摘要：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng),、房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)顧問(wèn)牛鳳瑞在會(huì)上表示，10年的話,，房?jī)r(jià)平均每年上漲10.2%,，人均收入10年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長(zhǎng)率是15.9%,，這就是中國(guó),，人均收入快于房?jī)r(jià)上漲，就等于增強(qiáng)了居民購(gòu)房的支付能力,，或者承受力。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院于5月7日上午9:30在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)術(shù)報(bào)告廳第一會(huì)議室舉行“2015年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)”,，以聚焦新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展為主題進(jìn)行研討,。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)、房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)顧問(wèn)牛鳳瑞在會(huì)上表示,，10年的話,，房?jī)r(jià)平均每年上漲10.2%，人均收入10年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長(zhǎng)率是15.9%,，這就是中國(guó),，人均收入快于房?jī)r(jià)上漲，就等于增強(qiáng)了居民購(gòu)房的支付能力,，或者承受力,。
以下是文字實(shí)錄：
魏后凱:
下面有請(qǐng)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)、房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)顧問(wèn)牛鳳瑞發(fā)言,。
牛鳳瑞:
各位女士,、各位先生，非常高興和大家來(lái)討論房地產(chǎn)問(wèn)題,。我們這個(gè)藍(lán)皮書(shū)也搞了10多年了,，每年在這個(gè)場(chǎng)合都有很多爭(zhēng)論，因?yàn)椴煌膶W(xué)者有不同的知識(shí)結(jié)構(gòu),，對(duì)同樣一個(gè)問(wèn)題,，對(duì)同樣一種數(shù)據(jù)會(huì)有不同的解讀。比如說(shuō)剛才講了2014年中國(guó)的房地產(chǎn)投資增速“新低”,，是10.5%,，但是看看去年的增量是多少，是9000億,，超過(guò)2002年全年的投資總量,，去年一年的增量就是2002年的總量，這就是我們現(xiàn)在所面臨的現(xiàn)實(shí),。所以我們從不同的觀點(diǎn)來(lái)看,，比如說(shuō)我們講現(xiàn)在的庫(kù)存，我們討論問(wèn)題是從企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面還是從國(guó)家政府層面來(lái)討論,。講庫(kù)存的話,，這里面我要多說(shuō)幾句，去年我們一直鼓吹要“去庫(kù)存化”,，現(xiàn)在有人說(shuō)庫(kù)存大約是6億,，有人說(shuō)是10億平方米，有可能是個(gè)事實(shí),。但是想一想,，這個(gè)庫(kù)存那么可怕嗎？房地產(chǎn)是面包嗎,？?jī)扇炀瓦^(guò)了保質(zhì)期,？恐怕不是。有人計(jì)算要銷(xiāo)售多少個(gè)月,，如果你這個(gè)月銷(xiāo)售量上去了,，馬上這個(gè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)就會(huì)大幅度變化,。我個(gè)人覺(jué)得零庫(kù)存對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是追求目標(biāo)，有了相應(yīng)的庫(kù)存對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)可能是好事,。
再說(shuō)一個(gè)觀點(diǎn),，我們的庫(kù)存是在什么情況下產(chǎn)生的，是在大量期房情況下的庫(kù)存,，大量期房是什么意思,？交了錢(qián)，簽了合同,，三兩年以后再給你房子,，就是這個(gè)概念，這就是現(xiàn)在所謂的供給過(guò)剩,。戶(hù)均1.02套,，說(shuō)中國(guó)現(xiàn)在房子過(guò)剩了，我問(wèn)他們這1.02套什么概念,？包不包括平房,？說(shuō)包括了，25%的平房形成我們現(xiàn)在的1.02套的戶(hù)均的統(tǒng)計(jì),，這就是中國(guó)的情況,。因?yàn)槊磕甑默F(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)，公說(shuō)公有理,，婆說(shuō)婆有理,，大家都互相爭(zhēng)論。我分析一下房地產(chǎn)“泡沫論”為什么在中國(guó)市場(chǎng)失去解釋力,，為什么失靈,？“泡沫論”在中國(guó)風(fēng)靡一時(shí)，受到很多學(xué)者和媒介的推崇,，有人甚至計(jì)算北京市的房地產(chǎn)泡沫是49%多,，過(guò)了幾年了，房?jī)r(jià)照漲不誤,。什么原因,？我做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析：第一，我個(gè)人覺(jué)得房?jī)r(jià)較快上漲不等于房地產(chǎn)泡沫,，房?jī)r(jià)的較快上漲雖然是泡沫的主要表現(xiàn)和形成的原因,，但不等于就是泡沫，也不必然形成泡沫,。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲既可能是供給不能滿(mǎn)足需求的這種市場(chǎng)信號(hào),，也可能是真實(shí)房?jī)r(jià)的合理回歸。
我們最近這么多年發(fā)生的一些事,，大家可以看一看,，今天從邏輯上來(lái)講，我做了一個(gè)表,，10年的話,，平均每年上漲10.2%，但是看看我們?nèi)司杖朊磕暝鲩L(zhǎng)多少,？十年平均上漲13.3%,。我們的GDP名義增長(zhǎng)率是15.9%，這就是中國(guó),，你人均收入快于房?jī)r(jià)上漲,，就等于增強(qiáng)了居民購(gòu)房的支付能力，或者承受力,。這是第一個(gè)基本觀點(diǎn),。
第二，房地產(chǎn)的調(diào)控政策推升了中國(guó)的房?jī)r(jià),。大家想一想,，我們的宏觀調(diào)控政策主流的觀點(diǎn)或者主流的方向是什么？是對(duì)房地產(chǎn)關(guān)緊土地和資金的兩個(gè)閘門(mén),，這就等于抑制房地產(chǎn)的有效供給,。目標(biāo)是讓大多數(shù)人有房住，背后的含義是什么,？中國(guó)大多數(shù)人沒(méi)有房住嗎,？住在哪兒？很多口號(hào)是蠱惑人心的,。房?jī)r(jià)合理回歸,，哪年的房?jī)r(jià)是合理的？回到哪年去,？好像都沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的解釋,。說(shuō)房?jī)r(jià)現(xiàn)在上漲過(guò)快，跟誰(shuí)比,？哪個(gè)機(jī)制,？你那個(gè)機(jī)制是合理的嗎？是市場(chǎng)形成的價(jià)格嗎,？不是的,。所以，我們很多理論的前提就錯(cuò)了,。這樣就形成了在中國(guó)一方面把房地產(chǎn)調(diào)控作為宏觀調(diào)控的應(yīng)急工具,，要限制它，要擠壓它,，另一方面我們?cè)谏鐣?huì)政策上要控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，要限購(gòu),、限貸，政策還沒(méi)出北京或者還沒(méi)有出中南海,，已經(jīng)效益相互抵消,，這就是我們面臨的問(wèn)題。這么多年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控,，調(diào)控房?jī)r(jià),，效果不佳，什么原因,？調(diào)控本身就推升了房?jī)r(jià)上漲,。這一點(diǎn)應(yīng)該說(shuō)并沒(méi)不是言過(guò)其實(shí)。
