摘要：中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、房地產(chǎn)藍(lán)皮書顧問牛鳳瑞在會上表示,，10年的話,，房價平均每年上漲10.2%，人均收入10年平均上漲13.3%,。我們的GDP名義增長率是15.9%，這就是中國,，人均收入快于房價上漲,，就等于增強(qiáng)了居民購房的支付能力，或者承受力,。
中國社會科學(xué)院于5月7日上午9:30在中國社會科學(xué)院學(xué)術(shù)報告廳第一會議室舉行“2015年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會”,，以聚焦新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展為主題進(jìn)行研討。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長,、房地產(chǎn)藍(lán)皮書顧問牛鳳瑞在會上表示,，10年的話，房價平均每年上漲10.2%,，人均收入10年平均上漲13.3%,。我們的GDP名義增長率是15.9%,，這就是中國，人均收入快于房價上漲,，就等于增強(qiáng)了居民購房的支付能力,，或者承受力。
以下是文字實錄：
魏后凱:
下面有請中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長,、房地產(chǎn)藍(lán)皮書顧問牛鳳瑞發(fā)言,。
牛鳳瑞:
各位女士、各位先生,，非常高興和大家來討論房地產(chǎn)問題,。我們這個藍(lán)皮書也搞了10多年了，每年在這個場合都有很多爭論,，因為不同的學(xué)者有不同的知識結(jié)構(gòu),，對同樣一個問題，對同樣一種數(shù)據(jù)會有不同的解讀,。比如說剛才講了2014年中國的房地產(chǎn)投資增速“新低”,，是10.5%，但是看看去年的增量是多少,，是9000億,，超過2002年全年的投資總量，去年一年的增量就是2002年的總量,，這就是我們現(xiàn)在所面臨的現(xiàn)實,。所以我們從不同的觀點來看，比如說我們講現(xiàn)在的庫存,，我們討論問題是從企業(yè)經(jīng)營層面還是從國家政府層面來討論,。講庫存的話，這里面我要多說幾句,，去年我們一直鼓吹要“去庫存化”,，現(xiàn)在有人說庫存大約是6億，有人說是10億平方米,，有可能是個事實,。但是想一想，這個庫存那么可怕嗎,？房地產(chǎn)是面包嗎,？兩三天就過了保質(zhì)期？恐怕不是,。有人計算要銷售多少個月,，如果你這個月銷售量上去了，馬上這個銷售數(shù)據(jù)就會大幅度變化。我個人覺得零庫存對經(jīng)營者來說是追求目標(biāo),，有了相應(yīng)的庫存對消費者來說可能是好事,。
再說一個觀點，我們的庫存是在什么情況下產(chǎn)生的,，是在大量期房情況下的庫存,，大量期房是什么意思？交了錢,，簽了合同，三兩年以后再給你房子,，就是這個概念,，這就是現(xiàn)在所謂的供給過剩。戶均1.02套,，說中國現(xiàn)在房子過剩了,，我問他們這1.02套什么概念？包不包括平房,？說包括了,，25%的平房形成我們現(xiàn)在的1.02套的戶均的統(tǒng)計，這就是中國的情況,。因為每年的現(xiàn)實數(shù)據(jù),，公說公有理，婆說婆有理,，大家都互相爭論,。我分析一下房地產(chǎn)“泡沫論”為什么在中國市場失去解釋力，為什么失靈,？“泡沫論”在中國風(fēng)靡一時,，受到很多學(xué)者和媒介的推崇，有人甚至計算北京市的房地產(chǎn)泡沫是49%多,，過了幾年了,，房價照漲不誤。什么原因,？我做一個簡單的分析：第一,，我個人覺得房價較快上漲不等于房地產(chǎn)泡沫，房價的較快上漲雖然是泡沫的主要表現(xiàn)和形成的原因,，但不等于就是泡沫,，也不必然形成泡沫。房價過快上漲既可能是供給不能滿足需求的這種市場信號,，也可能是真實房價的合理回歸,。
我們最近這么多年發(fā)生的一些事，大家可以看一看，今天從邏輯上來講,，我做了一個表,，10年的話，平均每年上漲10.2%,，但是看看我們?nèi)司杖朊磕暝鲩L多少,？十年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長率是15.9%,，這就是中國,，你人均收入快于房價上漲，就等于增強(qiáng)了居民購房的支付能力,，或者承受力,。這是第一個基本觀點。
第二,，房地產(chǎn)的調(diào)控政策推升了中國的房價,。大家想一想，我們的宏觀調(diào)控政策主流的觀點或者主流的方向是什么,？是對房地產(chǎn)關(guān)緊土地和資金的兩個閘門,，這就等于抑制房地產(chǎn)的有效供給。目標(biāo)是讓大多數(shù)人有房住,，背后的含義是什么,？中國大多數(shù)人沒有房住嗎？住在哪兒,？很多口號是蠱惑人心的,。房價合理回歸，哪年的房價是合理的,？回到哪年去,？好像都沒有一個準(zhǔn)確的解釋。說房價現(xiàn)在上漲過快,，跟誰比,？哪個機(jī)制？你那個機(jī)制是合理的嗎,？是市場形成的價格嗎,？不是的。所以,，我們很多理論的前提就錯了,。這樣就形成了在中國一方面把房地產(chǎn)調(diào)控作為宏觀調(diào)控的應(yīng)急工具，要限制它,，要擠壓它,，另一方面我們在社會政策上要控制房價過快上漲,，要限購、限貸,，政策還沒出北京或者還沒有出中南海,，已經(jīng)效益相互抵消，這就是我們面臨的問題,。這么多年中國房地產(chǎn)調(diào)控,，調(diào)控房價，效果不佳,，什么原因,？調(diào)控本身就推升了房價上漲。這一點應(yīng)該說并沒不是言過其實,。
