍能保證正向營收，但在增速上已顯出頹勢,。2011年凱德商用在港交所完成上市,，當時該集團除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為4.56億新元(1新元約合4.6元人民幣(6.2085,
-0.0005, -0.01%))，較2010年財政年度的4.219億新元增加8.1%,；息稅前利潤為6.019億新元,，同比增長27.4%。
不過,，從2013年起,，凱德商用增速明顯放緩。財報顯示,，2013年度凱德商用實現(xiàn)收入3.8億新元,，同比上漲5.3%；息稅前利潤為6.8億新元,，同比上漲10.3%,。而到了2014年一季度，凱德商用實現(xiàn)收入1.25億新元,，同比增長4.8%,，在中國地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為2585.9萬新元，同比下降7.6%,。
面對不斷下滑的業(yè)績,，去年7月在港上市不到三年的凱德商用正式摘牌。凱德集團稱,，將凱德商用私有化是為了增強集團在房地產(chǎn)綜合體開發(fā)方面的競爭優(yōu)勢,，同時以更精簡的組織架構(gòu)、更多元的投資組合獲取資本市場的青睞,。但也有業(yè)內(nèi)分析人士指出,，凱德商用私有化，表明凱德商用在資本市場上的融資功能并未如預(yù)期發(fā)揮,。
“過去幾年間,，凱德商用很少在城市擴張上做出突破，而是深挖已開發(fā)的城市,�,！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)專家王永平表示,，電商的沖擊是每個購物中心都無法規(guī)避的問題，隨著實體商業(yè)密度的縮小,、競爭加劇,，凱德商業(yè)保持謹慎態(tài)度進行擴張是正確的選擇。同時,，凱德商用作為一家外資企業(yè),，通過拿地自建項目，從操作流程上看,，也是其擴張速度略顯緩慢的原因,。
危機仍在持續(xù)
從業(yè)績增速放緩、在港退市,，到高管接連離職,、被挖腳再到天宮院項目停滯,，凱德也在遭遇著多重挑戰(zhàn),。據(jù)北京商報記者了解，凱德集團高管團隊近年來流失明顯,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，
2002年，時任新加坡凱德置地中國控股集團北京地區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理的毛大慶出走萬科,，2007年,，凱德中國西南區(qū)總經(jīng)理職務(wù)的韓德明辭職，
2013年,，凱德置地深圳來福士項目總經(jīng)理李程離職,，今年5月7日，原凱德商用中國華中區(qū)區(qū)域總經(jīng)理李楠接任龍湖商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理職位,。據(jù)一位獵頭介紹,，有凱德從業(yè)經(jīng)驗的商業(yè)人士很容易被挖角，萬達[微博],、紅星商業(yè)等高管很多都來自凱德,。有業(yè)內(nèi)人士透露，凱德的人才大量流失或許因其收入水平不高不低,，比較穩(wěn)定,，與凱德相比，從開發(fā)階段過渡到運營環(huán)節(jié)的企業(yè)更缺人才,，開出的待遇,、條件也會更好。
來自于《中國商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報告》分析認為,，2015年,，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將呈現(xiàn)出主流開發(fā)模式由“住宅依賴”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)依賴”,、商場由“經(jīng)營商品、經(jīng)營品牌”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營消費者”,、商業(yè)品牌由“重規(guī)�,！鞭D(zhuǎn)向“重創(chuàng)新”、開發(fā)商由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕重資產(chǎn)并行”四大趨勢,。但無論主流開發(fā)模式如何轉(zhuǎn)變,，最關(guān)鍵的仍舊是人才的發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家認為,，因商業(yè)地產(chǎn)的特殊性對人才的要求高,，目前掌握著商業(yè)運作、投融資方面的知識,，又能對國家政策走勢有研究和判斷的商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型人才稀缺,。
北商商業(yè)研究院專家認為，包括中糧集團,、萬達集團等國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)集團均在不斷調(diào)整戰(zhàn)略,，凱德商用則依然保持著行業(yè)標桿、勝利者姿態(tài)沉睡于“功勞簿”上,，極力維穩(wěn),、固守陳舊發(fā)展戰(zhàn)略�,；蛟S目前的高管離職,、項目工程停滯只是問題集體爆發(fā)的前兆，如若長此以往凱德將失去曾經(jīng)的優(yōu)勢和地位,。
