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在穩(wěn)定住房消費政策刺激下,，當前我國住宅市場交易趨向活躍,，樓市出現(xiàn)回暖跡象。但與此同時，二手房交易量急劇增長,，導致住宅市場供應(yīng)總量明顯增加，或?qū)π路慨a(chǎn)生擠出效應(yīng),，影響到新房去庫存化進程,，樓市運行增加不確定性。
二手房交易激增是當前樓市運行突出特征,。目前看,，隨著我國住宅供求關(guān)系跨越短缺時期，以及人口拐點到來,，加上住宅投資價值趨降,、家庭財富配置結(jié)構(gòu)優(yōu)化、股市持續(xù)大幅上漲,、投資性住房變現(xiàn)需要等因素的共同作用下,，當前二手房上市意愿明顯增強。而穩(wěn)定住房消費政策也有助于二手房交易達成,。特別是二手房交易營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年,，以及二套房首付比最低降至四成，對二手房上市有明顯推動作用,。2015年4月,，北京二手房網(wǎng)簽量達17191套，創(chuàng)出近25個月以來新高,；廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積,，環(huán)比分別飚升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長33%,；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%,。
二手房大量上市增加樓市運行不確定性。從市場交易數(shù)據(jù)看,，當前市場二手房交易量明顯超過新房,。據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年5月,，剔除保障房和自住房后的北京純商品住宅共成交6064套,，環(huán)比4月增長33%。而二手住宅簽約網(wǎng)簽量為16627套,，同比增長1.4倍,，是新房成交套數(shù)的2.74倍,。深圳新房成交6071套，環(huán)比4月增加近五成,，而二手房成交13378套,，環(huán)比增長28%，是新房成交套數(shù)的2.2倍,。上海市二手房成交量達到3.88萬套,，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲1.57倍,連續(xù)兩個月維持在3.5萬套以上的高位水平,，刷新上海歷史次高點,。
這些情況表明，二手房已構(gòu)成住宅市場交易主體,，將對未來樓市運行方向產(chǎn)生巨大影響,。一是住宅市場供應(yīng)可控性下降。應(yīng)該看到,，二手房上市規(guī)模存在不可控特點,，貸款利率、住房交易價格,、住宅租金水平,、社會投資渠道等多種因素，都將對當期二手房上市規(guī)模產(chǎn)生影響,。二是住宅供求關(guān)系調(diào)整博弈更趨復雜,。過去住宅市場主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房群體的雙方博弈，演化為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、二手房業(yè)主、購房群體的三方博弈,，住宅供求關(guān)系調(diào)整將更加復雜,。三是二手房上市交易量上升，將對新房去庫存形成巨大挑戰(zhàn),。截至2015年4月末,，全國商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米,。2015年1至4月,，全國住宅施工面積418479萬平方米，同比增長3.2%,，未來一年左右將形成實物住宅供應(yīng),。這些情況表明我國新房去庫存壓力不減，而二手房上市交易量的上升,，將增加全社會住宅供應(yīng)總量,，無疑將對當前以新房去庫存為主要目標的政策取向產(chǎn)生深遠影響,。
綜合來看，考慮到當前我國城鎮(zhèn)存量住宅規(guī)模巨大,，擁有二套房及以上的家庭也不在少數(shù),，需要高度關(guān)注二手房上市主導市場交易總量的這一重大變化。為適應(yīng)當前住宅市場交易結(jié)構(gòu)重大調(diào)整,，不僅需要地方政府適當控制土地供應(yīng)節(jié)奏,，避免未來市場供應(yīng)過快增加。還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺正心態(tài),，充分認識“去庫存”仍是當前及未來一段時間樓市運行的關(guān)鍵詞,，加大促銷力度，以加快資金回籠,，推進新房去庫存化進程,。
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