摘要：近日,，中國證監(jiān)會網(wǎng)站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理,。
一直謀求輕資產(chǎn)運作,，并在去年仿效美國鐵獅門推出“小股操盤”模式的萬科，在進(jìn)行了各種試驗后,，似乎找到了最適合自己的理想模式。
近日,，中國證監(jiān)會網(wǎng)站公告顯示,，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理。
萬科距離成功公開發(fā)行首支公募REITs,，已經(jīng)近在咫尺,。
前海首支REITs
政策解凍后，前海首支REITs被提上議程,。
2014年2月,，中國證監(jiān)會肖鋼主席在前海表示支持前海試點REITs，9月,，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,，開展REITs試點工作。
近日,，中國證監(jiān)會網(wǎng)站公告顯示,，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理。
封閉型 REITs
在證券交易所上市流通,，發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制,，不得任意追加發(fā)行，投資者如果想買賣REITs份額,，只能在二級市場上競價交易,，不能直接以凈值進(jìn)行申購贖回。
去年,，中信證券推行了兩款類REITs產(chǎn)品,，一是“中信啟航”專項資產(chǎn)管理計劃，成功實現(xiàn)在深交所[微博]綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓,，二是中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃,，推出售后返租。但受限于前者的轉(zhuǎn)讓額度過高(劣后級甚至都不得低于3000萬),，以及私募定位(投資者限制在200人以內(nèi)),，兩款產(chǎn)品的流動性大打折扣。
萬科董秘譚華杰表示，該基金現(xiàn)由萬科深圳公司負(fù)責(zé),。
從基金名稱來看,，該基金標(biāo)的位于前海。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,，在前海管理局成立以來的15次土地拍賣中,，萬科并未參與其中，目前僅有的項目是前海企業(yè)公館,。
該項目系前海首個企業(yè)實體辦公園區(qū),，由萬科建設(shè)并運營8年后移交給前海管理局，現(xiàn)有40多棟低密度企業(yè)辦公樓和部分公共商業(yè)配套設(shè)施,。由于前海地區(qū)注冊的企業(yè)數(shù)量眾多,，而前海大多數(shù)土地還處于沉降整備狀態(tài)，所以該項目在租賃方面一度供不應(yīng)求,，租金在每月每平方米300元左右,。
小股操盤升級版
REITs上馬，使得萬科距離凱德,、鐵獅門等又進(jìn)一步,。
目前，萬科在商業(yè)地產(chǎn)(體驗式商業(yè)),、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面均有涉獵,，融資成本高、重資產(chǎn),、回報周期長是這些類型地產(chǎn)開發(fā)運營的難題,。
除了銀行貸款外，房企的資金來源還有私募或者信托,，但兩者的融資成本并不低,。
倚天投資投資總監(jiān)葉飛稱，房企在私募渠道的融資成本平均在20%左右,，信托渠道的融資成本在10%~11%,，而且樓市下行后，融資額度逐漸走低,。
萬科的解決辦法是出售股權(quán)給第三方,，自己負(fù)責(zé)操盤管理運營，比如2013年,，萬科將北京金隅萬科廣場股權(quán)售予麥格理,，以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資本化。上述模式,，也即萬科此前提出的“小股操盤”模式,。
在傳統(tǒng)的融資模式下,，租金收益很大一部分被融資成本吞噬。萬科提出小股操盤后,，杠桿率上升,，融資成本下降，但這種模式只是將絕大多數(shù)的融資成本轉(zhuǎn)嫁給第三方,，資產(chǎn)仍未盤活,，很難退出。
與國內(nèi)不同,，鐵獅門在合資基金助力下,，通過提取運營鏈條各個環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費，以及基金的收益分配,，以不到5%的資本投入,，賺取了項目40%以上的利潤。
凱德除了賺取基金收益外,，還在項目實現(xiàn)增值后，以REITs的方式退出,。
去年,，萬科與凱雷合作時，就曾提出未來資產(chǎn)平臺公司會以資產(chǎn)證券化的方式退出,。如果上述REITs產(chǎn)品順利成行,，可以預(yù)見，萬科總裁郁亮的小股操盤模式將得到有力支撐,。
當(dāng)然,，從首支公募REITs到全面鋪開還有距離，新加坡從建立REITs法律到第一支產(chǎn)品成功上市,，整個過程用了五年,。
目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的租金收益普遍偏低,，REITs若想在收益率上達(dá)到7%以上,，至少還要等到政府層面針對REITs推出免稅政策。以香港上市的越秀信托為例,，在高收益率的背后,，正是較高的杠桿、較低的海外融資成本和免稅的共同作用,。
