摘要：近日,，中國證監(jiān)會網站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理,。
一直謀求輕資產運作,，并在去年仿效美國鐵獅門推出“小股操盤”模式的萬科，在進行了各種試驗后,，似乎找到了最適合自己的理想模式,。
近日，中國證監(jiān)會網站公告顯示,，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理,。
萬科距離成功公開發(fā)行首支公募REITs，已經近在咫尺,。
前海首支REITs
政策解凍后,，前海首支REITs被提上議程。
2014年2月,，中國證監(jiān)會肖鋼主席在前海表示支持前海試點REITs,，9月，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,，開展REITs試點工作,。
近日，中國證監(jiān)會網站公告顯示,，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理,。
封閉型 REITs
在證券交易所上市流通，發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制,，不得任意追加發(fā)行,，投資者如果想買賣REITs份額，只能在二級市場上競價交易,，不能直接以凈值進行申購贖回,。
去年，中信證券推行了兩款類REITs產品,，一是“中信啟航”專項資產管理計劃,，成功實現(xiàn)在深交所[微博]綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓，二是中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產支持專項計劃,，推出售后返租,。但受限于前者的轉讓額度過高(劣后級甚至都不得低于3000萬),，以及私募定位(投資者限制在200人以內)，兩款產品的流動性大打折扣,。
萬科董秘譚華杰表示,，該基金現(xiàn)由萬科深圳公司負責。
從基金名稱來看,，該基金標的位于前海,。據《每日經濟新聞》記者了解，在前海管理局成立以來的15次土地拍賣中,，萬科并未參與其中,，目前僅有的項目是前海企業(yè)公館。
該項目系前海首個企業(yè)實體辦公園區(qū),，由萬科建設并運營8年后移交給前海管理局,，現(xiàn)有40多棟低密度企業(yè)辦公樓和部分公共商業(yè)配套設施。由于前海地區(qū)注冊的企業(yè)數(shù)量眾多,，而前海大多數(shù)土地還處于沉降整備狀態(tài),，所以該項目在租賃方面一度供不應求，租金在每月每平方米300元左右,。
小股操盤升級版
REITs上馬,，使得萬科距離凱德、鐵獅門等又進一步,。
目前,，萬科在商業(yè)地產(體驗式商業(yè))、產業(yè)地產方面均有涉獵,，融資成本高,、重資產,、回報周期長是這些類型地產開發(fā)運營的難題,。
除了銀行貸款外，房企的資金來源還有私募或者信托,，但兩者的融資成本并不低,。
倚天投資投資總監(jiān)葉飛稱，房企在私募渠道的融資成本平均在20%左右,，信托渠道的融資成本在10%~11%,，而且樓市下行后，融資額度逐漸走低,。
萬科的解決辦法是出售股權給第三方,，自己負責操盤管理運營，比如2013年,，萬科將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理,，以實現(xiàn)商業(yè)地產資本化,。上述模式，也即萬科此前提出的“小股操盤”模式,。
在傳統(tǒng)的融資模式下,，租金收益很大一部分被融資成本吞噬。萬科提出小股操盤后,，杠桿率上升,，融資成本下降，但這種模式只是將絕大多數(shù)的融資成本轉嫁給第三方,，資產仍未盤活,，很難退出。
與國內不同,，鐵獅門在合資基金助力下,，通過提取運營鏈條各個環(huán)節(jié)的相關管理費，以及基金的收益分配,，以不到5%的資本投入,，賺取了項目40%以上的利潤。
凱德除了賺取基金收益外,，還在項目實現(xiàn)增值后,，以REITs的方式退出。
去年,，萬科與凱雷合作時,，就曾提出未來資產平臺公司會以資產證券化的方式退出。如果上述REITs產品順利成行,，可以預見,，萬科總裁郁亮的小股操盤模式將得到有力支撐。
當然,，從首支公募REITs到全面鋪開還有距離,，新加坡從建立REITs法律到第一支產品成功上市，整個過程用了五年,。
目前,，國內商業(yè)地產的租金收益普遍偏低，REITs若想在收益率上達到7%以上,，至少還要等到政府層面針對REITs推出免稅政策,。以香港上市的越秀信托為例，在高收益率的背后,，正是較高的杠桿,、較低的海外融資成本和免稅的共同作用。
