摘要：近日，中國證監(jiān)會網(wǎng)站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理,。
一直謀求輕資產(chǎn)運作,，并在去年仿效美國鐵獅門推出“小股操盤”模式的萬科，在進行了各種試驗后,，似乎找到了最適合自己的理想模式,。
近日，中國證監(jiān)會網(wǎng)站公告顯示,，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理,。
萬科距離成功公開發(fā)行首支公募REITs，已經(jīng)近在咫尺,。
前海首支REITs
政策解凍后,，前海首支REITs被提上議程。
2014年2月,，中國證監(jiān)會肖鋼主席在前海表示支持前海試點REITs,，9月,，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，開展REITs試點工作,。
近日,，中國證監(jiān)會網(wǎng)站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理,。
封閉型 REITs
在證券交易所上市流通,，發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制，不得任意追加發(fā)行,，投資者如果想買賣REITs份額,，只能在二級市場上競價交易，不能直接以凈值進行申購贖回,。
去年,，中信證券推行了兩款類REITs產(chǎn)品，一是“中信啟航”專項資產(chǎn)管理計劃,，成功實現(xiàn)在深交所[微博]綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓,，二是中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃，推出售后返租,。但受限于前者的轉讓額度過高(劣后級甚至都不得低于3000萬),，以及私募定位(投資者限制在200人以內(nèi))，兩款產(chǎn)品的流動性大打折扣,。
萬科董秘譚華杰表示,，該基金現(xiàn)由萬科深圳公司負責。
從基金名稱來看,，該基金標的位于前海,。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在前海管理局成立以來的15次土地拍賣中,，萬科并未參與其中,，目前僅有的項目是前海企業(yè)公館。
該項目系前海首個企業(yè)實體辦公園區(qū),，由萬科建設并運營8年后移交給前海管理局,，現(xiàn)有40多棟低密度企業(yè)辦公樓和部分公共商業(yè)配套設施。由于前海地區(qū)注冊的企業(yè)數(shù)量眾多,，而前海大多數(shù)土地還處于沉降整備狀態(tài),，所以該項目在租賃方面一度供不應求，租金在每月每平方米300元左右,。
小股操盤升級版
REITs上馬,，使得萬科距離凱德、鐵獅門等又進一步。
目前,，萬科在商業(yè)地產(chǎn)(體驗式商業(yè)),、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面均有涉獵，融資成本高,、重資產(chǎn),、回報周期長是這些類型地產(chǎn)開發(fā)運營的難題。
除了銀行貸款外,，房企的資金來源還有私募或者信托,，但兩者的融資成本并不低。
倚天投資投資總監(jiān)葉飛稱,，房企在私募渠道的融資成本平均在20%左右,，信托渠道的融資成本在10%~11%，而且樓市下行后,，融資額度逐漸走低,。
萬科的解決辦法是出售股權給第三方，自己負責操盤管理運營,，比如2013年,，萬科將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理，以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資本化,。上述模式,，也即萬科此前提出的“小股操盤”模式。
在傳統(tǒng)的融資模式下,，租金收益很大一部分被融資成本吞噬。萬科提出小股操盤后,，杠桿率上升,，融資成本下降，但這種模式只是將絕大多數(shù)的融資成本轉嫁給第三方,，資產(chǎn)仍未盤活,，很難退出。
與國內(nèi)不同,，鐵獅門在合資基金助力下,，通過提取運營鏈條各個環(huán)節(jié)的相關管理費，以及基金的收益分配,，以不到5%的資本投入,，賺取了項目40%以上的利潤。
凱德除了賺取基金收益外,，還在項目實現(xiàn)增值后,，以REITs的方式退出。
去年，萬科與凱雷合作時,，就曾提出未來資產(chǎn)平臺公司會以資產(chǎn)證券化的方式退出,。如果上述REITs產(chǎn)品順利成行，可以預見,，萬科總裁郁亮的小股操盤模式將得到有力支撐,。
當然，從首支公募REITs到全面鋪開還有距離,，新加坡從建立REITs法律到第一支產(chǎn)品成功上市,，整個過程用了五年。
目前,，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的租金收益普遍偏低,，REITs若想在收益率上達到7%以上，至少還要等到政府層面針對REITs推出免稅政策,。以香港上市的越秀信托為例,，在高收益率的背后，正是較高的杠桿,、較低的海外融資成本和免稅的共同作用,。
