摘要：入華20余年，凱德低調(diào)地成為擁有購(gòu)物中心數(shù)量最多的外資地產(chǎn)商，但光鮮的背后凱德也在承受高管頻繁流失,、運(yùn)營(yíng)的壓力,。
在輕資產(chǎn)模式上一直被視為標(biāo)桿的新加坡地產(chǎn)巨頭凱德卻出現(xiàn)了重大失誤。在籌備了三年的凱德MALL天宮院項(xiàng)目被曝停工,、撤資后，凱德方面也許沒(méi)有想到自去年退市后，會(huì)以這種方式再度被外界關(guān)注,。入華20余年，凱德低調(diào)地成為擁有購(gòu)物中心數(shù)量最多的外資地產(chǎn)商,，但光鮮的背后凱德也在承受高管頻繁流失,、運(yùn)營(yíng)的壓力。
持續(xù)穩(wěn)健策略
天宮院項(xiàng)目的停滯,，讓凱德MALL以一個(gè)燙手山芋的角色重回公眾視野,。在去年遭遇退市后，凱德商業(yè)板塊變得更加低調(diào),。北京商報(bào)記者兵分多路對(duì)凱德在京項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地走訪看到,，目前各個(gè)項(xiàng)目都在正常運(yùn)營(yíng),，中規(guī)中矩的運(yùn)營(yíng)策略讓凱德MALL收回了很多家庭客群，這也是多數(shù)門店餐飲,、兒童業(yè)態(tài)火爆的重要原因,。
以凱德MALL西直門店為例，該門店位于西直門交通樞紐的核心商圈,，2007年開業(yè),，建筑面積8.3萬(wàn)多平方米，共七層,。定位于年輕時(shí)尚,，主要目標(biāo)客群為都市白領(lǐng)及“80后”、“90后”等年輕時(shí)尚人群,。北京商報(bào)記者調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，該門店目前擁有約169個(gè)品牌，其中包括烘焙,、咖啡在內(nèi)的餐飲品牌數(shù)量占總品牌數(shù)量的近20%,，共計(jì)約33家。居住在西直門一帶的消費(fèi)者李先生對(duì)北京商報(bào)記者表示,，凱德MALL西直門店雖然是時(shí)尚,、潮流購(gòu)物中心，但品牌大多圍繞餐飲升級(jí),，零售品牌吸引力比較有限,。
在社區(qū)型購(gòu)物中心項(xiàng)目方面，凱德MALL太陽(yáng)宮店頗具代表性,。據(jù)北京商報(bào)記者了解,，雖然該門店沿用凱德一貫重視地鐵商業(yè)的傳統(tǒng)，坐落于地鐵10號(hào)線太陽(yáng)宮站之上,，并輻射包括西壩河?xùn)|里,、曙光里等成熟社區(qū)，以及新紀(jì)家園,、UHN國(guó)際村等高端小區(qū),，定位以年輕時(shí)尚及家庭消費(fèi)為主。不過(guò),，該購(gòu)物中心卻始終不溫不火,。北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這里也出現(xiàn)了零售,、餐飲運(yùn)營(yíng)兩重天的局面,。商業(yè)地產(chǎn)界人士向北京商報(bào)記者透露，商業(yè)地產(chǎn)“科班生”出身的凱德商用目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)頗具規(guī)模，其商業(yè)項(xiàng)目多年前便已成為行業(yè)標(biāo)桿,，更側(cè)重穩(wěn)健型策略,。針對(duì)凱德商用近年發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)戰(zhàn)略等問(wèn)題，北京商報(bào)記者昨日致電凱德方面相關(guān)負(fù)責(zé)人,，但截至記者截稿時(shí),，暫未收到其相關(guān)回復(fù)。
誰(shuí)來(lái)扛起大旗
凱德旗下?lián)碛袃蓷l購(gòu)物中心產(chǎn)品線：凱德MALL和來(lái)福士,。相比高速擴(kuò)張的凱德MALL,，來(lái)福士產(chǎn)品線更加理性。目前,，凱德在中國(guó)7個(gè)重點(diǎn)城市穩(wěn)健布局了8座旗艦綜合體來(lái)福士項(xiàng)目,，已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營(yíng)的上海來(lái)福士、北京來(lái)福士都已實(shí)現(xiàn)高出租率,、高回報(bào)率的業(yè)績(jī),。整合了集團(tuán)最優(yōu)質(zhì)資源的來(lái)福士品牌資產(chǎn)，也被視為凱德未來(lái)貫徹綜合體戰(zhàn)略的重要支撐,。
在東直門來(lái)福士，主要目標(biāo)人群鎖定在25-45歲的中高端消費(fèi)者,，與同樣坐擁東直門交通樞紐的銀座購(gòu)物中心有明顯的定位錯(cuò)位,。北京商報(bào)記者日前走訪看到，北京來(lái)福士廣場(chǎng)內(nèi)有Armani
Exchange,、Retro+,、Bershka等國(guó)際知名服飾品牌。在上海來(lái)福士,，由于位于人民廣場(chǎng)核心商圈,，定位和品牌層級(jí)更高，有Kate
Spade,、Vivienne Westwood,、Michael Kors等。
根據(jù)凱德集團(tuán)官網(wǎng)顯示,，目前來(lái)福士項(xiàng)目?jī)H在北京,、上海、成都等7個(gè)城市共設(shè)有8家門店,，其中上海為兩家,，選址均為城市核心商業(yè)區(qū)。預(yù)計(jì)從2015年到2019年,，建設(shè)中的杭州,、深圳、上海長(zhǎng)寧和重慶來(lái)福士將陸續(xù)竣工入市，總建筑面積將超過(guò)310萬(wàn)平方米,，創(chuàng)造資產(chǎn)價(jià)值620億元,。不過(guò)，在凱德MALL天宮院項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題后,，來(lái)福士產(chǎn)品線是否能按預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行也存在變數(shù),。
在港退市引猜想
在京擁有最多項(xiàng)目、國(guó)內(nèi)體量最大的外資商業(yè)地產(chǎn)品牌,、以輕資產(chǎn)模式快速拓展市場(chǎng),、推特色商業(yè)增強(qiáng)品牌競(jìng)爭(zhēng)力，上述的每一個(gè)標(biāo)簽都預(yù)示著凱德一直走在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前列,。不過(guò),，一位資深業(yè)內(nèi)人士則向北京商報(bào)記者透露，看似光鮮的凱德商用近年來(lái)已經(jīng)開始走下坡路,。
從凱德商用退市前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看,，雖然仍能保證正向營(yíng)收，但在增速上已顯出頹勢(shì),。2011年凱德商用在港交所完成上市,，當(dāng)時(shí)該集團(tuán)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤(rùn)為4.56億新元(1新元約合4.6元人民幣(6.2085,
-0.0005, -0.01%))，較2010年財(cái)政年度的4.219億新元增加8.1%,；息稅前利潤(rùn)為6.019億新元,，同比增長(zhǎng)27.4%。
不過(guò),，從2013年起,，凱德商用增速明顯放緩。財(cái)報(bào)顯示,，2013年度凱德商用實(shí)現(xiàn)收入3.8億新元,，同比上漲5.3%；息稅前利潤(rùn)為6.8億新元,，同比上漲10.3%,。而到了2014年一季度，凱德商用實(shí)現(xiàn)收入1.25億新元,，同比增長(zhǎng)4.8%,，在中國(guó)地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤(rùn)為2585.9萬(wàn)新元，同比下降7.6%,。
面對(duì)不斷下滑的業(yè)績(jī),，去年7月在港上市不到三年的凱德商用正式摘牌。凱德集團(tuán)稱,，將凱德商用私有化是為了增強(qiáng)集團(tuán)在房地產(chǎn)綜合體開發(fā)方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，同時(shí)以更精簡(jiǎn)的組織架構(gòu)、更多元的投資組合獲取資本市場(chǎng)的青睞。但也有業(yè)內(nèi)分析人士指出,，凱德商用私有化,，表明凱德商用在資本市場(chǎng)上的融資功能并未如預(yù)期發(fā)揮。
“過(guò)去幾年間,，凱德商用很少在城市擴(kuò)張上做出突破,，而是深挖已開發(fā)的城市�,！敝袊�(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家王永平表示,，電商的沖擊是每個(gè)購(gòu)物中心都無(wú)法規(guī)避的問(wèn)題，隨著實(shí)體商業(yè)密度的縮小,、競(jìng)爭(zhēng)加劇,，凱德商業(yè)保持謹(jǐn)慎態(tài)度進(jìn)行擴(kuò)張是正確的選擇。同時(shí),，凱德商用作為一家外資企業(yè),，通過(guò)拿地自建項(xiàng)目，從操作流程上看,，也是其擴(kuò)張速度略顯緩慢的原因,。
危機(jī)仍在持續(xù)
從業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙⒃诟弁耸�,，到高管接連離職,、被挖腳再到天宮院項(xiàng)目停滯，凱德也在遭遇著多重挑戰(zhàn),。據(jù)北京商報(bào)記者了解，凱德集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)近年來(lái)流失明顯,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，
2002年，時(shí)任新加坡凱德置地中國(guó)控股集團(tuán)北京地區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理的毛大慶出走萬(wàn)科,，2007年,，凱德中國(guó)西南區(qū)總經(jīng)理職務(wù)的韓德明辭職，
2013年,，凱德置地深圳來(lái)福士項(xiàng)目總經(jīng)理李程離職,，今年5月7日，原凱德商用中國(guó)華中區(qū)區(qū)域總經(jīng)理李楠接任龍湖商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理職位,。據(jù)一位獵頭介紹,，有凱德從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士很容易被挖角，萬(wàn)達(dá)[微博],、紅星商業(yè)等高管很多都來(lái)自凱德,。有業(yè)內(nèi)人士透露，凱德的人才大量流失或許因其收入水平不高不低，比較穩(wěn)定,，與凱德相比,，從開發(fā)階段過(guò)渡到運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的企業(yè)更缺人才，開出的待遇,、條件也會(huì)更好,。
來(lái)自于《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報(bào)告》分析認(rèn)為，2015年,，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將呈現(xiàn)出主流開發(fā)模式由“住宅依賴”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)依賴”,、商場(chǎng)由“經(jīng)營(yíng)商品、經(jīng)營(yíng)品牌”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者”,、商業(yè)品牌由“重規(guī)�,！鞭D(zhuǎn)向“重創(chuàng)新”、開發(fā)商由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕重資產(chǎn)并行”四大趨勢(shì),。但無(wú)論主流開發(fā)模式如何轉(zhuǎn)變,，最關(guān)鍵的仍舊是人才的發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，因商業(yè)地產(chǎn)的特殊性對(duì)人才的要求高,，目前掌握著商業(yè)運(yùn)作、投融資方面的知識(shí),，又能對(duì)國(guó)家政策走勢(shì)有研究和判斷的商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型人才稀缺,。
北商商業(yè)研究院專家認(rèn)為，包括中糧集團(tuán),、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)均在不斷調(diào)整戰(zhàn)略,，凱德商用則依然保持著行業(yè)標(biāo)桿、勝利者姿態(tài)沉睡于“功勞簿”上,，極力維穩(wěn),、固守陳舊發(fā)展戰(zhàn)略�,；蛟S目前的高管離職,、項(xiàng)目工程停滯只是問(wèn)題集體爆發(fā)的前兆，如若長(zhǎng)此以往凱德將失去曾經(jīng)的優(yōu)勢(shì)和地位,。
