從3月底二套房首付比例降低等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺(tái)到現(xiàn)在,，一個(gè)多月的時(shí)間里,，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化,。很多城市商品房成交量迅速擴(kuò)大,，價(jià)格也有所回升，個(gè)別城市成交量創(chuàng)近年來新高,。但專家表示，我國房地產(chǎn)市場快速回暖趨勢值得關(guān)注,，需警惕新一輪房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈影響市場穩(wěn)定健康發(fā)展,。
地方政府出臺(tái)政策積極性高 商業(yè)銀行支持樓市“不冷不熱”
3月底，我國房地產(chǎn)刺激政策陸續(xù)出臺(tái),。3月27日,，國土資源部,、住建部提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給；3月30日,，央行降低二套房首付比例,；財(cái)政部將個(gè)人購買二手房免征營業(yè)稅的期限從5年調(diào)整為2年�,！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在各地調(diào)研發(fā)現(xiàn),，中央一系列政策措施出臺(tái)后，各地迅速落實(shí)并配套相關(guān)政策,。
浙江省溫州市4月2日就出臺(tái)了8條地方細(xì)則,，成為中央政策出臺(tái)后首個(gè)公布地方細(xì)則的城市。其中規(guī)定,，“政府對首次購房給予一定補(bǔ)助”,，這引起社會(huì)各界熱議。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說,，這是目前各城市中救市力度最大的一項(xiàng)內(nèi)容,，可能帶來整個(gè)市場預(yù)期的改變，意味著地方政府鼓勵(lì)買房的思路已經(jīng)形成,。
安徽省出臺(tái)政策規(guī)定：從4月8日起,，對省直公積金繳存職工家庭購買第二套自住住房，并申請住房公積金貸款的,，首付款比例由以前的60％降至30％,，與首套房的首付款比例持平。合肥市物價(jià)局則提出,，對房產(chǎn)部門涉企收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)一步精簡和明確,，包括限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房,、公租房等在內(nèi)8類條件下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，將免收住房交易手續(xù)費(fèi)。
4月18日,，福州市政府出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性需求的實(shí)施意見》,，內(nèi)容包括進(jìn)一步放開首套房和首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首次及第二次住房公積金貸款均執(zhí)行基準(zhǔn)利率等,。
各地出臺(tái)多項(xiàng)政策力促商品房交易,，然而受制于商業(yè)銀行管理體制，在貸款支持政策方面難以實(shí)質(zhì)性推動(dòng),。記者走訪北京地區(qū)各大銀行了解到,，目前北京各家銀行對二套房貸大多執(zhí)行首付5成，利率一般上浮10％,；在首套房方面,，8.8折優(yōu)惠利率成為市場主流,。北京各大銀行并未徹底執(zhí)行央行針對二套房貸首付最低標(biāo)準(zhǔn)。
杭州市公積金中心也調(diào)整了相應(yīng)政策,，對首付比例以及公積金貸款額度做出調(diào)整,。不過，銀行方面出于自身經(jīng)營考慮,，尚未對首套房貸給出低于9折的優(yōu)惠,，對二套房依然實(shí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的貸款利率�,！翱傮w來看,，銀行的信貸政策對樓市仍是一個(gè)制約，特別是對改善型購房者來說,，過高的利率增加了他們的購房成本,。”浙報(bào)傳媒房地產(chǎn)研究院院長丁建剛說,。
警惕庫存大幅消化后出現(xiàn)新一輪房價(jià)快速上漲
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，在中央一系列刺激政策以及地方配套措施的作用下，各地房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)快速回暖的趨勢,，特別令人擔(dān)憂的是,，庫存大幅消化后房價(jià)有可能出現(xiàn)較大幅度上漲。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),，4月北京市二手房共成交17282套,，環(huán)比上升58.4％，同比上升126.9％,。全月網(wǎng)簽量僅次于2013年3月份,，創(chuàng)下兩年來單月網(wǎng)簽量新高。4月北京市二手房成交均價(jià)為每平方米35318元,，環(huán)比上漲2.9％,。鏈家地產(chǎn)北京工體店資深經(jīng)紀(jì)人王利表示，現(xiàn)在最明顯變化就是業(yè)主的信心增強(qiáng),，房產(chǎn)掛牌價(jià)格有小幅上漲的趨勢,。雖然漲幅并不大，主要是現(xiàn)階段正在消化此前掛牌積攢的房源,；但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看,，如果現(xiàn)存的優(yōu)質(zhì)房源消化完，價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度上漲,。
4月30日至5月3日,，上海展覽中心舉行“五一假日樓市房展會(huì)”，此前集體缺席春季房展會(huì)的開發(fā)商悉數(shù)到場,，開發(fā)商的優(yōu)惠幅度明顯縮小,。按照上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控，此次共有42個(gè)項(xiàng)目參展,，僅有12個(gè)樓盤項(xiàng)目提供折扣優(yōu)惠,。絕大部分樓盤采取抵券優(yōu)惠，折算下來普遍在9.7折上下,，有的樓盤干脆打出“五一不漲價(jià)”的標(biāo)語,，而去年秋季房展最低可達(dá)9折。中原地產(chǎn)分析師盧文曦說,，上海開發(fā)商不愿大幅促銷是由于在政策推動(dòng)下4月成交出現(xiàn)放量,，新房成交超過100萬平方米，交易熱情攀升,。本次展會(huì)也是試探當(dāng)前價(jià)格的市場反饋,，如果買方還是積極反應(yīng)的話，不排除會(huì)有部分項(xiàng)目嘗試漲價(jià),。
杭州樓市也呈現(xiàn)明顯回暖態(tài)勢,。4月份杭州市區(qū)新建商品房共簽約11472套，較去年同期增長111.7％,，創(chuàng)下歷史同期新高,，成交總金額184.4億元。二手房成交也“水漲船高”,，簽約7060套,，日均簽約235套，簽約量環(huán)比上升55.51％,，同比上升156.63％,。五一假期，記者來到杭州城北的申花板塊,，“黃龍·金茂悅”售樓部有不少看房者,，因?yàn)閯倓偧油菩路吭矗簧儋彿空咔皝砜捶吭儍r(jià),�,！按舜渭油频�200多套房源，開盤當(dāng)天就賣出180多套,，單價(jià)也從此前的每平方米2.5萬元上調(diào)到2.6萬元,，因?yàn)楝F(xiàn)在行情趨好，所以市場還是很認(rèn)可這個(gè)價(jià)格,�,！痹摌潜P銷售經(jīng)理劉一方告訴記者。
在一些二三線城市,，4月份以來的房價(jià)也出現(xiàn)回升,。今年4月的全國百城房價(jià)指數(shù)顯示,，合肥房價(jià)以環(huán)比1.29％的漲幅列百城第二位。記者采訪發(fā)現(xiàn),，4月,，合肥二手房成交量大幅上升，各區(qū)域二手房交易中心都出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象,，有的區(qū)級二手房交易中心還出現(xiàn)連夜過戶現(xiàn)象,。進(jìn)入5月后，合肥共有35家樓盤有推盤計(jì)劃,，計(jì)劃推出約7000多套房源入市,，表明開發(fā)企業(yè)普遍看好樓市。在福州,，大部分開發(fā)商取消了優(yōu)惠活動(dòng),，部分開發(fā)商采取“饑餓營銷”模式，托關(guān)系買房,、一房難求等現(xiàn)象重現(xiàn),。
房產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡及爛尾風(fēng)險(xiǎn)仍是樓市突出問題
記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前很多地方房地產(chǎn)市場仍面臨結(jié)構(gòu)失衡的問題,，導(dǎo)致一些庫存難以消化,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場快速回暖并不具備條件基礎(chǔ)，容易帶來新的風(fēng)險(xiǎn),。另外,，前期房地產(chǎn)交投冷清帶來的爛尾風(fēng)險(xiǎn)也是當(dāng)前樓市面臨的突出問題。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至4月末,，杭州市區(qū)新建商品房庫存為159394套，環(huán)比3月末增加了4352套,，再次刷新各月末庫存歷史最高紀(jì)錄,。高庫存下的結(jié)構(gòu)問題更值得關(guān)注，蕭山區(qū),、余杭區(qū)處于杭州主城區(qū)外圍,，供應(yīng)量很大，這些區(qū)域的高庫存蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險(xiǎn),。杭州透明售房市場研究院院長方張接認(rèn)為,，供求關(guān)系是決定價(jià)格走勢的根本因素，當(dāng)前杭州等城市房價(jià)從整個(gè)市場來看并不具備上漲的基礎(chǔ),，快速回暖趨勢容易帶來新的問題,。
另外，一些前期降價(jià)樓盤迎來集中交房期，交付糾紛以及隱含的爛尾風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注,。業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，當(dāng)前一些城市已經(jīng)出現(xiàn)爛尾樓盤，由于開發(fā)商前兩年降價(jià)賣房,，所以對樓盤的品質(zhì)打了折扣,，也引起不少業(yè)主的強(qiáng)烈反應(yīng),。當(dāng)前由于房屋質(zhì)量以及配套減少和綠化縮水引起的業(yè)主維權(quán)有增多趨勢,，而隨著交房高峰期來臨，這類糾紛將呈高發(fā)態(tài)勢,。
業(yè)內(nèi)人士和有關(guān)專家建議,，一是穩(wěn)定住房消費(fèi)，創(chuàng)造新的住房需求,。方張接說,，未來市場有待于來自政策層面的持續(xù)接力和精準(zhǔn)支持，比如保障房的貨幣化安置,，引導(dǎo)拆遷安置居民和被征地農(nóng)民利用貨幣補(bǔ)貼購買商品房,，就是一個(gè)去庫存、拓需求的較好選擇,。
二是做好金融信貸支持,，改善惜貸情緒。深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉認(rèn)為,，目前,，樓市需求端的最大約束就是房貸“融資難”和“融資貴”。當(dāng)前,，應(yīng)通過央行對國開行進(jìn)行抵押補(bǔ)充貸款（PSL）,，間接收購商業(yè)銀行房貸余額證券化（MBS），修復(fù)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表,，改善惜貸情緒,，激勵(lì)銀行發(fā)放更多的低利率房貸。
三是助推房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,，促進(jìn)消費(fèi)升級,。安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馬前光認(rèn)為，質(zhì)量,、功能,、環(huán)境、物業(yè)管理,、舒適度等因素將是改善型住房需求群體的主要訴求,，而房地產(chǎn)業(yè)是否能提升品質(zhì)，滿足消費(fèi)者更高層面的需求也將是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
