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多年陷于困境的中江地產(chǎn)終于迎來(lái)了“救世主”——九鼎投資,。
新三板掛牌企業(yè)九鼎投資日前宣布，5月15日在江西省南昌市江西省產(chǎn)權(quán)交易所通過電子競(jìng)價(jià)的方式,，以人民幣41.5億元拍得江西中江集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中江集團(tuán)”）100%的股權(quán),。交易完成后，九鼎投資將持有中江集團(tuán)100%的股權(quán),，并通過中江集團(tuán)間接持有上市公司中江地產(chǎn)72.37%的股權(quán),。公司收購(gòu)中江集團(tuán)后，九鼎投資擬將其持有的部分資產(chǎn)注入中江地產(chǎn),，具體注入方案正在籌劃中,。
不過，九鼎投資41.5億元的出價(jià),，遠(yuǎn)超此前于今年1月掛牌時(shí)25.47億元的價(jià)格,，更遠(yuǎn)超其3月份掛牌時(shí)18.3億元的價(jià)格，這一收購(gòu)被認(rèn)為出價(jià)不菲,。而且,，面對(duì)行業(yè)的整體不景氣和“紫金城”的巨大包袱，擅長(zhǎng)資本運(yùn)作的九鼎投資將到底賦予這家地產(chǎn)公司何種角色仍有待觀察,。
公開資料顯示,，中江地產(chǎn)的第一大股東是中江集團(tuán)，后者持有中江地產(chǎn)72.37%的股份,，處于絕對(duì)控股地位,。中江地產(chǎn)的前身是江西紙業(yè),。2005年，江中制藥集團(tuán)入主了虧損累累的江西紙業(yè),。2006年,，江西紙業(yè)進(jìn)行股權(quán)分置改革，向第一大股東江中集團(tuán)定向發(fā)行不超過14000萬(wàn)股股份,，換取江中集團(tuán)旗下的江中置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán),，江西紙業(yè)轉(zhuǎn)型為江西省第一家國(guó)有控股的專業(yè)房地產(chǎn)上市公司，江中置業(yè)成為江西紙業(yè)全資子公司,，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼上市,，江中集團(tuán)持有重組后新公司71.8%的股權(quán)。2007年2月13日,，江西紙業(yè)正式更名為中江地產(chǎn),，并將經(jīng)營(yíng)范圍變更為房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)。2011年3月27日,，江中集團(tuán)全體股東簽訂了江中集團(tuán)《分立協(xié)議書》,，江中集團(tuán)以存續(xù)式分立的方式，分立為江西江中制藥（集團(tuán)）有限責(zé)任公司和江西中江集團(tuán)有限責(zé)任公司,，雙方實(shí)際控制人均為江西省國(guó)資委,。實(shí)施存續(xù)式分立后，中江地產(chǎn)控股股東變更為中江集團(tuán),。
在這次股權(quán)交易之前,，中江集團(tuán)有過數(shù)次不成功的出售經(jīng)歷。2015年1月20日,，中江地產(chǎn)收到控股股東中江集團(tuán)的通知,，中江控股、江西中醫(yī)藥大學(xué),、大連一方集團(tuán)有限公司和24個(gè)自然人股東一并將持有中江集團(tuán)100%股權(quán),，于2015年1月21日在江西省產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌，轉(zhuǎn)讓掛牌價(jià)格25.47億元,，轉(zhuǎn)讓期限為2015年1月21日至2015年2月16日,。但是，由于無(wú)人提出受讓申請(qǐng),，這次掛牌最終流拍,。
一個(gè)月之后的3月27日，中江集團(tuán)再次掛牌,，掛牌價(jià)格則下降到了18.30億元,。掛牌文件顯示，本次掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目是江西省人民政府批準(zhǔn)的江西江中制藥（集團(tuán)）有限責(zé)任公司整體改制的工作內(nèi)容之一,，意向受讓人在受讓產(chǎn)權(quán)交易標(biāo)的股權(quán)的同時(shí),，附加條件是需一并購(gòu)買南昌江中投資有限責(zé)任公司100%股權(quán),，一并解決“紫金城”相關(guān)歷史遺留問題。
實(shí)際上,，江中集團(tuán)早就計(jì)劃剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù),。2013年4月，江西中江控股有限責(zé)任公司與江西中醫(yī)藥大學(xué)便曾將中江集團(tuán)51%股權(quán)在江西省產(chǎn)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓,，但最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓掛牌流標(biāo),。2013年年底時(shí)，上述轉(zhuǎn)讓方再度掛牌轉(zhuǎn)讓中江集團(tuán)51%股權(quán),。當(dāng)時(shí)曾有兩家意向受讓人提交了股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的書面受讓申請(qǐng)，但最終均因未取得合格競(jìng)買人資格,，導(dǎo)致股權(quán)掛牌無(wú)法成交,。
江中集團(tuán)剝離地產(chǎn)的企圖情有可原。數(shù)據(jù)顯示,，2009年,，中江地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)從2008年的1.94億元驟降至1290萬(wàn)元，2010年則繼續(xù)下滑至649萬(wàn)元,，2011年-2014年,，該公司分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1551萬(wàn)元、1265萬(wàn)元,、2557萬(wàn)元和7555萬(wàn)元,。不僅如此，中江地產(chǎn)多年來(lái)一直為紫金城項(xiàng)目所拖累,，缺乏土地儲(chǔ)備,。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，江中集團(tuán)實(shí)施存續(xù)式分立,，就是為了甩掉中江地產(chǎn)和紫金城的“包袱”,。
“紫金城”項(xiàng)目 2006年至2008年為中江地產(chǎn)創(chuàng)造了 12.41億元的銷售收入，但2009年后其一度成為中江地產(chǎn)最大的包袱,。該項(xiàng)目的運(yùn)作模式為：公司自有6242平方米商鋪,，對(duì)外銷售7.2萬(wàn)平方米，將每一層的大鋪面分割成了小塊銷售給了數(shù)千個(gè)業(yè)主,，購(gòu)買了紫金城商鋪的業(yè)主,，可將商鋪返租給公司，由公司統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)管理,，承諾從商鋪交付第4年開始,， 10年返租金124%；第10年后如果業(yè)主愿意,，中江集團(tuán)確保1.5倍的原價(jià)回收,，并由江中集團(tuán)進(jìn)行擔(dān)保,。然而，由于大鋪面分割成數(shù)千小塊,，這對(duì)不同規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大的阻礙,，前來(lái)洽談租鋪的商戶望而卻步，建成多年,，仍是一座沒有商家入駐的“空城”,。
數(shù)據(jù)顯示，停牌前的3月20日,，中江地產(chǎn)收盤價(jià)13.20元/股,，以總股本4.34億元計(jì)算，總市值57.3億元,，截至今年一季度末,，中江地產(chǎn)總資產(chǎn)26.21億元，總負(fù)債17.38億元,，凈資產(chǎn)則8.83億元,。中江集團(tuán)所持有的72.37%的股權(quán)所對(duì)應(yīng)的總市值為41.67億元，對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)6.39億元,。這意味著,，九鼎投資41.5億元的出價(jià)幾乎與上市公司72.37%股權(quán)的市值相當(dāng)，付出代價(jià)不低,。
不過,，在業(yè)內(nèi)人士看，九鼎投資通過產(chǎn)權(quán)交易所得掛牌獲得上市公司的實(shí)際控制權(quán)比較劃算,，這種方式繞開了《上市公司收購(gòu)管理辦法》,，避免了在二級(jí)市場(chǎng)舉牌收購(gòu)的漫長(zhǎng)周期和巨額成本。
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