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多年陷于困境的中江地產(chǎn)終于迎來了“救世主”——九鼎投資,。
新三板掛牌企業(yè)九鼎投資日前宣布,，5月15日在江西省南昌市江西省產(chǎn)權(quán)交易所通過電子競價的方式,，以人民幣41.5億元拍得江西中江集團有限責(zé)任公司（以下簡稱“中江集團”）100%的股權(quán),。交易完成后，九鼎投資將持有中江集團100%的股權(quán),，并通過中江集團間接持有上市公司中江地產(chǎn)72.37%的股權(quán),。公司收購中江集團后，九鼎投資擬將其持有的部分資產(chǎn)注入中江地產(chǎn),，具體注入方案正在籌劃中,。
不過，九鼎投資41.5億元的出價,，遠超此前于今年1月掛牌時25.47億元的價格,，更遠超其3月份掛牌時18.3億元的價格,，這一收購被認為出價不菲。而且,，面對行業(yè)的整體不景氣和“紫金城”的巨大包袱，擅長資本運作的九鼎投資將到底賦予這家地產(chǎn)公司何種角色仍有待觀察,。
公開資料顯示,，中江地產(chǎn)的第一大股東是中江集團，后者持有中江地產(chǎn)72.37%的股份,，處于絕對控股地位,。中江地產(chǎn)的前身是江西紙業(yè)。2005年,，江中制藥集團入主了虧損累累的江西紙業(yè),。2006年，江西紙業(yè)進行股權(quán)分置改革,，向第一大股東江中集團定向發(fā)行不超過14000萬股股份,，換取江中集團旗下的江中置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，江西紙業(yè)轉(zhuǎn)型為江西省第一家國有控股的專業(yè)房地產(chǎn)上市公司,，江中置業(yè)成為江西紙業(yè)全資子公司,，實現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼上市，江中集團持有重組后新公司71.8%的股權(quán),。2007年2月13日,，江西紙業(yè)正式更名為中江地產(chǎn)，并將經(jīng)營范圍變更為房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營,。2011年3月27日,，江中集團全體股東簽訂了江中集團《分立協(xié)議書》，江中集團以存續(xù)式分立的方式,，分立為江西江中制藥（集團）有限責(zé)任公司和江西中江集團有限責(zé)任公司,，雙方實際控制人均為江西省國資委。實施存續(xù)式分立后,，中江地產(chǎn)控股股東變更為中江集團,。
在這次股權(quán)交易之前，中江集團有過數(shù)次不成功的出售經(jīng)歷,。2015年1月20日,，中江地產(chǎn)收到控股股東中江集團的通知，中江控股,、江西中醫(yī)藥大學(xué),、大連一方集團有限公司和24個自然人股東一并將持有中江集團100%股權(quán)，于2015年1月21日在江西省產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌,，轉(zhuǎn)讓掛牌價格25.47億元,，轉(zhuǎn)讓期限為2015年1月21日至2015年2月16日,。但是，由于無人提出受讓申請,，這次掛牌最終流拍,。
一個月之后的3月27日，中江集團再次掛牌,，掛牌價格則下降到了18.30億元,。掛牌文件顯示，本次掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易項目是江西省人民政府批準的江西江中制藥（集團）有限責(zé)任公司整體改制的工作內(nèi)容之一,，意向受讓人在受讓產(chǎn)權(quán)交易標的股權(quán)的同時,，附加條件是需一并購買南昌江中投資有限責(zé)任公司100%股權(quán)，一并解決“紫金城”相關(guān)歷史遺留問題,。
實際上,，江中集團早就計劃剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2013年4月,，江西中江控股有限責(zé)任公司與江西中醫(yī)藥大學(xué)便曾將中江集團51%股權(quán)在江西省產(chǎn)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓,，但最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓掛牌流標。2013年年底時,，上述轉(zhuǎn)讓方再度掛牌轉(zhuǎn)讓中江集團51%股權(quán),。當(dāng)時曾有兩家意向受讓人提交了股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目的書面受讓申請，但最終均因未取得合格競買人資格,，導(dǎo)致股權(quán)掛牌無法成交,。
江中集團剝離地產(chǎn)的企圖情有可原。數(shù)據(jù)顯示,，2009年,，中江地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤從2008年的1.94億元驟降至1290萬元，2010年則繼續(xù)下滑至649萬元,，2011年-2014年,，該公司分別實現(xiàn)凈利潤1551萬元、1265萬元,、2557萬元和7555萬元,。不僅如此，中江地產(chǎn)多年來一直為紫金城項目所拖累,，缺乏土地儲備,。而在業(yè)內(nèi)人士看來，江中集團實施存續(xù)式分立,，就是為了甩掉中江地產(chǎn)和紫金城的“包袱”,。
“紫金城”項目 2006年至2008年為中江地產(chǎn)創(chuàng)造了 12.41億元的銷售收入，但2009年后其一度成為中江地產(chǎn)最大的包袱,。該項目的運作模式為：公司自有6242平方米商鋪,，對外銷售7.2萬平方米,，將每一層的大鋪面分割成了小塊銷售給了數(shù)千個業(yè)主，購買了紫金城商鋪的業(yè)主,，可將商鋪返租給公司,，由公司統(tǒng)一對外經(jīng)營管理，承諾從商鋪交付第4年開始,， 10年返租金124%,；第10年后如果業(yè)主愿意，中江集團確保1.5倍的原價回收,，并由江中集團進行擔(dān)保。然而,，由于大鋪面分割成數(shù)千小塊,，這對不同規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營帶來極大的阻礙，前來洽談租鋪的商戶望而卻步,，建成多年,，仍是一座沒有商家入駐的“空城”。
數(shù)據(jù)顯示,，停牌前的3月20日,，中江地產(chǎn)收盤價13.20元/股，以總股本4.34億元計算,，總市值57.3億元,，截至今年一季度末，中江地產(chǎn)總資產(chǎn)26.21億元,，總負債17.38億元,，凈資產(chǎn)則8.83億元。中江集團所持有的72.37%的股權(quán)所對應(yīng)的總市值為41.67億元,，對應(yīng)的凈資產(chǎn)6.39億元,。這意味著，九鼎投資41.5億元的出價幾乎與上市公司72.37%股權(quán)的市值相當(dāng),，付出代價不低,。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看,，九鼎投資通過產(chǎn)權(quán)交易所得掛牌獲得上市公司的實際控制權(quán)比較劃算,，這種方式繞開了《上市公司收購管理辦法》，避免了在二級市場舉牌收購的漫長周期和巨額成本,。
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