摘要：隨著首開,、恒大,、保利,、龍湖等多個品牌開發(fā)商的扎堆入駐,，東壩地價也水漲船高,。從北京市國土資源局公布的土地交易信息來看,，近兩年區(qū)域內(nèi)地塊成交樓面價幾乎均在3萬元以上,，而2013年年底恒大在南區(qū)拿下的地塊已接近五萬元,，更以51.35億元刷新了當(dāng)年總價地王記錄,。
“從目前土地市場情況和未來區(qū)域定位等方面看,，未來北京東壩區(qū)域內(nèi)房價在十萬塊錢應(yīng)該并不離譜�,！痹�4月17日舉行的2015東壩區(qū)域發(fā)展論壇上北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志如此“預(yù)告”東壩區(qū)域的樓市走向,。
但相比臺湖、孫河,、天宮院等高端住宅聚集地,，東壩區(qū)域市場情況更為特殊，豪宅,、自住房兩極分化態(tài)勢,，加之政府規(guī)劃配套尚未全面落地，東壩樓市的走向似乎充滿了懸念,。
從鮮有問津到高價地扎堆
在2015年北京五環(huán)外預(yù)計新上市的項目中,，位于東壩區(qū)域的樓盤數(shù)量幾乎快要占到“半邊天”——保利首開聯(lián)合體,、首創(chuàng)置業(yè)、恒大,，這些在2013年先后落子?xùn)|壩區(qū)域的品牌開發(fā)商們,，均預(yù)計在今年將項目推盤入市。
“兩年前你可能不會認(rèn)為東壩將成為2015年的樓市焦點,�,！痹谥性禺a(chǎn)首席分析師張大偉看來，隨著這些項目推出,，此前區(qū)域內(nèi)僅有奧林匹克花園,、首開常青藤等少量商品房項目供應(yīng)的局面將很快被打破。
從鮮有問津到品牌房企扎堆入駐,，東壩區(qū)域的“華麗轉(zhuǎn)身”僅僅用了兩年,。參與2015東壩區(qū)域發(fā)展論壇的首開同信分公司副總經(jīng)理岳洋介紹，早在2009年政府便把東壩定位為繼國貿(mào),、望京之后的第三個全功能新型商務(wù)區(qū),，但大量供地卻是在2013年之后�,！昂芸鞏|壩便受到關(guān)注,，目前區(qū)域一線品牌開發(fā)商數(shù)量已經(jīng)達(dá)到有五六家�,！�
隨著首開,、恒大、保利,、龍湖等多個品牌開發(fā)商的扎堆入駐,，東壩地價也水漲船高。從北京市國土資源局公布的土地交易信息來看,，近兩年區(qū)域內(nèi)地塊成交樓面價幾乎均在3萬元以上,，而2013年年底恒大在南區(qū)拿下的地塊已接近五萬元，更以51.35億元刷新了當(dāng)年總價地王記錄,。
目前,，在這一區(qū)域樓市“面粉”貴過“面包”的趨勢已然凸顯。據(jù)張大偉統(tǒng)計,，目前東壩為數(shù)不多的入市商品房成交均價在4萬元左右,，而近兩年出讓地塊在剔除自住房等之后，地價已接近或超過當(dāng)下區(qū)域內(nèi)的房價水平,。
豪宅,、自住房現(xiàn)“兩極分化”
在東壩高價地涌現(xiàn)的同時，也為區(qū)域帶來了大量的配建自住房,。一邊是開發(fā)商高價拿地后項目高端化的需求,，一邊是自住房引入的不少剛需人群,，很多人認(rèn)為，區(qū)域并不明確的定位,，成了困擾東壩樓市發(fā)展的一大難題,。
“自住房和豪宅混搭，總感覺不是那么舒服,�,！币晃粬|壩區(qū)域自住房購房網(wǎng)友如此評論。另有業(yè)內(nèi)分析,，豪宅一般都講究“純粹圈層”的概念,，與不同消費層的自住房剛需群體混合居住，可能會讓各方業(yè)主生活受到干擾,，進(jìn)而影響銷售,。
據(jù)分析人士推算，依照此前恒大,、龍湖等房企在東壩的拿地價格,，區(qū)域內(nèi)高端商品房售價可能幾乎都在八萬以上，這與自住房兩萬多的均價相比,，確實存在較大差距,。
“希望未來東壩區(qū)域的頂級豪宅和剛需產(chǎn)品售價的間距，能夠是合理化的,�,！闭劶皡^(qū)域內(nèi)兩種截然不同的產(chǎn)品定位，東壩板塊唯一一個剛需,、首改項目首開香溪郡銷售總監(jiān)范珅也在論壇上表示,，區(qū)域內(nèi)頂豪的售價一定會影響剛需產(chǎn)品，很期待兩者的價格能夠多樣化,，分得很清晰,。
不過，也有觀點認(rèn)為,，不同產(chǎn)品類型的出現(xiàn)，正是東壩產(chǎn)品未來供應(yīng)多元化,、多層次化,、有豐富度的體現(xiàn)�,！坝幸恍┳宰》�,、剛需房是沒有關(guān)系的，東壩區(qū)域多元化會吸引大量人群,，產(chǎn)業(yè)也會導(dǎo)入不同人群,，這些都會給這個區(qū)域帶來人口增多的趨勢,。”
龍湖東壩項目營銷負(fù)責(zé)人張智晴說,。
東壩房價進(jìn)入十萬元時代,？
高地價幾乎決定了未來的高房價，品牌房企扎堆下的東壩,，是否將重演孫河板塊式的房價高漲,？
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志“預(yù)告”稱，按照目前的土地市場,、區(qū)域規(guī)劃,、開發(fā)房企質(zhì)量來看，“未來東壩房價在十萬塊錢應(yīng)該并不離譜”
,。陳志分析,，東壩現(xiàn)在已經(jīng)成為離北京發(fā)達(dá)城區(qū)很近的區(qū)域，而五環(huán)邊上土地供應(yīng)已經(jīng)在大量縮減,，加上政府對區(qū)域的支持,，在品牌開發(fā)商的開發(fā)下，將對房價形成支撐,。
“隨著環(huán)五環(huán)住宅用地成交溢價率的提高,，預(yù)計未來東壩板塊的住宅售價將攀升到7-10萬/平米�,！睆埓髠ヒ苍谡搲习l(fā)表了類似觀點,。
“從供需結(jié)構(gòu)推導(dǎo)，的確能得出這個結(jié)論,�,！睆埓髠シ治觯本└叨耸袌龃蠖嘁越M團(tuán)形式出現(xiàn),，除了孫河,、門頭溝、亦莊,，東北邊就是東壩,。“從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看,，這些高端住宅平層類產(chǎn)品已經(jīng)到了六萬左右,，未來東壩的高端住宅肯定奔十萬�,！�
張大偉補充強(qiáng)調(diào),，東壩房價的上漲，并不是傳統(tǒng)意義上的從四萬漲到十萬,，而是產(chǎn)品不同所致,，“產(chǎn)品的容積率,、品質(zhì)等方面不一樣，具備了議價空間”,。另外,，張大偉認(rèn)為，東壩住宅售價十萬并不會一步達(dá)成,，“隨著產(chǎn)品開發(fā),，在明年、后年高端項目,、高端品質(zhì)形成后,，這個價格會比較快實現(xiàn)�,！�
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